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Nederlands (België) Fannie Mae
Sin duda ha oído hablar de Fannie Mae, también conocida como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, tanto si está en el mercado para comprar una casa, refinanciar una propiedad o simplemente sigue las noticias (FNMA). Incluso si no está familiarizado con el funcionamiento de Fannie Mae, probablemente sepa que desempeña un papel importante en el mercado de la vivienda.
Fannie Mae es sólo una de las empresas a tener en cuenta a la hora de buscar una hipoteca. Aun así, conocer el funcionamiento de inversores como Fannie Mae puede ayudarle a comprender mejor el sector inmobiliario y el proceso hipotecario en general.
Freddie Mac
La Federal Home Loan Mortgage Corporation, o FHLMC, se conoce a menudo como Freddie Mac. Freddie Mac se creó en 1970 como parte de la Ley de Emergencia de Financiación de Viviendas para mejorar el mercado secundario de hipotecas de Estados Unidos.
Antes de la creación de Freddie Mac, la única entidad que compraba hipotecas inmobiliarias y préstamos hipotecarios a los emisores era la Federal National Mortgage Association (conocida comúnmente como Fannie Mae).
Ginnie Mae
La Government National Mortgage Association (GNMA), a veces conocida como Ginnie Mae, es una entidad gubernamental que garantiza el pago puntual de los valores respaldados por hipotecas (MBS). Ginnie Mae colabora con otras organizaciones gubernamentales para facilitar el acceso a viviendas asequibles a través de préstamos hipotecarios.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) supervisa la GNMA, que se formó como consecuencia de una escisión de Fannie Mae. Su función es proporcionar liquidez de mercado a los préstamos hipotecarios que están directamente asegurados por el gobierno estadounidense.
Historia de Fannie Mae
La Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) se creó en 1938 como una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) con el objetivo de hacer la vivienda más accesible a los estadounidenses de bajos ingresos. En el pasado, solía ser necesario un considerable pago inicial de al menos 50% para obtener una hipoteca. Además, existían condiciones muy estrictas que permitían al prestamista recuperar la vivienda con un solo retraso en el pago.
Fannie Mae ha crecido sustancialmente desde su creación, pero también ha tenido algunos retos en el camino. Tras una ronda de inversión de accionistas autorizada por el Congreso, Fannie Mae se convirtió en una empresa privada en 1968. Todo su dinero procedía de la venta de acciones y bonos. Sin embargo, la crisis económica y las consiguientes dificultades del mercado inmobiliario a finales de la década de 2000 tuvieron un impacto significativo en Fannie Mae.
A finales de 2008, el Gobierno designó a la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) para que actuara como conservadora de Fannie Mae. Tras cotizar en las bolsas de Nueva York y Chicago, dejó de cotizar a mediados de 2010. A cambio de acciones preferentes, la FHFA se compromete a proporcionar respaldo financiero a Fannie Mae en las condiciones específicas establecidas en el acuerdo.
¿Cómo funcionan los préstamos Fannie Mae (FNMA)?
No se puede obtener una hipoteca directamente de Fannie Mae, ya que no crea préstamos. Los bancos y los prestamistas no bancarios se encargan de recoger la solicitud del cliente, suscribir el préstamo -lo que incluye confirmar los ingresos, los activos y el valor de la propiedad- y llevarlo a la mesa de cierre. Una vez cerrada la operación, Fannie Mae compra a los prestamistas los préstamos que se ajustan a sus normas.
Límites de préstamos conformes de Fannie Mae
La FHFA establece las limitaciones de los préstamos conformes para Fannie Mae. Fannie Mae garantiza estos préstamos hipotecarios, conocidos como hipotecas conformes. Esto implica que reembolsarán a los inversores si el prestatario incumple. Fannie Mae empaqueta estos préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) antes de venderlos a los inversores en el mercado abierto de bonos.
Un MBS puede estar formado por 1.000 o más préstamos de características comparables. Fannie Mae tiene varios criterios, uno de los cuales es que no adquirirá préstamos no conformes. Hay muchos factores que pueden hacer que un préstamo no sea conforme, pero uno de los más frecuentes es la condición de préstamo jumbo, que para 2022 es cualquier préstamo superior a $726.200 para viviendas de una sola unidad en lugares de coste no elevado.
Requisitos de los préstamos Fannie Mae
Siempre debe sentirse libre de discutir sus circunstancias con un experto en préstamos hipotecarios, sin embargo, los siguientes son algunos principios básicos para la aprobación de préstamos Fannie Mae:
Puntuación de crédito
Su puntuación crediticia se tiene en cuenta durante todo el proceso de aprobación del préstamo. Para los préstamos de Fannie Mae o de su rival Freddie Mac se requiere una puntuación FICO® de al menos 620. Las puntuaciones de los prestatarios individuales son la media de las tres principales agencias de crédito: Experian™, Equifax® y TransUnion®. Una característica de los préstamos de Fannie Mae es que si hay dos o más prestatarios en el préstamo, la media de las puntuaciones de crédito medianas se convierte en su puntuación de crédito de calificación para fines hipotecarios.
Relación deuda-ingresos (DTI)
Para poder optar a un préstamo de Fannie Mae, su DTI no debe ser superior a 50%, que compara los pagos mensuales de su deuda con sus ingresos mensuales antes de impuestos. Es posible que deba reducirse en función de sus circunstancias.
Pago inicial
Los requisitos de pago inicial para segundas viviendas y propiedades de inversión son mayores, sin embargo, para una vivienda principal de 1 unidad, el pago inicial puede oscilar entre 3% y 5%.
Reservas
Las reservas son la cantidad de pagos hipotecarios que los prestamistas prefieren ver en su cuenta en caso de pérdida de ingresos u otras dificultades financieras. Con un préstamo de Fannie Mae, sus reservas pueden ser de hasta 6 meses, aunque 2 meses suele ser un buen punto de partida.
Programas hipotecarios de Fannie Mae
Fannie Mae es un inversor hipotecario, pero ofrece programas para ayudar a todo el mundo, desde compradores de vivienda por primera vez hasta propietarios actuales e incluso inquilinos.
HomeReady
El programa HomeReady®, que está disponible tanto para compradores de vivienda por primera vez como para compradores habituales, le permite comprar una vivienda, refinanciarla para reducir el tipo de interés y/o modificar el plazo del préstamo con tan sólo 3% de entrada o del capital existente.
Debido a que el préstamo está destinado a ayudar a los clientes con ingresos bajos a moderados, las personas en él no pueden ganar más de 80% de la renta media del área combinada. Fannie Mae ofrece una opción de pago inicial de 3% sin restricciones de ingresos, pero al menos uno de los clientes debe ser un comprador de vivienda por primera vez.
HomePath
El sitio web HomePath® de Fannie Mae muestra las ejecuciones hipotecarias de las que se ha hecho cargo para su reventa, a menudo conocidas como viviendas de propiedad inmobiliaria (o REO, por sus siglas en inglés). Al comprar una casa embargada, debe entender en qué se está metiendo, ya que a menudo se ofrecen tal cual y con frecuencia necesitan algo de mantenimiento. Sin embargo, es posible que pueda obtener una buena oferta.
RefiNow™
El programa RefiNow™ ofrece soluciones a los propietarios de viviendas que antes tenían dificultades para acceder a una refinanciación que redujera sus cuotas hipotecarias. RefiNow™ ofrece estándares de DTI y de capital inmobiliario menos estrictos, lo que lo hace adecuado para propietarios de viviendas con ingresos modestos.
Los propietarios elegibles para el programa RefiNow™ deben experimentar al menos una reducción de 0,5% en su tipo de interés, así como una disminución en el pago total de su hipoteca. Otra ventaja del programa RefiNow™ es que las personas que cumplan los requisitos obtendrán un crédito de $500 para la tasación de la vivienda, en caso de que sea necesaria.
Es fundamental recordar que, a la hora de optar a RefiNow™, se tiene en cuenta la puntuación crediticia mediana más baja, aunque el préstamo tenga numerosos clientes. La puntuación FICO® media más baja entre todos los prestatarios del préstamo debe ser inferior a 580.
¿Freddie Mac emite préstamos directamente?
Freddie Mac no concede préstamos directos a los compradores de viviendas, sino que compra hipotecas empaquetadas a bancos y otros originadores de hipotecas. Los bancos pueden aumentar su capacidad de conceder préstamos a más estadounidenses si empaquetan las hipotecas y las venden a Freddie Mac como valores respaldados por hipotecas.
Cuando usted paga su hipoteca cada mes y su préstamo está garantizado por Freddie Mac, el dinero que usted paga es enviado por su administrador hipotecario a Freddie Mac. Finalmente, Freddie Mac agrupa su pago con otros, deduce un pequeño cargo y reparte el resto entre los inversores que compraron originalmente los valores respaldados por hipotecas.
¿Cómo afecta Freddie Mac al mercado hipotecario?
Freddie Mac tiene un impacto generalmente beneficioso en el mercado hipotecario. Si Freddie Mac no existiera, los originadores de hipotecas se verían obligados a mantener los préstamos hipotecarios en sus propias instalaciones.
Como consecuencia, estas empresas asumirían todo el riesgo e inmovilizarían su efectivo. Esto elevaría los tipos de interés exigidos por los bancos para obtener beneficios, haciendo subir el coste global de la propiedad de la vivienda en todo el país.
Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac
Ginnie Mae tiene algunos paralelismos con Fannie Mae y Freddie Mac. Todas ellas adquieren hipotecas para agruparlas en un MBS, que se vende en el mercado de bonos. Esto crea liquidez en el mercado hipotecario y ayuda a mantener viviendas asequibles. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac se crearon igualmente con estatutos gubernamentales, por lo que surgieron de ámbitos comparables con el mismo objetivo.
Una distinción fundamental entre Fannie Mae frente a Freddie Mac y Ginnie Mae radica en los tipos de hipotecas que adquieren. Fannie Mae y Freddie Mac apoyan las hipotecas conocidas como préstamos convencionales. Éstos requieren una puntuación crediticia mínima de 620. Los tipos de interés de estos préstamos suelen ser más bajos que los de muchos préstamos del Estado, ya que las puntuaciones crediticias son más altas y los solicitantes suelen estar más cualificados.
Desde el punto de vista de alguien que intenta conseguir una hipotecaLas hipotecas tradicionales ofrecen anticipos de tan sólo 3%, mientras que un anticipo de 20% le permitirá eliminar totalmente el seguro hipotecario. Aún mejor, después de alcanzar 20% de capital, podrá solicitar la eliminación del seguro hipotecario.
Los intentos de retirar a Freddie Mac y Fannie Mae de la tutela de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) han llegado a su fin. Por el momento, prevalece el statu quo.
Ginnie Mae compra hipotecas respaldadas por el Estado para ofrecer nuevo efectivo al sector hipotecario, permitiéndole conceder más préstamos y fomentar el objetivo de la vivienda asequible. Tras comprar las hipotecas, los préstamos de características comparables se agrupan en MBS y se venden a los inversores en el mercado de bonos. La GNMA se compromete a respaldar los bonos incluso si los préstamos fracasan.
Ginnie Mae respalda los préstamos FHA, VA y USDA, así como el programa de préstamos Sección 184, para ayudar a los nativos americanos a convertirse en propietarios de su vivienda. Fannie Mae y Freddie Mac son GSE respaldadas por el gobierno, pero no son instituciones gubernamentales en sí mismas. Adquieren préstamos tradicionales.
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