Simplificando, é como qualquer outra hipoteca, exceto que o banco paga a você em vez de você pagar ao banco. A hipoteca reversa mais comum é a Home Equity Conversion Mortgage (HECM), segurada pela FHA. Há também novos tipos de hipotecas reversas lançadas por credores independentes que permitem que os mutuários acessem o patrimônio de casas de valor mais alto, até $10.000.000,00.
Assim como em uma hipoteca tradicional "Forward", o produto da venda de uma casa vai para o proprietário menos quaisquer juros, principal ou taxas de fechamento devidas sobre o empréstimo. Se o proprietário ainda estiver vivo, ele poderá ficar com todo o produto da venda. Se o imóvel vender a casa após a morte do proprietário, o imóvel pode vender a casa no mercado aberto pelo valor de mercado.
Uma hipoteca reversa é um tipo de hipoteca na qual o mutuário não tem que fazer pagamentos de empréstimo até que se mude permanentemente para fora da casa, embora o mutuário possa pagar pagamentos mensais se optar por isso.
Eles permitem que os proprietários qualificados utilizem o patrimônio de suas casas sem os pagamentos mensais exigidos nas hipotecas tradicionais. Um proprietário qualificado pode acessar uma grande quantidade de patrimônio líquido não tributável por meio de um pagamento único, pagamentos regulares, uma linha de crédito ou uma combinação dos três. Os juros são acumulados sobre o empréstimo até que ele se torne devido e pagável.
O empréstimo se torna devido e pagável após a morte do mutuário, mudança permanente ou venda da casa. Diferentemente de uma hipoteca a termo, em que o credor pode tomar medidas legais para recuperar o que faltar, caso a casa seja vendida por menos do que o devido, uma hipoteca reversa é segurada pela FHA, não importando se o valor da casa diminui ou se o empréstimo excede o valor da casa. O seguro de hipoteca fornecido pelo programa garantirá que nem o mutuário nem o patrimônio do mutuário tenham de pagar qualquer falta. Em essência, o credor estará segurado se o valor da casa for menor do que o valor devido pela propriedade, e eles serão pagos pelo fundo do seguro hipotecário.
Isto é referido como um empréstimo sem recurso e isto em si mesmo é uma grande vantagem que a hipoteca reversa tem sobre as hipotecas a termo.
O proprietário pode escolher entre várias opções diferentes sobre como aceitar esses pagamentos.
Uma hipoteca reversa pode ser usada por qualquer mutuário qualificado para qualquer coisa que ele queira.
Adquira uma nova casa. Como não são necessários pagamentos, uma quantia significativa de capital pode ser deixada em investimentos para a renda de aposentadoria, ou uma hipoteca reversa pode ajudar a comprar uma casa maior sem a preocupação de grandes pagamentos de hipoteca.
Tipo de propriedade
Estão disponíveis hipotecas inversas para casas unifamiliares, condomínios e casas em banda. Na Flórida, os projetos de condomínios terão que ser aprovados com a FHA antes da aplicação.
Restrições de idade
Os candidatos devem ter 62 anos ou mais, sendo 55 anos a idade mais jovem de alguns programas de carteira.
Aconselhamento
O aconselhamento aprovado pela HUD é exigido pela HUD para candidatos à hipoteca reversa. O objetivo do aconselhamento é assegurar que os candidatos a hipotecas reversíveis entendam suas opções. Deve ser uma confirmação de tudo o que seu oficial de empréstimo já revelou e explicou a você. Caso contrário, esta sessão de aconselhamento o ajudará a examinar as vantagens e desvantagens de uma hipoteca reversa, à luz de suas circunstâncias financeiras e pessoais. Ela também explica como uma hipoteca reversa pode influenciar a elegibilidade da Medicaid e da SSI. Um conselheiro financeiro também deve discutir suas muitas escolhas para saber como você recebe o dinheiro.
Seguros e Salvaguardas
Como qualquer outra hipoteca, você deve pagar impostos e seguro em dia, manter a casa e pagar as taxas da associação de proprietários. Você deve manter a propriedade como sua residência principal. Deve-se observar também que os fundos de garantia não são a norma com hipotecas reversas. É imperativo que o mutuário saiba que precisa planejar o pagamento dos impostos imobiliários e do seguro residencial. A única vez que uma conta de garantia é criada é com o que é chamado de LESA (Life Expectancy Set Aside). Isso pode ser necessário se o mutuário tiver um histórico de inadimplência com impostos imobiliários, seguro residencial ou outras obrigações de dívida. O LESA garante que, uma vez que a hipoteca reversa seja estabelecida, todos os impostos imobiliários e o seguro residencial sejam pagos em dia.
Ao contrário das hipotecas antecipadas, a elegibilidade da hipoteca reversa calcula as qualificações de forma diferente. Os financiadores utilizam uma avaliação financeira do mutuário que pode facilitar a qualificação para a hipoteca reversa.
Embora não sejam necessárias notas de crédito, os mutuantes ainda revisarão o histórico de crédito para determinar se o mutuário está tendo dificuldades financeiras.
Além disso, em vez de olhar para diretrizes de conformidade onde são usados rácios de dívida para renda para se qualificar, o cálculo da avaliação de renda hipotecária reversa é baseado no fluxo de caixa mensal. A renda pode vir de uma multiplicidade de recursos que incluem a renda tradicional de pensões, seguridade social e emprego. A renda também pode ser extraída de carteiras de investimento ou de ocupantes de casas não mutuários. A análise do fluxo de caixa inclui uma avaliação das obrigações do proprietário da casa própria e das saídas de pagamento a cada mês. Os passivos incluem obrigações como pagamentos de empréstimos e pagamentos com cartão de crédito.
É realizado um cálculo em que as despesas mensais são subtraídas da renda. A diferença (fundos restantes) é chamada de renda residual. A renda residual exigida na Flórida 2023 é de $529,00 por mês em uma residência unifamiliar.
Quais são os custos para fechar e como eles são pagos?
Assim como no refinanciamento de hipotecas a prazo, os custos de fechamento podem ser subtraídos dos rendimentos do empréstimo. Os custos de fechamento normalmente incluem a taxa de origem, prêmio de seguro hipotecário antecipado e outras despesas tradicionais de fechamento, como taxas de títulos, selos de documentação e impostos intangíveis. Assim como prêmios mensais de seguro hipotecário (MIPs), taxas de serviço de empréstimo (se aplicável), e juros de empréstimo.
Quanto você pode pedir emprestado?
O valor máximo que você pode tomar emprestado com um HECM é baseado na sua idade e no menor valor entre o valor de avaliação da sua casa e o valor máximo de indenização da FHA, que é de $1.089.300 em 1º de janeiro de 2023.
Alguns programas de carteira de emprestadores oferecem planos que permitem valores de casa de até $10.000.000,00.
Ao contrário das hipotecas a prazo, você não pode solicitar um valor de empréstimo específico. Em vez disso, o valor ao qual você se qualifica é baseado na idade do mutuário, no valor do imóvel e nas taxas de juros atuais.
Um montante total é aprovado e se o mutuário não quiser todo o dinheiro, o saldo dos fundos é deixado em uma linha de crédito para acesso futuro.
O pagamento de uma hipoteca reversa ao mutuário é estabelecido pelo doador a pedido do mutuário.
Para mais informações ou para obter informações pessoais específicas para uma hipoteca reversa, sinta-se à vontade para nos ligar.
"Kurt, certamente continuaremos a enviar pessoas à sua maneira". Apreciamos sua consideração e sentimos que você superou sua responsabilidade em garantir nossa hipoteca reversa. Mais uma vez, obrigado".
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