Förståelse för ett lån med justerbar ränta (ARM)

Vad är ett lån med justerbar ränta (ARM)?

Ett lån med rörlig ränta (ARM) är en typ av bostadslån med rörlig ränta. Den initiala räntan på en ARM är fast för en viss tid. Därefter justeras den ränta som tillämpas på den utestående skulden regelbundet, med årliga eller till och med månatliga intervaller.

I de flesta fall har du möjlighet att välja om du vill behålla räntan under hela lånets löptid eller om du vill låta den fluktuera upp och ner. Den initiala låneräntan för en ARM är ofta fastställd till en lägre ränta än för ett liknande lån med fast ränta.

ARM:er kallas ibland för lån med rörlig ränta eller rörliga lån. Räntan på en ARM justeras beroende på ett riktmärke eller index, plus en marginal som kallas ARM-marginal. London Interbank Offered Rate är det vanligaste indexet som används för ARM:er (LIBOR).

Den fasta perioden för en ARM kan vara mellan 5, 7 eller 10 år. Därefter börjar en justeringsperiod och räntan på ARM kan stiga eller sjunka beroende på vilket index som används.

Ett hus i miniatyr

Fasta och justerbara lån med fast ränta

Du kan välja mellan ett lån med fast ränta och ett lån med justerbar ränta som blivande bostadsköpare. Så vad är skillnaden mellan de två?

Ett lån med fast ränta ger större säkerhet eftersom räntan är konstant under lånets löptid. Detta säkerställer att din månatliga amortering förblir densamma under hela lånetiden.

En ARM-kredit kan å andra sidan ta ut mindre ränta under introduktionsperioden, vilket leder till en lägre första månadsbetalning. Efter den första perioden kommer dock ränteförändringar att påverka dina betalningar. ARM:er kan bli billigare när räntorna sjunker. ARM:er kan dock bli dyrare när räntorna stiger.

Överensstämmande Vs. Icke-konforma ARM-lån

Lån som "överensstämmer" med Fannie Mae och Freddie Macs regler kallas "överensstämmande lån". Så länge lånen uppfyller Fannie Maes och Freddie Macs finansieringsnormer och de monetära restriktioner som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) kan långivarna sälja de lån som de har tagit fram till dessa statligt stödda organisationer för ompaketering på den sekundära marknaden för hypotekslån.

Ett lån betraktas som avvikande om det inte motsvarar Fannie Mae-, Freddie Mac- eller FHFA-standarderna. Innan man förbinder sig till ett icke-konformt lån är det viktigt att förstå riskerna fullt ut.

Låntagare kan ha legitima behov av ett icke-konformt hypotekslån, och de allra flesta icke-konforma hypotekslånare är pålitliga företag. Du bör granska det finstilta om ränteändringar i ett nonconforming ARM mycket noggrant innan du godkänner lånet.

Typer av ARM

Justerbara bolån finns inte i en enda smak. Det finns olika alternativ för att finansiera en bostad och du bör kunna hitta det alternativ som fungerar bäst för dig.

Hybrid ARM

Hybrid-ARM:er innehåller en period med fast och en period med justerbar ränta. Räntan på denna form av lån kommer att vara fast från början och börjar sedan fluktuera under en bestämd period.

Denna information representeras ofta av två heltal. I de flesta fall anger det första talet hur länge den fasta räntan tillämpas på lånet, medan det andra talet anger varaktigheten eller frekvensen för ändringen av den rörliga räntan.

En 2/28 ARM har till exempel en fast ränta i två år följt av en rörlig ränta under de följande 28 åren. En 5/1 ARM har däremot en fast ränta under de första fem åren, följt av en rörlig ränta som ändras årligen (vilket anges av siffran ett efter snedstrecket). På samma sätt skulle en 5/5 ARM börja med en fast ränta i fem år och sedan justeras vart femte år.

Räntefri ARM (I-O)

Det är också möjligt att få en räntefri ARM (I-O), vilket innebär att du bara betalar ränta på lånet under en viss tidsperiod - vanligtvis 3 till 10 år. När denna period löper ut måste du betala både ränta och kapital på lånet.

Dessa program är attraktiva för konsumenter som vill betala mindre på sina lån under de första åren för att frigöra pengar för andra ändamål, t.ex. för att köpa möbler till sitt nya hus. Denna fördel har förstås en kostnad: ju längre du bara betalar ränta I-O-perioden, desto större blir dina betalningar när den löper ut.

Se det som att betalningarna väntar på att du ska börja betala dem. Om du bara tar en kort paus i betalningen av kapitalet kommer du att belönas med en lägre månadsavgift. Ju längre du stannar från att betala huvuddelen (eftersom åren förblir desamma på ARM:en), desto fler år ackumuleras en högre betalning av huvuddel + ränta. Du sprider betalningarna över en kortare tid, och därför blir de högre.

Betalningsoption ARM

En ARM med betalningsalternativ är en ARM med många betalningsmetoder. Dessa alternativ omfattar ofta betalningar som täcker både ränta och kapital, betalningar som bara täcker ränta och betalningar som inte ens täcker ränta.

Det kan verka lockande att bara betala räntan eller ett minimalt belopp. Tänk dock på att du måste betala tillbaka hela beloppet till långivaren senast det datum som anges i avtalet och att räntekostnaderna blir högre när principen inte betalas helt. Om du fortsätter att betala av lite efter lite kommer din skuld att fortsätta att växa - kanske till ohållbara proportioner.

Miniature house with 'Loan' written in Scrabble pieces next to it.

Omfinansiering av en ARM

En ARM kan vara lämplig i vissa fall, men vad händer om din ekonomiska situation förändras? För att få mer stabilitet än vad en ARM kan ge kan du refinansiera din ARM till ett lån med fast ränta.

Lyckligtvis är förfarandet ganska enkelt. Du tar ett nytt lån för att betala av det befintliga lånet om du vill refinansiera. Därefter börjar du betala tillbaka det nya bolånet.

Eftersom du ansöker om ett nytt lån måste du gå igenom många av samma processer som när du först ansökte om din ARM. Det kommer till exempel nästan säkert att krävas lönespecifikationer, kontoutdrag och andra bevis på inkomster och skulder.

Undersök de aktuella räntorna för att se om det är en lämplig tidpunkt för en refinansiering till ett lån med fast ränta. Om räntorna är högre än för din befintliga ARM är det kanske inte det bästa alternativet att byta lån.

Fördelar med ett lån med justerbar ränta

ARM kan hjälpa låntagare att få den lägsta räntan. Många lån ger låga starträntor. 

De initiala låga månadsbetalningarna kan verka som en kampanjränta, men de hjälper din budget. Du kanske kan betala extra på ditt kapital varje månad.

Denna ekonomiska flexibilitet är idealisk för personer som vill flytta snart efter att ha köpt en fastighet. Om du planerar att sälja fastigheten innan räntan justeras kommer eventuella förändringar inte att påverka din budget, förutsatt att försäljningen sker som planerat och du inte längre är skyldig bolånet.

Om du köper ett hus som du vill bygga upp kan du också dra nytta av dessa fördelar. Om du kan sälja din fastighet innan räntan ändras är riskerna med ARM blygsamma.

Med en ARM:s lägre inledande månadsbetalningar kan du spara pengar och uppnå andra ekonomiska mål. Du kan samla pengar för att förbereda dig för en eventuell räntehöjning efter den första löptiden.

Om du flyttar till en plats där du inte kommer att stanna i mer än fem år och vill ha den lägsta räntan på ett lån kan en ARM vara det bästa valet för dig.

Nackdelar med ett lån med justerbar ränta

Ett lån med justerbar ränta (ARM), liksom andra typer av lån, är inte helt utan nackdelar. Om du tar ett bolån med justerbar ränta utsätts du för den stora risken, dvs. möjligheten att din ränta kan stiga. Om detta skulle inträffa bör du räkna med en ökning av beloppet för din bolånebetalning varje månad.

Om räntesatser och månadsbetalningar kan förändras kan det vara svårt att göra korrekta prognoser om din nuvarande och framtida ekonomiska situation. Om räntorna skulle stiga är det troligt att du kan få svårt att betala de större månadsbetalningarna om detta inträffar. På grund av marknadens volatilitet bör blivande husägare tänka två gånger innan de tar ett lån med justerbar ränta.

Vem bör överväga en ARM?

ARM kan vara mer meningsfullt för vissa bostadsköpare, särskilt för dem som flyttar ofta eller söker ett första hem. Om du inte letar efter ett hem för evigt kan det leda till en lägre amortering om du köper en ARM och säljer den innan den fasta räntan löper ut.

Det finns naturligtvis alltid en möjlighet att du inte kan sälja din bostad innan räntan stiger. Om du inte kan sälja bör du överväga att refinansiera till ett lån med fast ränta eller ett nytt lån med justerbar ränta. Om räntorna inte är låsta kan de dock stiga innan villkoren för din refinansiering träder i kraft.

Hitta de bästa villkoren och räntorna för justerbara bolån för dig