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Nederlands (België) Hipoteca inversa
Después de años de espera, ¡ahora hay programas de hipotecas inversas para condominios que no están aprobados por la FHA!
¿Qué es una hipoteca inversa?
En pocas palabras, es como cualquier otra hipoteca, salvo que el banco le paga a usted en lugar de pagar usted al banco. La hipoteca inversa más común es la Home Equity Conversion Mortgage, HECM, asegurada por la FHA. También hay nuevos tipos de hipotecas inversas que salen de los prestamistas independientes que permiten a los prestatarios acceder a la equidad de las casas de mayor valor hasta $10,000,000.00.
Al igual que ocurre con las hipotecas tradicionales, el producto de la venta de la vivienda se destina al propietario menos los intereses, el capital o los gastos de cierre del préstamo. Si el propietario sigue vivo, se queda con todos los ingresos de la venta. Si el patrimonio vende la casa después de que el propietario haya fallecido, puede venderla en el mercado abierto por su valor de mercado.
¿En qué se diferencian las hipotecas inversas de las normales?
Una hipoteca inversa es un tipo de hipoteca en la que el prestatario no tiene que realizar pagos del préstamo hasta que se mude definitivamente de la vivienda, aunque PUEDE pagar cuotas mensuales si así lo desea.
Permiten a los propietarios de viviendas que reúnan los requisitos necesarios utilizar el patrimonio neto de sus casas sin los reembolsos mensuales exigidos en las hipotecas tradicionales. Un propietario cualificado puede acceder a una gran cantidad de capital no imponible mediante un pago único, pagos regulares, una línea de crédito o una combinación de los tres. Los intereses se acumulan en el préstamo hasta que éste vence y es pagadero.
El préstamo vence y es pagadero en caso de fallecimiento del prestatario, traslado definitivo o venta de la vivienda. A diferencia de las hipotecas a plazo, en las que el prestamista puede emprender acciones legales para recuperar lo que falte en caso de que la vivienda se venda por menos de lo que se debe, las hipotecas inversas están aseguradas por la FHA, por lo que no importa si el valor de la vivienda disminuye o si el préstamo supera el valor de la vivienda. El seguro hipotecario proporcionado por el programa se asegurará de que ni el prestatario ni el patrimonio del prestatario tiene que pagar ninguna escasez. En esencia, el prestamista estará asegurado si el valor de la vivienda es inferior a lo que se debe por ella, y se le pagará con cargo al fondo del seguro hipotecario.
Esto se conoce como un préstamo sin recurso y esto en sí mismo es una ventaja importante hipoteca inversa tienen sobre las hipotecas a plazo.
¿Cómo puede el cliente recuperar su dinero?
El propietario puede elegir entre varias opciones diferentes sobre cómo aceptar estos pagos.
- Pago único: Disponible sólo para el pago a tipo fijo. Usted recibirá la cantidad total del préstamo en el momento del cierre. Debe tenerse en cuenta que un programa de tasa fija requiere TODOS CASH Out en el cierre. No puede seleccionar otras opciones. Los ingresos también son mucho menores que en otros programas.
- Renta vitalicia: El prestatario puede recibir del prestamista pagos mensuales iguales de por vida mientras utilice la propiedad como residencia principal.
- Pagos a plazo: El prestatario recibe pagos mensuales regulares durante un plazo fijo acordado Un plazo fijo puede aumentar el pago mensual sobre la opción Tenencia.
- Línea de crédito: Un préstamo del que el propietario puede retirar fondos a medida que se acumulan intereses sobre la parte utilizada de la línea, mientras que los fondos no utilizados siguen creciendo en tamaño y valor con el tiempo. La línea también es de duración indefinida, lo que significa que, si decide reducirla o cancelarla, puede volver a utilizarla una y otra vez.
- Pagos mensuales más una línea de crédito añadida: El prestamista garantiza pagos mensuales regulares mientras el prestatario utilice la propiedad como vivienda principal, además de disponer de una línea de crédito en caso necesario. Se puede recurrir a la línea de crédito siempre que el prestatario necesite fondos adicionales.
- Una suma global en efectivo al cierre con el saldo en una línea de crédito: Esto permite al prestatario cubrir una necesidad inmediata y luego gestionar el saldo de fondos disponibles sin incurrir en intereses adicionales.
¿Por qué alguien querría una hipoteca inversa?
Cualquier prestatario que cumpla los requisitos puede utilizar una hipoteca inversa para lo que desee.
Adquirir una nueva vivienda. Al no tener que realizar pagos, se puede dejar una cantidad significativa de capital en inversiones para obtener ingresos durante la jubilación, o una hipoteca inversa puede ayudar a comprar una casa más grande sin tener que preocuparse por grandes pagos hipotecarios.
- Permiten mejorar el estilo de vida cuando un presupuesto ajustado puede haber restringido los placeres de la vida, como los viajes o la compra de bienes o servicios de lujo que antes no se podían obtener.
- Un medio para suavizar las caídas de las carteras de inversión, ya que las hipotecas inversas no pierden valor como las inversiones. Los retiros de hipotecas inversas pueden ser más inteligentes que los retiros de carteras de inversión ya devaluadas.
- Donaciones de caridad o herencias anticipadas a familiares
- Liquidar una hipoteca pendiente para ahorrarse las cuotas mensuales del préstamo
- Si necesita acceder al capital de su vivienda pero no puede hacer frente a los pagos mensuales de una hipoteca tradicional, una hipoteca inversa puede ser una gran opción.
¿Qué se necesita para una hipoteca inversa?
Tipo de propiedad
Las hipotecas inversas están disponibles para viviendas unifamiliares, condominios y casas adosadas. En Florida, los proyectos de condominios tendrán que ser aprobados con la FHA antes de la aplicación.
Restricciones de edad
Los solicitantes deben tener 62 años o más, siendo 55 la edad mínima de algunos programas de cartera.
Asesoramiento
El HUD exige a los solicitantes de hipotecas inversas un asesoramiento aprobado por el HUD. El objetivo del asesoramiento es garantizar que los candidatos a una hipoteca inversa comprendan sus opciones. Debe ser una confirmación de todo lo que su agente de préstamos ya le ha revelado y explicado. Si no es así, esta sesión de asesoramiento le ayudará a examinar las ventajas y los inconvenientes de una hipoteca inversa a la luz de sus circunstancias financieras y personales. También le explicará cómo una hipoteca inversa puede influir en la elegibilidad para Medicaid y SSI. El asesor financiero también le explicará las distintas opciones que tiene para recibir el dinero.
Seguros y protección
Como cualquier otra hipoteca, debe pagar puntualmente los impuestos y el seguro, mantener la casa y pagar las cuotas de la asociación de propietarios. Debe mantener la propiedad como su vivienda principal. También hay que tener en cuenta que los fondos en custodia no son la norma en las hipotecas inversas. Es imprescindible que el prestatario sepa que debe planificar el pago de sus impuestos inmobiliarios y del seguro de la vivienda. La única vez que se establece una cuenta de depósito en garantía es con lo que se denomina LESA (Life Expectancy Set Aside). Esto puede ser necesario si un prestatario tiene un historial de morosidad en los impuestos de bienes raíces, seguro de propietarios de viviendas u otras obligaciones de deuda. El LESA asegura que una vez que la hipoteca inversa está configurado, todos los impuestos de bienes raíces y propietarios de seguros se pagan a tiempo.
¿Cómo cumplir los requisitos?
A diferencia de las hipotecas a plazo, la elegibilidad de la hipoteca inversa calcula las calificaciones de manera diferente. Los prestamistas utilizan una evaluación financiera del prestatario que puede facilitar la calificación para la hipoteca inversa.
Aunque no se exige una puntuación crediticia, los prestamistas revisarán el historial de crédito para determinar si el prestatario tiene dificultades financieras.
Además, en lugar de tener en cuenta las directrices de conformidad en las que se utilizan los ratios de deuda/ingresos para cumplir los requisitos, el cálculo de la evaluación de ingresos de la hipoteca inversa se basa en el flujo de caja mensual. Los ingresos pueden provenir de una multitud de recursos que incluyen los ingresos tradicionales de las pensiones, la seguridad social y el empleo. Los ingresos también pueden proceder de carteras de inversión o de ocupantes de la vivienda que no sean prestatarios. El análisis del flujo de caja incluye una evaluación de los pasivos del propietario y de los pagos que realiza cada mes. Los pasivos incluyen obligaciones como los pagos de préstamos y tarjetas de crédito.
Se realiza un cálculo en el que se restan los gastos mensuales de los ingresos. La diferencia (fondos sobrantes) se denomina ingreso residual. El ingreso residual requerido en Florida 2023 es de $529,00 al mes en una vivienda unifamiliar.
¿Cuáles son los costes de cierre y cómo se pagan?
Al igual que en las refinanciaciones de hipotecas a plazo, los gastos de cierre pueden restarse del importe del préstamo. Los gastos de cierre suelen incluir la comisión de apertura, la prima inicial del seguro hipotecario y otros gastos de cierre tradicionales, como los honorarios de escrituración, los sellos de documentación y los impuestos intangibles. También se incluyen las primas mensuales del seguro hipotecario (MIP), las comisiones de servicio del préstamo (si procede) y los intereses del préstamo.
¿Cuánto puede pedir prestado?
La cantidad máxima que puede pedir prestada con un HECM se basa en su edad y en el valor de tasación de su vivienda o la cantidad máxima de reclamación de la FHA, el menor de los dos, que es de $1.089.300 a 1 de enero de 2023.
Algunos programas de cartera de prestamistas ofrecen planes que permiten valores de vivienda de hasta $10.000.000,00.
A diferencia de las hipotecas a plazo, no se puede solicitar un importe de préstamo concreto. En su lugar, el importe al que puede optar se basa en la edad del prestatario, el valor de la propiedad y los tipos de interés vigentes.
Se aprueba un importe total y, si el prestatario no quiere todo el dinero, el saldo de fondos se deja en una línea de crédito para acceder a él en el futuro.
El pago de una hipoteca inversa al prestatario lo establece el prestamista a petición del prestatario.
Para más información o para obtener información personal específica para una hipoteca inversa no dude en llamarnos.
Testimonio
"Kurt, ciertamente continuaremos enviando gente a tu manera. Apreciamos su consideración y sentimos que fue por encima de su responsabilidad en la obtención de nuestra hipoteca inversa. Gracias de nuevo".
