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Nederlands (België) O que é uma Hipoteca com Taxa Ajustável (ARM)?
Uma hipoteca com taxa variável (ARM) é um tipo de empréstimo imobiliário com uma taxa de juros variável. A taxa de juros inicial de um ARM é fixa por um período de tempo definido. Depois disso, a taxa de juros aplicada à dívida pendente é ajustada regularmente, em intervalos anuais ou mesmo mensais.
Na maioria dos casos, você terá a opção de manter a taxa de juros definida para a vida de sua hipoteca ou permitir que ela flutue para cima e para baixo. As taxas de empréstimo iniciais de um ARM são frequentemente fixadas a uma taxa mais baixa do que a de uma hipoteca de taxa fixa semelhante.
Os ARMs são às vezes conhecidos como hipotecas de taxa variável ou hipotecas flutuantes. A taxa de juros de um ARM é ajustada dependendo de um índice ou benchmark, mais um spread conhecido como uma margem ARM. A London Interbank Offered Rate é o índice mais comum usado nos ARMs (LIBOR).
O período fixo de um ARM pode durar entre 5, 7, ou 10 anos. Depois disso, um período de ajuste entra em vigor e a taxa do ARM pode subir ou descer, dependendo do índice utilizado.
Hipotecas de taxa fixa - Vs. Ajustável
Você pode escolher entre uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável como um potencial comprador de casa. Então, qual é a distinção entre os dois?
Uma hipoteca com taxa fixa oferece mais segurança porque a taxa de juros permanece constante durante o prazo do empréstimo. Isto garante que o pagamento mensal de sua hipoteca permanecerá o mesmo durante toda a duração do empréstimo.
Um ARM, por outro lado, pode cobrar menos juros durante o período de introdução, resultando em um pagamento inicial mensal reduzido. Entretanto, além desse primeiro prazo, mudanças nas taxas de juros terão influência em seus pagamentos. Os ARMs podem se tornar menos caros à medida que as taxas de juros caem. Entretanto, os ARMs podem se tornar mais caros à medida que as taxas de juros aumentam.
Em conformidade com os Vs. Empréstimos ARM não-conformes
As hipotecas que "se conformam" às regras de Fannie Mae e Freddie Mac são chamadas de "empréstimos em conformidade". Desde que as hipotecas cumpram os padrões de financiamento da Fannie Mae e Freddie Mac e as restrições monetárias estabelecidas pela Agência Federal de Financiamento Imobiliário (FHFA), os financiadores podem vender as hipotecas que originaram a estas organizações patrocinadas pelo governo para reembalar no mercado hipotecário secundário.
Um empréstimo é considerado não-conforme se não corresponder às normas Fannie Mae, Freddie Mac, ou FHFA. Antes de se comprometer com um empréstimo não-conforme, é importante compreender plenamente os riscos envolvidos.
Os mutuários podem ter necessidades legítimas de uma hipoteca não-conforme, e a grande maioria dos mutuantes de hipoteca não-conforme são empresas confiáveis. Você deve examinar as letras miúdas sobre a redefinição de taxas em uma ARM não-conforme muito cuidadosamente antes de concordar com o empréstimo.
Tipos de ARMs
As hipotecas com taxas ajustáveis não vêm em um só sabor. Existem diferentes opções de financiamento de uma casa e você deve ser capaz de encontrar a opção que funciona melhor para você.
ARM Híbrido
Os ARMs híbridos incluem um período fixo e ajustável. A taxa de juros sobre esta forma de empréstimo será fixada no início e então começará a flutuar em um período definido.
Esta informação é freqüentemente representada por dois números inteiros. Na maioria das circunstâncias, o primeiro número denota o período de tempo em que a taxa fixa é aplicada ao empréstimo, enquanto o segundo denota a duração ou freqüência da mudança da taxa variável.
Um ARM 2/28, por exemplo, tem uma taxa fixa por dois anos seguida de uma taxa variável para os próximos 28 anos. A 5/1 ARM, por outro lado, tem uma taxa fixa para os primeiros cinco anos, seguida de uma taxa variável que muda anualmente (como indicado pelo número um após a barra). Da mesma forma, um 5/5 ARM começaria com uma taxa fixa por cinco anos antes de se ajustar a cada cinco anos.
ARM (I-O) apenas de juros
Também é possível obter um ARM (I-O) somente de juros, o que implica apenas no pagamento de juros sobre a hipoteca por um determinado período de tempo, tipicamente de 3 a 10 anos. Quando este prazo terminar, você deverá pagar tanto os juros quanto o principal do empréstimo.
Estes programas são atraentes para os consumidores que querem gastar menos em sua hipoteca nos primeiros anos, a fim de liberar dinheiro para outros fins, como a aquisição de móveis para sua nova casa. Este benefício, é claro, tem um custo: quanto mais tempo você pagar apenas os juros I-O, maior será seu pagamento quando o prazo expirar.
Pense nisso como os pagamentos que aguardam em Stasis para que você comece a pagá-los. Se você fizer apenas uma pequena pausa no pagamento do principal, você será recompensado com uma parcela mensal mais baixa. Quanto mais tempo você ficar longe de pagar o princípio (porque os anos permanecem os mesmos no ARM), o número de anos acumula um pagamento de principal + juros mais alto. Você está espalhando os pagamentos por um tempo mais curto; portanto, eles são mais altos.
Opção de pagamento ARM
Uma opção de pagamento ARM é uma ARM com muitos métodos de pagamento. Essas alternativas freqüentemente incluem pagamentos que cobrem tanto o princípio quanto os juros, pagamentos que cobrem apenas os juros e pagamentos que não cobrem sequer os juros.
Pagar apenas os juros ou a quantia mínima pode parecer aliciante. Entretanto, tenha em mente que você deve reembolsar o emprestador integralmente até a data estabelecida no contrato, e que os custos dos juros são maiores quando o princípio não é pago integralmente. Se você continuar pagando pouco a pouco, sua dívida continuará a crescer - possivelmente até proporções insustentáveis.
Refinanciamento de um ARM
Um ARM pode ser apropriado em certos casos, mas e se sua condição financeira mudar? Para obter mais estabilidade do que um ARM pode proporcionar, você pode refinanciar seu ARM em uma hipoteca de taxa fixa.
Felizmente, o procedimento é bastante simples. Você contrairá um novo empréstimo para pagar a hipoteca existente se você refinanciar. Depois disso, você começará a pagar a nova hipoteca.
Como você está se candidatando a uma nova hipoteca, precisará passar por muitos dos mesmos processos que você fez quando se candidatou pela primeira vez ao seu ARM. Os comprovantes de pagamento, extratos bancários e outras evidências de renda e obrigações, por exemplo, serão quase certamente exigidos.
Examinar as taxas de juros atuais para ver se é um momento adequado para refinanciar uma hipoteca de taxa fixa. Se as taxas de juros forem maiores do que as do seu ARM existente, a mudança pode não ser a melhor opção.
Vantagens de uma hipoteca com taxa ajustável
Os ARMs podem ajudar os mutuários a obter a taxa de juros mais baixa. Muitos empréstimos proporcionam taxas iniciais baixas.
Os pagamentos iniciais mensais baixos podem parecer uma taxa promocional, mas eles ajudarão seu orçamento. Talvez você possa pagar mais sobre seu principal a cada mês.
Esta flexibilidade econômica é ideal para indivíduos que querem se mudar logo após a compra de um imóvel. Se você planeja vender o imóvel antes do ajuste da taxa de juros, quaisquer mudanças não afetarão seu orçamento, presumindo que a venda ocorra conforme planejado e você não deve mais a hipoteca.
Se você estiver comprando uma casa inicial com planos para melhorar, você também poderá desfrutar destes benefícios. Se você puder vender seu imóvel antes que a taxa de juros mude, os riscos da ARM são modestos.
Com os pagamentos mensais iniciais mais baixos de um ARM, você pode acumular economias e perseguir outros objetivos financeiros. Você pode acumular fundos para se preparar para uma possível elevação da taxa de juros além do primeiro prazo.
Se você estiver se mudando para um local onde não permanecerá por mais de 5 anos e quiser a taxa de juros mais baixa em uma hipoteca, um ARM pode ser a melhor opção de hipoteca para você.
Desvantagens de uma hipoteca com taxa ajustável
Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM), como outros tipos de hipotecas, não está sem seus potenciais inconvenientes. Assumir uma hipoteca com uma taxa de juros ajustável expõe você ao risco significativo, que é a possibilidade de que sua taxa de juros possa subir. Caso isso ocorra, você deve esperar um aumento no valor de seu pagamento da hipoteca a cada mês.
Se as taxas de juros e pagamentos mensais estiverem sujeitas a mudanças, pode ser um desafio fazer projeções precisas sobre sua situação financeira atual e futura. Se as taxas de juros vierem a subir, é provável que você tenha dificuldade em fazer os maiores pagamentos mensais se isso ocorrer. Devido à volatilidade do mercado, os futuros proprietários de imóveis residenciais devem pensar duas vezes em conseguir uma hipoteca com taxa ajustável.
Quem deve considerar um ARM?
Os ARMs podem fazer mais sentido para certos compradores de casas, especialmente aqueles que se mudam com freqüência ou estão procurando por uma primeira casa. Se você não estiver procurando por uma casa para sempre, comprar um ARM e vendê-lo antes do término do prazo fixo pode resultar em um pagamento de hipoteca reduzido.
Naturalmente, há sempre a possibilidade de que você não consiga vender sua casa antes que sua taxa de juros aumente. Se você não for capaz de vender, você deve considerar o refinanciamento em uma taxa fixa ou uma nova hipoteca com taxa ajustável. Entretanto, a menos que as taxas de juros estejam bloqueadas, elas podem subir antes que as condições de seu refinanciamento entrem em vigor.
