Понимание ипотеки с регулируемой ставкой (ARM)

Что такое ипотека с регулируемой ставкой (ARM)?

Ипотека с переменной ставкой (ARM) - это вид жилищного кредита с переменной процентной ставкой. Первоначальная процентная ставка по ARM фиксируется на определенный срок. После этого процентная ставка, применяемая к непогашенному долгу, регулярно корректируется, с периодичностью раз в год или даже месяц.

В большинстве случаев у вас есть возможность сохранить процентную ставку на весь срок действия ипотеки или позволить ей колебаться вверх и вниз. Первоначальная ставка по кредиту ARM часто фиксируется на более низком уровне, чем по аналогичной ипотеке с фиксированной ставкой.

ARM иногда называют ипотечными кредитами с переменной ставкой или ипотечными кредитами с плавающей ставкой. Процентная ставка по ARM корректируется в зависимости от эталона или индекса, плюс спред, известный как маржа ARM. Лондонская межбанковская ставка предложения является наиболее распространенным индексом, используемым в ARM (LIBOR).

Фиксированный период ARM может длиться 5, 7 или 10 лет. После этого наступает период корректировки, и ставка ARM может повышаться или понижаться в зависимости от используемого индекса.

Миниатюрный дом

Ипотека с фиксированной и регулируемой ставкой

Потенциальный покупатель жилья может выбирать между ипотекой с фиксированной и регулируемой ставкой. В чем же разница между ними?

Ипотека с фиксированной ставкой дает больше гарантий, поскольку процентная ставка остается постоянной в течение всего срока кредитования. Это гарантирует, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке останется неизменным в течение всего срока кредитования.

ARM, с другой стороны, может начислять меньшие проценты в течение вводного периода, что приводит к снижению первоначального ежемесячного платежа. Однако после первого срока изменения процентных ставок будут влиять на ваши платежи. ARM могут стать менее дорогими по мере снижения процентных ставок. Однако при повышении процентных ставок ARM могут стать более дорогостоящими.

Конформные и неконформные кредиты. Неконформные кредиты ARM

Ипотеки, которые "соответствуют" правилам Fannie Mae и Freddie Mac, называются "соответствующими кредитами". Пока ипотечные кредиты соответствуют стандартам финансирования Fannie Mae и Freddie Mac и денежным ограничениям, установленным Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA), кредиторы могут продавать выданные ими ипотечные кредиты этим спонсируемым правительством организациям для последующей переработки на вторичном ипотечном рынке.

Кредит считается несоответствующим, если он не соответствует стандартам Fannie Mae, Freddie Mac или FHFA. Прежде чем взять на себя обязательства по несоответствующему кредиту, важно полностью осознать связанные с ним риски.

Заемщики могут иметь законные потребности в неконформной ипотеке, и подавляющее большинство неконформных ипотечных кредиторов являются надежными компаниями. Перед тем, как дать согласие на кредит, вам следует внимательно изучить мелкий шрифт, касающийся изменения ставки в неконформном ARM.

Типы ARM

Ипотека с регулируемой ставкой не имеет одного вкуса. Существуют различные варианты финансирования жилья, и вы должны быть в состоянии найти вариант, который подходит вам лучше всего.

Гибридный АРМ

Гибридные ARM включают в себя период с фиксированной и регулируемой процентной ставкой. Процентная ставка по этой форме кредита будет фиксированной в самом начале, а затем начнет колебаться через определенный период.

Эта информация часто представлена двумя целыми числами. В большинстве случаев первое число обозначает длительность применения фиксированной ставки к кредиту, а второе - длительность или частоту изменения переменной ставки.

ARM 2/28, например, имеет фиксированную ставку на два года, а затем переменную ставку на следующие 28 лет. ARM 5/1, с другой стороны, имеет фиксированную ставку в течение первых пяти лет, а затем переменную ставку, которая изменяется ежегодно (на что указывает цифра 1 после косой черты). Аналогично, 5/5 ARM начинается с фиксированной ставки на пять лет, а затем корректируется каждые пять лет.

АРМ "только под проценты" (I-O)

Также можно получить ипотечный кредит только под проценты (I-O) ARM, который предполагает выплату процентов по ипотеке в течение определенного периода времени - обычно от 3 до 10 лет. Когда этот срок заканчивается, вы должны выплатить и проценты, и основную сумму кредита.

Эти программы привлекательны для потребителей, которые хотят меньше тратить на ипотеку в первые несколько лет, чтобы высвободить денежные средства для других целей, например, для приобретения мебели для нового дома. Разумеется, за это преимущество приходится платить: чем дольше вы выплачиваете только процентный I-O срок, тем больше будут ваши платежи по истечении его срока.

Считайте, что платежи находятся в стазисе и ждут, когда вы начнете их выплачивать. Если вы сделаете лишь небольшой перерыв в выплате основного долга, вы будете вознаграждены более низким ежемесячным платежом. Чем дольше вы воздерживаетесь от выплаты основного долга (поскольку годы по ARM остаются неизменными), тем за большее количество лет начисляются платежи по основному долгу + проценты. Вы распределяете платежи на более короткий срок; следовательно, они выше.

ARM с опционом на оплату

ARM с вариантом оплаты - это ARM с множеством способов оплаты. Эти альтернативы часто включают платежи, которые покрывают и основной долг, и проценты, платежи, которые покрывают только проценты, и платежи, которые даже не покрывают проценты.

Выплата только процентов или минимальной суммы может показаться заманчивой. Однако помните, что вы должны полностью погасить кредит к дате, указанной в договоре, и что процентные расходы возрастают, если основной долг выплачивается не полностью. Если вы будете продолжать выплачивать понемногу, ваш долг будет продолжать расти - возможно, до неприемлемых размеров.

Miniature house with 'Loan' written in Scrabble pieces next to it.

Рефинансирование ARM

ARM может быть уместен в определенных случаях, но что делать, если ваше финансовое положение изменится? Чтобы обеспечить большую стабильность, чем может дать ARM, вы можете рефинансировать ARM в ипотеку с фиксированной ставкой.

К счастью, процедура довольно проста. При рефинансировании вы возьмете новый кредит, чтобы погасить существующую ипотеку. После этого вы начнете выплачивать новый ипотечный кредит.

Поскольку вы подаете заявку на новую ипотеку, вам придется пройти через многие из тех же процедур, которые вы проходили, когда впервые подавали заявку на ARM. Например, почти наверняка потребуются справки о зарплате, банковские выписки и другие доказательства доходов и обязательств.

Изучите текущие процентные ставки, чтобы понять, подходящее ли сейчас время для рефинансирования в ипотеку с фиксированной ставкой. Если процентные ставки выше, чем по существующему ARM, переход может быть не лучшим вариантом.

Преимущества ипотеки с регулируемой ставкой

ARM могут помочь заемщикам получить самую низкую процентную ставку. Многие кредиты предоставляют низкие начальные ставки. 

Первоначальные низкие ежемесячные платежи могут показаться рекламной ставкой, но они помогут вашему бюджету. Возможно, вы сможете ежемесячно доплачивать к основному долгу.

Такая экономическая гибкость идеально подходит для тех, кто хочет переехать на новое место жительства вскоре после покупки недвижимости. Если вы планируете продать недвижимость до изменения процентной ставки, любые изменения не повлияют на ваш бюджет, при условии, что продажа произойдет в соответствии с планом и вы больше не являетесь должником по ипотеке.

Если вы покупаете стартовый дом с планами по улучшению, вы также можете воспользоваться этими преимуществами. Если вы сможете продать свою недвижимость до изменения процентной ставки, риски ARM будут скромными.

Благодаря более низким первоначальным ежемесячным платежам по ARM вы можете накапливать сбережения и преследовать другие финансовые цели. Вы можете накапливать средства, чтобы подготовиться к возможному повышению процентной ставки после первого срока.

Если вы переезжаете в место, где не собираетесь оставаться более 5 лет, и хотите получить самую низкую процентную ставку по ипотеке, ARM может быть лучшим выбором для вас.

Недостатки ипотеки с регулируемой ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM), как и другие виды ипотечных кредитов, не лишена потенциальных недостатков. Взяв ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, вы подвергаете себя значительному риску, который заключается в возможности повышения процентной ставки. Если это произойдет, вам следует ожидать увеличения суммы ежемесячного платежа по ипотеке.

Если процентные ставки и ежемесячные платежи подвержены изменениям, может быть сложно сделать точные прогнозы относительно вашего текущего и будущего финансового положения. Если процентные ставки вырастут, вполне вероятно, что в этом случае вам будет трудно вносить более крупные ежемесячные платежи. Из-за нестабильности рынка потенциальным домовладельцам следует дважды подумать о получении ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой.

Кому следует рассмотреть возможность использования ARM?

ARM могут иметь больше смысла для некоторых покупателей жилья, особенно для тех, кто часто переезжает или ищет первое жилье. Если вы не ищете дом навсегда, покупка ARM и продажа его до окончания срока действия фиксированной ставки может привести к снижению ипотечного платежа.

Конечно, всегда существует вероятность того, что вы не успеете продать свой дом до повышения процентной ставки. Если вы не можете продать дом, вам следует рассмотреть возможность рефинансирования в ипотечный кредит с фиксированной или новой регулируемой процентной ставкой. Однако, если процентные ставки не зафиксированы, они могут вырасти до того, как условия рефинансирования вступят в силу.

Найдите лучшие условия и ставки по ипотеке с регулируемой ставкой для вас