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Qu'est-ce qu'un rachat ?
Lorsque l'on considère les rachats dans le contexte d'une subvention hypothécaire mise à disposition par le vendeur au nom de l'acheteur, ils deviennent beaucoup plus simples à comprendre. Le rachat consiste à réduire le taux d'intérêt en payant les intérêts à l'avance. Les rachats peuvent être utilisés pour négocier la vente d'une maison, afin de la rendre plus abordable pour l'acheteur, et le vendeur peut utiliser un rachat pour attirer des acheteurs au lieu de simplement réduire le prix de vente de la maison.
La plupart du temps, le vendeur verse une contribution sur un compte séquestre qui sera utilisé pour subventionner le prêt pendant les premières années de sa durée. Il en résultera une réduction de la mensualité du prêt hypothécaire. Grâce à cette réduction, l'acheteur potentiel pourra plus facilement satisfaire aux exigences du prêteur hypothécaire. Une option de rachat peut être proposée par le constructeur ou le vendeur afin d'augmenter les chances de vendre le bien en le rendant plus abordable.
Dans la plupart des cas, le constructeur ou le vendeur du bien immobilier effectue des versements à l'institution financière qui fournit le prêt hypothécaire. Ces paiements diminuent le taux d'intérêt mensuel de l'acheteur et, par conséquent, sa mensualité. Toutefois, pour compenser les dépenses liées à l'accord de rachat, le vendeur de la maison augmente souvent le prix d'achat de la maison.
Description des types de rachats
Les rachats peuvent être temporaires ou permanents.
Un exemple de rachat temporaire est le rachat 3/2/1. Dans cet exemple, le taux d'intérêt est réduit de 3% la première année, de 2% la deuxième année et de 1% la troisième année. La quatrième année, le taux d'intérêt est celui qui a été convenu lors de la conclusion du contrat.
Ainsi, si le taux du marché est aujourd'hui de 7,5%, le taux de la première année sera de 4,5%, puis de 5,5%, puis de 6,5% et le taux final sera de 7,5% pour toute la durée du prêt hypothécaire. En termes simples, il en coûterait 6% du montant du prêt pour réaliser ce rachat : 3+2+1 = 6%. Si le montant du prêt était de $400.000, le coût du rachat serait de $24.000,00. Ce montant est considéré comme un intérêt payé d'avance.
Un autre type de rachat temporaire peut être le rachat 2/1. La structure d'un rachat 2/1 est identique à celle d'un rachat 3/2/1 ; toutefois, la réduction offerte par le rachat 2/1 n'est valable que pour les deux premières années.
L'autre type de rachat est le rachat permanent : au lieu d'utiliser les intérêts payés d'avance pour réduire temporairement le taux, l'emprunteur utilise les intérêts payés d'avance pour réduire le taux de façon permanente pendant toute la durée du prêt hypothécaire.
Le vendeur peut payer les intérêts prépayés au nom de l'acheteur, ce qui permet à ce dernier d'avoir plus facilement les moyens de s'acheter un logement. C'est une bonne idée si le vendeur est disposé à négocier, mais il faut être prudent, car cela pourrait être la recette d'un désastre pour l'acheteur, et ce pour deux raisons.
Tout d'abord, l'acheteur doit toujours se qualifier au taux du marché qui, dans notre exemple ci-dessus, serait de 7,5%, ce qui rend plus difficile de se qualifier pour la maison la plus chère. Cela n'aide pas le vendeur à ouvrir le marché à d'autres acheteurs.
Deuxièmement, même si l'acheteur bénéficie d'un rabais important sur les paiements la première année, il pourrait se retrouver en grande difficulté après la troisième année. La spéculation selon laquelle les taux pourraient s'améliorer à la fin de la période de rachat, ce qui rendrait le refinancement intéressant, peut s'avérer dangereuse, car rien ne garantit que les taux s'amélioreront, et les événements de la vie surviennent. Il se peut donc que vous ne puissiez pas refinancer.
En utilisant les mêmes $400.000 et 7,5% que j'ai mentionnés précédemment. Les paiements sur un taux fixe de 30 ans commenceraient à $2019.00 et finiraient à $2780.00 après les ajustements de taux. Cela représente une augmentation des paiements de près de $800 par mois après seulement 3 ans ! Cela peut entraîner des difficultés considérables pour l'acheteur. Il est même possible qu'il soit saisi. Il doit y avoir un meilleur moyen pour primo-accédants à la propriété et c'est le cas.
En utilisant la même somme que précédemment pour racheter définitivement le taux, le vendeur paie toujours les 6% du montant du prêt pour le rachat permanent, ce qui ramènerait le taux à 5,5%.
Quels sont les avantages d'un rachat permanent ?
- L'acheteur peut prétendre à un prêt hypothécaire à 5,5% et non à 7,5%. Ainsi, un plus grand nombre de clients peuvent prétendre à l'achat d'un logement sans avoir à subir de fortes réductions sur le prix de vente.
- Le taux est fixé pour la durée du prêt, et ils n'auront pas à espérer des améliorations du marché pour se refinancer à un taux plus bas à l'avenir, ce qui leur permettra d'économiser des milliers de dollars en frais de clôture supplémentaires pour le refinancement.
- Le vendeur est gagnant parce qu'il compense le coût des taux élevés et cède beaucoup moins lors de la négociation du prix.
- Ils bénéficient également d'une importante déduction fiscale à la clôture de l'opération. Ce qui n'est pas le cas d'une simple réduction de prix.
Quels sont les inconvénients d'un rachat permanent ou temporaire ?
- Vos frais de transaction globaux seront plus élevés.
- Avec le temps, votre taux d'intérêt et vos paiements augmenteront.
- Si vous n'êtes pas en mesure de faire face à l'augmentation des paiements, vous courez le risque de voir votre bien saisi.
- Vous pouvez utiliser toutes vos réserves financières pour payer les frais de rachat de crédit.
Quelques FAQ sur le rachat :
Quel type de taux puis-je obtenir avec un rachat de crédit ?
Les taux sont réduits entre 1% et 4 % mais sont toujours basés sur les taux conformes actuels.
Existe-t-il des conditions particulières pour un rachat de crédit ?
La personne qui paie le rachat doit comprendre qu'elle devra payer les intérêts prépayés (coût du rachat) au moment de la conclusion du contrat. Le candidat à l'accession à la propriété doit remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire en versant la totalité du paiement sur la base du taux d'intérêt réel, et non du taux d'intérêt temporaire. Pour cela, la personne qui paie le rachat de crédit (généralement l'acheteur) devra déterminer son seuil de rentabilité pour voir si le rachat de crédit en vaut la peine.
Comment fonctionne ce seuil de rentabilité ?
Calculer le moment où vous serez rentable après un rachat de crédit est nécessaire pour évaluer son utilité. Le temps nécessaire pour récupérer le coût des points de réduction nécessaires à la baisse de votre taux d'intérêt s'appelle le seuil de rentabilité. Pour faire le calcul, divisez le coût total des points de réduction par le montant total de l'argent économisé chaque mois.
Le point à partir duquel vous ne perdez plus d'argent est appelé le seuil de rentabilité (économies mensuelles).
Point d'équilibre = (coût des points) / (économies mensuelles)
Prenons un exemple de base pour illustrer le fonctionnement d'un tel système. Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire de $400 000 sur 30 ans avec un taux d'intérêt de 5% et que votre prêteur vous demande quatre points pour le réduire de 1%, vous devez d'abord calculer les points.
Le coût de chaque point étant égal à 1% du prix d'achat total, le coût total serait de $16 000. Vos paiements hypothécaires seraient réduits de 1T4T2 147,29 à 1T4T1 909,66 si vous payiez 4% d'intérêts au lieu des 5% habituels. Par conséquent, votre épargne mensuelle s'élèverait à 1T4T237,63.
Lorsque l'on divise $16 000 par $237,63, on obtient 67,33, ce qui signifie que le seuil de rentabilité est atteint au bout de 67 mois. Cela signifie qu'il vous faudra environ 5 ans et 7 mois pour récupérer votre argent grâce aux points de réduction que vous devrez acheter.
Si, en tant qu'acheteur, vous pensez qu'il est possible que vous vendiez la maison ou que vous la refinanciez avant la fin des 67 mois, il n'est pas dans votre intérêt d'acheter une maison à réméré. Envisagez plutôt de faire des versements supplémentaires, car vous pouvez économiser de l'argent sur les intérêts en remboursant votre prêt hypothécaire par anticipation.
Puis-je refinancer un contrat de rachat ?
Oui. En fait, si le premier prêt hypothécaire est refinancé au cours des trois premières années de sa durée, la partie non utilisée des concessions 3-2-1 sera créditée sur le solde principal du nouveau prêt hypothécaire lorsque celui-ci sera conclu. Lorsque l'opération de refinancement est finalisée, les fonds excédentaires sont utilisés pour réduire la dette hypothécaire et servent de paiement de principe.
Existe-t-il de meilleures solutions que le rachat de crédit ?
Parfois, un ARM à long terme, également connu sous le nom de prêt hypothécaire à taux variable (prêt immobilier à taux d'intérêt variable), pourrait fonctionner aussi bien, voire mieux. Toutefois, les taux du marché sont actuellement trop élevés.
Laissez-nous vous aider à mettre en place les meilleurs taux de rachat pour vous.
En conclusion, l'achat d'une maison est un investissement important. Veillez à bien vous préparer aux paiements mensuels, car le montant est important. Travailler avec un courtier en hypothèques pour vous aider à déterminer le montant de la mensualité que vous pouvez vous permettre et la façon dont vous y parviendrez, par exemple en versant un acompte important, en appliquant des points de réduction ou en choisissant une propriété moins coûteuse. Cherchez à limiter vos dépenses en établissant un budget pour un prêt hypothécaire de 30 ans. Une fois que vous avez déterminé le paiement mensuel que vous pouvez vous permettre, vous pouvez estimer le montant de votre paiement hypothécaire sur une période de 30 ans. Utilisez une calculatrice hypothécaire pour estimer le taux d'intérêt que vous paierez pendant la durée de votre prêt. N'oubliez pas que la partie la plus importante de l'équation hypothécaire est le taux d'intérêt, car il détermine la mensualité que vous devrez payer pendant la durée du prêt.
