Het voordeel van omgekeerde hypotheken

Wat is een omgekeerde hypotheek?

Ondanks het feit dat honderdduizenden senioren (62 jaar en ouder) gebruik maken van omgekeerde hypotheken om hun levenskwaliteit te verbeteren, zijn veel mensen zich niet bewust van de voordelen die zij kunnen bieden. Wat is het voordeel van een omgekeerde hypotheek? Er is in feite één goed antwoord: het verhoogt de kwaliteit van uw leven. U bent vrij om het geld te besteden zoals u wilt. Als u het wilt gebruiken om het inkomensverlies van een overleden echtgenoot te compenseren, dure medische zorg of een vakantie te betalen, een nieuw voertuig, boot of vliegtuig te kopen, enz. - het is allemaal prima. Het geld van een omgekeerde hypotheek kan worden gebruikt voor wat u maar wilt. Bij een omgekeerde hypotheek doet de geldschieter de betalingen aan u in plaats van andersom, zoals bij een gewone hypotheek.

Als u een omgekeerde hypotheek overweegt, moet u zich laten bijstaan door een lokale expert. Sinds 2004 is Kurt Heide het adviseren van klanten over omgekeerde hypotheken bij American Nationwide Mortgage Company. Om u te helpen de omgekeerde hypotheekfinanciering te krijgen die u nodig hebt om in uw huis te blijven wonen en de levensstandaard te behouden die u verdient, biedt hij eerlijk advies en duidelijke aanwijzingen op basis van zijn 13 jaar ervaring op dit gebied.

Aantal huisgevels.

Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?

Omgekeerde hypotheken zijn leningen waarmee in aanmerking komende huiseigenaren geld kunnen lenen, maar ze werken niet zoals leningen voor de aankoop van een huis. Een huiseigenaar die 62 jaar of ouder is en een aanzienlijk eigen vermogen heeft, kan lenen tegen het huis of de huizen en een vast bedrag, een vaste maandelijkse betaling of een kredietlijn krijgen. Omgekeerde hypotheken vereisen geen leningbetalingen gedurende het hele leven van de huiseigenaar, in tegenstelling tot termijnhypotheken.

U hebt de mogelijkheid om het geld van de omgekeerde hypotheeklening in één keer te ontvangen, in de vorm van een kredietlijn of in maandelijkse termijnen. Omdat de omgekeerde hypothecaire lening niet vereist dat u maandelijkse hypotheekbetalingen doet, kan het geld dat u leent worden gebruikt om bestaande schulden af te betalen, andere terugkerende rekeningen kwijt te raken of uw levensstandaard te verbeteren.

Voor wie is een omgekeerde hypotheek geschikt?

Om in aanmerking te komen voor een door de overheid gesponsorde omgekeerde hypotheek, moet de jongste eigenaar van het huis waarop een hypotheek wordt genomen ten minste 62 jaar oud zijn. Leners mogen alleen lenen tegen hun hoofdverblijfplaats en moeten ofwel volledig eigenaar zijn van hun woning of ten minste 50% eigen vermogen hebben met niet meer dan één primaire pandrecht (vorm van schuld) - met andere woorden, leners mogen geen tweede pandrecht hebben van een home equity line of credit (HELOC) of een tweede hypotheek. Geld van een omgekeerde hypotheek wordt vaak gebruikt om de huidige hypotheek van de kredietnemer af te betalen als de kredietnemer het huis nog niet volledig bezit.

Omgekeerde hypotheken gesteund door de overheid zijn alleen beschikbaar voor bepaalde soorten onroerend goed. Eigendommen die in aanmerking komen zijn onder andere:

  • Eengezinswoningen
  • Multi-eenheden met maximaal vier eenheden
  • Geproduceerde woningen gebouwd na juni 1976
  • Condo's of herenhuizen

Wat zijn de kosten van een omgekeerde hypotheek?

Het is cruciaal om een grondige kennis te hebben van de bijbehorende kosten bij elk soort financieel product, maar het is vooral belangrijk om dat te doen bij een product dat u overweegt voor uw pensioen. Met deze gegevens bij de hand kunt u een weloverwogen beslissing nemen over uw eigenwoningplan, of het nu een omgekeerde hypotheek is of een andere optie zoals herfinanciering of verkoop.

Als u besluit om uw huis te verkopen, bijvoorbeeld, kunt u kosten maken zoals $30.000 in onroerend goed commissies (6% van een verkoop van $500.000 is gelijk aan $30.000), en dat is voordat je factor in de kosten van huis reparatie, staging, inspectie, verhuizing, titel verzekering, overdrachtsbelasting, en alle andere kosten en vergoedingen die kunnen worden gemaakt.

Om u te helpen een beter inzicht te krijgen in de kosten die gepaard gaan met een omgekeerde hypotheek, hebben we die kosten in de volgende categorieën ingedeeld: vergoedingen, rente, verzekeringskosten en lopende kosten.

Taxatiekosten

Een taxatie geeft een waarde aan uw huis, die belangrijk is bij het bepalen van het bedrag van uw lening.

Taxatieprijzen variëren afhankelijk van de geografie, het type huis en de waarde, maar ze zijn gemiddeld $450.

De taxatie zorgt er ook voor dat het huis fysiek in orde is en voldoet aan alle veiligheids- en gemeentelijke bouwvoorschriften. Als de taxateur structurele gebreken constateert, moet u een aannemer in de arm nemen om de reparaties uit te voeren, waarvoor een vervolginspectie door de taxateur nodig is ter goedkeuring. Deze tweede inspectie kost gewoonlijk $125 voor de taxatie.

Ontstaansvergoeding

De afsluitprovisie wordt gebruikt om de operationele kosten van uw kredietverstrekker te betalen in verband met de afsluiting van uw omgekeerde hypotheek.

De kosten variëren per geldschieter en worden beperkt door de FHA. De initiatiekosten zijn vastgesteld op $2.500 voor woningen met een waarde van minder dan $125.000. Voor woningen met een waarde van meer dan $125.000 mag de kredietgever 2% aanrekenen op de eerste $200.000 en 1% op elk bedrag boven $200.000, tot een maximum van $6.000.

Sluitingskosten

De afsluitkosten omvatten een verscheidenheid aan diensten die nodig zijn om uw omgekeerde hypotheek af te sluiten. De National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) heeft een beknopt overzicht gegeven van de gebruikelijke kosten. Deze kosten kunnen worden opgenomen in het bedrag van uw omgekeerde hypotheeklening, waardoor uw out-of-pocket kosten worden geminimaliseerd.

Dienstvergoeding

De servicekosten dekken de geschatte kosten voor het onderhoud van uw rekening tijdens de looptijd van de lening. De FHA beperkt deze kosten tot $35 per maand.

Vergoeding voor counseling

De counseling omvat alle onderdelen van de omgekeerde hypotheekprocedure, waaronder de voordelen, de nadelen en de kwalificatiecriteria. Volgens NRMLA bedraagt de prijs ongeveer $125. Het is een van de weinige kosten die niet in uw lening kunnen worden opgenomen of gefinancierd.

Reverse Mortgage Interest Rates

Hoewel de rente van een omgekeerde hypotheek voortdurend toeneemt, worden de aflossing van het kapitaal, de kosten en de rentebetalingen uitgesteld totdat de huiseigenaar het huis heeft verlaten.

Omgekeerde hypotheken kunnen vaste of variabele rentevoeten hebben. Voor de gehele periode dat de rente wordt opgebouwd, blijft de vaste rente constant. Variabele tarieven hebben een onderliggende index en een marge.

Er is één nadeel aan het kiezen van een vast tarief voor een Home Equity Conversion Mortgage (HECM): u bent normaal gesproken verplicht het geld in één keer te accepteren. Het kiezen van een vast tarief kan enige voorspelbaarheid geven in termen van schatting hoeveel rente zal accumuleren op het bedrag.

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Tarieven per 14 april 2022

Vast tarief 

Verstelbare rente

Leningslimiet 

4.81%

3.52%

$970,800

4.93%

3.77%

$970,800

4.99%

4.02%

$970,800

5.06%

4.27%

$970,800

5.18%

4.52%

$970,800

Bron: Investopedia

Hoeveel kunt u lenen met een omgekeerde hypotheek?

Met een omgekeerde hypotheek kunt u geld lenen met het eigen vermogen van uw woning als onderpand. Als u 60 bent, mag u maximaal 15-20% van de waarde van uw huis lenen. Als vuistregel kunt u 1% toevoegen voor elk jaar boven de 60 jaar. Op uw 65e kunt u dus maximaal 20-25% lenen.

Een 62-jarige zou bijvoorbeeld aanzienlijk minder kunnen lenen dan een 82-jarige - op een eigendom van $500.000 tegen 5,25% rente zou het verschil bijna $77.000 bedragen.

Is een omgekeerde hypotheek duur?

Een omgekeerde hypothecaire lening is vaak duurder dan andere soorten woningleningen. Met een omgekeerde hypothecaire lening bent u verantwoordelijk voor het geleende bedrag en de rente en kosten. In tegenstelling tot typische hypotheekleningen groeit het verschuldigde bedrag op een omgekeerde hypotheeklening met de tijd.

Kunt u meer verschuldigd zijn dan het huis waard is met een omgekeerde hypotheek?

Omgekeerde hypotheken kunnen het eigen vermogen van uw huis uitputten, waardoor u en uw erfgenamen minder bezittingen overhouden. De meeste omgekeerde hypotheken bevatten een "non-recourse" bepaling. Dit zorgt ervoor dat wanneer de lening afloopt en het huis wordt verkocht, u of uw nalatenschap niet meer verschuldigd zijn dan het huis waard is.

Kunt u een omgekeerde hypotheek herfinancieren?

Het antwoord is ja; het is mogelijk om een omgekeerde hypotheek te herfinancieren met een conventionele lening of een ander soort hypotheek. Om in aanmerking te komen voor de nieuwe lening moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen. Deze eisen variëren afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de hoeveelheid eigen vermogen die u momenteel in uw huis heeft, uw vermogen om de betalingen op uw hypotheek aan te kunnen, evenals uw credit score.

Reverse Mortgage Pros and Cons?

Miniatuur huis met een vergrootglas ernaast.

Reverse Mortgage Pros

Een omgekeerde hypotheek kan de oplossing voor u zijn als u moeite heeft om uw maandelijkse rekeningen en andere financiële verplichtingen bij te houden. Hier zijn een paar voordelen die gepaard gaan met het kiezen voor een omgekeerde hypotheek.

1. Helpt uw pensioen veilig te stellen

De beste kandidaten voor een omgekeerde hypotheek zijn gepensioneerden die een aanzienlijke hoeveelheid geld in hun huis hebben vergaard, maar weinig liquide middelen of investeringen hebben om uit te putten bij hun pensionering. Met behulp van een omgekeerde hypotheek is het mogelijk om een actief dat normaal gesproken moeilijk te verkopen is, om te zetten in contant geld dat vervolgens kan worden gebruikt om de kosten te betalen die gepaard gaan met pensionering.

2. U bent in staat om in uw eigen huis te blijven.

U hoeft het huis niet op te geven om uw bezit in geld om te zetten; u kunt het doen terwijl u nog steeds financieel voordeel haalt uit de verkoop van het pand. Dit betekent dat u zich geen zorgen hoeft te maken over downsizing of dat u uit uw gemeenschap moet verhuizen.

3. U zult in staat zijn om uw huidige hypotheek af te betalen.

Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheekhoeft de hypotheek op uw huis niet volledig te worden betaald. In feite kan het geld dat u krijgt van een omgekeerde hypotheek worden gebruikt om een bestaande hypotheek op uw huis af te betalen. Dit maakt geld vrij dat kan worden gebruikt voor andere uitgaven.

4. U bent niet verantwoordelijk voor het betalen van belastingen.

De Internal Revenue Service classificeert het geld dat u ontvangt uit een omgekeerde hypotheek als een voorschot op een lening en niet als belastbaar inkomen. Dit betekent dat de fondsen zijn vrijgesteld van belasting, in tegenstelling tot andere vormen van pensioeninkomen zoals opnames van een individuele pensioenrekening (IRA) of 401(k).

5. U bent beschermd als het saldo de waarde van uw huis overschrijdt.

In bepaalde omstandigheden kan de waarde van uw huis lager uitvallen dan het volledige bedrag van de omgekeerde hypotheek. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de huizenprijzen dalen. Als zoiets gebeurt, hoeven uw erfgenamen zich geen zorgen te maken over hoe ze het resterende bedrag gaan betalen.

6. Uw erfgenamen hebben verschillende keuzes

In het geval van een erfenis hebben de erfgenamen verschillende opties: Zij kunnen het huis behouden en het bedrag van de omgekeerde hypotheek herfinancieren als het pand voldoende waard is; of, als de schuld meer is dan de waarde van het pand, kunnen zij de lening vereffenen door de titel terug te geven aan de geldschieter.

Nadelen van omgekeerde hypotheken

De vraag is nu, wat zijn de nadelen van een omgekeerde hypotheek? Hoewel het lijkt alsof er veel voordelen zijn, moet u zich ook bewust zijn van het feit dat er enkele belangrijke risico's aan verbonden zijn.

1. Het risico dat uw huis in beslag wordt genomen is altijd aanwezig.

Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moet u in een financiële positie verkeren om de onroerendgoedbelasting, de huiseigenarenverzekering en de VvE-kosten te betalen die verband houden met uw huis, evenals alle andere uitgaven die gepaard gaan met huiseigendom. U bent ook verplicht om het huis te gebruiken als uw hoofdverblijfplaats voor het grootste deel van het jaar wanneer u het verhuurt.

Als u op enig moment tijdens de looptijd van de lening achterloopt met deze betalingen of als u het grootste deel van het jaar ergens anders woont dan in de woning, loopt u het risico dat u in gebreke blijft met de omgekeerde hypotheek en dat uw huis door de bank wordt teruggenomen via het executieproces.

2. Het bedrag dat uw erfgenamen kunnen erven kan worden verminderd.

Een van de belangrijkste manieren om geld te verzamelen voor toekomstige generaties is om huiseigenaar te worden. Maar om de schuld in verband met een omgekeerde hypotheek af te lossen, moet de woning vaak worden verkocht. Wanneer u overlijdt, zullen uw erfgenamen verplicht zijn om de hele leensom of 95% van de getaxeerde waarde van de woning te betalen, als dat minder is. In de meeste gevallen vereist dit ofwel de verkoop van het huis of de overdracht van de woning aan de geldschieter, zodat de lening kan worden afbetaald.

Om nog maar te zwijgen van het feit dat een omgekeerde hypotheek het eigen vermogen in uw woning vermindert. Het is mogelijk dat tegen de tijd dat de hypotheek moet worden afbetaald, er helemaal geen vermogen meer over is voor uw erfgenamen om te erven.

3. Het is niet gratis

Hoewel u geen maandelijkse hypotheekbetalingen hoeft te doen als u een omgekeerde hypotheek heeft, zijn er toch veel kosten aan verbonden. U bent verplicht om uw belastingen, verzekeringen en huiseigenarenvereniging te betalen, en daarnaast moet u een verzekeringspremie betalen. In de meeste gevallen is dit bedrag gelijk aan 2% van de geschatte waarde van uw huis. Bij het afsluiten bent u ook verantwoordelijk voor het betalen van eventuele afsluitkosten. U hebt de mogelijkheid om deze kosten in uw leensaldo op te nemen, maar dan krijgt u minder geld.

4. Het kan een effect hebben op uw andere voordelen bij pensionering.

Hoewel een omgekeerde hypotheek voor de Internal Revenue Service (IRS) niet als belastbaar inkomen wordt geteld, kan het invloed hebben op uw in aanmerking komen voor andere noodlijdende overheidsprogramma's zoals Medicaid of Supplemental Security Income (SSI). Het is in uw belang om dit gesprek met een uitkeringsdeskundige te voeren om er zeker van te zijn dat uw in aanmerking komen op geen enkele manier in gevaar komt.

5. Omgekeerde hypotheken zijn notoir moeilijk te begrijpen.

Omgekeerde hypotheken zijn niet zonder hun aandeel van beperkingen en bepalingen. Deze leningen gaan gepaard met een aantal gevaren, waarvan sommige kunnen verhinderen dat ze het extra geld waard zijn. U moet elk aanbod voor een omgekeerde hypotheek met uiterste voorzichtigheid benaderen, tenzij u de voorwaarden goed begrijpt.

Gebruik een omgekeerde hypotheek om toegang te krijgen tot het bestaande vermogen in uw huis

Omgekeerde hypotheken mogen geen financiële oplossing op korte termijn zijn. Een goede vuistregel is dat u minstens vijf jaar in uw huis wilt blijven wonen vanaf de dag dat u de transactie sluit. Dit zou u voldoende tijd moeten geven om de kosten in verband met de afsluitkosten terug te verdienen en de voordelen optimaal te benutten. Houd rekening met uw eigen omstandigheden bij het analyseren van de voor- en nadelen van een omgekeerde hypotheek. U bent de enige die kan bepalen wat de nadelen zijn.

Denk na over het voeren van een gesprek met uw dierbaren voordat u contact opneemt met een omgekeerde hypotheek expert. Het kan lijken alsof u uw kinderen of zelfs uw echtgenoot in de steek laat als u hen moet vertellen dat u geld uit het eigen vermogen van uw huis moet halen. Gelukkig is er in veel situaties hulp van familieleden, waardoor een omgekeerde hypotheek niet nodig is.