Einfach ausgedrückt, ist es wie jede andere Hypothek, nur dass die Bank Sie bezahlt, anstatt dass Sie die Bank bezahlen. Die gängigste Umkehrhypothek ist die von der FHA versicherte Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Es gibt auch neue Arten von Umkehrhypotheken, die von unabhängigen Kreditgebern angeboten werden und es Kreditnehmern ermöglichen, auf das Eigenkapital von höher bewerteten Häusern bis zu $10.000.000,00 zuzugreifen.
Wie bei einer herkömmlichen "Forward"-Hypothek geht der Erlös aus dem Verkauf des Hauses an den Hauseigentümer abzüglich der Zinsen, des Kapitals und der Abschlussgebühren für das Darlehen. Wenn der Hauseigentümer noch lebt, darf er den gesamten Verkaufserlös behalten. Wenn der Nachlass das Haus nach dem Tod des Hausbesitzers verkauft, kann der Nachlass das Haus auf dem freien Markt zum Marktwert verkaufen.
Eine Umkehrhypothek ist eine Art von Hypothek, bei der der Kreditnehmer keine Darlehenszahlungen leisten muss, bis er dauerhaft aus dem Haus auszieht, obwohl er monatliche Zahlungen leisten KANN, wenn er das möchte.
Sie ermöglichen es berechtigten Hausbesitzern, Eigenkapital aus ihren Häusern zu entnehmen, ohne die bei herkömmlichen Hypotheken erforderlichen monatlichen Rückzahlungen leisten zu müssen. Ein qualifizierter Hausbesitzer kann über eine einmalige Zahlung, regelmäßige Zahlungen, eine Kreditlinie oder eine Kombination aus allen drei Möglichkeiten auf einen großen Betrag an nicht steuerpflichtigem Eigenkapital zugreifen. Die Zinsen für das Darlehen laufen auf, bis es fällig und zahlbar wird.
Das Darlehen wird fällig und zahlbar, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft umzieht oder das Haus verkauft wird. Im Gegensatz zu einer Forward-Hypothek, bei der der Kreditgeber rechtliche Schritte einleiten kann, um Fehlbeträge zurückzufordern, wenn das Haus für weniger als den geschuldeten Betrag verkauft wird, ist eine umgekehrte Hypothek durch die FHA versichert. Es spielt keine Rolle, ob der Wert des Hauses sinkt oder das Darlehen den Wert des Hauses übersteigt. Die durch das Programm gewährte Hypothekenversicherung stellt sicher, dass weder der Kreditnehmer noch der Nachlass des Kreditnehmers für etwaige Fehlbeträge aufkommen muss. Im Wesentlichen ist der Kreditgeber versichert, wenn der Wert des Hauses geringer ist als der Wert der Immobilie, und er wird aus dem Hypothekenversicherungsfonds entschädigt.
Dies wird als ein Darlehen ohne Rückgriff bezeichnet, und dies ist an sich schon ein großer Vorteil, den umgekehrte Hypotheken gegenüber Forward-Hypotheken haben.
Der Hauseigentümer kann zwischen verschiedenen Möglichkeiten wählen, wie er diese Zahlungen entgegennehmen möchte.
Eine Umkehrhypothek kann von jedem qualifizierten Kreditnehmer für alles verwendet werden, was er möchte.
Kaufen Sie ein neues Haus. Da keine Zahlungen erforderlich sind, kann ein beträchtlicher Teil des Eigenkapitals in Investitionen für den Ruhestand investiert werden, oder eine umgekehrte Hypothek kann dabei helfen, ein größeres Haus zu kaufen, ohne sich um hohe Hypothekenzahlungen sorgen zu müssen.
Art der Immobilie
Umkehrhypotheken sind für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Reihenhäuser erhältlich. In Florida müssen Eigentumswohnungsprojekte vor der Beantragung von der FHA genehmigt werden.
Altersbeschränkungen
Die Antragsteller müssen mindestens 62 Jahre alt sein, wobei 55 Jahre das jüngste Alter bei einigen Portfolio-Programmen ist.
Beratung
Das HUD verlangt eine vom HUD zugelassene Beratung für Antragsteller auf umgekehrte Hypotheken. Mit dieser Beratung soll sichergestellt werden, dass die Bewerber für umgekehrte Hypotheken ihre Optionen verstehen. Sie sollte eine Bestätigung all dessen sein, was Ihr Kreditsachbearbeiter Ihnen bereits mitgeteilt und erklärt hat. Falls nicht, hilft Ihnen dieses Beratungsgespräch, die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen und persönlichen Umstände zu prüfen. Außerdem wird erläutert, wie sich eine Umkehrhypothek auf den Anspruch auf Medicaid und SSI auswirken kann. Ein Finanzberater sollte auch Ihre zahlreichen Möglichkeiten besprechen, wie Sie das Geld erhalten können.
Versicherung & Schutzmaßnahmen
Wie bei jeder anderen Hypothek müssen Sie Steuern und Versicherungen pünktlich zahlen, das Haus instand halten und Beiträge an die Hausbesitzervereinigung entrichten. Sie müssen die Immobilie wie Ihren Hauptwohnsitz unterhalten. Es sollte auch beachtet werden, dass Treuhandfonds bei Umkehrhypotheken nicht die Norm sind. Der Kreditnehmer muss unbedingt wissen, dass er die Zahlung der Grundsteuer und der Wohngebäudeversicherung einplanen muss. Das einzige Mal, dass ein Treuhandkonto eingerichtet wird, ist ein so genannter LESA (Life Expectancy Set Aside). Dies kann erforderlich sein, wenn ein Kreditnehmer in der Vergangenheit mit der Zahlung von Immobiliensteuern, der Wohngebäudeversicherung oder anderen Verbindlichkeiten in Verzug geraten ist. Mit der LESA wird sichergestellt, dass nach der Einrichtung der Umkehrhypothek alle Immobiliensteuern und die Wohngebäudeversicherung pünktlich bezahlt werden.
Im Gegensatz zu Forward-Hypotheken werden die Voraussetzungen für eine Umkehrhypothek anders berechnet. Die Kreditgeber verwenden eine finanzielle Bewertung des Kreditnehmers, was die Qualifizierung für die Umkehrhypothek erleichtern kann.
Auch wenn keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich ist, werden die Kreditgeber dennoch die Kreditgeschichte prüfen, um festzustellen, ob der Kreditnehmer finanzielle Schwierigkeiten hat.
Außerdem wird bei der Berechnung des Einkommens für die Umkehrhypothek nicht das Verhältnis von Schulden zu Einkommen zugrunde gelegt, sondern der monatliche Cashflow. Das Einkommen kann aus einer Vielzahl von Quellen stammen, darunter traditionelle Einkünfte aus Rente, Sozialversicherung und Beschäftigung. Das Einkommen kann auch aus Anlageportfolios oder von nicht kreditnehmenden Hausbewohnern stammen. Die Cashflow-Analyse umfasst eine Bewertung der Verbindlichkeiten des Hausbesitzers und der monatlichen Zahlungsausgänge. Zu den Verbindlichkeiten gehören Verpflichtungen wie Kreditrückzahlungen und Kreditkartenzahlungen.
Es wird eine Berechnung durchgeführt, bei der die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Die Differenz (verbleibende Mittel) wird als Residualeinkommen bezeichnet. Das in Florida 2023 geforderte Residualeinkommen beträgt $529,00 pro Monat für ein Einfamilienhaus.
Wie hoch sind die Kosten für den Abschluss und wie werden sie bezahlt?
Wie bei Forward-Hypothekenrefinanzierungen können die Abschlusskosten von den Darlehenserlösen abgezogen werden. Zu den Abschlusskosten gehören in der Regel die Bereitstellungsgebühr, die Hypothekenversicherungsprämie und andere traditionelle Abschlusskosten wie Titelgebühren, Dokumentationsstempel und immaterielle Steuern. Hinzu kommen monatliche Hypothekenversicherungsprämien (MIPs), Kreditservicegebühren (falls zutreffend) und Kreditzinsen.
Wie viel können Sie leihen?
Der Höchstbetrag, den Sie mit einem HECM aufnehmen können, richtet sich nach Ihrem Alter und dem niedrigeren Wert Ihres Hauses oder dem maximalen Forderungsbetrag der FHA, der ab dem 1. Januar 2023 bei $1.089.300 liegt.
Einige Kreditgeber Portfolio-Programme bieten Pläne, die für Hauswerte bis zu $10.000.000,00.
Anders als bei Forward-Hypotheken können Sie keinen bestimmten Kreditbetrag beantragen. Stattdessen hängt der Betrag, für den Sie sich qualifizieren, vom Alter des Kreditnehmers, dem Wert der Immobilie und den aktuellen Zinssätzen ab.
Es wird ein Gesamtbetrag bewilligt, und wenn ein Kreditnehmer nicht das gesamte Geld benötigt, wird der Restbetrag auf einer Kreditlinie für einen späteren Zugriff belassen.
Die Auszahlung einer umgekehrten Hypothek an den Kreditnehmer wird vom Kreditgeber auf Antrag des Kreditnehmers festgelegt.
Wenn Sie weitere Informationen wünschen oder sich persönlich über eine Umkehrhypothek informieren möchten, rufen Sie uns bitte an.
"Kurt, wir werden sicherlich weiterhin Leute zu Ihnen schicken. Wir wissen Ihre Fürsorge zu schätzen und haben das Gefühl, dass Sie bei der Sicherung unserer Umkehrhypothek über Ihre Verantwortung hinausgegangen sind. Nochmals vielen Dank."
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