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¿Qué es una recompra?
Cuando se consideran las reducciones de capital en el contexto de una subvención hipotecaria concedida por el vendedor en nombre del comprador de la vivienda, resultan mucho más fáciles de entender. Una "buydown" consiste en reducir el tipo de interés pagando los intereses por adelantado. Las buydowns pueden utilizarse para negociar la venta de una casa, para hacerla más asequible para el comprador y el vendedor puede utilizar una buydown para atraer compradores en lugar de simplemente reducir el precio de venta de la casa.
La mayoría de las veces, el vendedor hará una aportación a una cuenta de garantía bloqueada que se utilizará para subvencionar el préstamo durante los primeros años de su vigencia. Esto se traducirá en una reducción de la cuota mensual de la hipoteca. Al reducirse el pago mensual, el posible comprador tendrá más facilidades para cumplir los requisitos del prestamista hipotecario. El constructor o el vendedor pueden ofrecer una opción de recompra para facilitar la venta de la propiedad haciéndola más asequible.
En la mayoría de los casos, el constructor o el vendedor del inmueble efectúa pagos a la entidad financiera que concede la hipoteca. Estos pagos, a su vez, reducen el tipo de interés mensual del comprador y, en consecuencia, su cuota mensual. Sin embargo, para compensar los gastos asociados al acuerdo de recompra, el vendedor de la vivienda suele aumentar el precio por el que se compra la casa.
Descripción de los tipos de compra
Las recompras pueden ser temporales o permanentes.
Un ejemplo de reducción temporal es la reducción 3/2/1. En este ejemplo, el tipo de interés se reduce 3% el primer año, 2% el segundo y 1% el tercero. En este ejemplo, el tipo de interés se reduce 3% el primer año, 2% el segundo y 1% el tercero. El cuarto año se aplica el tipo acordado en el momento del cierre.
Así, si el tipo de mercado actual es de 7,5%, el primer año sería de 4,5%, luego de 5,5%, después de 6,5% y, por último, el tipo final sería de 7,5% durante todo el plazo de la hipoteca. En términos más sencillos, costaría 6% del importe del préstamo conseguir esta rebaja: 3+2+1 = 6%. Si el importe del préstamo fuera de $400.000, el coste de la recompra sería de $24.000,00. Esto se considera un interés prepagado. Esto se considera un interés prepagado.
Otro tipo de reducción temporal puede ser la reducción 2/1. La estructura de una reducción de 2/1 es idéntica a la de una reducción de 3-2-1; sin embargo, la reducción que ofrece la reducción de 2/1 sólo es válida durante los dos primeros años.
El otro tipo de amortización es la amortización permanente, en la que, en lugar de utilizar los intereses pagados por adelantado para reducir temporalmente el tipo, el prestatario utiliza los intereses pagados por adelantado para reducir permanentemente el tipo durante el plazo de la hipoteca.
El vendedor puede pagar los intereses anticipados en nombre del comprador, facilitándole así el acceso a la vivienda. Esto sería una buena idea si el vendedor está dispuesto a negociar, pero hay que tener cuidado, ya que podría ser una receta para el desastre para el comprador por dos razones.
En primer lugar, el comprador sigue teniendo que cumplir los requisitos del tipo de interés de mercado, que en nuestro ejemplo anterior sería de 7,5%, lo que dificulta el acceso a la vivienda más cara. Esto, a su vez, no ayuda al vendedor a abrir el mercado a otros compradores.
En segundo lugar, aunque el comprador obtenga un gran descuento en el pago el primer año, podría verse en graves apuros a partir del tercero. Especular con la posibilidad de que los tipos mejoren al final del periodo de amortización, lo que haría atractiva la refinanciación, podría ser peligroso, ya que no hay garantías de que los tipos mejoren, y la vida da muchas vueltas. Por tanto, es posible que no puedas refinanciar.
Utilizando los mismos $400.000 y 7,5% que he mencionado antes. Los pagos de un tipo fijo a 30 años empezarían en $2019,00 pero acabarían en $2780,00 después de los ajustes de tipos. Esto supone un aumento de casi $800 al mes en los pagos en sólo 3 años. Esto puede poner dificultades extremas en un comprador. Incluso la posible ejecución hipotecaria. Tiene que haber una manera mejor para compradores de primera vivienda y lo hay.
Utilizando el mismo dinero que antes, para reducir permanentemente el tipo, el vendedor sigue pagando los 6% del importe del préstamo para la reducción permanente, lo que situaría el tipo en 5,5%.
¿Cuáles son las ventajas de la recompra permanente?
- El comprador califica para la hipoteca en 5.5% no el 7.5%. Por lo tanto, más clientes pueden calificar para el hogar sin grandes descuentos en el precio de venta.
- El tipo es fijo durante el plazo del préstamo, y no tendrán que esperar mejoras del mercado para refinanciar a un tipo más bajo en el futuro, ahorrando miles de dólares en costes de cierre adicionales para la refinanciación.
- El vendedor gana porque contrarresta el coste de los tipos altos y cede mucho menos en la negociación del precio.
- También obtienen un gran gasto deducible de impuestos al cierre. Donde una simple reducción del precio no lo hará.
¿Cuáles son las desventajas de una compra permanente o temporal?
- Sus gastos generales de transacción serán mayores.
- Con el tiempo, tanto su tipo de interés como sus pagos subirán.
- Si no puede hacer frente al aumento del pago, corre el riesgo de que le embarguen la propiedad.
- Puede utilizar todas sus reservas financieras para pagar los gastos de la hipoteca buydown.
Algunas preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda:
¿Qué tipos de interés puedo obtener con una recompra?
Las tarifas se rebajan entre 1% y 4 %, pero siempre se basan en las tarifas conformes vigentes.
¿Hay requisitos especiales para una recompra?
La persona que paga la amortización anticipada debe entender que pagará los intereses anticipados (coste de la amortización anticipada) en el momento del cierre. El futuro propietario debe cumplir los requisitos para obtener una hipoteca con el pago total basado en el tipo de interés real, no en el temporal. Para ello, la persona que paga la amortización anticipada (normalmente el comprador de la vivienda) tendrá que calcular su punto de equilibrio para ver si le merece la pena la amortización anticipada.
¿Cómo funcionaría este punto de equilibrio?
Para evaluar su utilidad es necesario calcular el momento en que será rentable después de una compra de puntos de descuento. El tiempo que tardará en recuperar el coste de los puntos de descuento necesarios para reducir el tipo de interés se denomina umbral de rentabilidad. Para hacer el cálculo, divida el coste total de los puntos de descuento por la cantidad total de dinero que se ahorra cada mes.
El punto en el que ya no pierdes dinero se conoce como punto de equilibrio (Ahorro mensual)
Punto de equilibrio = (Coste de los puntos) / (Ahorro mensual)
Veamos un ejemplo básico de cómo podría funcionar algo así. Si queremos una hipoteca de $400.000 a 30 años con un tipo de interés de 5% y el prestamista nos cobra cuatro puntos para rebajarlo 1%, primero calcularíamos los puntos.
Como el coste de cada punto equivale a 1% de todo el precio de compra, el coste total sería de $16.000. Las cuotas de la hipoteca se reducirían de $2.147,29 a $1.909,66 si pagaras 4% de intereses en lugar de los 5% habituales. Como resultado, tu ahorro mensual ascendería a $237,63.
Al dividir $16.000 por $237,63, el resultado es 67,33, lo que indica que el umbral de rentabilidad se alcanza al cabo de 67 meses. Eso indica que tardarías unos 5 años y 7 meses en recuperar el dinero de los puntos de descuento que tendrías que comprar.
Si usted, como comprador, cree que existe la posibilidad de que venda la casa o la refinancie antes de que se cumplan los 67 meses, la compra de una hipoteca anticipada no le conviene. En su lugar, considere la posibilidad de hacer pagos adicionales, ya que puede ahorrar dinero en intereses al pagar su hipoteca antes de tiempo.
¿Puedo refinanciar una compra?
Sí. De hecho, en caso de que la primera hipoteca se refinancie durante los tres primeros años de su vigencia, la parte no utilizada de las concesiones 3-2-1 se abonará al saldo de capital de la nueva hipoteca cuando ésta se cierre. Cuando se cierra el acuerdo de refinanciación, los fondos sobrantes se destinan a la reducción de la deuda hipotecaria y sirven como pago del principal.
¿Existen mejores alternativas a la recompra?
A veces, una hipoteca ARM a largo plazo, también conocida como hipoteca de tipo variable (préstamo hipotecario con tipo de interés variable), podría funcionar tan bien o mejor. Sin embargo, los tipos de mercado son demasiado altos en estos momentos.
Permítanos ayudarle a establecer las mejores tarifas de compra para usted.
En conclusión, comprar una casa es una gran inversión. Asegúrate de prepararte a conciencia para los pagos mensuales porque la cantidad sí importa. Trabajar con un agente hipotecario para ayudarte a decidir qué cuota mensual puedes permitirte y cómo lo conseguirás, por ejemplo, con un pago inicial elevado, puntos de descuento o una propiedad menos costosa. Intente limitar el gasto presupuestando una hipoteca a 30 años. Una vez que haya determinado el pago mensual que puede permitirse, puede calcular cuál será el pago de su hipoteca a lo largo del plazo de 30 años. Utilice una calculadora hipotecaria para calcular el tipo de interés que pagará durante la vida del préstamo. Ten en cuenta que la parte más importante de la ecuación hipotecaria es el tipo de interés, porque determina la cuota mensual que tienes que pagar durante la vida del préstamo.
