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Nederlands (België) Hypothèque inversée
Après des années d'attente, il existe désormais des programmes d'hypothèques inversées pour les copropriétés qui ne sont pas approuvées par la FHA !
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé ?
En d'autres termes, il s'agit d'un prêt hypothécaire comme les autres, à ceci près que c'est la banque qui vous paie au lieu que ce soit vous qui payiez la banque. Le prêt hypothécaire inversé le plus courant est le Home Equity Conversion Mortgage (HECM), assuré par la FHA. De nouveaux types de prêts hypothécaires inversés sont également proposés par des prêteurs indépendants, qui permettent aux emprunteurs d'accéder aux fonds propres de maisons de plus grande valeur, jusqu'à $10.000.000,00.
Comme dans le cas d'un prêt hypothécaire traditionnel, le produit de la vente d'une maison revient au propriétaire, déduction faite des intérêts, du capital et des frais de clôture dus au titre du prêt. Si le propriétaire est encore en vie, il conserve la totalité du produit de la vente. Si la succession vend la maison après le décès du propriétaire, elle peut la vendre sur le marché libre à sa valeur marchande.
En quoi les prêts hypothécaires inversés diffèrent-ils des prêts hypothécaires ordinaires ?
Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt hypothécaire dans lequel l'emprunteur n'a pas à effectuer de paiements jusqu'à ce qu'il quitte définitivement le logement, bien qu'il puisse effectuer des paiements mensuels s'il le souhaite.
Ils permettent aux propriétaires éligibles d'utiliser le capital de leur maison sans avoir à rembourser les mensualités d'un prêt hypothécaire traditionnel. Un propriétaire qualifié peut accéder à un montant important de fonds propres non imposables par le biais d'un paiement unique, de paiements réguliers, d'une ligne de crédit ou d'une combinaison des trois. Les intérêts courent sur le prêt jusqu'à ce qu'il devienne exigible.
Le prêt devient exigible au décès de l'emprunteur, à sa réinstallation permanente ou à la vente de la maison. Contrairement à un prêt hypothécaire à terme, où le prêteur peut intenter une action en justice pour récupérer les sommes manquantes si la maison est vendue à un prix inférieur à ce qui est dû, un prêt hypothécaire inversé est assuré par la FHA, peu importe que la valeur de la maison diminue ou que le prêt dépasse la valeur de la maison. L'assurance hypothécaire fournie par le programme garantit que ni l'emprunteur ni la succession de l'emprunteur n'auront à payer un quelconque manque à gagner. En fait, le prêteur sera assuré si la valeur de la maison est inférieure à ce qui est dû sur la propriété, et il sera payé par le fonds d'assurance hypothécaire.
Il s'agit d'un prêt sans recours, ce qui constitue en soi un avantage majeur de l'hypothèque inversée par rapport à l'hypothèque à terme.
Comment le client peut-il récupérer son argent ?
Le propriétaire a le choix entre plusieurs options pour accepter ces paiements.
- Paiement unique : Disponible uniquement pour le paiement à taux fixe. Vous obtiendrez le montant total du prêt au moment de la clôture. Il convient de noter qu'un programme à taux fixe exige le versement de la totalité de l'argent liquide au moment de la clôture. Vous ne pouvez pas choisir d'autres options. Le produit est également beaucoup moins élevé que dans le cas d'autres programmes.
- Rente viagère : L'emprunteur peut recevoir des paiements mensuels égaux à vie de la part du prêteur tant que l'un des emprunteurs utilise le bien comme résidence principale.
- Paiements à terme : L'emprunteur reçoit Les paiements mensuels réguliers pour une durée fixe convenue peuvent augmenter le paiement mensuel par rapport à l'option Tenure.
- Ligne de crédit : Il s'agit d'un prêt sur lequel le propriétaire peut retirer des fonds au fur et à mesure que les intérêts s'accumulent sur la partie utilisée de la ligne, tandis que les fonds non utilisés continuent de croître en taille et en valeur au fil du temps. La ligne est également ouverte, ce qui signifie que si vous décidez de la rembourser ou de l'annuler, elle peut être réutilisée à l'infini.
- Paiements mensuels plus une ligne de crédit supplémentaire : Le prêteur assure des paiements mensuels réguliers tant que l'emprunteur utilise le bien comme résidence principale, et dispose d'une ligne de crédit en cas de besoin. Cette ligne de crédit peut être utilisée chaque fois que l'emprunteur a besoin de fonds supplémentaires.
- Une somme forfaitaire en espèces à la clôture et le solde sur une ligne de crédit : Cela permet à l'emprunteur de couvrir un besoin immédiat et de gérer ensuite le solde des fonds disponibles sans encourir d'intérêts supplémentaires.
Pourquoi une personne voudrait-elle une hypothèque inversée ?
Un prêt hypothécaire inversé peut être utilisé par tout emprunteur remplissant les conditions requises pour tout ce qu'il souhaite.
Acheter une nouvelle maison. Étant donné qu'aucun paiement n'est requis, un montant important de fonds propres peut être laissé en investissements pour les revenus de la retraite, ou un prêt hypothécaire inversé peut aider à acheter une maison plus grande sans avoir à se soucier de paiements hypothécaires importants.
- Ils permettent d'améliorer le mode de vie lorsqu'un budget serré a pu restreindre les plaisirs de la vie tels que les voyages, l'achat de produits ou de services de luxe qui n'étaient peut-être pas accessibles auparavant.
- Un moyen d'atténuer les baisses des portefeuilles d'investissement, car les hypothèques inversées ne perdent pas de valeur comme les investissements. Les prélèvements sur les hypothèques inversées peuvent être plus judicieux que les prélèvements sur des portefeuilles d'investissement déjà dévalués.
- Don de charité ou héritage anticipé aux membres de la famille
- Remboursement d'un prêt hypothécaire en cours pour économiser les mensualités du prêt
- Si vous avez besoin d'accéder au capital de votre maison mais que vous ne pouvez pas vous permettre de payer les mensualités d'un prêt hypothécaire traditionnel, le prêt hypothécaire inversé peut être une option intéressante.
Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir une hypothèque inversée ?
Type de bien
Les prêts hypothécaires inversés sont disponibles pour les maisons individuelles, les appartements en copropriété et les maisons en rangée. En Floride, les projets de condominiums devront être approuvés par la FHA avant d'être appliqués.
Restrictions d'âge
Les candidats doivent être âgés de 62 ans ou plus, 55 ans étant l'âge le plus jeune pour certains programmes de portefeuille.
Conseil
Le HUD exige des conseils approuvés par le HUD pour les demandeurs de prêts hypothécaires inversés. L'objectif de ces conseils est de s'assurer que les candidats aux prêts hypothécaires inversés comprennent les options qui s'offrent à eux. Il devrait s'agir d'une confirmation de tout ce que votre agent de crédit vous a déjà révélé et expliqué. Si ce n'est pas le cas, cette séance de conseil vous aidera à examiner les avantages et les inconvénients d'un prêt hypothécaire inversé à la lumière de votre situation financière et personnelle. Il explique également comment une hypothèque inversée peut influencer l'éligibilité à Medicaid et au SSI. Un conseiller financier devrait également discuter des nombreux choix qui s'offrent à vous quant à la manière dont vous recevrez l'argent.
Assurance et sauvegarde
Comme pour tout autre prêt hypothécaire, vous devez payer les impôts et l'assurance à temps, entretenir la maison et payer les cotisations à l'association des propriétaires. Vous devez conserver la propriété comme votre résidence principale. Il convient également de noter que les fonds fiduciaires ne sont pas la norme pour les prêts hypothécaires inversés. Il est impératif que l'emprunteur sache qu'il doit prévoir le paiement de ses impôts fonciers et de son assurance habitation. Le seul cas où un compte séquestre est mis en place est ce qu'on appelle un LESA (Life Expectancy Set Aside). Cette mesure peut s'avérer nécessaire si l'emprunteur a des antécédents d'impayés en matière de taxes foncières, d'assurance habitation ou d'autres dettes. La LESA garantit qu'une fois le prêt hypothécaire inversé mis en place, toutes les taxes foncières et l'assurance habitation seront payées à temps.
Comment puis-je me qualifier ?
Contrairement aux hypothèques à terme, l'éligibilité à l'hypothèque inversée calcule les qualifications différemment. Les prêteurs utilisent une évaluation financière de l'emprunteur, ce qui peut faciliter l'obtention d'un prêt hypothécaire inversé.
Bien qu'aucun score de crédit ne soit exigé, les prêteurs examineront toujours les antécédents de crédit pour déterminer si l'emprunteur a des difficultés financières.
De plus, au lieu de se baser sur des lignes directrices conformes où les ratios dette/revenu sont utilisés pour se qualifier, le calcul de l'évaluation du revenu de l'hypothèque inversée est basé sur les flux de trésorerie mensuels. Les revenus peuvent provenir d'une multitude de ressources, notamment les revenus traditionnels des pensions, de la sécurité sociale et de l'emploi. Les revenus peuvent également provenir de portefeuilles d'investissement ou d'occupants d'un logement qui n'empruntent pas. L'analyse des flux de trésorerie comprend une évaluation des dettes et des paiements mensuels du propriétaire. Le passif comprend les obligations telles que les remboursements de prêts et de cartes de crédit.
Un calcul est effectué en déduisant les dépenses mensuelles des revenus. La différence (les fonds restants) est appelée revenu résiduel. Le revenu résiduel requis en Floride 2023 est de $529.00 par mois pour une maison individuelle.
Quels sont les coûts de clôture et comment sont-ils payés ?
Comme pour les refinancements hypothécaires à terme, les frais de clôture peuvent être soustraits du produit du prêt. Les frais de clôture comprennent généralement les frais d'origination, la prime d'assurance hypothécaire initiale et d'autres frais de clôture traditionnels, tels que les frais de titre, les timbres de documentation et les taxes intangibles. Ils comprennent également les primes d'assurance hypothécaire mensuelles, les frais de service du prêt (le cas échéant) et les intérêts du prêt.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Le montant maximum que vous pouvez emprunter avec un HECM est basé sur votre âge et sur le montant le moins élevé entre la valeur estimée de votre maison et le montant maximum de la demande de la FHA, qui est de $1.089.300 au 1er janvier 2023.
Certains programmes de portefeuilles de prêteurs proposent des plans permettant d'évaluer la valeur des maisons jusqu'à $10.000.000,00.
Contrairement aux hypothèques à terme, vous ne pouvez pas demander un montant de prêt spécifique. Le montant auquel vous pouvez prétendre est basé sur l'âge de l'emprunteur, la valeur du bien immobilier et les taux d'intérêt en vigueur.
Un montant total est approuvé et si l'emprunteur ne souhaite pas disposer de la totalité de l'argent, le solde des fonds est laissé sur une ligne de crédit pour un accès ultérieur.
Le montant versé à l'emprunteur dans le cadre d'un prêt hypothécaire inversé est fixé par le prêteur à la demande de l'emprunteur.
Pour plus d'informations ou pour obtenir des renseignements personnels spécifiques sur un prêt hypothécaire inversé, n'hésitez pas à nous appeler.
Témoignage
"Kurt, nous allons certainement continuer à envoyer des gens vers vous. Nous apprécions votre prévenance et nous pensons que vous êtes allé au-delà de vos responsabilités en sécurisant notre prêt hypothécaire inversé. Merci encore."
