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Nederlands (België) ¿Qué es una hipoteca inversa?
A pesar de que cientos de miles de personas mayores (de 62 años o más) utilizan las hipotecas inversas para mejorar su calidad de vida, muchas personas desconocen las ventajas que pueden aportarles. ¿Cuál es la ventaja de obtener una hipoteca inversa? De hecho, hay una única respuesta correcta: aumenta su calidad de vida. Usted es libre de gastar el dinero como mejor le parezca. Si tiene la intención de utilizarlo para reemplazar los ingresos perdidos de un cónyuge fallecido, pagar una atención médica costosa o unas vacaciones, comprar un vehículo nuevo, un barco o un avión, etc. - todo está bien. El dinero de una hipoteca inversa puede utilizarse para lo que usted elija. Con una hipoteca inversa, el prestamista le hace los pagos a usted y no al revés, como ocurre con una hipoteca convencional.
Usted debe tener un experto local establecido trabajando para usted si usted está considerando una hipoteca inversa. Desde 2004, Kurt Heide ha sido asesorar a los clientes sobre hipotecas inversas en American Nationwide Mortgage Company. Con el fin de ayudarle a obtener la financiación de la hipoteca inversa que necesita para permanecer en su hogar y mantener el nivel de vida que se merece, que proporciona un asesoramiento honesto y directo dirección basada en sus 13 años de experiencia en el campo.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas son préstamos que permiten a los propietarios que cumplen los requisitos pedir dinero prestado, pero no funcionan como los préstamos para la compra de vivienda. Un propietario de 62 años o más con un patrimonio inmobiliario significativo puede pedir un préstamo sobre su(s) vivienda(s) y obtener una cantidad a tanto alzado, un pago mensual fijo o una línea de crédito. Las hipotecas inversas no requieren pagos del préstamo durante toda la vida del propietario, a diferencia de las hipotecas a plazo.
Tiene la opción de recibir el dinero del préstamo hipotecario inverso en un solo pago, en forma de línea de crédito o en cuotas mensuales. Dado que el préstamo hipotecario inverso no le obliga a realizar pagos hipotecarios mensuales, el dinero que tome prestado podrá destinarlo a saldar deudas existentes, deshacerse de otras facturas recurrentes o mejorar su nivel de vida.
¿Para quién es adecuada una hipoteca inversa?
Para poder optar a una hipoteca inversa subvencionada por el Gobierno, el propietario más joven de la vivienda hipotecada debe tener al menos 62 años. Los prestatarios sólo pueden pedir prestado contra su residencia principal y deben ser dueños de su propiedad en su totalidad o tener al menos 50% de capital con no más de un gravamen primario (forma de deuda) - en otras palabras, los prestatarios no pueden tener un segundo gravamen de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o una segunda hipoteca. El dinero de una hipoteca inversa se utiliza a menudo para pagar la hipoteca actual del prestatario si éste no es ya propietario de la vivienda en su totalidad.
Las hipotecas inversas respaldadas por el Gobierno sólo están disponibles para determinados tipos de propiedad. Los tipos de propiedad que califican incluyen:
- Viviendas unifamiliares
- Inmuebles de hasta cuatro unidades
- Casas prefabricadas construidas después de junio de 1976
- Condominios o casas adosadas
¿Cuáles son los costes de una hipoteca inversa?
Es fundamental conocer a fondo las comisiones relacionadas con cualquier tipo de producto financiero, pero es especialmente importante hacerlo con uno que esté considerando para su jubilación. Tener estos datos a mano le ayudará a empezar a tomar una decisión informada sobre su plan de plusvalía, ya sea una hipoteca inversa u otra opción como la refinanciación o la venta.
Si decide vender su casa, por ejemplo, puede incurrir en gastos tales como $30.000 en comisiones inmobiliarias (6% de una venta de $500.000 equivalen a $30.000), y eso antes de tener en cuenta los gastos de reparación de la casa, puesta en escena, inspección, traslado, seguro del título, impuesto de transmisiones patrimoniales y cualquier otro gasto y tasa que pueda producirse.
Para ayudarle a comprender mejor los gastos asociados a una hipoteca inversa, los hemos clasificado en las siguientes categorías: comisiones, tipo de interés, gastos de seguro y gastos corrientes.
Tasa de Tasación
Una tasación proporciona un valor a su casa, que es importante para decidir el importe de su préstamo.
Los precios de tasación varían en función de la geografía, el tipo de casa y el valor, pero la media es de $450.
La evaluación también garantiza que la casa es físicamente sólida y cumple todos los requisitos de seguridad y construcción municipales. Si el tasador encuentra defectos estructurales, usted debe contratar a un contratista para que ejecute las reparaciones, que necesitarán una inspección de seguimiento por parte del tasador para su aprobación. Esta segunda inspección suele costar $125 de tasación.
Comisión de apertura
La comisión de apertura se utiliza para pagar los gastos operativos del prestamista relacionados con la apertura de la hipoteca inversa.
Las comisiones varían según el prestamista y están limitadas por la FHA. La comisión de apertura está fijada en $2.500 para residencias de valor inferior a $125.000. Para residencias valoradas en más de $125.000, el prestamista puede cobrar 2% sobre los primeros $200.000 y 1% sobre cada importe a partir de $200.000, hasta un máximo de $6.000.
Gastos de cierre
Los gastos de cierre comprenden una variedad de servicios necesarios para finalizar su hipoteca inversa. La National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) ha ofrecido un resumen conciso de los gastos habituales. Estos gastos pueden incluirse en el importe de su préstamo hipotecario inverso, lo que minimiza sus gastos directos.
Tasa de servicio
El cargo por servicio cubre el coste estimado del mantenimiento de su cuenta durante la vigencia del préstamo. La FHA limita este coste a $35 al mes.
Tasa de asesoramiento
El asesoramiento abarca todas las partes del procedimiento de la hipoteca inversa, incluidos los beneficios, los inconvenientes y los criterios de calificación. Según NRMLA, el precio es de aproximadamente $125. Es uno de los pocos gastos que no se pueden incluir en el préstamo ni financiar.
Tipos de interés de las hipotecas inversas
Aunque los intereses de una hipoteca inversa se devengan continuamente, el reembolso del principal, las comisiones y los pagos de intereses se posponen hasta que el propietario se haya mudado de la casa.
Las hipotecas inversas pueden tener tipos de interés fijos o variables. Durante todo el tiempo que se devengan intereses, los tipos fijos permanecen constantes. Los tipos variables tienen un índice subyacente y un tipo de margen.
Elegir un tipo fijo para una Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM) tiene un inconveniente: normalmente se está obligado a aceptar el dinero en un pago único. Elegir un tipo fijo puede dar cierta previsibilidad a la hora de estimar cuántos intereses se acumularán sobre la cantidad.
Hipoteca de conversión del capital de la vivienda (HECM) Tipos a 14 de abril de 2022 | ||
Tipo fijo | Tipo variable | Límite del préstamo |
4.81% | 3.52% | $970,800 |
4.93% | 3.77% | $970,800 |
4.99% | 4.02% | $970,800 |
5.06% | 4.27% | $970,800 |
5.18% | 4.52% | $970,800 |
Fuente: Investopedia
¿Cuánto puede pedir prestado con una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa le permite pedir dinero prestado utilizando como garantía el valor de su vivienda. Si tiene 60 años, el importe máximo que puede pedir prestado será probablemente de 15-20% del valor de su vivienda. Como regla general, añada 1% por cada año que pase de los 60. Por tanto, a los 65 años, el máximo que puedes pedir prestado es de unos 20-25%.
Una persona de 62 años, por ejemplo, podría pedir prestado mucho menos que una de 82: en una propiedad de $500.000 a un interés del 5,25%, la diferencia sería de casi $77.000.
¿Es cara una hipoteca inversa?
Un préstamo hipotecario inverso suele ser más caro que otros tipos de préstamos hipotecarios. Con un préstamo hipotecario inverso, usted será responsable de la cantidad prestada, así como de los intereses y las comisiones. En contraste con los préstamos hipotecarios típicos, la cantidad adeudada en un préstamo de hipoteca inversa crece con el tiempo.
¿Se puede deber más de lo que vale la vivienda con una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas pueden agotar el capital de su vivienda, dejándole a usted y a sus herederos con menos bienes. En la mayoría de las hipotecas inversas se incluye una cláusula de "sin recurso". Esto garantiza que, cuando venza el préstamo y se venda la casa, ni usted ni sus herederos podrán deber más de lo que vale la casa.
¿Se puede refinanciar una hipoteca inversa?
La respuesta es sí; es posible refinanciar una hipoteca inversa con un préstamo convencional o con algún otro tipo de hipoteca. Para poder optar al nuevo préstamo, deberá cumplir ciertos requisitos de elegibilidad. Estos requisitos variarán en función de una serie de factores, como la cantidad de capital que tenga actualmente en su vivienda, su capacidad para hacer frente a los pagos de la hipoteca, así como su puntuación crediticia.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa
Profesionales de las hipotecas inversas
Una hipoteca inversa puede ser la solución para usted si tiene problemas para hacer frente a sus facturas mensuales y otros compromisos financieros. Aquí hay algunas ventajas que vienen junto con la elección de ir con una hipoteca inversa.
1. Ayuda a asegurar su jubilación
Los mejores candidatos para las hipotecas inversas son los jubilados que han amasado una cantidad sustancial de dinero en sus casas, pero que tienen pocos activos líquidos o inversiones a los que recurrir en la jubilación. Con la ayuda de una hipoteca inversa, es posible convertir un activo que normalmente sería difícil de vender en dinero en efectivo que luego se puede utilizar para pagar los gastos asociados a la jubilación.
2. Puede permanecer en su propia casa
No tiene que renunciar a la casa para convertir su activo en efectivo; puede hacerlo mientras sigue beneficiándose monetariamente de la venta de la propiedad. Esto significa que no tendrá que preocuparse por reducir el tamaño de su vivienda ni por verse obligado a mudarse.
3. Podrá amortizar su hipoteca actual
Para poder optar a una hipoteca inversaLa hipoteca sobre su propiedad no tiene que pagarse en su totalidad. De hecho, el dinero que obtenga de una hipoteca inversa puede utilizarse para amortizar una hipoteca existente sobre su vivienda. De este modo, se liberan fondos que pueden destinarse a otros gastos.
4. No tendrá que pagar impuestos
El Servicio de Impuestos Internos clasifica los fondos que recibe de una hipoteca inversa como un anticipo de préstamo y no como ingresos imponibles. Esto implica que los fondos están exentos de impuestos, en contraste con otras formas de ingresos de jubilación, como los retiros de una cuenta de jubilación individual (IRA) o 401 (k).
5. Está protegido si el saldo supera el valor de su vivienda
En determinadas circunstancias, existe la posibilidad de que el valor de la vivienda sea inferior al importe total de la hipoteca inversa. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si bajan los precios de las viviendas. Si algo así ocurre, sus herederos no tendrán que preocuparse de cómo van a pagar la suma restante.
6. Sus herederos tienen diferentes opciones
En caso de herencia, los herederos tienen varias opciones: Pueden conservar la casa y refinanciar el importe de la hipoteca inversa si el valor de la propiedad es adecuado; o, si la deuda es superior al valor de la propiedad, pueden liquidar el préstamo devolviendo el título de propiedad al prestamista.
Contras de las hipotecas inversas
La pregunta ahora es, ¿cuáles son los inconvenientes de una hipoteca inversa? Aunque pueda parecer que tiene muchas ventajas, también hay que ser consciente de que conlleva algunos riesgos importantes.
1. El riesgo de que su vivienda entre en ejecución hipotecaria siempre existe
Para poder optar a una hipoteca inversa, debe estar en condiciones económicas de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) relacionadas con su casa, así como cualquier otro gasto que conlleve la propiedad de una vivienda. También está obligado a utilizar la propiedad como residencia principal durante la mayor parte del año cuando la alquile.
Si en algún momento de la duración del préstamo se retrasa en los pagos o si pasa la mayor parte del año viviendo en otro lugar que no sea la propiedad, corre el riesgo de impago de la hipoteca inversa y de que el banco se quede con su casa mediante el proceso de ejecución hipotecaria.
2. La cantidad que pueden heredar sus herederos puede verse reducida
Una de las formas más importantes de acumular dinero para las generaciones futuras es convertirse en propietario de una vivienda. Sin embargo, para saldar la deuda asociada a una hipoteca inversa, a menudo hay que vender la residencia. Cuando usted fallezca, sus herederos se verán obligados a pagar el importe total del préstamo o el 95% del valor de tasación de la vivienda, si éste es inferior. En la mayoría de los casos, esto requiere vender la casa o entregar la propiedad al prestamista para que pueda liquidar el préstamo.
Por no mencionar el hecho de que una hipoteca inversa reduciría el patrimonio neto de su propiedad. Es posible que, cuando tenga que liquidarla, sus herederos ya no puedan heredar nada.
3. No es gratis
A pesar de que no tendrá que hacer pagos mensuales de la hipoteca si tiene una hipoteca inversa, todavía hay un montón de costos relacionados con tener uno. Tiene que estar al día con los impuestos, el seguro y los pagos de la comunidad de propietarios y, además, debe pagar una prima de seguro por adelantado. En la mayoría de los casos, este importe equivale al 2% del valor de tasación de la vivienda. En el momento del cierre, también tendrá que pagar los gastos de apertura. Tiene la opción de incluir estas comisiones en el saldo del préstamo; sin embargo, si lo hace, se reducirá la cantidad de dinero que reciba.
4. Puede afectar a sus otras prestaciones en el momento de la jubilación.
Aunque es posible que una hipoteca inversa no se contabilice como renta imponible a efectos del Servicio de Impuestos Internos (IRS), puede afectar a su elegibilidad para otros programas gubernamentales basados en las necesidades, como Medicaid o la Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI). Le conviene mantener esta conversación con un experto en prestaciones para asegurarse de que su elegibilidad no se verá comprometida en modo alguno.
5. Las hipotecas inversas son notoriamente difíciles de entender
Las hipotecas inversas no están exentas de restricciones y estipulaciones. Estos préstamos conllevan una serie de riesgos, algunos de los cuales pueden impedir que merezca la pena el dinero adicional. Debe abordar cualquier oferta de hipoteca inversa con extrema cautela, a menos que conozca bien las condiciones.
Utilice una hipoteca inversa para acceder al capital existente en su vivienda
Las hipotecas inversas no deben ser una solución financiera a corto plazo. Una buena regla general sería tener la intención de vivir en su casa durante al menos cinco años a partir del día en que cierre la operación. Esto debería proporcionarle tiempo suficiente para recuperar los gastos asociados a los costes de cierre y aprovechar al máximo las ventajas. Tenga en cuenta sus propias circunstancias al analizar las ventajas e inconvenientes de obtener una hipoteca inversa. Usted es el único que puede determinar cuáles son los inconvenientes.
Piense en mantener una conversación con sus seres queridos antes de ponerse en contacto con un experto en hipotecas inversas. Puede parecer que ha defraudado a sus hijos o incluso a su cónyuge si tiene que decirles que necesita sacar dinero del patrimonio neto de su casa. Afortunadamente, en muchas situaciones se ofrece la ayuda de los familiares, lo que elimina la necesidad de una hipoteca inversa.
