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Was ist ein Buydown?
Wenn man die Abzahlung im Zusammenhang mit einer Hypothekenzulage betrachtet, die der Verkäufer für den Hauskäufer bereitstellt, wird sie viel einfacher zu verstehen. Ein Buydown erfolgt durch Senkung des Zinssatzes, indem die Zinsen im Voraus bezahlt werden. Buydowns können verwendet werden, um den Verkauf eines Hauses zu verhandeln, um es für den Käufer erschwinglicher zu machen, und der Verkäufer kann einen Buydown verwenden, um Käufer anzuziehen, anstatt einfach den Verkaufspreis des Hauses zu senken.
In den meisten Fällen leistet der Verkäufer einen Beitrag zu einem Treuhandkonto, das zur Subventionierung des Darlehens in den ersten Jahren der Laufzeit verwendet wird. Dies führt zu einer geringeren monatlichen Rate für die Hypothek. Aufgrund der geringeren monatlichen Zahlung wird es dem potenziellen Käufer leichter fallen, die Anforderungen des Hypothekarkreditgebers zu erfüllen. Der Bauträger oder der Verkäufer könnte eine Abzahlungsoption anbieten, um die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs der Immobilie zu erhöhen, indem er sie erschwinglicher macht.
In den meisten Fällen leistet der Bauträger oder der Verkäufer der Immobilie Zahlungen an das Finanzinstitut, das die Hypothek bereitstellt. Diese Zahlungen verringern wiederum den monatlichen Zinssatz des Käufers und damit auch seine monatliche Zahlung. Um die mit der Abzahlungsvereinbarung verbundenen Kosten auszugleichen, erhöht der Verkäufer des Hauses jedoch häufig den Preis, zu dem das Haus gekauft wird.
Beschreibung der Arten von Aufkäufen
Rückkäufe können vorübergehend oder dauerhaft sein.
Ein Beispiel für einen befristeten Aufkauf ist der 3/2/1-Aufkauf. In diesem Beispiel wird der Zinssatz im ersten Jahr um 3%, im zweiten Jahr um 2% und im dritten Jahr um 1% reduziert. Im vierten Jahr gilt wieder der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz.
Wenn also der heutige Marktzins 7,5% beträgt, würde der Zinssatz im ersten Jahr bei 4,5%, dann bei 5,5%, dann bei 6,5% und schließlich bei 7,5% für die gesamte Laufzeit der Hypothek liegen. Vereinfacht ausgedrückt, würde es 6% des Darlehensbetrages kosten, diese Senkung zu erreichen: 3+2+1 = 6%. Bei einem Darlehensbetrag von $400.000 würden die Kosten für die Ablösung $24.000,00 betragen. Dies wird als vorausbezahlte Zinsen betrachtet.
Eine andere Art von zeitlich befristeten Buydowns ist der 2/1-Buydown. Die Struktur eines 2-1 Buydowns ist identisch mit der eines 3-2-1 Buydowns, allerdings gilt die Ermäßigung des 2-1 Buydowns nur für die ersten zwei Jahre.
Bei der anderen Art des Buydowns handelt es sich um einen permanenten Buydown, bei dem der Kreditnehmer die vorausbezahlten Zinsen nicht für eine vorübergehende Senkung des Zinssatzes verwendet, sondern für eine permanente Senkung des Zinssatzes während der Laufzeit der Hypothek.
Der Verkäufer kann die im Voraus gezahlten Zinsen im Namen des Käufers bezahlen, was es dem Käufer erleichtert, sich die Wohnung zu leisten. Dies wäre eine gute Idee, wenn der Verkäufer bereit ist zu verhandeln, aber seien Sie vorsichtig, da dies aus zwei Gründen ein Rezept für eine Katastrophe für den Käufer sein könnte.
Erstens muss sich der Käufer immer noch für den marktüblichen Zinssatz qualifizieren, der in unserem obigen Beispiel 7,5% betragen würde, wodurch es schwieriger wird, sich für das teurere Haus zu qualifizieren. Dies wiederum hilft dem Verkäufer nicht, den Markt für andere Käufer zu öffnen.
Zweitens könnte der Käufer, auch wenn er im ersten Jahr einen großen Zahlungsnachlass erhält, nach dem dritten Jahr in große Schwierigkeiten geraten. Die Spekulation, dass sich die Zinssätze bis zum Ende der Rückkaufphase verbessern könnten, was eine Refinanzierung attraktiv machen würde, könnte gefährlich sein, da es keine Garantie dafür gibt, dass die Zinssätze besser sein werden, und Ereignisse im Leben passieren. Es kann also sein, dass Sie nicht refinanzieren können.
Unter Verwendung derselben $400.000 und 7,5%, die ich bereits erwähnt habe. Die Zahlungen für eine 30-jährige Zinsbindung würden bei $2019.00 beginnen, aber nach den Zinsanpassungen bei $2780.00 enden. Das sind fast $800 pro Monat mehr an Zahlungen nach nur 3 Jahren! Dies kann einen Käufer in extreme Bedrängnis bringen. Sogar eine Zwangsvollstreckung ist möglich. Es muss einen besseren Weg geben für erstmalige Hauskäufer und es gibt sie.
Mit dem gleichen Geld wie zuvor, um den Zinssatz dauerhaft zu senken, zahlt der Verkäufer immer noch die 6% des Darlehensbetrags für die dauerhafte Senkung, was den Zinssatz auf 5,5% senken würde.
Was sind die Vorteile eines permanenten Buydowns?
- Der Käufer qualifiziert sich für die Hypothek zu 5,5% und nicht zu 7,5%. So können mehr Kunden für das Haus ohne große Rabatte auf den Verkaufspreis zu qualifizieren.
- Der Zinssatz ist für die Laufzeit des Darlehens festgelegt, und sie müssen nicht auf Marktverbesserungen hoffen, um in Zukunft zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren, was Tausende von Dollar an zusätzlichen Abschlusskosten für die Refinanzierung spart.
- Der Verkäufer gewinnt, weil er die Kosten der hohen Zinsen ausgleicht und bei der Preisverhandlung viel weniger aufgibt.
- Außerdem können sie bei der Schließung eine große Ausgabe von der Steuer absetzen. Bei einer einfachen Preissenkung ist das nicht der Fall.
Was sind die Nachteile eines permanenten oder temporären Buydowns?
- Ihre gesamten Transaktionskosten werden höher sein.
- Mit der Zeit werden sowohl Ihr Zinssatz als auch Ihre Zahlungen steigen.
- Wenn Sie nicht in der Lage sind, die erhöhte Zahlung zu leisten, laufen Sie Gefahr, dass Ihre Immobilie zwangsversteigert wird.
- Sie können Ihre gesamten finanziellen Reserven verwenden, um die Kosten für die Abzahlungshypothek zu bezahlen.
Einige häufig gestellte Fragen zum Buydown:
Welche Zinssätze kann ich mit einer Rückkaufoption erzielen?
Die Tarife werden zwischen 1% und 4 % ermäßigt, basieren aber immer auf den aktuellen, konformen Tarifen.
Gibt es besondere Anforderungen für einen Rückkauf?
Die Person, die die Abzahlung leistet, muss sich darüber im Klaren sein, dass sie die im Voraus gezahlten Zinsen (Abzahlungskosten) bei Vertragsabschluss bezahlen wird. Der künftige Hausbesitzer muss sich für eine Hypothek qualifizieren, bei der die gesamte Zahlung auf der Grundlage des tatsächlichen Zinssatzes und nicht des vorläufigen Zinssatzes erfolgt. Dazu muss die Person, die die Abzahlung leistet (in der Regel der Hauskäufer), ihren Break-even-Punkt berechnen, um festzustellen, ob sich eine Abzahlung für sie lohnt.
Wie würde dieser Break-even-Punkt funktionieren?
Die Berechnung des Zeitpunkts, zu dem Sie nach einem Buydown rentabel sind, ist erforderlich, um dessen Nutzen zu bewerten. Der Zeitraum, den Sie benötigen, um die Kosten für die Rabattpunkte, die zur Senkung Ihres Zinssatzes erforderlich sind, wieder hereinzuholen, wird als Break-even-Punkt bezeichnet. Für die Berechnung teilen Sie die Gesamtkosten der Rabattpunkte durch den Gesamtbetrag der monatlichen Einsparungen.
Der Punkt, an dem Sie kein Geld mehr verlieren, wird als Break-even-Punkt bezeichnet (Monatliche Einsparungen)
Rentabilitätsschwelle = (Kosten der Punkte) / (monatliche Einsparungen)
Schauen wir uns ein einfaches Beispiel dafür an, wie so etwas funktionieren könnte. Wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Betrag von $400.000 mit einem Zinssatz von 5% aufnehmen möchten und Ihr Kreditgeber vier Punkte verlangt, um den Zinssatz um 1% zu senken, würden Sie zunächst die Punkte berechnen.
Da die Kosten für jeden Punkt 1% des gesamten Kaufpreises entsprechen, würden die Gesamtkosten $16.000 betragen. Ihre Hypothekenzahlungen würden sich von $2.147,29 auf $1.909,66 verringern, wenn Sie 4% Zinsen statt der regulären 5% zahlen würden. Ihre monatliche Ersparnis würde sich somit auf $237,63 belaufen.
Wenn $16.000 durch $237,63 geteilt wird, ergibt sich 67,33, was bedeutet, dass die Gewinnschwelle nach 67 Monaten erreicht ist. Das bedeutet, dass es etwa 5 Jahre und 7 Monate dauern würde, bis Sie Ihr Geld für die Rabattpunkte, die Sie kaufen müssten, zurückbekommen.
Wenn Sie als Käufer die Möglichkeit sehen, das Haus vor Ablauf der 67 Monate zu verkaufen oder zu refinanzieren, dann ist der Kauf einer Abzahlung nicht in Ihrem Interesse. Ziehen Sie stattdessen zusätzliche Zahlungen in Betracht, da Sie durch die vorzeitige Abzahlung Ihrer Hypothek Geld bei den Zinsen sparen können.
Kann ich einen Buydown refinanzieren?
Wenn die erste Hypothek während der ersten drei Jahre ihrer Laufzeit refinanziert wird, wird der nicht genutzte Teil der 3-2-1-Vergünstigungen bei Abschluss der neuen Hypothek mit dem Hauptsaldo der neuen Hypothek verrechnet. Wenn die Refinanzierung abgeschlossen ist, werden die überschüssigen Mittel zur Reduzierung der Hypothekenschuld verwendet und dienen als Tilgungszahlung.
Gibt es bessere Alternativen zu einem Buydown?
Manchmal kann eine langfristige ARM-Hypothek, auch bekannt als Hypothek mit variablem Zinssatz, genauso gut oder besser funktionieren. Allerdings sind die Marktzinsen für diese Hypotheken im Moment zu hoch.
Wir helfen Ihnen dabei, die für Sie günstigsten Abzahlungsraten festzulegen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf eines Hauses eine große Investition ist. Stellen Sie sicher, dass Sie sich gründlich auf die monatlichen Zahlungen vorbereiten, denn der Betrag ist wichtig. Zusammenarbeit mit einem Hypothekenmakler um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können und wie Sie dieses Ziel erreichen, z. B. durch eine hohe Anzahlung, Rabattpunkte oder eine weniger teure Immobilie. Versuchen Sie, die Ausgaben zu begrenzen, indem Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren einplanen. Sobald Sie die monatliche Rate ermittelt haben, die Sie sich leisten können, können Sie abschätzen, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung während der 30-jährigen Laufzeit sein wird. Verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um den Zinssatz abzuschätzen, den Sie während der Laufzeit Ihres Darlehens zahlen werden. Denken Sie daran, dass der wichtigste Teil der Hypothekengleichung der Zinssatz ist, denn er bestimmt die monatliche Rate, die Sie während der Laufzeit des Kredits zahlen müssen.
