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Nederlands (België) ¿Qué es una hipoteca a tipo variable?
Una hipoteca de tipo variable es un tipo de préstamo hipotecario con un tipo de interés variable. El tipo de interés inicial es fijo durante un periodo determinado. Después, el tipo de interés aplicado a la deuda pendiente se ajusta periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales.
En la mayoría de los casos, tendrá la opción de mantener el tipo de interés fijo durante toda la vida de su hipoteca o permitir que fluctúe al alza y a la baja. Los tipos de interés iniciales de una hipoteca ARM suelen ser más bajos que los de una hipoteca similar a tipo fijo.
Las hipotecas ARM se conocen a veces como hipotecas de tipo variable o hipotecas flotantes. El tipo de interés de un ARM se ajusta en función de un índice de referencia, más un diferencial conocido como margen ARM. El índice más utilizado en las hipotecas ARM es el London Interbank Offered Rate (LIBOR).
El periodo fijo de una hipoteca ARM puede durar entre 5, 7 y 10 años. Después, se inicia un periodo de ajuste y el tipo de interés de la hipoteca ARM puede subir o bajar en función del índice utilizado.
Hipotecas a tipo fijo frente a hipotecas a tipo variable
Como posible comprador de una vivienda, puede elegir entre una hipoteca a tipo fijo y otra a tipo variable. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre ambas?
Una hipoteca a tipo fijo ofrece más seguridad porque el tipo de interés permanece constante durante la vigencia del préstamo. Esto garantiza que la cuota mensual de la hipoteca seguirá siendo la misma durante toda la duración del préstamo.
Un préstamo ARM, por otro lado, puede cobrar menos intereses durante el período introductorio, lo que se traduce en un pago mensual inicial reducido. Sin embargo, después de ese primer plazo, los cambios en los tipos de interés influirán en sus pagos. Los ARM pueden abaratarse a medida que bajan los tipos de interés. Sin embargo, los ARM pueden volverse más caros a medida que suben los tipos de interés.
Conforme Vs. Préstamos ARM no conformes
Las hipotecas que "se ajustan" a las normas de Fannie Mae y Freddie Mac se llaman "préstamos conformes". Siempre que las hipotecas cumplan las normas de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac y las restricciones monetarias establecidas por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), los prestamistas pueden vender las hipotecas que originan a estas organizaciones patrocinadas por el Gobierno para su reempaquetado en el mercado hipotecario secundario.
Un préstamo se considera no conforme si no se corresponde con las normas de Fannie Mae, Freddie Mac o la FHFA. Antes de comprometerse con un préstamo no conforme, es importante comprender plenamente los riesgos que conlleva.
Los prestatarios pueden tener necesidades legítimas de una hipoteca no conforme, y la gran mayoría de los prestamistas de hipotecas no conformes son empresas fiables. Antes de aceptar el préstamo, debe examinar detenidamente la letra pequeña sobre los reajustes de tipos en las hipotecas ARM no conformes.
Tipos de ARM
Las hipotecas a tipo variable no son de una sola clase. Existen diferentes opciones para financiar una vivienda y debería poder encontrar la que mejor se adapte a sus necesidades.
ARM híbrido
Los ARM híbridos incluyen un periodo de tipo fijo y otro de tipo variable. El tipo de interés de esta forma de préstamo será fijo al principio y luego empezará a fluctuar en un periodo definido.
Esta información suele representarse mediante dos números enteros. En la mayoría de los casos, el primer número indica la duración del tipo fijo aplicado al préstamo, mientras que el segundo indica la duración o frecuencia de la variación del tipo variable.
Una hipoteca ARM 2/28, por ejemplo, tiene un tipo fijo durante dos años seguido de un tipo variable durante los 28 años siguientes. Una hipoteca ARM 5/1, por otro lado, tiene un tipo fijo durante los primeros cinco años, seguido de un tipo variable que cambia anualmente (como indica el número uno después de la barra). Del mismo modo, una hipoteca ARM 5/5 comenzaría con un tipo fijo durante cinco años antes de ajustarse cada cinco años.
ARM de sólo interés (I-O)
También es posible obtener una hipoteca ARM de sólo intereses (I-O), que implica pagar únicamente los intereses de la hipoteca durante un determinado periodo de tiempo, normalmente de 3 a 10 años. Cuando finaliza este plazo, debes pagar tanto los intereses como el capital del préstamo.
Estos programas resultan atractivos para los consumidores que quieren gastar menos en su hipoteca durante los primeros años a fin de liberar efectivo para otros fines, como adquirir muebles para su nueva casa. Esta ventaja, por supuesto, tiene un coste: cuanto más tiempo pague sólo el plazo I-O de intereses, mayores serán sus pagos cuando venza.
Piensa que los pagos esperan en punto muerto a que empieces a pagarlos. Si te tomas un breve descanso en el pago del principal, te verás recompensado con una cuota mensual más baja. Cuanto más tiempo dejes de pagar el principal (porque los años siguen siendo los mismos en el ARM), mayor será el número de años en los que acumules un pago mayor de principal + intereses. Los pagos se distribuyen en menos tiempo, por lo que son más elevados.
ARM con opción de pago
Una hipoteca ARM con opción de pago es una hipoteca ARM con muchos métodos de pago. Estas alternativas suelen incluir pagos que cubren tanto el principal como los intereses, pagos que solo cubren los intereses y pagos que ni siquiera cubren los intereses.
Pagar sólo los intereses o la cantidad mínima puede parecer tentador. Sin embargo, tenga en cuenta que debe devolver la totalidad de la deuda al prestamista en la fecha establecida en el contrato, y que los costes por intereses son mayores cuando no se paga la totalidad del principal. Si sigue pagando poco a poco, su deuda seguirá creciendo, posiblemente hasta proporciones insostenibles.
Refinanciar un ARM
Una hipoteca ARM puede ser adecuada en determinados casos, pero ¿qué ocurre si cambia su situación financiera? Para conseguir más estabilidad de la que puede proporcionar una hipoteca ARM, puede refinanciar su hipoteca ARM y convertirla en una hipoteca de tipo fijo.
Afortunadamente, el procedimiento es bastante sencillo. En caso de refinanciación, tendrá que pedir un nuevo préstamo para cancelar la hipoteca existente. Después, empezarás a pagar la nueva hipoteca.
Dado que está solicitando una nueva hipoteca, tendrá que pasar por muchos de los mismos procesos que realizó cuando solicitó por primera vez su ARM. Por ejemplo, es casi seguro que le pidan recibos de sueldo, extractos bancarios y otras pruebas de ingresos y obligaciones.
Examine los tipos de interés actuales para ver si es el momento adecuado para refinanciar una hipoteca a tipo fijo. Si los tipos de interés son superiores a los de su hipoteca ARM actual, puede que el cambio no sea la mejor opción.
Ventajas de una hipoteca a tipo variable
Los préstamos ARM pueden ayudar a los prestatarios a obtener el tipo de interés más bajo. Muchos préstamos ofrecen tipos iniciales bajos.
Los pagos mensuales iniciales bajos pueden parecer una tasa promocional, pero ayudarán a su presupuesto. Es posible que puedas pagar más sobre el capital cada mes.
Esta flexibilidad económica es ideal para las personas que desean trasladarse poco después de comprar una propiedad. Si tiene previsto vender la propiedad antes de que se ajuste el tipo de interés, cualquier cambio no afectará a su presupuesto, suponiendo que la venta se produzca según lo previsto y ya no deba la hipoteca.
Si está comprando una casa inicial con planes de mejora, también puede disfrutar de estas ventajas. Si puede vender su propiedad antes de que cambie el tipo de interés, los riesgos de la hipoteca ARM son modestos.
Con los pagos mensuales iniciales más bajos de un préstamo ARM, puede acumular ahorros y perseguir otros objetivos financieros. Puede acumular fondos para prepararse para una posible subida de los tipos de interés más allá del primer plazo.
Si se traslada a un lugar en el que no permanecerá más de 5 años y desea el tipo de interés más bajo en una hipoteca, una hipoteca ARM puede ser la mejor opción para usted.
Desventajas de una hipoteca a tipo variable
Una hipoteca con tipo de interés variable (ARM), al igual que otros tipos de hipotecas, no está exenta de posibles inconvenientes. Contratar una hipoteca con un tipo de interés variable le expone a un riesgo importante, que es la posibilidad de que su tipo de interés suba. Si esto ocurriera, debería esperar un aumento en el importe de su pago hipotecario cada mes.
Si los tipos de interés y los pagos mensuales están sujetos a cambios, puede resultar difícil hacer proyecciones precisas sobre su situación financiera actual y futura. Si los tipos de interés subieran, es probable que tuviera dificultades para hacer frente a los pagos mensuales más elevados si esto ocurriera. Debido a la volatilidad del mercado, los futuros propietarios deberían pensárselo dos veces antes de contratar una hipoteca de tipo variable.
¿Quién debería plantearse una hipoteca ARM?
Los ARM pueden tener más sentido para determinados compradores de vivienda, especialmente los que se mudan con frecuencia o los que buscan una primera vivienda. Si no está buscando una casa para siempre, comprar una hipoteca ARM y venderla antes de que finalice el plazo del tipo fijo puede suponer una reducción del pago de la hipoteca.
Por supuesto, siempre existe la posibilidad de que no pueda vender su casa antes de que suba el tipo de interés. Si no puede venderla, debería considerar la posibilidad de refinanciarla con una hipoteca a tipo fijo o con un nuevo tipo de interés variable. Sin embargo, a menos que los tipos de interés estén fijados, podrían subir antes de que las condiciones de su refinanciación surtan efecto.
