Svenska 
English 
Español de México 
Português do Brasil 
Русский 
Deutsch 
Français 
Norsk nynorsk 
Nederlands (België) 
Vad är en köpeskilling?
När man betraktar buydowns i samband med ett lånestöd som säljaren gör tillgängligt för husköparens räkning blir de mycket enklare att förstå. En buyydown innebär att räntan sänks genom att man betalar ränta i förskott. Köpeskillingar kan användas för att förhandla om försäljningen av ett hus, för att göra det mer överkomligt för köparen, och säljaren kan använda en köpeskilling för att locka till sig köpare i stället för att helt enkelt sänka försäljningspriset på huset.
I de flesta fall bidrar säljaren till ett spärrkonto som används för att subventionera lånet under de första åren av lånets löptid. Detta kommer att resultera i en minskad månadsbetalning på lånet. På grund av den minskade månadsbetalningen kommer den potentiella köparen att ha lättare att uppfylla hypotekslåneinstitutets krav. Byggherren eller säljaren kan erbjuda en möjlighet att köpa ned fastigheten för att öka sannolikheten för att sälja den genom att göra den mer prisvärd.
I de flesta fall är det byggherren eller säljaren av fastigheten som betalar till det finansiella institut som tillhandahåller lånet. Dessa betalningar sänker i sin tur köparens månatliga ränta och därmed också dennes månatliga betalning. För att kompensera för de utgifter som är förknippade med avtalet om köp av bostaden höjer dock ofta säljaren av huset det pris som bostaden köps för.
Beskrivning av olika typer av köp av tillgångar
Nedköp kan vara tillfälliga eller permanenta.
Ett exempel på en tillfällig köpeskilling är en 3/2/1 köpeskilling. I detta exempel sänks räntan med 3% det första året, 2% det andra och 1% det tredje. Det fjärde året går du tillbaka till den ränta som du kom överens om vid köpet.
Om dagens marknadsränta är 7,5% skulle det första året vara 4,5%, sedan 5,5%, sedan 6,5% och slutligen 7,5% under hela lånets löptid. Enkelt uttryckt skulle det kosta 6% av lånebeloppet att uppnå denna nedskrivning: 3+2+1 = 6%. Om lånebeloppet var $400 000 skulle kostnaden för köpet vara $24 000,00. Detta betraktas som förutbetald ränta.
En annan typ av tillfälliga köp kan vara 2/1 köp. Strukturen för en 2-1-buydown är identisk med strukturen för en 3-2-1-buydown, men den minskning som erbjuds genom 2-1-buydown gäller endast de två första åren.
Den andra typen av köp är en permanent köp, där låntagaren i stället för att använda den förbetalda räntan för att tillfälligt sänka räntan använder den förbetalda räntan för att permanent sänka räntan under hela lånets löptid.
Säljaren kan betala den förskottsbetalda räntan för köparens räkning, vilket gör det lättare för köparen att ha råd med bostaden. Detta skulle vara en bra idé om säljaren är villig att förhandla, men var försiktig eftersom det kan vara ett recept för katastrof för köparen av två skäl.
För det första måste köparen fortfarande kvalificera sig till marknadsräntan, vilket i vårt exempel ovan skulle vara 7,5%, vilket gör det svårare att kvalificera sig för den dyrare bostaden. Detta i sin tur hjälper inte säljaren att öppna marknaderna för andra köpare.
För det andra: även om köparen får en stor betalningsrabatt det första året kan han eller hon få stora problem efter det tredje året. Spekulationer om att räntorna skulle kunna förbättras i slutet av perioden för köp av lån, vilket gör det attraktivt att refinansiera, kan vara farliga eftersom det inte finns någon garanti för att räntorna kommer att bli bättre, och händelser i livet kan inträffa. Det kan alltså hända att du inte kan refinansiera.
Jag använder samma $400 000 och 7,5% som jag nämnde tidigare. Betalningarna för en 30-årig fast ränta skulle börja på $2019,00 och sluta på $2780,00 efter räntejusteringarna. Det är nästan $800 per månad i betalningsökning efter bara tre år! Detta kan innebära extrema svårigheter för en köpare. Eventuellt till och med tvångsförsäljning. Det måste finnas ett bättre sätt för Förstahandsköpare och det finns det.
Med samma pengar som tidigare, för att permanent köpa ner räntan, betalar säljaren fortfarande 6% av lånebeloppet till den permanenta köpeskillingen, vilket skulle få räntan att sjunka till 5,5%.
Vad är fördelarna med en permanent köpeskilling?
- Köparen kan få lånet till 5,5% och inte till 7,5%. På så sätt kan fler kunder kvalificera sig för bostaden utan stora rabatter på försäljningspriset.
- Räntan är fast under lånets löptid, och de behöver inte hoppas på förbättringar på marknaden för att kunna refinansiera till en lägre ränta i framtiden, vilket sparar tusentals dollar i extra kostnader för refinansieringen.
- Säljaren vinner, eftersom han eller hon motverkar kostnaden för höga räntor och ger upp mycket mindre i prisförhandlingarna.
- De får också en stor avdragsgill kostnad vid köpet. En enkel prissänkning gör det inte.
Vilka är nackdelarna med en permanent eller tillfällig köpeskilling?
- Dina totala transaktionskostnader kommer att bli högre.
- Med tiden kommer både din ränta och dina betalningar att öka.
- Om du inte har råd med den ökade betalningen riskerar du att få din fastighet utmätt.
- Du kan använda alla dina finansiella reserver för att betala kostnaderna för det avbetalda lånet.
Vanliga frågor om köp av lån:
Vilken typ av ränta kan jag få med en buydown?
Priserna är rabatterade mellan 1% och 4 %, men baseras alltid på gällande priser.
Finns det särskilda krav för att få köpa tillbaka pengar?
Den person som betalar för köpet måste förstå att han eller hon kommer att betala den förbetalda räntan (kostnaden för köpet) vid köpet. Den blivande husägaren måste kvalificera sig för ett lån med full betalning som baseras på den faktiska räntan, inte den tillfälliga räntan. Därför måste den person som betalar för köpet (vanligen bostadsköparen) räkna ut sin break-even point för att se om det är värt att betala för en köpeskilling.
Hur skulle denna brytpunkt fungera?
För att utvärdera användbarheten av ett köp måste du beräkna när du kommer att vara lönsam efter ett köp av aktier. Den tid det tar för dig att få tillbaka kostnaden för de rabattpoäng som är nödvändiga för att sänka din ränta kallas för break-even point. För att göra beräkningen delar du den totala kostnaden för rabattpoängen med den totala summan pengar som sparas varje månad.
Den punkt då du inte längre förlorar pengar kallas för break-even point (Månadsbesparingar).
Nollpunkt = (kostnaden för poäng) / (månadsbesparing)
Låt oss titta på ett grundläggande exempel på hur något sådant kan fungera. Om du vill ha ett 30-årigt lån på $400 000 med en ränta på 5% och din långivare tar ut fyra poäng för att sänka räntan med 1%, skulle du först beräkna poängen.
Eftersom kostnaden för varje punkt är lika med 1% av hela inköpspriset skulle den totala kostnaden bli $16 000. Dina amorteringar skulle minska från $2 147,29 till $1 909,66 om du betalade 4% ränta i stället för 5%. Som ett resultat av detta skulle dina besparingar per månad uppgå till $237,63.
När $16 000 divideras med $237,63 blir resultatet 67,33, vilket innebär att tröskeln för break-even uppnås efter 67 månader. Det betyder att det skulle ta dig cirka 5 år och 7 månader att få tillbaka dina pengar från de rabattpoäng du skulle behöva köpa.
Om du som köpare tror att det finns en möjlighet att du kan sälja huset eller refinansiera det före 67-månadersgränsen, är det inte i ditt intresse att köpa en buyydown. Överväg i stället att göra extra avbetalningar, eftersom du kan spara pengar på räntan genom att betala av ditt bolån i förtid.
Kan jag refinansiera en Buydown?
Ja. Om det första bolånet refinansieras under de första tre åren av löptiden kommer den outnyttjade delen av 3-2-1-avdragen att räknas av mot det nya lånets kapitalbalans när det nya lånet avslutas. När refinansieringsavtalet är klart används eventuella överskottsmedel för att minska låneskulden och fungerar som en betalning av huvuddelen av lånet.
Finns det bättre alternativ till en köpeskilling?
Ibland kan ett långfristigt ARM-lån, även känt som ett lån med justerbar ränta (bostadslån med rörlig ränta) fungera lika bra eller bättre. Marknadsräntorna för dessa är dock för höga just nu.
Låt oss hjälpa dig att fastställa de bästa avbetalningsräntorna för dig.
Att köpa ett hus är alltså en stor investering. Se till att du förbereder dig grundligt för månadsbetalningarna eftersom beloppet spelar roll. Arbeta med en hypoteksmäklare för att hjälpa dig att bestämma dig för en månadsbetalning som du har råd med och hur du ska nå dit, till exempel genom en stor handpenning, rabattpoäng eller en billigare fastighet. Försök att begränsa utgifterna genom att budgetera på ett 30-årigt bolån. När du har bestämt vilken månadsbetalning du har råd med kan du uppskatta vad din bolånebetalning kommer att bli under den 30-åriga löptiden. Använd en hypoteksräknare för att uppskatta vilken ränta du kommer att betala under lånets löptid. Tänk på att den viktigaste delen av bolåneekvationen är räntan, eftersom den avgör vilken månadsbetalning du måste betala under lånets löptid.
