Guia rápido para compras 3-2-1

Casa em miniatura com uma chave ao lado.

O que é uma Buydown?

Quando você considera as compras no contexto de um subsídio hipotecário disponibilizado pelo vendedor em nome do comprador da casa, elas se tornam muito mais simples de entender. Uma recompra é feita reduzindo a taxa de juros através do pagamento antecipado de juros. As compras podem ser usadas para negociar a venda de uma casa, para torná-la mais acessível para o comprador e o vendedor pode usar uma compra para atrair compradores ao invés de simplesmente reduzir o preço de venda da casa.

Na maioria das vezes, o vendedor fará uma contribuição para uma conta caucionada que será usada para subsidiar o empréstimo durante os primeiros anos do prazo do empréstimo. Isto resultará em um pagamento mensal reduzido sobre a hipoteca. Devido ao pagamento mensal reduzido, o potencial comprador terá um tempo mais fácil para atender às exigências do financiador da hipoteca. Uma opção de compra poderia ser disponibilizada pelo construtor ou pelo vendedor, a fim de auxiliar na probabilidade de venda do imóvel, tornando-o mais acessível.

Na maioria dos casos, o construtor ou o vendedor do imóvel faz os pagamentos à instituição financeira que está fornecendo a hipoteca. Estes pagamentos, por sua vez, diminuem a taxa de juros mensal do comprador e, como resultado, seu pagamento mensal. Entretanto, a fim de compensar as despesas associadas ao contrato de compra e venda, o vendedor da casa frequentemente aumentará o preço pelo qual a casa é comprada.

Descrição dos tipos de compras

As compras podem ser temporárias e ou permanentes.

Um exemplo de uma compra temporária é a compra de 3/2/1. Neste exemplo, a taxa de juros é reduzida em 3% no primeiro ano, 2% no segundo, e 1% no terceiro. No quarto ano você vai para a taxa que você concordou em fechar.

Portanto, se a taxa de mercado atual for 7,5%, o primeiro ano seria 4,5%, depois 5,5%, depois 6,5%, então a taxa final seria 7,5% para o prazo da hipoteca. Em seus termos mais simples, custaria 6% do valor do empréstimo para conseguir esta compra: 3+2+1 = 6%. Se o valor do empréstimo fosse $400.000 então o custo da recompra seria de $24.000,00. Isto é considerado juros pré-pagos.

Outro tipo de compra temporária pode ser 2/1 buydown. A estrutura de uma compra 2-1 é idêntica à de uma compra 3-2-1; entretanto, a redução oferecida pela compra 2-1 só é válida para os dois primeiros anos.

O outro tipo de compra é uma compra permanente, onde ao invés de usar os juros pré-pagos para reduzir temporariamente a taxa, o mutuário usa os juros pré-pagos para reduzir permanentemente a taxa para o prazo da hipoteca.

O vendedor pode pagar os juros pré-pagos em nome do comprador, tornando mais fácil para o comprador pagar a casa. Isto seria uma boa idéia se o vendedor estiver disposto a negociar, mas seja cauteloso, pois poderia ser uma receita de desastre para o comprador por duas razões.

Primeiro, o comprador ainda precisa se qualificar à taxa de mercado que em nosso exemplo acima seria 7,5%, tornando mais difícil a qualificação para a casa mais cara. Isto, por sua vez, não ajuda o vendedor a abrir mercados para outros compradores.

Em segundo lugar, mesmo que o comprador receba um grande desconto de pagamento no primeiro ano, ele pode estar com grandes problemas após o terceiro ano. A especulação de que as tarifas poderiam melhorar até o final do período de compra, tornando atraente o refinanciamento, poderia ser perigosa, pois não há garantia de que as tarifas serão melhores, e os eventos da vida acontecem. Portanto, talvez você não consiga refinanciar.

Usando o mesmo $400,000 e 7.5% que mencionei anteriormente. Os pagamentos em uma taxa fixa de 30 anos começariam em $2019.00 mas terminariam em $2780.00 após os ajustes das taxas. Isso é quase $800 por mês de aumento de pagamento após apenas 3 anos! Isto pode colocar extrema dificuldade a um comprador. Até mesmo a possibilidade de encerramento do mercado. Tem que haver uma maneira melhor para compradores de casas pela primeira vez e há.

Usando o mesmo dinheiro que antes, para comprar permanentemente a taxa, o vendedor ainda paga o 6% do valor do empréstimo para a compra permanente, o que reduziria a taxa para 5,5%.

Quais são as vantagens de uma compra permanente?

  • O comprador se qualifica para a hipoteca no 5.5% e não no 7.5%. Assim, mais clientes podem se qualificar para a casa sem grandes descontos no preço de venda.

 

  • A taxa é fixa para o prazo do empréstimo e eles não terão que esperar por melhorias no mercado para refinanciar a uma taxa mais baixa no futuro, economizando milhares de dólares em custos adicionais de fechamento para o refinanciamento.

 

  • O vendedor ganha, porque eles compensam o custo das altas taxas e desistem muito menos na negociação de preços.

 

  • Eles também recebem uma grande despesa dedutível de impostos no fechamento. Onde uma simples redução de preço não fará isso.

Quais são os Consentimentos de uma Compra Permanente ou Temporária?

  • Suas despesas totais de transação serão maiores.

 

  • Com o tempo, tanto sua taxa de juros como seus pagamentos irão subir.

 

  • Se você não puder arcar com o aumento do pagamento, corre o risco de ter sua propriedade executada.

 

  • Você pode usar todas as suas reservas financeiras para pagar as despesas da hipoteca de recompra.

 

Algumas perguntas freqüentes sobre a compra:

Que tipo de tarifas posso obter com uma compra?

As tarifas são descontadas entre 1% a 4 %, mas são sempre baseadas nas taxas de conformidade atuais.

Existem requisitos especiais para uma compra?

A pessoa que paga a compra precisa entender que estará pagando os juros pré-pagos (custo de compra) no fechamento. O potencial proprietário deve se qualificar para uma hipoteca utilizando o pagamento completo com base na taxa de juros real, não a taxa temporária. Para isso, a pessoa que paga a compra (geralmente o comprador da casa), precisará trabalhar seu ponto de equilíbrio para ver se uma compra vale a pena.

Como funcionaria este ponto de equilíbrio?

Calcular o momento em que você será rentável após uma compra é necessário para avaliar sua utilidade. O tempo que levará para você recuperar o custo dos pontos de desconto que são necessários para diminuir sua taxa de juros é chamado de ponto de equilíbrio. Para fazer o cálculo, divida o custo total dos pontos de desconto pelo montante total de dinheiro economizado a cada mês.

O ponto em que você não está mais perdendo dinheiro é conhecido como o ponto de equilíbrio (Monthly Savings)

Breakeven Point = (O Custo dos Pontos) / (Economia Mensal)

Vejamos um exemplo básico de como algo como isto pode funcionar. Se você quiser uma hipoteca de 30 anos, $400.000 com uma taxa de juros de 5% e seu financiador cobrar quatro pontos para baixá-la em 1%, você primeiro calcularia os pontos.

Devido ao fato de que o custo de cada ponto é igual a 1% do preço total de compra, o custo total seria de $16.000. Seus pagamentos de hipoteca seriam reduzidos de $2.147,29 para $1.909,66 se você pagasse 4% de juros ao invés do normal 5%. Como resultado, sua economia por mês seria de $237,63.

Quando $16.000 é dividido por $237,63, o resultado é 67,33, o que indica que o limiar de equilíbrio é atingido após 67 meses. Isso indica que você levaria cerca de 5 anos e 7 meses para obter seu dinheiro de volta dos pontos de desconto que você teria que comprar.

Se você, como comprador, acredita que existe a possibilidade de vender a casa ou refinanciá-la antes da marca de 67 meses, então comprar uma compra não é do seu melhor interesse. Em vez disso, considere fazer pagamentos extras, pois você pode economizar dinheiro em juros, pagando sua hipoteca antecipadamente.

Posso Refinanciar uma Compra?

Sim. De fato, caso a primeira hipoteca seja refinanciada durante os primeiros três anos de seu prazo, a parte não utilizada das concessões 3-2-1 será creditada contra o saldo principal da nova hipoteca quando a nova hipoteca for fechada. Quando a operação de refinanciamento é finalizada, qualquer excesso de fundos é utilizado para a redução da dívida hipotecária e serve como um pagamento principal.

Existem melhores alternativas para uma compra?

Às vezes, um ARM de longo prazo, também conhecido como uma hipoteca com taxa ajustável (empréstimo doméstico com taxa de juros variável) poderia funcionar tão bem ou melhor. No entanto, as taxas de mercado sobre essas taxas são muito altas neste momento.

Deixe-nos ajudá-lo a estabelecer as melhores tarifas de compra para você.

Em conclusão, a compra de uma casa é um grande investimento. Certifique-se de preparar-se completamente para os pagamentos mensais, pois o valor é importante. Trabalhar com um corretor de hipotecas para ajudá-lo a decidir sobre um pagamento mensal que você pode pagar e como chegar lá, como um grande adiantamento, pontos de desconto ou uma propriedade menos cara. Procure limitar os gastos através de um orçamento para uma hipoteca de 30 anos. Uma vez determinado o pagamento mensal que você pode pagar, você pode estimar qual será o pagamento de sua hipoteca durante o prazo de 30 anos. Use uma calculadora de hipoteca para estimar a taxa de juros que você pagará ao longo da vida do seu empréstimo. Tenha em mente que a parte mais importante da equação da hipoteca é a taxa de juros, pois ela determina o pagamento mensal que você terá que pagar ao longo da vida do empréstimo.