Der Vorteil von Umkehrhypotheken

Was ist eine Umkehrhypothek?

Obwohl Hunderttausende von Senioren (ab 62 Jahren) Umkehrhypotheken in Anspruch nehmen, um ihre Lebensqualität zu verbessern, sind sich viele Menschen der Vorteile, die sie bieten können, nicht bewusst. Was sind die Vorteile einer umgekehrten Hypothek? Darauf gibt es eigentlich nur eine richtige Antwort: Sie erhöht Ihre Lebensqualität. Es steht Ihnen frei, das Geld nach eigenem Ermessen zu verwenden. Wenn Sie es verwenden wollen, um das verlorene Einkommen eines verstorbenen Ehepartners zu ersetzen, teure medizinische Behandlungen oder einen Urlaub zu bezahlen, ein neues Fahrzeug, Boot oder Flugzeug zu kaufen usw. - dann ist das alles in Ordnung. Das Geld aus einer Umkehrhypothek kann für alles verwendet werden, was Sie wollen. Bei einer umgekehrten Hypothek leistet der Kreditgeber die Zahlungen an Sie und nicht umgekehrt, wie es bei einer herkömmlichen Hypothek der Fall ist.

Wenn Sie eine Umkehrhypothek in Erwägung ziehen, sollten Sie sich an einen ausgewiesenen Experten vor Ort wenden. Seit 2004 ist Kurt Heide Beratung von Kunden zu Umkehrhypotheken bei American Nationwide Mortgage Company. Um Ihnen zu helfen, die Umkehrhypothekenfinanzierung zu erhalten, die Sie benötigen, um in Ihrem Haus zu bleiben und den Lebensstandard zu erhalten, den Sie verdienen, bietet er ehrliche Beratung und geradlinige Orientierung auf der Grundlage seiner 13-jährigen Erfahrung in diesem Bereich.

Anzahl der Hausfassaden.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Umkehrhypotheken sind Darlehen, die es berechtigten Hausbesitzern ermöglichen, Geld zu leihen, aber sie funktionieren nicht wie Hauskaufdarlehen. Ein Hausbesitzer, der 62 Jahre oder älter ist und über ein beträchtliches Eigenkapital verfügt, kann sein(e) Haus(e) beleihen und einen Pauschalbetrag, eine feste monatliche Zahlung oder eine Kreditlinie erhalten. Im Gegensatz zu Forward-Hypotheken sind bei Reverse-Hypotheken keine lebenslangen Darlehenszahlungen erforderlich.

Sie haben die Möglichkeit, das Geld aus der umgekehrten Hypothek in einer einzigen Zahlung, in Form einer Kreditlinie oder in monatlichen Raten zu erhalten. Da Sie bei der umgekehrten Hypothek keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten müssen, können Sie das geliehene Geld zur Tilgung bestehender Schulden, zur Beseitigung anderer wiederkehrender Rechnungen oder zur Verbesserung Ihres Lebensstandards verwenden.

Für wen ist eine Umkehrhypothek geeignet?

Um für eine staatlich geförderte Umkehrhypothek in Frage zu kommen, muss der jüngste Eigentümer des zu verpfändenden Hauses mindestens 62 Jahre alt sein. Kreditnehmer können nur ihren Hauptwohnsitz beleihen und müssen entweder Eigentümer ihrer gesamten Immobilie sein oder über mindestens 50% Eigenkapital verfügen und dürfen nicht mehr als ein primäres Pfandrecht (eine Form der Verschuldung) haben - mit anderen Worten, Kreditnehmer dürfen kein zweites Pfandrecht aus einer Home Equity Line of Credit (HELOC) oder einer zweiten Hypothek haben. Das Geld aus einer umgekehrten Hypothek wird häufig zur Abzahlung der aktuellen Hypothek des Kreditnehmers verwendet, wenn dieser das Haus nicht bereits vollständig besitzt.

Umkehrhypotheken, die von der Regierung unterstützt werden, sind nur für bestimmte Arten von Immobilien erhältlich. Zu den in Frage kommenden Immobilienarten gehören:

  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten
  • Fertighäuser, die nach Juni 1976 gebaut wurden
  • Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser

Was sind die Kosten einer Umkehrhypothek?

Bei jeder Art von Finanzprodukt ist es wichtig, die anfallenden Gebühren genau zu kennen, besonders aber bei einem Produkt, das Sie für Ihren Ruhestand in Betracht ziehen. Wenn Sie diese Daten zur Hand haben, können Sie eine fundierte Entscheidung über Ihr Eigenheim treffen, egal ob es sich um eine Umkehrhypothek oder eine andere Option wie Refinanzierung oder Verkauf handelt.

Wenn Sie sich zum Beispiel entschließen, Ihr Haus zu verkaufen, können Ihnen Kosten in Höhe von $30.000 an Immobilienprovisionen entstehen (6% eines Verkaufs von $500.000 entsprechen $30.000), und das, bevor Sie die Kosten für Reparaturen, Inszenierung, Inspektion, Umzug, Rechtsschutzversicherung, Grunderwerbssteuer und alle anderen anfallenden Kosten und Gebühren berücksichtigen.

Um Ihnen ein besseres Verständnis für die mit einer Umkehrhypothek verbundenen Kosten zu vermitteln, haben wir diese Kosten in die folgenden Kategorien eingeteilt: Gebühren, Zinssatz, Versicherungskosten und laufende Kosten.

Gebühr für die Schätzung

Eine Schätzung gibt den Wert Ihres Hauses an, der für die Höhe Ihres Kredits von Bedeutung ist.

Die Preise für Schätzungen variieren je nach Geografie, Haustyp und Wert, liegen aber im Durchschnitt bei $450.

Bei der Bewertung wird auch sichergestellt, dass das Haus bautechnisch in Ordnung ist und alle Sicherheits- und kommunalen Bauvorschriften erfüllt. Stellt der Gutachter bauliche Mängel fest, müssen Sie einen Bauunternehmer mit der Durchführung der Reparaturen beauftragen, die vom Gutachter zur Genehmigung erneut überprüft werden müssen. Diese zweite Inspektion kostet in der Regel $125 für die Schätzung.

Entstehungsgebühr

Die Bearbeitungsgebühr wird verwendet, um die Betriebskosten Ihres Kreditgebers im Zusammenhang mit der Vergabe Ihrer umgekehrten Hypothek zu decken.

Die Gebühren sind je nach Kreditgeber unterschiedlich und werden von der FHA begrenzt. Für Wohnimmobilien mit einem Wert von weniger als $125.000 beträgt die Eröffnungsgebühr $2.500. Bei Wohnimmobilien im Wert von mehr als $125.000 kann der Kreditgeber 2% auf die ersten $200.000 und 1% auf jeden Betrag über $200.000 hinaus bis zu einem Höchstbetrag von $6.000 berechnen.

Gebühren für Abschlusskosten

Die Abschlussgebühren umfassen eine Vielzahl von Dienstleistungen, die für den Abschluss Ihrer umgekehrten Hypothek erforderlich sind. Die National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) hat eine kurze Zusammenfassung der üblichen Gebühren erstellt. Diese Gebühren können in den Betrag Ihres Umkehrhypothekendarlehens eingerechnet werden, so dass Sie möglichst wenig aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Service-Gebühr

Die Servicegebühr deckt die geschätzten Kosten für die Betreuung Ihres Kontos während der Laufzeit des Darlehens. Die FHA begrenzt diese Kosten auf $35 pro Monat.

Honorar für Beratung

Die Beratung deckt alle Teile des Verfahrens der umgekehrten Hypothek ab, einschließlich der Vorteile, Nachteile und Qualifikationskriterien. Nach Angaben der NRMLA beträgt der Preis etwa $125. Es handelt sich um eine der wenigen Gebühren, die nicht mit dem Darlehen verrechnet oder finanziert werden können.

Zinssätze für Umkehrhypotheken

Obwohl die Zinsen für eine Umkehrhypothek kontinuierlich anfallen, werden die Rückzahlung des Kapitals, der Gebühren und der Zinsen aufgeschoben, bis der Hausbesitzer aus dem Haus ausgezogen ist.

Umkehrhypotheken können feste oder variable Zinssätze haben. Feste Zinssätze bleiben während der gesamten Zeit, in der die Zinsen anfallen, konstant. Variable Zinssätze haben einen zugrunde liegenden Index und einen Margensatz.

Die Wahl eines festen Zinssatzes für eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) hat einen Nachteil: Normalerweise sind Sie verpflichtet, das Geld in einer Summe anzunehmen. Die Wahl eines festen Zinssatzes kann Ihnen eine gewisse Vorhersehbarkeit geben, wenn Sie abschätzen, wie viel Zinsen auf den Betrag anfallen werden.

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Zinssätze ab dem 14. April 2022

Fester Satz 

Einstellbare Rate

Darlehensgrenze 

4.81%

3.52%

$970,800

4.93%

3.77%

$970,800

4.99%

4.02%

$970,800

5.06%

4.27%

$970,800

5.18%

4.52%

$970,800

Quelle: Investopedia

Wie viel können Sie mit einer Umkehrhypothek leihen?

Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie einen Kredit aufnehmen und dabei das Eigenkapital Ihrer Immobilie als Sicherheit verwenden. Wenn Sie 60 Jahre alt sind, können Sie wahrscheinlich maximal 15-20% des Wertes Ihres Hauses leihen. Als Faustregel gilt, dass für jedes Jahr über 60 Jahre 1% hinzukommen. Mit 65 Jahren können Sie also höchstens 20-25% leihen.

Ein 62-Jähriger kann beispielsweise einen wesentlich geringeren Kredit aufnehmen als ein 82-Jähriger - bei einer Immobilie im Wert von $500.000 und einem Zinssatz von 5,25% beträgt der Unterschied fast $77.000.

Ist eine Umkehrhypothek kostspielig?

Ein Umkehrhypothekendarlehen ist oft teurer als andere Arten von Hauskrediten. Bei einem Umkehrhypothekendarlehen sind Sie für den geliehenen Betrag sowie für Zinsen und Gebühren verantwortlich. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekendarlehen wächst der Darlehensbetrag bei einer umgekehrten Hypothek mit der Zeit an.

Können Sie mit einer Umkehrhypothek mehr schulden, als das Haus wert ist?

Umkehrhypotheken können das Eigenkapital Ihres Hauses aufbrauchen, so dass Sie und Ihre Erben weniger Vermögen haben. Die meisten Umkehrhypotheken enthalten eine "Non-Recourse"-Klausel. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie oder Ihr Erbe bei Fälligkeit des Darlehens und Verkauf des Hauses nicht mehr schulden, als das Haus wert ist.

Können Sie eine Umkehrhypothek refinanzieren?

Die Antwort lautet: Ja, es ist möglich, eine umgekehrte Hypothek mit einem herkömmlichen Darlehen oder einer anderen Art von Hypothek zu refinanzieren. Um sich für das neue Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese Anforderungen hängen von einer Reihe von Faktoren ab, z. B. von der Höhe des Eigenkapitals, das Sie derzeit in Ihrem Haus haben, von Ihrer Fähigkeit, die Zahlungen für Ihre Hypothek zu leisten, und von Ihrer Kreditwürdigkeit.

Umkehrhypothek Pro und Kontra?

Miniaturhaus mit einem Vergrößerungsglas daneben.

Umkehrhypothek Profis

Eine Umkehrhypothek könnte die Lösung für Sie sein, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre monatlichen Rechnungen und andere finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen. Hier sind einige Vorteile, die mit der Entscheidung für eine Umkehrhypothek einhergehen.

1. Hilft, Ihren Ruhestand zu sichern

Die besten Kandidaten für Umkehrhypotheken sind Rentner, die einen beträchtlichen Geldbetrag in ihren Häusern angehäuft haben, aber nur über wenige liquide Mittel oder Investitionen verfügen, auf die sie im Ruhestand zurückgreifen können. Mit Hilfe einer Umkehrhypothek ist es möglich, einen normalerweise schwer verkäuflichen Vermögenswert in Bargeld umzuwandeln, das dann für die mit dem Ruhestand verbundenen Kosten verwendet werden kann.

2. Sie können in Ihrer eigenen Wohnung verbleiben

Sie müssen das Haus nicht aufgeben, um Ihr Vermögen zu Geld zu machen; Sie können es aufgeben, während Sie weiterhin vom Verkauf der Immobilie profitieren. Das bedeutet, dass Sie sich keine Sorgen machen müssen, dass Sie sich verkleinern oder aus Ihrer Gemeinde verdrängt werden und umziehen müssen.

3. Sie werden in der Lage sein, Ihre aktuelle Hypothek abzuzahlen

Um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizierenDie Hypothek auf Ihre Immobilie muss nicht vollständig abbezahlt werden. Vielmehr kann das Geld aus einer umgekehrten Hypothek dazu verwendet werden, eine bestehende Hypothek auf Ihr Haus abzubezahlen. Dadurch werden Mittel frei, die dann für andere Ausgaben verwendet werden können.

4. Sie sind nicht für die Zahlung von Steuern verantwortlich

Der Internal Revenue Service stuft die Gelder, die Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, als Darlehensvorschuss und nicht als steuerpflichtiges Einkommen ein. Das bedeutet, dass die Gelder im Gegensatz zu anderen Formen von Alterseinkünften, wie z. B. Abhebungen von einem individuellen Rentenkonto (IRA) oder 401(k), von der Steuer befreit sind.

5. Sie sind geschützt, wenn der Saldo den Wert Ihres Hauses übersteigt

Es besteht die Möglichkeit, dass der Wert Ihres Hauses unter bestimmten Umständen niedriger ist als der gesamte Betrag, der für die Umkehrhypothek geschuldet wird. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Preise für Immobilien sinken. In einem solchen Fall müssen sich Ihre Erben keine Gedanken darüber machen, wie sie den Restbetrag bezahlen sollen.

6. Ihre Erben haben unterschiedliche Wahlmöglichkeiten

Im Falle einer Erbschaft haben die Erben verschiedene Möglichkeiten: Sie können das Haus behalten und den Betrag der Umkehrhypothek refinanzieren, wenn der Wert der Immobilie angemessen ist; oder, wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen, können sie das Darlehen begleichen, indem sie den Titel an den Kreditgeber zurückgeben.

Umgekehrte Hypothek Nachteile

Die Frage ist nun, welche Nachteile eine umgekehrte Hypothek mit sich bringt. Auch wenn es den Anschein hat, dass es viele Vorteile gibt, sollten Sie sich auch darüber im Klaren sein, dass es einige erhebliche Risiken gibt.

1. Das Risiko, dass Ihr Haus zwangsversteigert wird, ist immer vorhanden

Um für eine Umkehrhypothek in Frage zu kommen, müssen Sie finanziell in der Lage sein, die mit Ihrem Haus verbundenen Grundsteuern, Hausratversicherungen und HOA-Gebühren sowie alle anderen Ausgaben, die mit dem Wohneigentum verbunden sind, zu bezahlen. Außerdem sind Sie verpflichtet, die Immobilie die meiste Zeit des Jahres als Hauptwohnsitz zu nutzen, wenn Sie sie vermieten.

Wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt während der Laufzeit des Darlehens in Verzug geraten oder den größten Teil des Jahres an einem anderen Ort als der Immobilie leben, besteht die Gefahr, dass Sie mit der Umkehrhypothek in Verzug geraten und Ihr Haus von der Bank im Wege der Zwangsvollstreckung zurückgenommen wird.

2. Der Betrag, den Ihre Erben erben können, kann reduziert werden

Eine der wichtigsten Möglichkeiten, Geld für künftige Generationen anzusparen, ist der Erwerb von Wohneigentum. Um die Schulden im Zusammenhang mit einer umgekehrten Hypothek zu begleichen, muss die Wohnung jedoch oft verkauft werden. Wenn Sie sterben, sind Ihre Erben gezwungen, die gesamte Kreditsumme oder 95% des geschätzten Wertes des Hauses zu zahlen, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass entweder das Haus verkauft oder die Immobilie dem Kreditgeber übergeben werden muss, damit das Darlehen abbezahlt werden kann.

Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass eine umgekehrte Hypothek das Eigenkapital in Ihrer Immobilie verringern würde. Es ist möglich, dass zu dem Zeitpunkt, an dem die Hypothek abbezahlt werden muss, überhaupt kein Eigenkapital mehr für Ihre Erben übrig ist.

3. Es ist nicht kostenlos

Auch wenn Sie bei einer umgekehrten Hypothek keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten müssen, sind damit immer noch eine Menge Kosten verbunden. Sie müssen Ihre Steuern, Versicherungen und Beiträge für die Hausbesitzervereinigung zahlen, und darüber hinaus müssen Sie eine Versicherungsprämie zahlen. In den meisten Fällen beläuft sich dieser Betrag auf 2% des geschätzten Wertes Ihres Hauses. Beim Abschluss des Kredits müssen Sie auch die Kosten für die Kreditvergabe tragen. Sie haben die Möglichkeit, diese Gebühren in Ihren Kreditsaldo einzubeziehen, was jedoch zu einer Verringerung des Betrags führt, den Sie erhalten.

4. Es könnte Auswirkungen auf Ihre anderen Leistungen im Ruhestand haben

Obwohl eine umgekehrte Hypothek für die Steuerbehörde (Internal Revenue Service, IRS) nicht als steuerpflichtiges Einkommen gilt, kann sie sich auf Ihren Anspruch auf andere bedarfsorientierte staatliche Programme wie Medicaid oder Supplemental Security Income (SSI) auswirken. Es ist in Ihrem besten Interesse, dieses Gespräch mit einem Experten für Sozialleistungen zu führen, um sicherzustellen, dass Ihre Anspruchsberechtigung in keiner Weise gefährdet wird.

5. Umgekehrte Hypotheken sind bekanntermaßen schwer zu verstehen

Umkehrhypotheken sind nicht ohne Einschränkungen und Bedingungen. Diese Darlehen sind mit einer Reihe von Gefahren verbunden, von denen einige verhindern können, dass sie das zusätzliche Geld wert sind. Sie sollten jedes Angebot für eine Umkehrhypothek mit äußerster Vorsicht angehen, wenn Sie die Bedingungen nicht genau kennen.

Nutzen Sie eine Umkehrhypothek, um auf das vorhandene Eigenkapital in Ihrem Haus zuzugreifen

Umkehrhypotheken sollten keine kurzfristige finanzielle Lösung sein. Eine solide Faustregel wäre, dass Sie die Absicht haben, mindestens fünf Jahre lang in Ihrem Haus zu leben, ab dem Tag, an dem Sie die Transaktion abschließen. Dies sollte Ihnen genügend Zeit geben, um die mit den Abschlusskosten verbundenen Ausgaben wieder hereinzuholen und die Vorteile optimal zu nutzen. Berücksichtigen Sie bei der Abwägung der Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek Ihre eigenen Umstände. Sie sind der Einzige, der bestimmen kann, was die Nachteile sind.

Überlegen Sie, ob Sie ein Gespräch mit Ihren Angehörigen führen wollen, bevor Sie sich an einen Experten für umgekehrte Hypotheken wenden. Es mag Ihnen so vorkommen, als ob Sie Ihre Kinder oder sogar Ihren Ehepartner im Stich lassen, wenn Sie ihnen sagen müssen, dass Sie Geld aus dem Eigenkapital Ihres Hauses nehmen müssen. Glücklicherweise wird in vielen Situationen die Unterstützung von Familienmitgliedern angeboten, wodurch die Notwendigkeit einer umgekehrten Hypothek entfällt.