Svenska 
English 
Español de México 
Português do Brasil 
Русский 
Deutsch 
Français 
Norsk nynorsk 
Nederlands (België) Fannie Mae
Du har säkert hört talas om Fannie Mae, även känd som Federal National Mortgage Association, oavsett om du är på marknaden för att köpa ett hus, refinansiera en fastighet eller bara följer nyheterna (FNMA). Även om du inte är bekant med hur Fannie Mae fungerar är du förmodligen medveten om att det spelar en stor roll på bostadsmarknaden.
Fannie Mae är bara ett företag som man bör tänka på när man söker ett lån. Men om du vet hur investerare som Fannie Mae arbetar kan du få en bättre förståelse för bostadsbranschen och den bredare processen för hypotekslån.
Freddie Mac
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) är ofta känt som Freddie Mac. Freddie Mac inrättades 1970 som en del av Emergency Home Finance Act för att förbättra USA:s sekundära hypoteksmarknad.
Innan Freddie Mac bildades var den enda enhet som köpte fastighetsinteckningar och bostadslån från emittenter Federal National Mortgage Association (allmänt känd som Fannie Mae).
Ginnie Mae
Government National Mortgage Association (GNMA), som ibland kallas Ginnie Mae, är en statlig enhet som garanterar att betalningar i rätt tid görs för värdepapper med bakomliggande lån (MBS). Ginnie Mae samarbetar med andra statliga organisationer för att göra bostäder till överkomliga priser mer allmänt tillgängliga via hypotekslån.
Det amerikanska ministeriet för bostads- och stadsutveckling (HUD) övervakar GNMA, som bildades som en följd av en uppdelning från Fannie Mae. Dess funktion är att tillhandahålla marknadslikviditet för bostadslån som är direkt försäkrade av den amerikanska staten.
Fannie Maes historia
Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) bildades 1938 som ett statligt finansierat företag (GSE) med målet att göra bostäder mer tillgängliga för amerikaner med låga inkomster. Tidigare krävdes ofta en betydande handpenning på minst 50% för att få ett lån. Det fanns ytterligare stränga villkor som gjorde det möjligt för långivaren att återta huset vid endast en försenad betalning.
Fannie Mae har vuxit kraftigt sedan starten, men har också haft en del utmaningar på vägen. Efter en investeringsrunda för aktieägare som godkänts av kongressen blev Fannie Mae ett privat företag 1968. Alla pengar till det kom från försäljningen av aktier och obligationer. Den ekonomiska krisen och de efterföljande svårigheterna på fastighetsmarknaden i slutet av 2000-talet hade dock en betydande inverkan på Fannie Mae.
I slutet av 2008 utsåg regeringen Federal Housing Finance Agency (FHFA) till förvaltare av Fannie Mae. Efter att ha handlats på New York- och Chicagobörserna avnoterades företaget i mitten av 2010. I utbyte mot preferensaktier går FHFA med på att ge finansiellt stöd till Fannie Mae på särskilda villkor som anges i avtalet.
Hur fungerar Fannie Mae-lån (FNMA)?
Du kan inte få ett lån direkt från Fannie Mae eftersom Fannie Mae inte skapar lån. Banker och andra långivare än banker ansvarar för att samla in kundens ansökan, granska lånet - vilket inkluderar att bekräfta inkomst, tillgångar och fastighetsvärde - och föra dem till avslutningsbordet. Fannie Mae köper lån som motsvarar dess standarder från långivarna när affären är avslutad.
Fannie Mae Conforming Loan Limits (gränser för lån)
FHFA fastställer begränsningar för Fannie Mae när det gäller lån som är förenliga med kraven. Fannie Mae garanterar dessa hypotekslån, så kallade conforming mortgages. Detta innebär att de kommer att återbetala investerare om låntagaren inte kan betala tillbaka. Fannie Mae paketerar dessa lån till värdepapper med säkerhet i form av hypotekslån (MBS) innan de säljs till investerare på den öppna obligationsmarknaden.
En MBS kan bestå av 1 000 eller fler lån med jämförbara egenskaper. Fannie Mae har olika kriterier, varav ett är att de inte kommer att förvärva icke-konforma lån. Det finns många faktorer som kan göra att ett lån inte överensstämmer med kraven, men en av de vanligaste är jumbo-lån, vilket för 2022 är lån över $726 200 för enbostadshus på platser som inte är högkostnadsområden.
Fannie Mae lånekrav
Du bör alltid känna dig fri att diskutera dina omständigheter med en expert på bostadslån, men följande är några grundläggande principer för godkännande av Fannie Mae-lån:
Kreditpoäng
Din kreditvärdighet beaktas under hela processen för att godkänna lånet. För lån från Fannie Mae eller dess konkurrent Freddie Mac krävs ett kvalificerat FICO®-poäng på minst 620. Enskilda låntagares kvalificerande poäng är medianen av de tre största kreditbyråerna - Experian™, Equifax® och TransUnion®. En egenskap hos Fannie Mae-lån är att om det finns två eller fler låntagare på lånet blir genomsnittet av medianen av deras kreditpoäng ditt kvalificerande kreditpoäng för hypoteksändamål.
Skuldsättningsgrad (DTI)
För att kvalificera dig för ett Fannie Mae-lån får din DTI inte vara högre än 50%, vilket är en jämförelse mellan dina månatliga skuldbetalningar och din månadsinkomst före skatt. Detta kan behöva minskas beroende på dina omständigheter.
Handpenning
Kraven på handpenning för andrahandsbostäder och investeringsobjekt är högre, men för en första bostad med 1 enhet kan handpenningen ligga mellan 3% och 5%.
Reserver
Reserver är det belopp som långivarna föredrar att se på ditt konto i händelse av inkomstbortfall eller andra ekonomiska svårigheter. Med ett Fannie Mae-lån kan dina reserver vara upp till 6 månader, men 2 månader är vanligtvis en bra utgångspunkt.
Fannie Mae-hypoteksprogram
Fannie Mae är en investerare i hypotekslån, men de erbjuder program för att hjälpa alla, från förstagångsköpare till befintliga husägare och till och med hyresgäster.
HomeReady®
HomeReady®-programmet, som är tillgängligt för både förstagångs- och återkommande bostadsköpare, gör det möjligt för dig att köpa ett hus, refinansiera för att sänka din ränta och/eller ändra din lånetid med så lite som 3% i handpenning eller i befintligt eget kapital.
Eftersom lånet är avsett att hjälpa kunder med låga till måttliga inkomster får personer som får lånet inte tjäna mer än 80% av områdets medianinkomst tillsammans. Fannie Mae erbjuder ett alternativ med en handpenning på 3% utan inkomstbegränsningar, men minst en kund måste vara en förstagångsköpare.
HomePath®
På Fannie Maes HomePath®-webbplats visas tvångsförsäljningar som Fannie Mae har tagit kontroll över för återförsäljning, ofta kända som REO-hem (real estate owned). När du köper ett utmätt hus måste du förstå vad du ger dig in på eftersom de ofta erbjuds i befintligt skick och ofta behöver visst underhåll. Det kan dock hända att du kan få ett bra erbjudande.
RefiNow™
RefiNow™-programmet erbjuder lösningar för husägare som tidigare har haft svårt att kvalificera sig för en refinansiering för att minska sina amorteringar. RefiNow™ erbjuder mindre strikta DTI- och hemkapitalstandarder, vilket gör det lämpligt för husägare med blygsamma inkomster.
Husägare som är berättigade till RefiNow™-programmet måste uppleva en sänkning av räntan med minst 0,5% och en minskning av den totala avbetalningen på lånet. En annan fördel med RefiNow™-programmet är att personer som kvalificerar sig får en kredit på $500 för en bostadsvärdering om en sådan krävs.
Det är viktigt att komma ihåg att när du kvalificerar dig för RefiNow™, är det lägsta medianvärdet för kreditvärdighet som räknas, även om lånet har många kunder. Den lägsta medianen av FICO®-poängen bland alla låntagare måste vara mindre än 580.
Utfärdar Freddie Mac lån direkt?
Freddie Mac ger inga direkta lån till husköpare, utan köper snarare paketerade hypotekslån från banker och andra hypoteksproducenter. Bankerna kan öka sin förmåga att låna ut till fler amerikaner om de paketerar bolån och säljer dem till Freddie Mac som värdepapper med pantbrev.
När du betalar ditt lån varje månad och ditt lån är garanterat av Freddie Mac skickas pengarna du betalar från din lånedirektör till Freddie Mac. Freddie Mac sammanför slutligen din betalning med andra, drar av en liten avgift och delar ut resten till de investerare som ursprungligen köpte de hypoteksbaserade värdepapperen.
Hur påverkar Freddie Mac hypoteksmarknaden?
Freddie Mac har generellt sett en positiv inverkan på hypoteksmarknaden. Om Freddie Mac inte fanns skulle bolåneföretagen vara tvungna att behålla sina lån internt.
Dessa företag skulle följaktligen bära hela risken och binda sina likvida medel. Detta skulle höja de räntesatser som bankerna behöver för att gå med vinst, vilket skulle driva upp den totala kostnaden för att äga en bostad i hela landet.
Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac
Ginnie Mae har vissa paralleller till Fannie Mae och Freddie Mac. De förvärvar alla hypotekslån för att bunta ihop dem till en MBS, som säljs på obligationsmarknaden. Detta skapar likviditet på hypoteksmarknaden och bidrar till att bostäderna förblir överkomliga. Både Fannie Mae och Freddie Mac bildades likaså med statligt stöd, och de uppstod därför på jämförbara områden med samma mål.
En grundläggande skillnad mellan Fannie Mae, Freddie Mac och Ginnie Mae ligger i vilken typ av hypotekslån de förvärvar. Fannie Mae och Freddie Mac stöder hypotekslån som kallas konventionella lån. För dessa krävs en kreditpoäng på minst 620. Räntorna på dessa lån är ofta lägre än på många statliga lån eftersom kreditpoängen är högre och de sökande ofta är mer kvalificerade.
Ur den synvinkeln någon som försöker få ett hypotekslånMed traditionella lån kan du betala så lite som 3% i handpenning, medan en handpenning på 20% gör att du helt kan slippa hypoteksförsäkringar. Ännu bättre, när du har uppnått ett eget kapital på 20% kan du begära att din hypoteksförsäkring tas bort.
Försöken att ta Freddie Mac och Fannie Mae ur det federala bostadsfinansieringsorganets (FHFA) förvaltarskap har kommit och gått. För närvarande råder status quo.
Ginnie Mae köper statligt garanterade hypotekslån för att erbjuda nya pengar till hypotekssektorn, vilket gör det möjligt för den att bevilja ytterligare lån och främja målet att skapa bostäder till överkomliga priser. Efter att ha köpt bolånen samlas lån med jämförbara egenskaper till MBS:er och säljs till investerare på obligationsmarknaden. GNMA går med på att stödja obligationerna även om lånen misslyckas.
Ginnie Mae stöder FHA-, VA- och USDA-lån, liksom lånetjänsten Section 184, för att hjälpa amerikanska urinvånare att bli husägare. Fannie Mae och Freddie Mac är statligt understödda GSE-företag, men de är inte i sig själva statliga institutioner. De köper traditionella lån.
Låt oss hjälpa dig att förstå och arbeta med Fannie Mae
