Verstehen einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine Art von Wohnungsbaudarlehen mit einem variablen Zinssatz. Der anfängliche Zinssatz eines ARM ist für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Danach wird der Zinssatz für die ausstehende Schuld in regelmäßigen Abständen - jährlich oder sogar monatlich - angepasst.

In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit, den Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihrer Hypothek festzulegen oder ihn nach oben und unten schwanken zu lassen. Die anfänglichen Kreditzinsen eines ARM sind oft niedriger als die einer vergleichbaren Hypothek mit festem Zinssatz.

ARMs werden manchmal auch als Hypotheken mit variablem Zinssatz oder variable Hypotheken bezeichnet. Der Zinssatz eines ARM wird in Abhängigkeit von einer Benchmark oder einem Index angepasst, zuzüglich einer als ARM-Marge bezeichneten Spanne. Die London Interbank Offered Rate ist der am häufigsten verwendete Index für ARMs (LIBOR).

Die feste Laufzeit eines ARM kann zwischen 5, 7 oder 10 Jahren liegen. Danach beginnt eine Anpassungsphase, in der der Zinssatz des ARM je nach verwendetem Index nach oben oder unten gehen kann.

Ein Miniaturhaus

Hypotheken mit festem vs. variablem Zinssatz

Als angehender Hauskäufer können Sie zwischen einer Hypothek mit festem Zinssatz und einer Hypothek mit variablem Zinssatz wählen. Was ist also der Unterschied zwischen den beiden?

Eine Festzinshypothek bietet mehr Sicherheit, da der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens konstant bleibt. Damit ist sichergestellt, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich bleibt.

Ein ARM hingegen kann während der Einführungsphase weniger Zinsen verlangen, was zu einer geringeren monatlichen Anfangszahlung führt. Nach der ersten Laufzeit wirken sich jedoch Änderungen der Zinssätze auf Ihre Zahlungen aus. ARMs können billiger werden, wenn die Zinssätze fallen. Allerdings können ARMs auch teurer werden, wenn die Zinssätze steigen.

Konforme vs. Nonconforming ARM-Darlehen

Hypotheken, die den Vorschriften von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, werden als "konforme Darlehen" bezeichnet. Solange die Hypotheken den Finanzierungsstandards von Fannie Mae und Freddie Mac und den von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten monetären Beschränkungen entsprechen, können Kreditgeber die von ihnen vergebenen Hypotheken an diese staatlich geförderten Organisationen verkaufen, um sie auf dem sekundären Hypothekenmarkt neu zu verpacken.

Ein Darlehen gilt als nicht konform, wenn es nicht den Standards von Fannie Mae, Freddie Mac oder FHFA entspricht. Bevor Sie sich für ein nonkonformes Darlehen entscheiden, sollten Sie die damit verbundenen Risiken genau kennen.

Kreditnehmer können einen legitimen Bedarf an einer nicht konformen Hypothek haben, und die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber für nicht konforme Hypotheken sind vertrauenswürdige Unternehmen. Sie sollten das Kleingedruckte über Zinsanpassungen bei einem nonkonformen ARM sehr sorgfältig prüfen, bevor Sie dem Darlehen zustimmen.

Arten von ARMs

Hypotheken mit variabler Verzinsung gibt es nicht in einer Geschmacksrichtung. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus zu finanzieren, und Sie sollten in der Lage sein, die Option zu finden, die für Sie am besten geeignet ist.

Hybrider ARM

Hybride ARMs bestehen aus einem festen und einem variablen Zinssatz. Der Zinssatz für diese Darlehensform wird zu Beginn festgelegt und beginnt dann in einem bestimmten Zeitraum zu schwanken.

Diese Information wird häufig durch zwei ganze Zahlen dargestellt. In den meisten Fällen gibt die erste Zahl an, wie lange der feste Zinssatz auf das Darlehen angewandt wird, während die zweite Zahl die Dauer oder Häufigkeit der Änderung des variablen Zinssatzes angibt.

Ein 2/28 ARM hat beispielsweise einen festen Zinssatz für zwei Jahre, gefolgt von einem variablen Zinssatz für die nächsten 28 Jahre. Ein 5/1 ARM hingegen hat einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre, gefolgt von einem variablen Zinssatz, der sich jährlich ändert (wie durch die Zahl eins nach dem Schrägstrich angezeigt). In ähnlicher Weise würde ein 5/5 ARM mit einem festen Zinssatz für fünf Jahre beginnen, bevor er alle fünf Jahre angepasst wird.

Nur-Zins-ARM (I-O)

Es ist auch möglich, einen ARM mit Zinsbindung (I-O) abzuschließen, bei dem Sie für einen bestimmten Zeitraum - in der Regel 3 bis 10 Jahre - nur die Zinsen für die Hypothek zahlen. Nach Ablauf dieses Zeitraums müssen Sie sowohl die Zinsen als auch die Tilgung des Kredits zahlen.

Diese Programme sind für Verbraucher interessant, die in den ersten Jahren weniger für ihre Hypothek ausgeben wollen, um Geld für andere Zwecke freizusetzen, z. B. für die Anschaffung von Möbeln für ihr neues Haus. Dieser Vorteil hat natürlich seinen Preis: Je länger Sie nur die Zinsen für die I-O-Laufzeit zahlen, desto höher werden Ihre Zahlungen nach Ablauf der Laufzeit sein.

Stellen Sie sich das so vor, als würden die Zahlungen darauf warten, dass Sie mit der Zahlung beginnen. Wenn Sie nur eine kurze Pause von der Zahlung des Kapitals einlegen, werden Sie mit einer niedrigeren monatlichen Rate belohnt. Je länger Sie die Tilgungsrate nicht zahlen (weil die Jahre beim ARM gleich bleiben), desto höher ist die Anzahl der Jahre, in denen Sie eine höhere Tilgungs- und Zinszahlung leisten. Sie verteilen die Zahlungen über einen kürzeren Zeitraum, so dass sie höher ausfallen.

Zahlungsoption ARM

Ein ARM mit Zahlungsoption ist ein ARM mit vielen Zahlungsmöglichkeiten. Zu diesen Alternativen gehören oft Zahlungen, die sowohl den Grundsatz als auch die Zinsen abdecken, Zahlungen, die nur die Zinsen abdecken, und Zahlungen, die nicht einmal die Zinsen abdecken.

Es mag verlockend erscheinen, nur die Zinsen oder den Mindestbetrag zu zahlen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie den Kreditgeber bis zu dem im Vertrag festgelegten Datum vollständig zurückzahlen müssen und dass die Zinskosten höher sind, wenn die Hauptschuld nicht vollständig bezahlt wird. Wenn Sie nur nach und nach tilgen, werden Ihre Schulden weiter anwachsen - möglicherweise bis zu einem nicht mehr tragbaren Ausmaß.

Miniature house with 'Loan' written in Scrabble pieces next to it.

Refinanzierung eines ARM

Ein ARM kann in bestimmten Fällen angemessen sein, aber was ist, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert? Um sich mehr Stabilität zu sichern, als ein ARM bieten kann, können Sie Ihren ARM in eine Hypothek mit festem Zinssatz umfinanzieren.

Zum Glück ist das Verfahren recht einfach. Bei einer Umschuldung nehmen Sie einen neuen Kredit auf, um die bestehende Hypothek abzuzahlen. Danach beginnen Sie mit der Rückzahlung der neuen Hypothek.

Da Sie eine neue Hypothek beantragen, müssen Sie viele der Prozesse durchlaufen, die Sie auch bei Ihrem ersten ARM-Antrag durchlaufen haben. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und andere Nachweise über Einkommen und Verbindlichkeiten werden zum Beispiel mit ziemlicher Sicherheit erforderlich sein.

Prüfen Sie die aktuellen Zinssätze, um festzustellen, ob der Zeitpunkt für eine Umschuldung auf eine Festhypothek günstig ist. Wenn die Zinssätze höher sind als bei Ihrem bestehenden ARM, ist ein Wechsel möglicherweise nicht die beste Option.

Vorteile einer Hypothek mit variablem Zinssatz

ARMs können Kreditnehmern helfen, den niedrigsten Zinssatz zu erhalten. Viele Darlehen bieten niedrige Anfangssätze. 

Anfänglich niedrige monatliche Raten mögen wie ein Sonderangebot erscheinen, aber sie schonen Ihr Budget. Möglicherweise können Sie jeden Monat eine zusätzliche Tilgungsrate zahlen.

Diese wirtschaftliche Flexibilität ist ideal für Personen, die kurz nach dem Kauf einer Immobilie umziehen möchten. Wenn Sie planen, die Immobilie zu verkaufen, bevor der Zinssatz angepasst wird, wirken sich Änderungen nicht auf Ihr Budget aus, vorausgesetzt, der Verkauf erfolgt wie geplant und Sie schulden die Hypothek nicht mehr.

Wenn Sie ein Einsteigerhaus mit Ausbauplänen kaufen, können Sie diese Vorteile ebenfalls nutzen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen können, bevor sich der Zinssatz ändert, sind die Risiken eines ARM bescheiden.

Dank der niedrigeren anfänglichen monatlichen Raten eines ARM können Sie Ersparnisse anhäufen und andere finanzielle Ziele verfolgen. Sie könnten Mittel ansparen, um sich auf einen möglichen Zinsanstieg nach der ersten Laufzeit vorzubereiten.

Wenn Sie an einen Ort ziehen, an dem Sie nicht länger als 5 Jahre bleiben werden, und den niedrigsten Zinssatz für eine Hypothek wünschen, kann ein ARM die beste Hypothekenwahl für Sie sein.

Nachteile einer Hypothek mit variablem Zinssatz

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist wie andere Hypothekenarten auch nicht ohne Nachteile. Wenn Sie eine Hypothek mit einem anpassbaren Zinssatz abschließen, gehen Sie ein erhebliches Risiko ein, nämlich die Möglichkeit, dass Ihr Zinssatz ansteigt. Sollte dies der Fall sein, müssen Sie damit rechnen, dass sich Ihre monatliche Hypothekenzahlung erhöht.

Wenn sich Zinssätze und monatliche Zahlungen ändern können, kann es schwierig sein, genaue Prognosen über Ihre derzeitige und künftige finanzielle Situation zu erstellen. Sollten die Zinssätze steigen, ist es wahrscheinlich, dass Sie Schwierigkeiten haben werden, die höheren monatlichen Zahlungen zu leisten. Aufgrund der Volatilität des Marktes sollten angehende Hausbesitzer zweimal darüber nachdenken, ob sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufnehmen wollen.

Wer sollte einen ARM in Betracht ziehen?

ARMs können für bestimmte Hauskäufer sinnvoller sein, vor allem für diejenigen, die häufig umziehen oder zum ersten Mal ein Haus kaufen möchten. Wenn Sie nicht auf der Suche nach einem Haus für immer sind, kann der Kauf eines ARM und der Verkauf vor Ablauf der Festzinsperiode zu einer geringeren Hypothekenzahlung führen.

Es besteht natürlich immer die Möglichkeit, dass Sie Ihr Haus nicht verkaufen können, bevor Ihr Zinssatz steigt. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihr Haus zu verkaufen, sollten Sie eine Refinanzierung in eine Hypothek mit festem Zinssatz oder eine neue Hypothek mit variablem Zinssatz in Betracht ziehen. Wenn die Zinssätze jedoch nicht festgeschrieben sind, können sie steigen, bevor die Bedingungen für Ihre Refinanzierung in Kraft treten.

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