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Nederlands (België) Qu'est-ce qu'une hypothèque à taux variable (ARM) ?
Une hypothèque à taux variable (ARM) est un type de prêt immobilier avec un taux d'intérêt variable. Le taux d'intérêt initial d'un ARM est fixé pour une durée déterminée. Ensuite, le taux d'intérêt appliqué à l'encours de la dette est ajusté régulièrement, à intervalles annuels ou même mensuels.
Dans la plupart des cas, vous aurez la possibilité de garder le taux d'intérêt fixé pour toute la durée de votre prêt hypothécaire ou de le laisser fluctuer à la hausse ou à la baisse. Les taux d'emprunt initiaux d'un ARM sont souvent fixés à un taux inférieur à celui d'une hypothèque similaire à taux fixe.
Les ARM sont parfois appelés prêts hypothécaires à taux variable ou prêts hypothécaires flottants. Le taux d'intérêt d'un ARM est ajusté en fonction d'une référence ou d'un indice, plus un écart appelé marge ARM. Le taux interbancaire offert à Londres est l'indice le plus couramment utilisé dans les ARM (LIBOR).
La période fixe d'un ARM peut durer entre 5, 7 ou 10 ans. Ensuite, une période d'ajustement entre en jeu et le taux de l'ARM peut augmenter ou diminuer en fonction de l'indice utilisé.
Hypothèques à taux fixe et à taux variable
En tant qu'acheteur potentiel d'une maison, vous pouvez choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable. Alors, quelle est la différence entre les deux ?
Un prêt hypothécaire à taux fixe offre plus d'assurance car le taux d'intérêt reste constant pendant toute la durée du prêt. Cela garantit que votre paiement hypothécaire mensuel restera le même pendant toute la durée du prêt.
Un ARM, en revanche, peut facturer moins d'intérêts pendant la période de lancement, ce qui se traduit par un paiement mensuel initial réduit. Toutefois, au-delà de cette première période, les variations des taux d'intérêt auront une influence sur vos paiements. Les MRA peuvent devenir moins chers lorsque les taux d'intérêt baissent. En revanche, ils peuvent devenir plus coûteux lorsque les taux d'intérêt augmentent.
Conformité et non-conformité des prêts ARM Prêts ARM non conformes
Les prêts hypothécaires qui sont "conformes" aux règles de Fannie Mae et Freddie Mac sont appelés "prêts conformes". Tant que les prêts hypothécaires répondent aux normes de financement de Fannie Mae et Freddie Mac et aux restrictions monétaires fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA), les prêteurs peuvent vendre les prêts hypothécaires qu'ils accordent à ces organisations parrainées par l'État pour qu'ils soient reconditionnés sur le marché hypothécaire secondaire.
Un prêt est considéré comme non conforme s'il ne correspond pas aux normes de Fannie Mae, Freddie Mac ou FHFA. Avant de s'engager dans un prêt non conforme, il est important de bien comprendre les risques encourus.
Les emprunteurs peuvent avoir des besoins légitimes pour un prêt hypothécaire non conforme, et la grande majorité des prêteurs hypothécaires non conformes sont des sociétés dignes de confiance. Vous devez examiner très attentivement les petits caractères concernant la révision du taux dans le cadre d'un ARM non conforme avant d'accepter le prêt.
Types d'ARM
Les prêts hypothécaires à taux variable n'ont pas qu'une saveur.. Il existe différentes options pour financer une maison et vous devriez pouvoir trouver celle qui vous convient le mieux.
ARM hybride
Les ARM hybrides comprennent une période à taux fixe et une période à taux variable. Le taux d'intérêt de cette forme de prêt est fixé au départ, puis commence à fluctuer à une période définie.
Cette information est souvent représentée par deux nombres entiers. Dans la plupart des cas, le premier nombre indique la durée pendant laquelle le taux fixe est appliqué au prêt, tandis que le second indique la durée ou la fréquence de changement du taux variable.
Un ARM 2/28, par exemple, a un taux fixe pendant deux ans, suivi d'un taux variable pendant les 28 années suivantes. Un ARM 5/1, par contre, a un taux fixe pendant les cinq premières années, suivi d'un taux variable qui change annuellement (comme indiqué par le chiffre un après la barre oblique). De même, un ARM 5/5 commence par un taux fixe pendant cinq ans avant de s'ajuster tous les cinq ans.
ARM à intérêt unique (I-O)
Il est également possible d'obtenir un prêt hypothécaire à taux d'intérêt fixe (I-O), qui implique de ne payer que les intérêts sur le prêt hypothécaire pendant une certaine période, généralement de 3 à 10 ans. À la fin de cette période, vous devez payer à la fois les intérêts et le capital du prêt.
Ces programmes sont attrayants pour les consommateurs qui veulent dépenser moins sur leur prêt hypothécaire au cours des premières années afin de libérer des fonds pour d'autres fins, comme l'acquisition de meubles pour leur nouvelle maison. Cet avantage, bien sûr, a un coût : plus vous ne payez que les intérêts du terme I-O, plus vos paiements seront élevés à l'échéance.
Considérez que les paiements attendent en stase que vous commenciez à les payer. Si vous ne faites qu'une courte pause dans le paiement du principal, vous serez récompensé par une mensualité moins élevée. Plus vous vous absentez longtemps du paiement du principal (parce que les années restent les mêmes sur l'ARM), plus le nombre d'années de paiement du principal et des intérêts est élevé. Vous étalez les paiements sur une période plus courte ; ils sont donc plus élevés.
Option de paiement ARM
Un ARM avec option de paiement est un ARM avec plusieurs méthodes de paiement. Ces options comprennent souvent des paiements qui couvrent à la fois le principe et les intérêts, des paiements qui ne couvrent que les intérêts et des paiements qui ne couvrent même pas les intérêts.
Payer uniquement les intérêts ou le montant minimal peut sembler séduisant. Cependant, n'oubliez pas que vous devez rembourser le prêteur en totalité à la date fixée dans le contrat, et que les frais d'intérêt sont plus élevés lorsque le principe n'est pas entièrement payé. Si vous continuez à rembourser petit à petit, votre dette continuera de croître, peut-être dans des proportions insoutenables.
Refinancement d'un ARM
Un prêt à taux variable peut être approprié dans certains cas, mais que faire si votre situation financière change ? Pour vous assurer une plus grande stabilité qu'un prêt à taux variable, vous pouvez refinancer votre prêt à taux variable en un prêt à taux fixe.
Heureusement, la procédure est assez simple. En cas de refinancement, vous contracterez un nouveau prêt pour rembourser l'hypothèque existante. Ensuite, vous commencerez à rembourser la nouvelle hypothèque.
Étant donné que vous demandez un nouveau prêt hypothécaire, vous devrez suivre un grand nombre des mêmes procédures que lors de la demande initiale de votre MRA. Par exemple, vous devrez presque certainement présenter des talons de chèque de paie, des relevés bancaires et d'autres preuves de revenus et de dettes.
Examinez les taux d'intérêt actuels pour voir si c'est le bon moment pour refinancer un prêt hypothécaire à taux fixe. Si les taux d'intérêt sont supérieurs à ceux de votre MRA actuel, le changement n'est peut-être pas la meilleure option.
Avantages d'un prêt hypothécaire à taux variable
Les ARM peuvent aider les emprunteurs à obtenir le taux d'intérêt le plus bas. De nombreux prêts offrent des taux initiaux peu élevés.
Les premières mensualités basses peuvent sembler être un taux promotionnel, mais elles aideront votre budget. Vous pourriez être en mesure de payer un supplément sur votre capital chaque mois.
Cette souplesse économique est idéale pour les personnes qui souhaitent déménager peu de temps après avoir acheté une propriété. Si vous prévoyez de vendre la propriété avant que le taux d'intérêt ne soit ajusté, tout changement n'affectera pas votre budget, à condition que la vente se déroule comme prévu et que vous ne soyez plus redevable de l'hypothèque.
Si vous achetez une maison pour débutants avec des plans d'amélioration, vous pouvez également profiter de ces avantages. Si vous pouvez vendre votre bien avant que le taux d'intérêt ne change, les risques liés à l'ARM sont modestes.
Grâce aux paiements mensuels initiaux moins élevés d'un ARM, vous pouvez accumuler des économies et poursuivre d'autres objectifs financiers. Vous pourriez accumuler des fonds pour vous préparer à une éventuelle hausse des taux d'intérêt au-delà du premier terme.
Si vous déménagez dans un endroit où vous ne resterez pas plus de 5 ans et que vous souhaitez obtenir le taux d'intérêt le plus bas sur un prêt hypothécaire, un MRA peut être le meilleur choix pour vous.
Inconvénients d'un prêt hypothécaire à taux variable
Une hypothèque à taux variable (ARM), comme d'autres types d'hypothèques, n'est pas sans inconvénients potentiels. En contractant un prêt hypothécaire à taux variable, vous vous exposez à un risque important, à savoir la possibilité que votre taux d'intérêt augmente. Si cela se produit, vous devez vous attendre à une augmentation du montant de votre paiement hypothécaire chaque mois.
Si les taux d'intérêt et les paiements mensuels sont susceptibles de changer, il peut être difficile de faire des projections précises sur votre situation financière actuelle et future. Si les taux d'intérêt venaient à augmenter, il est probable que vous auriez des difficultés à effectuer les paiements mensuels plus élevés qui en découlent. En raison de la volatilité du marché, les futurs propriétaires devraient réfléchir à deux fois avant d'obtenir un prêt hypothécaire à taux variable.
Qui devrait envisager un MRA ?
Les prêts à taux variable peuvent être plus intéressants pour certains acheteurs, notamment ceux qui déménagent souvent ou qui cherchent une première maison. Si vous n'êtes pas à la recherche d'une maison pour toujours, l'achat d'un prêt à taux variable et sa vente avant l'échéance du taux fixe peuvent vous permettre de réduire vos versements hypothécaires.
Bien sûr, il est toujours possible que vous ne soyez pas en mesure de vendre votre maison avant que votre taux d'intérêt n'augmente. Si vous n'êtes pas en mesure de vendre, vous devriez envisager de refinancer votre prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Toutefois, à moins que les taux d'intérêt ne soient bloqués, ils peuvent grimper avant que les conditions de votre refinancement ne prennent effet.
