O que é uma Reverse Mortgage?
Apesar do fato de que centenas de milhares de idosos (aqueles com mais de 62 anos) estão utilizando hipotecas inversas para melhorar sua qualidade de vida, muitos indivíduos permanecem inconscientes dos benefícios que podem proporcionar. Qual é o lado positivo de se conseguir uma hipoteca reversa? Há, de fato, uma única resposta correta: ela aumenta a qualidade de sua vida. Você é livre para gastar o dinheiro da maneira que achar melhor. Se você pretende usá-lo para substituir a renda perdida de um cônjuge falecido, pagar por cuidados médicos caros ou férias, comprar um novo veículo, barco ou avião, etc. - está tudo bem. O dinheiro de uma hipoteca reversa pode ser usado para o que você escolher. Com uma hipoteca reversa, o credor faz os pagamentos a você, ao invés do contrário, como é o caso de uma hipoteca convencional.
Você deve ter um especialista local estabelecido trabalhando para você se você estiver considerando uma hipoteca reversa. Desde 2004, Kurt Heide tem sido assessorando clientes em hipotecas reversíveis na American Nationwide Mortgage Company. A fim de ajudá-lo a obter o financiamento hipotecário reverso que você precisa para permanecer em sua casa e manter o padrão de vida que você merece; ele fornece um conselho honesto e uma direção direta com base em seus 13 anos de experiência na área.

Como funciona uma hipoteca reversa?
Hipotecas reversíveis são empréstimos que permitem aos proprietários de casas elegíveis pedir dinheiro emprestado, mas não funcionam como empréstimos para compra de casa. Um proprietário com 62 anos de idade ou mais com um patrimônio imobiliário significativo pode pedir emprestado contra a(s) casa(s) e receber uma quantia fixa, pagamento mensal fixo ou linha de crédito. Hipotecas reversíveis não exigem pagamentos de empréstimo durante toda a vida do proprietário da casa, ao contrário das hipotecas a prazo.
Você tem a opção de receber o dinheiro do empréstimo hipotecário reverso em um único pagamento, na forma de uma linha de crédito, ou em parcelas mensais. Como o empréstimo hipotecário reverso não exige que você faça pagamentos mensais de hipoteca, o dinheiro emprestado pode ser usado para pagar a dívida existente, livrar-se de outras contas recorrentes, ou melhorar seu padrão de vida.
Para quem é correto uma hipoteca reversa?
Para ser elegível para uma hipoteca reversa patrocinada pelo governo, o proprietário mais jovem da casa a ser hipotecada deve ter pelo menos 62 anos de idade. Os mutuários só podem contrair empréstimos contra sua residência primária e devem ser proprietários de sua propriedade por inteiro ou ter pelo menos 50% de patrimônio líquido com no máximo um penhor primário (forma de dívida) - em outras palavras, os mutuários não podem ter um segundo penhor de uma linha de crédito de patrimônio líquido da casa (HELOC) ou uma segunda hipoteca. O dinheiro de uma hipoteca reversa é freqüentemente usado para pagar a hipoteca atual do mutuário se este ainda não possuir a casa totalmente.
As hipotecas reversíveis apoiadas pelo governo só estão disponíveis para certos tipos de propriedade. Os tipos de propriedade que se qualificam incluem:
- Casas unifamiliares
- Propriedades multiunidades com até quatro unidades
- Casas fabricadas construídas depois de junho de 1976
- Condomínios ou casas na cidade
Quais são os custos de uma hipoteca reversa?
É crucial ter uma compreensão completa das taxas relacionadas com qualquer tipo de produto financeiro, mas é particularmente importante fazê-lo com um que você está considerando para sua aposentadoria. Ter estes dados em mãos ajudará você a começar a tomar uma decisão educada sobre o seu plano de fundos próprios, seja uma hipoteca reversa ou outra opção como refinanciamento ou venda.
Se você decidir vender sua casa, por exemplo, poderá incorrer em despesas como $30.000 em comissões imobiliárias (6% de uma venda de $500.000 é igual a $30.000), e isso antes de você considerar os custos de reparo da casa, preparação, inspeção, relocalização, seguro de propriedade, imposto de transferência e quaisquer outros custos e taxas que possam ser incorridos.
Para ajudá-lo a compreender melhor as despesas associadas a uma hipoteca reversa, classificamos essas despesas nas seguintes categorias: taxas, taxa de juros, encargos de seguro e despesas contínuas.
Taxa de avaliação
Uma avaliação fornece um valor à sua casa, que é significativo para decidir o valor do seu empréstimo.
Os preços de avaliação variam de acordo com a geografia, tipo de casa e valor, mas eles têm em média $450.
A avaliação também garante que a casa seja fisicamente sólida e atenda a todos os requisitos de segurança e construção municipal. Se o avaliador encontrar falhas estruturais, deverá contratar um empreiteiro para executar os reparos, que precisará de uma inspeção de acompanhamento por parte do avaliador para aprovação. Esta segunda inspeção geralmente custa $125 para ser avaliada.
Taxa de origem
A taxa de originação é utilizada para pagar os custos operacionais de seu credor relacionados com a originação de sua hipoteca reversa.
As taxas variam por financiador e são limitadas pela FHA. A taxa de origem é fixada em $2.500 para residências com valor inferior a $125.000. Para residências com valor superior a $125.000, o financiador pode cobrar 2% no primeiro $200.000 e 1% em cada valor acima de $200.000, até um máximo de $6.000.
Taxas de custo de fechamento
Os custos de fechamento compreendem uma variedade de serviços necessários para finalizar sua hipoteca reversa. A National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) ofereceu um resumo conciso dos encargos usuais. Estas taxas podem ser enroladas no valor de seu empréstimo hipotecário reverso, minimizando suas despesas de bolso.
Taxa de serviço
A taxa de serviço cobre o custo estimado de manutenção de sua conta durante o prazo do empréstimo. A FHA limita este custo em $35 por mês.
Taxa de Aconselhamento
O aconselhamento cobre todas as partes do procedimento de hipoteca reversa, incluindo os benefícios, as desvantagens e os critérios de qualificação. De acordo com a NRMLA, o preço é de cerca de $125. É uma das poucas taxas que não podem ser enroladas no seu empréstimo ou financiadas.
Taxas de juros hipotecárias inversas
Embora os juros de uma hipoteca reversa se acumulem continuamente, o reembolso dos princípios, taxas e pagamentos de juros são adiados até que o proprietário da casa tenha se mudado para fora da casa.
As hipotecas reversíveis podem ter taxas de juros fixas ou variáveis. Durante todo o tempo em que os juros estiverem vencendo, as taxas fixas permanecem constantes. As taxas variáveis têm um índice subjacente e uma taxa de margem.
Há uma desvantagem em escolher uma taxa fixa para uma Home Equity Conversion Mortgage (HECM): você normalmente é obrigado a aceitar o dinheiro em uma quantia fixa. A escolha de uma taxa fixa pode dar alguma previsibilidade em termos de estimativa de quanto de juros se acumulará sobre o valor.
Hipoteca de Conversão de Patrimônio de Origem (HECM) Taxas a partir de 14 de abril de 2022 | ||
Taxa fixa | Taxa ajustável | Limite do empréstimo |
4.81% | 3.52% | $970,800 |
4.93% | 3.77% | $970,800 |
4.99% | 4.02% | $970,800 |
5.06% | 4.27% | $970,800 |
5.18% | 4.52% | $970,800 |
Fonte: Investopedia
Quanto você pode pedir emprestado com uma hipoteca reversa?
Uma hipoteca reversa permite que você tome dinheiro emprestado enquanto utiliza o patrimônio em sua propriedade como garantia. Se você tiver 60 anos, o máximo que você pode pedir emprestado é provavelmente 15-20% do valor de sua casa. Como regra geral, acrescente 1% para cada ano acima de 60. Assim, aos 65 anos, o máximo que você pode pedir emprestado é cerca de 20-25%.
Uma pessoa de 62 anos, por exemplo, seria capaz de pedir emprestado substancialmente menos que uma pessoa de 82 anos - em uma propriedade de $500.000 a 5.25% de juros, a diferença seria quase $77.000.
Uma hipoteca reversa é dispendiosa?
Um empréstimo hipotecário reverso é muitas vezes mais caro do que outros tipos de empréstimos à habitação. Com um empréstimo hipotecário reverso, você será responsável pela quantia emprestada, assim como pelos juros e taxas. Em contraste com os empréstimos hipotecários típicos, o valor devido em um empréstimo hipotecário reverso cresce com o tempo.
Você pode ficar devendo mais do que a casa vale com uma hipoteca reversa?
As hipotecas reversíveis podem esgotar o patrimônio de sua casa, deixando você e seus herdeiros com menos bens. Uma cláusula de "não recurso" está incluída na maioria das hipotecas reversíveis. Isto assegura que quando o empréstimo vence e a casa é vendida, você ou seu patrimônio não pode ficar devendo mais do que o valor da casa.
Você pode refinanciar uma hipoteca reversa?
A resposta é sim; é possível refinanciar uma hipoteca reversa com um empréstimo convencional ou algum outro tipo de hipoteca. A fim de qualificar-se para o novo empréstimo, você precisará atender a certos requisitos de elegibilidade. Estes requisitos variarão dependendo de vários fatores, incluindo a quantidade de capital que você tem atualmente em sua casa, sua capacidade de lidar com os pagamentos de sua hipoteca, bem como sua pontuação de crédito.
Reverter os prós e contras hipotecários?

Prospecção de hipoteca reversa
Uma hipoteca reversa pode ser a solução para você se estiver tendo problemas para acompanhar suas contas mensais e outros compromissos financeiros. Aqui estão algumas vantagens que vêm junto com a escolha de optar por uma hipoteca reversa.
1. Ajuda a garantir sua aposentadoria
Os melhores candidatos a hipotecas reversíveis são aposentados que acumularam uma quantia substancial de dinheiro em suas casas, mas têm poucos ativos líquidos ou investimentos a serem utilizados na aposentadoria. Com a ajuda de uma hipoteca reversa, é possível converter um ativo que normalmente seria difícil de vender em dinheiro que pode então ser usado para pagar os custos associados à aposentadoria.
2. Você é capaz de permanecer em sua própria casa
Você não precisa desistir da casa para transformar seu patrimônio em dinheiro; você pode fazê-lo enquanto ainda se beneficia monetariamente da venda do imóvel. Isto significa que você não terá que se preocupar com a redução de tamanho ou com os preços fora de sua comunidade e ser forçado a se mudar.
3. Você será capaz de pagar a sua hipoteca atual
Para se qualificar para uma hipoteca reversaa hipoteca de sua propriedade não precisa ser paga na totalidade. Na verdade, o dinheiro que você recebe de uma hipoteca reversa pode ser usado para pagar uma hipoteca existente sobre sua casa. Isto libera fundos que podem então ser usados para outras despesas.
4. Você não será responsável pelo pagamento de nenhum imposto
A Receita Federal classifica os fundos que você recebe de uma hipoteca reversa como um adiantamento de empréstimo em vez de renda tributável. Isto implica que os fundos estão isentos de impostos, em contraste com outras formas de renda de aposentadoria, tais como saques de uma conta de aposentadoria individual (IRA) ou 401(k).
5. Você está protegido se o saldo exceder o valor de sua casa
Existe a possibilidade de que o valor de sua casa possa acabar sendo inferior ao valor total que é devido sobre a hipoteca reversa em certas circunstâncias. Isto pode ocorrer, por exemplo, se os preços das casas caírem. Se algo assim acontecer, seus herdeiros não terão que se preocupar com a forma como vão pagar a quantia restante.
6. Seus herdeiros têm escolhas diferentes
No caso de uma herança, os herdeiros têm várias opções: Eles podem reter a casa e refinanciar o valor da hipoteca reversa se o valor do imóvel for adequado; ou, se a dívida for maior que o valor do imóvel, eles podem liquidar o empréstimo entregando o título de volta ao credor.
Consentimentos hipotecários reversos
A questão agora é: quais são os inconvenientes de uma hipoteca reversa? Embora possa parecer que existem muitas vantagens, você também deve estar ciente do fato de que existem alguns riscos significativos envolvidos.
1. O risco de ter sua casa fechada está sempre presente
Para ser elegível para uma hipoteca reversa, você deve estar em uma posição financeira para pagar os impostos sobre a propriedade, o seguro do proprietário e as taxas HOA que estão relacionadas com sua casa, bem como quaisquer outras despesas que estão envolvidas com a propriedade da casa. Você também é obrigado a usar a propriedade como sua residência principal durante a maior parte do ano quando estiver alugando a casa.
Se, a qualquer momento durante o prazo do empréstimo, você ficar para trás nestes pagamentos ou se passar a maior parte do ano morando em outro lugar que não seja o imóvel, você corre o risco de inadimplir a hipoteca reversa e ter sua casa de volta pelo banco através do processo de execução hipotecária.
2. O valor que seus herdeiros podem herdar pode ser reduzido
Uma das formas mais importantes de acumular dinheiro para as gerações futuras é se tornar um proprietário de casa. Entretanto, a fim de liquidar a dívida associada a uma hipoteca reversa, a residência freqüentemente tem que ser vendida. Ao morrer, seus herdeiros serão obrigados a pagar a soma total do empréstimo ou 95% do valor avaliado da casa, o que for menor. Na maioria dos casos, isto requer ou a venda da casa ou a entrega do imóvel ao credor para que o empréstimo possa ser pago.
Sem mencionar o fato de que uma hipoteca reversa reduziria o patrimônio em sua propriedade. É possível que no momento em que ela tiver que ser paga, não haja mais patrimônio para seus herdeiros herdarem.
3. Não é grátis
Mesmo que você não tenha que fazer pagamentos mensais de hipoteca se tiver uma hipoteca reversa, ainda há muitos custos ligados a ter uma. Você é obrigado a acompanhar seus impostos, seguros e pagamentos da associação de proprietários, e além disso, você deve pagar um prêmio de seguro adiantado. Na maioria dos casos, este valor é igual a 2% do valor avaliado de sua casa. No fechamento, você também será responsável pelo pagamento de quaisquer custos de originação. Você tem a opção de rolar essas taxas no seu saldo de empréstimo; no entanto, isso resultará em uma redução na quantia de dinheiro que você recebe.
4. Pode ter um efeito sobre seus outros benefícios na aposentadoria
Embora uma hipoteca reversa não possa ser contabilizada como renda tributável para os fins da Receita Federal (IRS), ela pode afetar sua elegibilidade para outros programas governamentais baseados em necessidades como o Medicaid ou a Renda de Segurança Suplementar (SSI). É do seu interesse ter esta conversa com um especialista em benefícios, a fim de garantir que sua elegibilidade não será prejudicada de nenhuma forma.
5. As hipotecas inversas são notoriamente difíceis de entender
As hipotecas reversíveis não estão sem sua parte de restrições e estipulações. Estes empréstimos vêm com uma série de perigos, alguns dos quais podem impedir que eles valham o dinheiro adicional. Você deve abordar qualquer oferta de hipoteca reversa com extrema cautela, a menos que você tenha um sólido entendimento das condições.
Use uma hipoteca reversa para ter acesso ao patrimônio existente em sua casa
A hipoteca reversa não deve ser uma solução financeira a curto prazo. Uma regra sólida seria ter a intenção de viver em sua casa por pelo menos cinco anos a partir do dia em que você fechar a transação. Isto deve lhe proporcionar tempo suficiente para recuperar as despesas associadas aos custos de fechamento e aproveitar ao máximo os benefícios. Considere suas próprias circunstâncias enquanto analisa os benefícios e inconvenientes de obter uma hipoteca reversa. Você é o único que pode determinar quais são os inconvenientes.
Pense em ter uma conversa com seus entes queridos antes de fazer contato com um especialista em hipoteca reversa. Pode parecer como se você tivesse decepcionado seus filhos ou mesmo seu cônjuge se tiver que dizer a eles que você precisa tirar dinheiro do patrimônio de sua casa. Felizmente, em muitas situações, a assistência de membros da família é oferecida, o que elimina a necessidade de uma hipoteca reversa.