L'avantage des prêts hypothécaires inversés

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé ?

Bien que des centaines de milliers de personnes âgées (62 ans et plus) utilisent les prêts hypothécaires inversés pour améliorer leur qualité de vie, de nombreuses personnes ne sont pas conscientes des avantages qu'elles peuvent en tirer. Quel est l'avantage de contracter un prêt hypothécaire inversé ? Il n'y a en fait qu'une seule bonne réponse : elle améliore votre qualité de vie. Vous êtes libre de dépenser l'argent comme bon vous semble. Si vous avez l'intention de l'utiliser pour remplacer le revenu perdu d'un conjoint décédé, payer des soins médicaux coûteux ou des vacances, acheter un nouveau véhicule, un bateau ou un avion, etc. - tout va bien. L'argent provenant d'un prêt hypothécaire inversé peut être utilisé comme bon vous semble. Avec un prêt hypothécaire inversé, c'est le prêteur qui vous verse les paiements et non l'inverse, comme c'est le cas avec un prêt hypothécaire classique.

Si vous envisagez de contracter une hypothèque inversée, vous devriez faire appel à un expert local reconnu. Depuis 2004, Kurt Heide est conseiller les clients sur les hypothèques inversées à l'American Nationwide Mortgage Company. Afin de vous aider à obtenir le financement hypothécaire inversé dont vous avez besoin pour rester dans votre maison et maintenir le niveau de vie que vous méritez, il vous offre des conseils honnêtes et une orientation directe basée sur ses 13 années d'expertise dans le domaine.

Nombre de façades de la maison.

Comment fonctionne une hypothèque inversée ?

Les prêts hypothécaires inversés sont des prêts qui permettent aux propriétaires éligibles d'emprunter de l'argent, mais ils ne fonctionnent pas comme des prêts immobiliers. Un propriétaire âgé de 62 ans ou plus disposant d'un patrimoine immobilier important peut emprunter sur sa ou ses maisons et obtenir un montant forfaitaire, un paiement mensuel fixe ou une ligne de crédit. Contrairement aux prêts hypothécaires à terme, les prêts hypothécaires inversés n'exigent pas de paiements tout au long de la vie du propriétaire.

Vous avez la possibilité de recevoir l'argent du prêt hypothécaire inversé en un seul versement, sous la forme d'une ligne de crédit ou en versements mensuels. Comme le prêt hypothécaire inversé ne vous oblige pas à effectuer des versements hypothécaires mensuels, l'argent que vous empruntez peut être utilisé pour rembourser des dettes existantes, vous débarrasser d'autres factures récurrentes ou améliorer votre niveau de vie.

À qui s'adresse l'hypothèque inversée ?

Pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire inversé parrainé par le gouvernement, le plus jeune propriétaire de la maison hypothéquée doit être âgé d'au moins 62 ans. Les emprunteurs ne peuvent emprunter que sur leur résidence principale et doivent être propriétaires de leur bien immobilier ou disposer d'au moins 50% de fonds propres sans plus d'un privilège principal (forme de dette) - en d'autres termes, les emprunteurs ne peuvent pas avoir de privilège secondaire provenant d'une ligne de crédit immobilier (HELOC) ou d'une hypothèque de second rang. L'argent provenant d'un prêt hypothécaire inversé est souvent utilisé pour rembourser le prêt hypothécaire actuel de l'emprunteur si celui-ci n'est pas déjà entièrement propriétaire de sa maison.

Les prêts hypothécaires inversés garantis par le gouvernement ne sont disponibles que pour certains types de biens. Les types de biens qui remplissent les conditions requises sont les suivants

  • Maisons individuelles
  • Immeubles à logements multiples comprenant jusqu'à quatre logements
  • Maisons préfabriquées construites après juin 1976
  • Condos ou maisons en rangée

Quels sont les coûts d'une hypothèque inversée ?

Il est essentiel de bien connaître les frais liés à tout produit financier, mais il est particulièrement important de le faire pour celui que vous envisagez pour votre retraite. En disposant de ces données, vous pourrez prendre une décision éclairée concernant votre plan de financement immobilier, qu'il s'agisse d'un prêt hypothécaire inversé ou d'une autre option telle que le refinancement ou la vente.

Si vous décidez de vendre votre maison, par exemple, vous pouvez encourir des dépenses telles que 1T430 000 en commissions immobilières (61T3T d'une vente de 1T4500 000 égale 1T430 000), et ce avant de prendre en compte les coûts de réparation, de mise en scène, d'inspection, de réinstallation, d'assurance du titre, de taxe de transfert et tous les autres coûts et frais qui peuvent être encourus.

Pour vous aider à mieux comprendre les dépenses liées à un prêt hypothécaire inversé, nous les avons classées dans les catégories suivantes : frais, taux d'intérêt, frais d'assurance et dépenses courantes.

Frais d'évaluation

Une évaluation donne une valeur à votre maison, ce qui est important pour déterminer le montant de votre prêt.

Les prix d'évaluation varient en fonction de la géographie, du type de maison et de sa valeur, mais ils sont en moyenne de $450.

L'évaluation permet également de s'assurer que la maison est physiquement saine et qu'elle répond à toutes les exigences en matière de sécurité et de construction municipale. Si l'évaluateur constate des défauts structurels, vous devez faire appel à un entrepreneur pour effectuer les réparations, qui devront faire l'objet d'une inspection de suivi par l'évaluateur pour être approuvées. Cette seconde inspection coûte généralement $125 à l'évaluateur.

Commission d'ouverture de dossier

La commission d'ouverture de dossier sert à payer les coûts opérationnels de votre prêteur liés à l'ouverture de votre prêt hypothécaire inversé.

Les frais varient selon le prêteur et sont limités par la FHA. Les frais d'origination sont fixés à $2.500 pour les résidences d'une valeur inférieure à $125.000. Pour les résidences d'une valeur supérieure à $125.000, le prêteur peut facturer 2% sur les premiers $200.000 et 1% sur chaque montant au-delà de $200.000, jusqu'à un maximum de $6.000.

Frais de clôture

Les frais de clôture comprennent une variété de services nécessaires pour finaliser votre prêt hypothécaire inversé. La National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) propose un résumé concis des frais habituels. Ces frais peuvent être intégrés au montant de votre prêt hypothécaire inversé, ce qui minimise vos dépenses.

Frais de service

Les frais de service couvrent le coût estimé de la gestion de votre compte pendant la durée du prêt. La FHA limite ces frais à $35 par mois.

Frais de conseil

Le conseil couvre tous les aspects de la procédure de prêt hypothécaire inversé, y compris les avantages, les inconvénients et les critères d'éligibilité. Selon la NRMLA, le prix est d'environ $125. Il s'agit de l'un des rares frais qui ne peuvent être intégrés à votre prêt ou financés.

Taux d'intérêt des prêts hypothécaires inversés

Bien que les intérêts d'un prêt hypothécaire inversé s'accumulent continuellement, le remboursement du capital, les frais et les paiements d'intérêts sont reportés jusqu'à ce que le propriétaire quitte la maison.

Les hypothèques inversées peuvent être assorties de taux d'intérêt fixes ou variables. Les taux fixes restent constants pendant toute la période où les intérêts courent. Les taux variables ont un indice sous-jacent et un taux de marge.

Le choix d'un taux fixe pour une Home Equity Conversion Mortgage (HECM) présente un inconvénient : vous êtes normalement obligé d'accepter l'argent en une seule fois. Le choix d'un taux fixe peut permettre de prévoir le montant des intérêts qui s'accumuleront sur la somme.

Taux des Home Equity Conversion Mortgage (HECM) au 14 avril 2022

Taux fixe 

Taux ajustable

Limite du prêt 

4.81%

3.52%

$970,800

4.93%

3.77%

$970,800

4.99%

4.02%

$970,800

5.06%

4.27%

$970,800

5.18%

4.52%

$970,800

Source : Investopedia

Combien pouvez-vous emprunter avec une hypothèque inversée ?

Un prêt hypothécaire inversé vous permet d'emprunter de l'argent en utilisant la valeur de votre propriété comme garantie. Si vous avez 60 ans, le maximum que vous pouvez emprunter est probablement de 15-20% de la valeur de votre maison. En règle générale, ajoutez 1% pour chaque année au-delà de 60 ans. Ainsi, à 65 ans, le maximum que vous pouvez emprunter est d'environ 20-25%.

Une personne de 62 ans, par exemple, pourrait emprunter beaucoup moins qu'une personne de 82 ans - pour un bien immobilier de $500 000 à un taux d'intérêt de 5,25%, la différence serait de près de $77 000.

L'hypothèque inversée est-elle coûteuse ?

Un prêt hypothécaire inversé est souvent plus coûteux que d'autres types de prêts immobiliers. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous êtes responsable du montant emprunté ainsi que des intérêts et des frais. Contrairement aux prêts hypothécaires classiques, le montant dû au titre d'un prêt hypothécaire inversé augmente avec le temps.

Une hypothèque inversée peut-elle être supérieure à la valeur de la maison ?

Les prêts hypothécaires inversés peuvent épuiser la valeur nette de votre maison, vous laissant, vous et vos héritiers, avec moins d'actifs. La majorité des prêts hypothécaires inversés comportent une clause de non-recours. Cette disposition garantit qu'à l'échéance du prêt et à la vente de la maison, vous ou vos héritiers ne pourrez pas devoir plus que la valeur de la maison.

Pouvez-vous refinancer une hypothèque inversée ?

La réponse est oui : il est possible de refinancer un prêt hypothécaire inversé par un prêt conventionnel ou un autre type de prêt hypothécaire. Pour pouvoir bénéficier du nouveau prêt, vous devez remplir certaines conditions d'admissibilité. Ces conditions varient en fonction d'un certain nombre de facteurs, notamment le montant de la valeur nette de votre logement, votre capacité à faire face aux paiements de votre hypothèque, ainsi que votre cote de crédit.

Hypothèque inversée : avantages et inconvénients ?

Maison miniature avec une loupe à côté.

Pros de l'hypothèque inversée

Un prêt hypothécaire inversé pourrait être la solution pour vous si vous avez de la difficulté à payer vos factures mensuelles et à respecter vos autres engagements financiers. Voici quelques avantages qui accompagnent le choix d'une hypothèque inversée.

1. Contribue à sécuriser votre retraite

Les meilleurs candidats aux prêts hypothécaires inversés sont les retraités qui ont accumulé une somme d'argent substantielle dans leur maison, mais qui disposent de peu de liquidités ou d'investissements sur lesquels ils pourront s'appuyer à la retraite. Avec l'aide d'un prêt hypothécaire inversé, il est possible de convertir un bien qui serait normalement difficile à vendre en liquidités qui peuvent ensuite être utilisées pour payer les coûts liés à la retraite.

2. Vous pouvez rester chez vous

Vous n'avez pas besoin d'abandonner la maison pour transformer votre bien en liquidités ; vous pouvez le faire tout en continuant à bénéficier monétairement de la vente de la propriété. Cela signifie que vous n'aurez pas à vous inquiéter d'une réduction des effectifs ou d'un départ forcé de votre communauté.

3. Vous pourrez rembourser votre prêt hypothécaire actuel

Pour bénéficier d'une hypothèque inverséeL'hypothèque sur votre propriété n'a pas besoin d'être remboursée en totalité. En fait, l'argent que vous obtenez grâce à un prêt hypothécaire inversé peut être utilisé pour rembourser un prêt hypothécaire existant sur votre maison. Cela libère des fonds qui peuvent alors être utilisés pour d'autres dépenses.

4. Vous n'aurez pas à payer d'impôts

L'Internal Revenue Service classe les fonds que vous recevez d'un prêt hypothécaire inversé comme une avance sur prêt plutôt que comme un revenu imposable. Cela signifie que les fonds sont exonérés d'impôt, contrairement à d'autres formes de revenus de retraite tels que les retraits d'un compte de retraite individuel (IRA) ou d'un compte 401(k).

5. Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre logement

Dans certaines circonstances, il est possible que la valeur de votre maison soit inférieure au montant total dû au titre de l'hypothèque inversée. Cela peut se produire, par exemple, si les prix des maisons ont baissé. Dans ce cas, vos héritiers n'auront pas à se préoccuper de la manière dont ils paieront la somme restante.

6. Vos héritiers ont des choix différents

Dans le cas d'un héritage, les héritiers ont plusieurs options : Ils peuvent conserver la maison et refinancer le montant de l'hypothèque inversée si la valeur du bien est suffisante ; ou, si la dette est supérieure à la valeur du bien, ils peuvent régler le prêt en remettant le titre de propriété au prêteur.

Les inconvénients de l'hypothèque inversée

La question est maintenant de savoir quels sont les inconvénients d'une hypothèque inversée. Bien qu'il semble y avoir beaucoup d'avantages, vous devez également être conscient du fait qu'il y a des risques importants.

1. Le risque de voir son logement saisi est toujours présent

Pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire inversé, vous devez être en mesure de payer les impôts fonciers, l'assurance habitation et les frais de copropriété liés à votre maison, ainsi que toutes les autres dépenses liées à l'accession à la propriété. Vous êtes également tenu d'utiliser la propriété comme résidence principale pendant la majeure partie de l'année lorsque vous la louez.

Si, à n'importe quel moment de la durée du prêt, vous prenez du retard sur ces paiements ou si vous passez la majeure partie de l'année à vivre ailleurs que dans la propriété, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser l'hypothèque inversée et de voir votre maison reprise par la banque dans le cadre de la procédure de saisie.

2. Le montant que vos héritiers peuvent hériter peut être réduit

L'un des moyens les plus importants d'accumuler de l'argent pour les générations futures est de devenir propriétaire. Cependant, pour régler la dette liée à l'hypothèque inversée, il faut souvent vendre la résidence. À votre décès, vos héritiers seront contraints de payer la totalité du montant du prêt ou 95% de la valeur estimée de la maison, le montant le moins élevé étant retenu. Dans la plupart des cas, cela implique de vendre la maison ou de céder la propriété au prêteur afin que le prêt puisse être remboursé.

Sans parler du fait qu'une hypothèque inversée réduirait la valeur nette de votre propriété. Il est possible qu'au moment où l'hypothèque doit être remboursée, il ne reste plus aucun capital à transmettre à vos héritiers.

3. Ce n'est pas gratuit

Même si vous n'aurez pas à effectuer de paiements hypothécaires mensuels si vous avez une hypothèque inversée, il y a encore beaucoup de coûts liés à cette hypothèque. Vous devez payer les taxes, l'assurance et les cotisations à l'association des propriétaires, et en plus, vous devez payer une prime d'assurance initiale. Dans la plupart des cas, ce montant est égal à 2% de la valeur estimée de votre maison. Lors de la clôture, vous devrez également payer les frais d'ouverture de dossier. Vous avez la possibilité d'intégrer ces frais dans le solde de votre prêt, mais cela entraînera une réduction du montant que vous recevrez.

4. Cela pourrait avoir un effet sur vos autres prestations à la retraite

Bien qu'un prêt hypothécaire inversé ne soit pas considéré comme un revenu imposable par l'Internal Revenue Service (IRS), il peut affecter votre éligibilité à d'autres programmes gouvernementaux basés sur les besoins, tels que Medicaid ou Supplemental Security Income (SSI). Il est dans votre intérêt d'avoir cette conversation avec un expert en prestations afin de vous assurer que votre éligibilité ne sera pas compromise de quelque manière que ce soit.

5. Les prêts hypothécaires inversés sont notoirement difficiles à comprendre

Les prêts hypothécaires inversés ne sont pas exempts de restrictions et de stipulations. Ces prêts sont assortis d'un certain nombre de risques, dont certains peuvent empêcher qu'ils valent la peine d'être remboursés. Vous devez aborder toute offre de prêt hypothécaire inversé avec une extrême prudence, à moins d'avoir une bonne compréhension des conditions.

Utiliser une hypothèque inversée pour accéder à la valeur nette de votre logement

Les hypothèques inversées ne doivent pas être une solution financière à court terme. Une bonne règle empirique serait d'avoir l'intention de vivre dans votre maison pendant au moins cinq ans à partir du jour où vous concluez la transaction. Cela devrait vous donner suffisamment de temps pour récupérer les dépenses liées aux frais de clôture et tirer le meilleur parti des avantages. Tenez compte de votre propre situation lorsque vous analysez les avantages et les inconvénients d'une hypothèque inversée. Vous êtes le seul à pouvoir déterminer quels sont les inconvénients.

Pensez à avoir une conversation avec vos proches avant de prendre contact avec un expert en hypothèques inversées. Vous pouvez avoir l'impression de décevoir vos enfants ou même votre conjoint si vous devez leur dire que vous avez besoin de retirer de l'argent de la valeur nette de votre maison. Heureusement, dans de nombreuses situations, l'aide des membres de la famille est offerte, ce qui élimine la nécessité d'une hypothèque inversée.