Русский 
English 
Español de México 
Português do Brasil 
Deutsch 
Français 
Norsk nynorsk 
Svenska 
Nederlands (België) 
Что такое выкуп?
Если рассматривать выкуп в контексте ипотечной субсидии, предоставляемой продавцом от имени покупателя жилья, то понять их становится намного проще. Выкуп осуществляется путем снижения процентной ставки за счет выплаты процентов вперед. Выкуп может быть использован для переговоров о продаже дома, чтобы сделать его более доступным для покупателя, а продавец может использовать выкуп для привлечения покупателей вместо того, чтобы просто снизить продажную цену дома.
В большинстве случаев продавец делает взнос на условно-депозитный счет, который будет использоваться для субсидирования кредита в течение первых лет его действия. Это приведет к снижению ежемесячного платежа по ипотеке. Благодаря снижению ежемесячного платежа потенциальному покупателю будет легче выполнить требования ипотечного кредитора. Застройщик или продавец может предложить вариант выкупа, чтобы повысить вероятность продажи недвижимости, сделав ее более доступной.
В большинстве случаев застройщик или продавец недвижимости осуществляет выплаты финансовому учреждению, предоставляющему ипотечный кредит. Эти платежи, в свою очередь, снижают ежемесячную процентную ставку покупателя и, как следствие, его ежемесячный платеж. Однако, чтобы компенсировать расходы, связанные с соглашением о выкупе, продавец дома часто повышает цену, за которую покупается дом.
Описание типов выкупов
Выкупы могут быть временными и постоянными.
Примером временного выкупа является выкуп 3/2/1. В этом примере процентная ставка снижается на 3% в первый год, 2% во второй и 1% в третий. На четвертый год вы переходите к ставке, о которой договорились при закрытии сделки.
Так, если сегодня рыночная ставка составляет 7,5%, то первый год будет по ставке 4,5%, затем 5,5%, затем 6,5%, а окончательная ставка составит 7,5% на весь срок ипотеки. Проще говоря, для достижения такого выкупа потребуется 6% от суммы кредита: 3+2+1 = 61 ТП2Т. Если сумма кредита составляет $400,000, то стоимость выкупа составит $24,000.00. Это считается предоплаченными процентами.
Другим типом временных байдаунов может быть байдаун 2/1. Структура выкупа 2-1 идентична структуре выкупа 3-2-1, однако снижение, предлагаемое выкупом 2-1, действует только в течение первых двух лет.
Другой тип выкупа - постоянный выкуп, когда вместо использования предоплаченных процентов для временного снижения ставки заемщик использует предоплаченные проценты для постоянного снижения ставки на весь срок ипотеки.
Продавец может выплатить предоплаченные проценты от имени покупателя, что облегчит покупателю приобретение жилья. Это было бы хорошей идеей, если продавец готов к переговорам, но будьте осторожны, так как это может стать рецептом катастрофы для покупателя по двум причинам.
Во-первых, покупатель все еще должен претендовать на рыночную ставку, которая в нашем примере выше составляет 7,5%, что усложняет возможность претендовать на более дорогой дом. Это, в свою очередь, не помогает продавцу открыть рынок для других покупателей.
Во-вторых, даже если покупатель получает большую скидку на оплату в первый год, после третьего года у него могут возникнуть большие проблемы. Спекуляции на тему того, что ставки могут улучшиться к концу периода выкупа, что сделает привлекательным рефинансирование, могут быть опасными, поскольку нет никакой гарантии, что ставки будут лучше, а события в жизни случаются. Поэтому вы можете не успеть провести рефинансирование.
Используя те же $400,000 и 7.5%, о которых я говорил ранее. Выплаты по 30-летней фиксированной ставке начнутся с $2019,00, а закончатся $2780,00 после корректировки ставки. Это почти $800 в месяц в увеличении платежей всего за 3 года! Для покупателя это может оказаться крайне затруднительным. Возможно даже лишение права выкупа. Должен быть лучший способ для лица, впервые приобретающие жилье и есть.
Используя те же деньги, что и раньше, для постоянного выкупа ставки, продавец по-прежнему выплачивает 6% от суммы кредита в счет постоянного выкупа, что приведет к снижению ставки до 5,5%.
Каковы преимущества постоянного выкупа?
- Покупатель может претендовать на ипотечный кредит по ставке 5,5%, а не 7,5%. Таким образом, больше клиентов могут претендовать на покупку жилья без больших скидок на цену продажи.
- Ставка фиксируется на весь срок кредита, и им не придется надеяться на улучшение ситуации на рынке, чтобы рефинансироваться по более низкой ставке в будущем, что позволит им сэкономить тысячи долларов на дополнительных расходах по закрытию сделки при рефинансировании.
- Продавец выигрывает, поскольку он противостоит издержкам высоких ставок и уступает гораздо меньше в переговорах о цене.
- Они также получают большие расходы, вычитаемые из налогов при закрытии сделки. Там, где простое снижение цены этого не сделает.
Каковы недостатки постоянного или временного выкупа?
- Ваши общие расходы по сделке будут больше.
- Со временем и ваша процентная ставка, и ваши платежи будут расти.
- Если вы не можете позволить себе увеличить платеж, вы рискуете тем, что на вашу собственность будет обращено взыскание.
- Вы можете использовать все свои финансовые резервы для оплаты расходов по выкупной ипотеке.
Некоторые часто задаваемые вопросы о покупке:
Какие ставки я могу получить при выкупе?
Ставки снижаются в диапазоне от 1% до 4 %, но всегда основываются на текущих тарифах соответствия.
Существуют ли специальные требования для выкупа?
Лицо, выплачивающее выкуп, должно понимать, что оно будет выплачивать предоплаченные проценты (стоимость выкупа) при закрытии сделки. Будущий домовладелец должен получить право на ипотечный кредит, используя полный платеж, основанный на фактической процентной ставке, а не временной. Для этого лицо, выплачивающее выкуп (обычно покупатель жилья), должно определить точку безубыточности, чтобы понять, стоит ли выкуп своих денег.
Как будет работать эта точка безубыточности?
Для оценки целесообразности выкупа необходимо рассчитать момент, когда вы получите прибыль после выкупа. Период времени, который потребуется для того, чтобы окупить стоимость скидочных баллов, необходимых для снижения процентной ставки, называется точкой безубыточности. Чтобы произвести расчет, разделите общую стоимость дисконтных баллов на общую сумму денег, сэкономленных за каждый месяц.
Точка, в которой вы больше не теряете деньги, известна как точка безубыточности (ежемесячные сбережения).
Точка безубыточности = (Стоимость баллов) / (Ежемесячная экономия)
Давайте рассмотрим базовый пример того, как может функционировать нечто подобное. Если вы хотите получить 30-летнюю ипотеку на $400 000 с процентной ставкой 5%, а ваш кредитор взимает четыре пункта, чтобы снизить ее на 1%, вы сначала рассчитаете пункты.
Поскольку стоимость каждого пункта равна 1% от всей стоимости покупки, общая стоимость составит $16 000. Ваши платежи по ипотеке сократились бы с $2 147,29 до $1 909,66, если бы вы платили 4% процентов вместо обычных 5%. В результате ваша экономия в месяц составила бы $237,63.
Когда $16,000 делится на $237.63, результат равен 67.33, что указывает на то, что порог безубыточности достигается через 67 месяцев. Это означает, что вам потребуется около 5 лет и 7 месяцев, чтобы вернуть свои деньги за счет дисконтных баллов, которые вам придется приобрести.
Если вы, как покупатель, считаете, что существует вероятность продажи дома или рефинансирования до истечения 67 месяцев, то приобретение выкупа не в ваших интересах. Вместо этого рассмотрите возможность внесения дополнительных платежей, так как вы можете сэкономить на процентах, погасив ипотеку досрочно.
Могу ли я рефинансировать покупку?
Да. Фактически, в случае рефинансирования первой ипотеки в течение первых трех лет ее срока, неиспользованная часть уступок 3-2-1 будет зачтена в основной баланс новой ипотеки при ее закрытии. Когда сделка по рефинансированию завершена, все избыточные средства используются для уменьшения ипотечного долга и служат в качестве основного платежа.
Есть ли лучшие альтернативы выкупу?
Иногда долгосрочный ARM, также известный как ипотека с регулируемой процентной ставкой (жилищный кредит с переменной процентной ставкой), может работать так же или даже лучше. Однако сейчас рыночные ставки по ним слишком высоки.
Позвольте нам помочь вам установить оптимальные для вас тарифы на покупку.
В заключение хочу сказать, что покупка дома - это большая инвестиция. Убедитесь, что вы тщательно подготовились к ежемесячным платежам, потому что сумма имеет значение. Работайте с ипотечным брокером чтобы помочь вам определиться с ежемесячным платежом, который вы можете себе позволить, и способами его получения, например, большим первоначальным взносом, скидочными баллами или менее дорогостоящей недвижимостью. Стремитесь ограничить расходы, составляя бюджет на 30-летнюю ипотеку. Определив размер ежемесячного платежа, который вы можете себе позволить, вы можете оценить, каким будет ваш ипотечный платеж в течение 30-летнего срока. Используйте ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать процентную ставку, которую вы будете платить в течение всего срока кредитования. Помните, что наиболее важной частью уравнения ипотечного кредита является процентная ставка, поскольку она определяет размер ежемесячного платежа, который вам придется выплачивать в течение всего срока кредита.
