Vad är ett omvänt lån?
Trots att hundratusentals seniorer (62 år och äldre) använder sig av omvända bolån för att förbättra sin livskvalitet, är det många som inte känner till vilka fördelar de kan ge. Vad är fördelarna med att få ett omvänt lån? Det finns faktiskt ett enda korrekt svar: det ökar din livskvalitet. Du är fri att använda pengarna hur du vill. Om du tänker använda dem för att ersätta en avliden makes förlorade inkomst, betala dyr läkarvård eller en semester, köpa ett nytt fordon, en båt eller ett flygplan osv. - så går det bra. Pengarna från ett omvänt hypotekslån kan användas till vad du vill. Med ett omvänt hypotekslån gör långivaren betalningarna till dig i stället för tvärtom, vilket är fallet med ett konventionellt hypotekslån.
Du bör ha en etablerad lokal expert som arbetar för dig om du överväger att ta ett omvänt lån. Sedan 2004 har Kurt Heide varit Rådgivning till kunder om omvända bolån. på American Nationwide Mortgage Company. För att hjälpa dig att få den finansiering av omvända hypotekslån som du behöver för att kunna bo kvar i ditt hem och upprätthålla den levnadsstandard du förtjänar, ger han ärliga råd och raka anvisningar som bygger på hans 13 års expertis på området.
Hur fungerar ett omvänt lån?
Omvända bolån är lån som gör det möjligt för berättigade husägare att låna pengar, men de fungerar inte som lån för husköp. En husägare som är 62 år eller äldre och som har ett betydande eget kapital i bostaden kan låna mot bostaden/husen och få ett engångsbelopp, en fast månadsbetalning eller en kreditlina. Omvända hypotekslån kräver inga lånebetalningar under husägarens hela livstid, till skillnad från terminslån.
Du har möjlighet att få pengarna från det omvända bolånet i en enda utbetalning, i form av en kreditlinje eller i månatliga avbetalningar. Eftersom det omvända hypotekslånet inte kräver att du gör månatliga amorteringar kan pengarna du lånar användas för att betala av befintliga skulder, bli av med andra återkommande räkningar eller förbättra din levnadsstandard.
För vem är ett omvänt lån rätt?
För att vara berättigad till ett statligt finansierat omvänt lån måste den yngsta ägaren till huset som ska belånas vara minst 62 år gammal. Låntagarna får endast låna mot sin primära bostad och måste antingen äga sin fastighet helt och hållet eller ha minst 50% eget kapital med högst en primär panträtt (skuldform) - med andra ord får låntagarna inte ha en andra panträtt från en kredit för eget kapital i hemmet (Home Equity Line of Credit, HELOC) eller ett andra hypotekslån. Pengar från ett omvänt hypotekslån används ofta för att betala av låntagarens nuvarande hypotekslån om låntagaren inte redan äger bostaden helt och hållet.
Omvända bolån som stöds av staten är endast tillgängliga för vissa typer av egendom. De typer av fastigheter som är kvalificerade är bland annat:
- Enfamiljshus
- Flerbostadshus med upp till fyra enheter
- Fabriksbyggda hus som byggts efter juni 1976
- Ägarlägenheter eller radhus
Vilka är kostnaderna för ett omvänt lån?
Det är viktigt att ha en grundlig förståelse för de avgifter som är kopplade till alla typer av finansiella produkter, men det är särskilt viktigt att göra det när det gäller en produkt som du överväger att använda för din pensionering. Om du har dessa uppgifter till hands kan du börja fatta ett välgrundat beslut om ditt hemkapitalplan, oavsett om det är ett omvänt hypotekslån eller ett annat alternativ som refinansiering eller försäljning.
Om du bestämmer dig för att sälja ditt hem kan du till exempel få utgifter på $30 000 i fastighetsmäklarprovisioner (6% av en försäljning på $500 000 är lika med $30 000), och det är innan du har räknat in kostnaderna för reparation av hemmet, iscensättning, inspektion, flyttning, titelförsäkring, överlåtelseskatt och alla andra kostnader och avgifter som kan uppstå.
För att hjälpa dig att få en djupare förståelse för de kostnader som är förknippade med ett omvänt lån har vi kategoriserat dessa kostnader i följande kategorier: avgifter, ränta, försäkringsavgifter och löpande kostnader.
Taxeringsavgift
En värdering ger ditt hus ett värde, vilket är viktigt för att bestämma lånebeloppet.
Värderingspriserna varierar beroende på geografi, hustyp och värde, men de ligger i genomsnitt på $450.
Vid utvärderingen säkerställs också att huset är fysiskt stabilt och uppfyller alla säkerhets- och kommunala byggkrav. Om värderaren hittar strukturella brister måste du anlita en entreprenör för att utföra reparationerna, som behöver en uppföljande inspektion av värderaren för godkännande. Denna andra inspektion kostar vanligtvis $125 för att värdera.
Uppläggningsavgift
Uppläggningsavgiften används för att betala din långivares driftskostnader i samband med uppläggningen av ditt omvända bolån.
Avgifterna varierar beroende på långivare och begränsas av FHA. Uppläggningsavgiften är fastställd till $2 500 för bostäder som är värda mindre än $125 000. För bostäder som är värda mer än $125 000 får långivaren ta ut 2% på de första $200 000 och 1% på varje belopp utöver $200 000, upp till högst $6 000.
Avgifter för slutkostnader
Avgifter för avslut omfattar en rad olika tjänster som krävs för att slutföra ditt omvända bolån. National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) har erbjudit en kortfattad sammanfattning av vanliga avgifter. Dessa avgifter kan rullas in i beloppet för ditt omvända hypotekslån, vilket minimerar dina utlägg.
Serviceavgift
Serviceavgiften täcker den uppskattade kostnaden för att sköta ditt konto under lånets löptid. FHA begränsar denna kostnad till $35 per månad.
Avgift för rådgivning
Rådgivningen omfattar alla delar av förfarandet för omvända bolån, inklusive fördelar, nackdelar och kvalificeringskriterier. Enligt NRMLA är priset cirka $125. Det är en av de få avgifter som inte kan rullas in i ditt lån eller finansieras.
Räntesatser för omvända hypotekslån
Även om räntan på ett omvänt bolån löper kontinuerligt, skjuts amortering, avgifter och räntebetalningar upp tills husägaren har flyttat ut ur huset.
Omvänd bolån kan ha fast eller rörlig ränta. Fast ränta är konstant under hela den tid som räntan löper. Rörliga räntor har ett underliggande index och en marginalränta.
Det finns en nackdel med att välja en fast ränta för ett HECM-lån (Home Equity Conversion Mortgage): Du är normalt sett skyldig att ta emot pengarna i en klumpsumma. Att välja en fast ränta kan ge en viss förutsägbarhet när det gäller att uppskatta hur mycket ränta som kommer att ackumuleras på beloppet.
HECM-räntor (Home Equity Conversion Mortgage) från och med den 14 april 2022 | ||
Fast ränta | Justerbar ränta | Lånegräns |
4.81% | 3.52% | $970,800 |
4.93% | 3.77% | $970,800 |
4.99% | 4.02% | $970,800 |
5.06% | 4.27% | $970,800 |
5.18% | 4.52% | $970,800 |
Källa: Investopedia
Hur mycket kan du låna med ett omvänt lån?
Med ett omvänt lån kan du låna pengar och samtidigt använda din egendoms värde som säkerhet. Om du är 60 år är det högsta belopp du kan låna sannolikt 15-20% av värdet på din bostad. Som en tumregel ska du lägga till 1% för varje år över 60 år. Så vid 65 år är det högsta du kan låna ungefär 20-25%.
En 62-åring skulle till exempel kunna låna betydligt mindre än en 82-åring - för en fastighet på $500 000 till en ränta på 5,25% skulle skillnaden vara nästan $77 000.
Är ett omvänt lån dyrt?
Ett omvänt lån är ofta dyrare än andra typer av bostadslån. Med ett omvänt lån är du ansvarig för det lånade beloppet samt ränta och avgifter. Till skillnad från typiska hypotekslån växer det belopp som ska betalas på ett omvänt hypotekslån med tiden.
Kan du bli skyldig mer än vad bostaden är värd med ett omvänt lån?
Omvända bolån kan tömma ditt hem på eget kapital, vilket gör att du och dina arvingar får mindre tillgångar. De flesta omvända hypotekslån innehåller en bestämmelse om "non-recourse". Detta garanterar att du eller ditt dödsbo inte kan bli skyldiga mer än vad huset är värt när lånet löper ut och huset säljs.
Kan du refinansiera ett omvänt lån?
Svaret är ja, det är möjligt att refinansiera ett omvänt lån med ett konventionellt lån eller någon annan typ av lån. För att kvalificera dig för det nya lånet måste du uppfylla vissa behörighetskrav. Dessa krav kommer att variera beroende på ett antal faktorer, bland annat hur mycket eget kapital du för närvarande har i ditt hem, din förmåga att klara av betalningarna på ditt bolån samt din kreditvärdighet.
Fördelar och nackdelar med omvända bolån?
Proffs på omvända hypotekslån
Ett omvänt lån kan vara lösningen för dig om du har svårt att hålla jämna steg med dina månadsräkningar och andra ekonomiska åtaganden. Här är några fördelar som följer med att välja ett omvänt hypotekslån.
1. Hjälper till att trygga din pension
De bästa kandidaterna för omvända bolån är pensionärer som har samlat på sig en stor summa pengar i sina hus, men som har få likvida medel eller investeringar som de kan utnyttja under pensioneringen. Med hjälp av ett omvänt hypotekslån är det möjligt att omvandla en tillgång som normalt skulle vara svår att sälja till kontanter som sedan kan användas för att betala kostnader i samband med pensioneringen.
2. Du kan bo kvar i ditt eget hem
Du behöver inte ge upp huset för att omvandla din tillgång till kontanter, utan kan göra det samtidigt som du fortfarande drar nytta av försäljningen av fastigheten. Detta innebär att du inte behöver oroa dig för att minska din storlek eller för att bli utkonkurrerad från ditt samhälle och tvingas flytta.
3. Du kommer att kunna betala av ditt nuvarande lån.
För att kvalificera dig för ett omvänt lånbehöver inte lånet på din fastighet betalas i sin helhet. De pengar du får från ett omvänt lån kan faktiskt användas för att betala av ett befintligt lån på ditt hus. Detta frigör medel som sedan kan användas till andra utgifter.
4. Du kommer inte att vara ansvarig för att betala några skatter.
Internal Revenue Service klassificerar de medel du får från ett omvänt lån som ett låneförskott och inte som skattepliktig inkomst. Detta innebär att medlen är undantagna från beskattning, till skillnad från andra former av pensionsinkomster, t.ex. uttag från ett individuellt pensionskonto (IRA) eller 401(k).
5. Du är skyddad om saldot överstiger hemmets värde
Det finns en möjlighet att värdet på ditt hus under vissa omständigheter kan bli lägre än hela det belopp som är skyldigt på det omvända bolånet. Detta kan till exempel inträffa om priserna på bostäder har sjunkit. Om något sådant inträffar behöver dina arvingar inte oroa sig för hur de ska betala den återstående summan.
6. Dina arvingar har olika valmöjligheter
Vid ett arv har arvtagarna olika alternativ: De kan behålla huset och refinansiera det omvända bolånet om fastighetens värde är tillräckligt, eller om skulden är större än fastighetens värde kan de lösa lånet genom att lämna tillbaka äganderätten till långivaren.
Nackdelar med omvända bolån
Frågan är nu vad nackdelarna med ett omvänt lån är. Även om det kan verka som om det finns många fördelar bör du också vara medveten om att det finns vissa betydande risker.
1. Risken för att ditt hem ska bli föremål för tvångsförsäljning finns alltid
För att vara berättigad till ett omvänt bolån måste du vara i stånd att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och avgifter för bostadsrättsföreningen som är kopplade till ditt hus, samt alla andra utgifter som är förknippade med bostadsägande. Du är också skyldig att använda fastigheten som din primära bostad under större delen av året när du hyr ut den.
Om du någon gång under lånets löptid hamnar efter med dessa betalningar eller om du tillbringar större delen av året med att bo någon annanstans än i fastigheten, riskerar du att inte betala omvända bolån och att banken tar tillbaka ditt hus genom utmätning.
2. Det belopp som dina arvingar får ärva kan minskas.
Ett av de viktigaste sätten att samla ihop pengar till kommande generationer är att bli husägare. Men för att betala skulden i samband med ett omvänt lån måste bostaden ofta säljas. När du dör tvingas dina arvingar att betala hela lånesumman eller 95% av bostadens taxeringsvärde, beroende på vilket som är minst. I de flesta fall kräver detta att man antingen säljer bostaden eller överlämnar fastigheten till långivaren så att lånet kan betalas av.
För att inte tala om det faktum att ett omvänt lån skulle minska det egna kapitalet i din fastighet. Det är möjligt att det inte finns något eget kapital kvar för dina arvingar att ärva alls när det måste betalas av.
3. Det är inte gratis
Även om du inte behöver göra månatliga amorteringar om du har ett omvänt lån finns det fortfarande en hel del kostnader förknippade med att ha ett sådant lån. Du måste betala skatt, försäkring och bostadsrättsförening, och dessutom måste du betala en försäkringspremie i förskott. I de flesta fall är detta belopp lika med 2% av det taxerade värdet på ditt hus. Vid avslutandet av lånet är du också ansvarig för att betala eventuella uppläggningsavgifter. Du har möjlighet att låta dessa avgifter ingå i ditt lånesaldo, men om du gör det kommer det att leda till en minskning av det belopp som du får.
4. Det kan påverka dina andra förmåner när du går i pension
Även om ett omvänt lån inte räknas som skattepliktig inkomst för Internal Revenue Service (IRS) kan det påverka din rätt till andra behovsbaserade statliga program som Medicaid eller Supplemental Security Income (SSI). Det ligger i ditt eget intresse att ha detta samtal med en expert på förmåner för att säkerställa att din behörighet inte äventyras på något sätt.
5. Omvända bolån är notoriskt svåra att förstå
Omvända bolån är inte utan begränsningar och villkor. Dessa lån är förenade med ett antal faror, varav vissa kan göra att de inte är värda de extra pengarna. Du bör närma dig varje erbjudande om ett omvänt hypotekslån med yttersta försiktighet om du inte har en gedigen förståelse för villkoren.
Använd ett omvänt lån för att få tillgång till det befintliga kapitalet i ditt hem
Omvänd bolån bör inte vara en kortsiktig finansiell lösning. En bra tumregel är att du ska ha för avsikt att bo i ditt hus i minst fem år från den dag du avslutar transaktionen. Detta borde ge dig tillräckligt med tid för att få tillbaka de utgifter som är förknippade med slutkostnaderna och för att utnyttja fördelarna på bästa sätt. Ta hänsyn till dina egna omständigheter när du analyserar fördelarna och nackdelarna med att skaffa ett omvänt lån. Du är den enda som kan avgöra vilka nackdelarna är.
Tänk på att ha ett samtal med dina nära och kära innan du tar kontakt med en expert på omvända bolån. Det kan kännas som om du har svikit dina barn eller till och med din make/maka om du måste berätta för dem att du behöver ta ut pengar från det egna kapitalet i ditt hus. Tack och lov erbjuds i många situationer hjälp från familjemedlemmar, vilket eliminerar behovet av ett omvänt hypotekslån.