Nederlands (België) 
English 
Español de México 
Português do Brasil 
Русский 
Deutsch 
Français 
Norsk nynorsk 
Svenska 
Wat is een Buydown?
Wanneer u buydowns beschouwt in de context van een hypotheeksubsidie die de verkoper namens de huizenkoper beschikbaar stelt, worden ze veel eenvoudiger te begrijpen. Bij een buydown wordt de rente verlaagd door vooraf rente te betalen. Buydowns kunnen worden gebruikt om te onderhandelen over de verkoop van een huis, om het betaalbaarder te maken voor de koper en de verkoper kan een buydown gebruiken om kopers aan te trekken in plaats van gewoon de verkoopprijs van het huis te verlagen.
In de meeste gevallen zal de verkoper een bijdrage leveren aan een geblokkeerde rekening die zal worden gebruikt om de lening gedurende de eerste jaren van de looptijd te subsidiëren. Dit resulteert in een lagere maandelijkse betaling van de hypotheek. Door de lagere maandelijkse betaling zal de aspirant-koper gemakkelijker kunnen voldoen aan de eisen van de hypotheekverstrekker. De bouwer of de verkoper kan een koopoptie beschikbaar stellen om de kans op verkoop van de woning te vergroten door deze betaalbaarder te maken.
In de meeste gevallen doet de bouwer of de verkoper van het onroerend goed betalingen aan de financiële instelling die de hypotheek verstrekt. Deze betalingen verlagen op hun beurt de maandelijkse rentevoet van de koper en bijgevolg zijn maandelijkse betaling. Ter compensatie van de kosten in verband met de buydown-overeenkomst zal de verkoper van het huis echter vaak de prijs waarvoor het huis wordt gekocht, verhogen.
Beschrijving van soorten buy-outs
Buydowns kunnen tijdelijk of permanent zijn.
Een voorbeeld van een tijdelijke buydown is de 3/2/1 buydown. In dit voorbeeld wordt de rentevoet het eerste jaar met 3% verlaagd, het tweede jaar met 2% en het derde jaar met 1%. In het vierde jaar gaat u naar de rentevoet die u bij de afsluiting bent overeengekomen.
Dus, als de marktrente vandaag 7,5% bedraagt, zou het eerste jaar 4,5% bedragen, dan 5,5%, dan 6,5% en dan zou de uiteindelijke rente 7,5% bedragen voor de looptijd van de hypotheek. Eenvoudig gezegd zou het 6% van het geleende bedrag kosten om deze afkoop te realiseren: 3+2+1 = 6%. Als het leningbedrag $400.000 was, zouden de kosten van de buydown $24.000,00 bedragen. Dit wordt beschouwd als vooruitbetaalde rente.
Een ander type tijdelijke buydowns is de 2/1 buydown. De structuur van een 2-1 buydown is identiek aan die van een 3-2-1 buydown; de korting die de 2-1 buydown biedt, geldt echter alleen voor de eerste twee jaar.
Het andere type buydown is een permanente buydown, waarbij een kredietnemer in plaats van de vooruitbetaalde rente te gebruiken om de rente tijdelijk te verlagen, de vooruitbetaalde rente gebruikt om de rente voor de duur van de hypotheek permanent te verlagen.
De verkoper kan de vooruitbetaalde rente namens de koper betalen, waardoor de koper zich het huis gemakkelijker kan veroorloven. Dit zou een goed idee zijn als de verkoper bereid is te onderhandelen, maar wees voorzichtig, want het kan om twee redenen een recept voor een ramp zijn voor de koper.
Ten eerste moet de koper zich nog steeds kwalificeren tegen het markttarief, dat in ons bovenstaande voorbeeld 7,5% zou zijn, waardoor het moeilijker wordt om in aanmerking te komen voor het duurdere huis. Dit helpt de verkoper niet om de markt open te stellen voor andere kopers.
Ten tweede, ook al krijgt de koper het eerste jaar een grote betalingskorting, kan hij na het derde jaar in grote problemen komen. Speculatie dat de rente aan het eind van de aflossingsperiode zou kunnen verbeteren, waardoor het aantrekkelijk wordt om te herfinancieren, kan gevaarlijk zijn, omdat er geen garantie is dat de rente beter wordt, en levensgebeurtenissen gebeuren. Het is dus mogelijk dat u niet kunt herfinancieren.
Met dezelfde $400.000 en 7,5% die ik eerder noemde. De betalingen op een 30-jarige vaste rente zou beginnen op $2019.00, maar eindigen op $2780.00 na de tariefaanpassingen. Dat is bijna $800 per maand in de betaling te verhogen na slechts 3 jaar! Dit kan extreme ontbering op een koper. Zelfs eventueel afscherming. Er moet een betere manier zijn voor eerste huizenkopers en er is.
Met hetzelfde geld als voorheen, om de rente permanent te verlagen, betaalt de verkoper nog steeds de 6% van het geleende bedrag voor de permanente verlaging, waardoor de rente zou dalen tot 5,5%.
Wat zijn de voordelen van een permanente afkoop?
- De koper komt in aanmerking voor de hypotheek op 5,5% en niet de 7,5%. Dus, meer klanten kunnen in aanmerking komen voor de woning zonder grote kortingen op de verkoopprijs.
- Het tarief staat vast voor de looptijd van de lening, en zij hoeven niet te hopen op marktverbeteringen om in de toekomst te kunnen herfinancieren naar een lager tarief, waardoor duizenden dollars aan extra afsluitkosten voor de herfinanciering worden bespaard.
- De verkoper wint omdat hij de kosten van hoge tarieven tegengaat en veel minder opgeeft bij de prijsonderhandelingen.
- Ze krijgen ook een grote fiscaal aftrekbare uitgave bij de sluiting. Waar een simpele prijsverlaging dat niet doet.
Wat zijn de nadelen van een permanente of tijdelijke afkoop?
- Uw totale transactiekosten zullen groter zijn.
- Na verloop van tijd zullen zowel uw rentevoet als uw betalingen stijgen.
- Als u de verhoogde betaling niet kunt opbrengen, loopt u het risico dat uw eigendom in beslag wordt genomen.
- U mag al uw financiële reserves gebruiken om de afkoopsom te betalen.
Enkele Buydown FAQs:
Welke tarieven kan ik krijgen met een buydown?
De tarieven worden verlaagd tussen 1% en 4 %, maar zijn altijd gebaseerd op de huidige conforme tarieven.
Zijn er speciale vereisten voor een buydown?
De persoon die de buydown betaalt, moet begrijpen dat hij de vooruitbetaalde rente (buydownkosten) bij de afsluiting zal betalen. De toekomstige huiseigenaar moet in aanmerking komen voor een hypotheek met de volledige betaling op basis van de werkelijke rentevoet, niet de tijdelijke. Daarom moet de persoon die de buydown betaalt (meestal de huizenkoper), zijn break-even-point berekenen om te zien of een buydown de moeite waard is.
Hoe zou dit break-even punt werken?
Het moment waarop u na een buydown winstgevend bent, moet worden berekend om het nut ervan te beoordelen. De tijd die u nodig hebt om de kosten van de kortingspunten die nodig zijn om uw rentevoet te verlagen terug te verdienen, wordt het break-even-point genoemd. Voor de berekening deelt u de totale kosten van de kortingspunten door het totale bedrag dat u maandelijks bespaart.
Het punt waarop u geen geld meer verliest staat bekend als het break-even punt (Maandelijkse besparingen).
Breakeven Point = (De kosten van punten) / (Maandelijkse besparing)
Laten we eens kijken naar een basisvoorbeeld van hoe zoiets zou kunnen werken. Als u een hypotheek van 30 jaar, $400.000 met een rente van 5% wilt en uw geldschieter vier punten in rekening brengt om de rente met 1% te verlagen, berekent u eerst de punten.
Aangezien de kosten van elk punt gelijk zijn aan 1% van de volledige aankoopprijs, zouden de totale kosten $16.000 bedragen. Uw hypotheekbetalingen zouden dalen van $2.147,29 tot $1.909,66 indien u 4% rente zou betalen in plaats van de normale 5%. Daardoor zou uw besparing per maand $237,63 bedragen.
Wanneer $16.000 wordt gedeeld door $237,63, is de uitkomst 67,33, wat aangeeft dat de break-even-drempel na 67 maanden wordt bereikt. Dat betekent dat het ongeveer 5 jaar en 7 maanden zou duren om uw geld terug te krijgen van de kortingspunten die u zou moeten kopen.
Als u, als koper, denkt dat er een mogelijkheid bestaat dat u het huis verkoopt of herfinanciert vóór de grens van 67 maanden, dan is de aankoop van een buydown niet in uw belang. Overweeg in plaats daarvan extra betalingen te doen, omdat u geld kunt besparen op de rente door uw hypotheek vervroegd af te lossen.
Kan ik een Buydown herfinancieren?
Ja. Als de eerste hypotheek tijdens de eerste drie jaar van de looptijd wordt geherfinancierd, wordt het ongebruikte deel van de 3-2-1 concessies verrekend met de hoofdsom van de nieuwe hypotheek wanneer de nieuwe hypotheek wordt afgesloten. Wanneer de herfinancieringsovereenkomst wordt gesloten, worden de overtollige middelen gebruikt voor de vermindering van de hypotheekschuld en dienen zij als hoofdsom.
Zijn er betere alternatieven voor een buydown?
Soms kan een langlopende ARM, ook bekend als een hypotheek met verstelbare rente (woningkrediet met variabele rente) even goed of beter werken. De marktrente daarop is momenteel echter te hoog.
Laat ons u helpen om de beste buydown tarieven voor u op te stellen.
Kortom, een huis kopen is een grote investering. Zorg ervoor dat u zich goed voorbereidt op de maandelijkse betalingen, want het bedrag doet er wel degelijk toe. Werk met een hypotheekmakelaar om u te helpen beslissen over een maandelijkse betaling die u zich kunt veroorloven en hoe u daar komt, zoals een grote aanbetaling, kortingspunten of een minder dure woning. Probeer de uitgaven te beperken door te budgetteren op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Zodra u hebt bepaald welke maandelijkse betaling u zich kunt veroorloven, kunt u schatten wat uw hypotheekbetaling zal zijn gedurende de looptijd van 30 jaar. Gebruik een hypotheekcalculator om de rente te schatten die u gedurende de looptijd van uw lening zult betalen. Houd in gedachten dat het belangrijkste deel van de hypotheekvergelijking de rentevoet is, omdat deze de maandelijkse betaling bepaalt die u gedurende de looptijd van de lening moet betalen.
