Was sind Fannie Mae und Freddie Mac?

Fannie Mae

Sie haben zweifellos schon von Fannie Mae, auch bekannt als Federal National Mortgage Association, gehört, ob Sie nun ein Haus kaufen, eine Immobilie refinanzieren oder einfach nur die Nachrichten verfolgen (FNMA). Selbst wenn Sie mit der Funktionsweise von Fannie Mae nicht vertraut sind, wissen Sie wahrscheinlich, dass sie eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt spielt.

Fannie Mae ist nur ein Unternehmen, das bei der Suche nach einer Hypothek zu berücksichtigen ist. Wenn Sie jedoch wissen, wie Investoren wie Fannie Mae arbeiten, erhalten Sie einen besseren Überblick über die Immobilienbranche und den Hypothekenprozess im Allgemeinen.

 

Freddie Mac

Die Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) ist oft auch als Freddie Mac bekannt. Freddie Mac wurde 1970 im Rahmen des Emergency Home Finance Act gegründet, um den sekundären Hypothekenmarkt der Vereinigten Staaten zu verbessern.

Vor der Gründung von Freddie Mac war die Federal National Mortgage Association (allgemein bekannt als Fannie Mae) die einzige Einrichtung, die Immobilienhypotheken und Hauskredite von Emittenten aufkaufte.

 

Ginnie Mae

Die Government National Mortgage Association (GNMA), auch bekannt als Ginnie Mae, ist eine staatliche Einrichtung, die die fristgerechte Zahlung von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren (MBS) garantiert. Ginnie Mae arbeitet mit anderen staatlichen Organisationen zusammen, um erschwinglichen Wohnraum über Hypothekendarlehen breiter verfügbar zu machen.

 Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) beaufsichtigt die GNMA, die als Folge einer Abspaltung von Fannie Mae gegründet wurde. Ihre Aufgabe ist die Bereitstellung von Marktliquidität für Wohnungsbaudarlehen, die direkt von der US-Regierung versichert sind.

 

Person mit Miniaturhaus

Geschichte von Fannie Mae

Die Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) wurde 1938 als staatlich gefördertes Unternehmen (Government Sponsored Enterprise, GSE) mit dem Ziel gegründet, Amerikanern mit geringem Einkommen den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. In der Vergangenheit war oft eine beträchtliche Anzahlung von mindestens 50% erforderlich, um eine Hypothek zu erhalten. Darüber hinaus gab es strenge Bedingungen, die es dem Kreditgeber ermöglichten, das Haus bei nur einem Zahlungsverzug zu pfänden.

Fannie Mae ist seit seiner Gründung stark gewachsen, hatte aber auch einige Herausforderungen zu meistern. Nach einer vom Kongress genehmigten Investitionsrunde der Aktionäre wurde Fannie Mae 1968 zu einem privaten Unternehmen. Das gesamte Geld dafür stammte aus dem Verkauf von Aktien und Anleihen. Die Wirtschaftskrise und die daraus resultierenden Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt in den späten 2000er Jahren hatten jedoch erhebliche Auswirkungen auf Fannie Mae.

Ende 2008 ernannte die Regierung die Federal Housing Finance Agency (FHFA) zum Konservator für Fannie Mae. Nachdem das Unternehmen an den Börsen von New York und Chicago gehandelt worden war, wurde es Mitte 2010 von der Börse genommen. Im Gegenzug für Vorzugsaktien erklärt sich die FHFA bereit, Fannie Mae unter bestimmten, in der Vereinbarung festgelegten Bedingungen finanziell zu unterstützen.

 

Wie funktionieren Fannie Mae (FNMA)-Darlehen?

Sie können eine Hypothek nicht direkt von Fannie Mae erhalten, da Fannie Mae keine Kredite vergibt. Banken und Kreditgeber, die keine Banken sind, sind dafür zuständig, den Antrag eines Kunden entgegenzunehmen, das Darlehen zu prüfen - was die Bestätigung von Einkommen, Vermögen und Immobilienwert beinhaltet - und sie zum Abschluss zu bringen. Fannie Mae kauft die Kredite, die ihren Standards entsprechen, von den Kreditgebern, sobald das Geschäft abgeschlossen ist.

 

Fannie Mae Conforming Loan-Grenzen

Die FHFA legt für Fannie Mae konforme Beleihungsgrenzen fest. Fannie Mae garantiert diese Hypothekendarlehen, die als konforme Hypotheken bezeichnet werden. Dies bedeutet, dass sie die Investoren zurückzahlen werden, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Fannie Mae bündelt diese Kredite in hypothekarisch gesicherten Wertpapieren (MBS), bevor sie diese an Investoren auf dem offenen Anleihemarkt verkauft.

Ein MBS kann aus 1.000 oder mehr Krediten mit vergleichbaren Merkmalen zusammengesetzt sein. Fannie Mae hat verschiedene Kriterien, von denen eines besagt, dass sie keine nicht konformen Kredite erwerben wird. Es gibt viele Faktoren, die dazu führen können, dass ein Kredit nicht konform ist, aber einer der häufigsten ist der Jumbo-Kreditstatus, der für das Jahr 2022 jedes Darlehen über $726.200 für 1-Einheiten-Häuser in nicht hochpreisigen Lagen bedeutet.

 

Fannie Mae Darlehensanforderungen

Sie sollten immer die Möglichkeit haben, Ihre Situation mit einem Experten für Wohnungsbaudarlehen zu besprechen, aber im Folgenden finden Sie einige grundlegende Prinzipien für die Genehmigung von Fannie Mae-Darlehen:

 

Kredit-Score

Ihre Kreditwürdigkeit wird während des gesamten Kreditgenehmigungsverfahrens berücksichtigt. Für Darlehen von Fannie Mae oder seinem Konkurrenten Freddie Mac ist ein qualifizierter FICO® Score von mindestens 620 erforderlich. Die qualifizierten Punktzahlen der einzelnen Kreditnehmer sind der Mittelwert der drei wichtigsten Kreditbüros - Experian™, Equifax® und TransUnion®. Eine Besonderheit von Fannie-Mae-Darlehen besteht darin, dass bei zwei oder mehr Kreditnehmern der Durchschnitt der mittleren Kreditscores als qualifizierter Kreditscore für Hypothekenzwecke herangezogen wird.

 

Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)

Um sich für ein Fannie Mae-Darlehen zu qualifizieren, sollte Ihr DTI nicht mehr als 50% betragen, was Ihre monatlichen Schuldenzahlungen mit Ihrem Monatseinkommen vor Steuern vergleicht. Dieser Wert kann je nach Ihren Lebensumständen reduziert werden müssen.

 

Anzahlung

Die Anforderungen an die Anzahlung für Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind höher, aber für einen Hauptwohnsitz mit einer Einheit kann die Anzahlung zwischen 3% und 5% liegen.

 

Reserven

Reserven sind der Betrag an Hypothekenzahlungen, den die Kreditgeber im Falle eines Einkommensverlusts oder anderer finanzieller Schwierigkeiten auf Ihrem Konto sehen möchten. Bei einem Fannie Mae-Darlehen können Ihre Rücklagen bis zu 6 Monate betragen, 2 Monate sind jedoch in der Regel ein guter Ausgangspunkt.

 

Fannie Mae-Hypotheken-Programme

Fannie Mae ist ein Hypotheken-Investor, aber sie bieten Programme an, um jeden zu unterstützen, vom erstmaligen Hauskäufer bis zu bestehenden Hausbesitzern und sogar Mietern.

 

HomeReady®

Das HomeReady®-Programm, das sowohl Erst- als auch Wiederholungskäufern zur Verfügung steht, ermöglicht es Ihnen, ein Haus zu kaufen, zu refinanzieren, um Ihren Zinssatz zu senken, und/oder Ihre Darlehenslaufzeit mit nur 3% Anzahlung oder vorhandenem Eigenkapital zu ändern.

Da das Darlehen für Kunden mit geringem bis mittlerem Einkommen gedacht ist, dürfen die Kreditnehmer nicht mehr als 80% des Medianeinkommens der Region zusammen verdienen. Fannie Mae bietet eine 3%-Anzahlungsoption ohne Einkommensbeschränkungen an, aber mindestens ein Kunde muss ein erstmaliger Hauskäufer sein.

 

HeimWeg®.

Auf der HomePath®-Website von Fannie Mae werden Zwangsversteigerungen vorgestellt, die das Unternehmen für den Wiederverkauf übernommen hat und die oft als Immobilien im Eigentum (REO) bezeichnet werden. Wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus kaufen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, worauf Sie sich einlassen, denn die Häuser werden oft im Ist-Zustand angeboten und benötigen häufig eine gewisse Instandhaltung. Möglicherweise können Sie jedoch ein gutes Angebot erhalten.

 

RefiNow™

Das RefiNow™-Programm bietet Lösungen für Hausbesitzer, die bisher Schwierigkeiten hatten, sich für eine Refinanzierung zur Senkung ihrer Hypothekenzahlungen zu qualifizieren. RefiNow™ bietet weniger strenge DTI- und Eigenkapitalanforderungen und ist daher auch für Hausbesitzer mit bescheidenem Einkommen geeignet.

Hausbesitzer, die sich für das RefiNow™-Programm qualifizieren, müssen mindestens eine Senkung ihres Zinssatzes um 0,5% sowie eine Verringerung ihrer gesamten Hypothekenzahlung erfahren. Ein weiterer Vorteil des RefiNow™-Programms ist, dass Personen, die sich qualifizieren, eine Gutschrift von $500 für ein eventuell erforderliches Hausgutachten erhalten.

Es ist wichtig zu wissen, dass bei der Qualifikation für RefiNow™ der niedrigste Medianwert der Kreditwürdigkeit berücksichtigt wird, auch wenn der Kredit zahlreiche Kunden hat. Der niedrigste Median des FICO®-Scores aller Kreditnehmer muss weniger als 580 betragen.

 

Gibt Freddie Mac Darlehen direkt aus?

Freddie Mac vergibt keine direkten Kredite an Hauskäufer, sondern kauft Hypothekenpakete von Banken und anderen Hypothekengebern. Die Banken können mehr Amerikanern Kredite gewähren, wenn sie Hypotheken bündeln und als hypothekarisch gesicherte Wertpapiere an Freddie Mac verkaufen.

Wenn Sie jeden Monat Ihre Hypothek bezahlen und Ihr Darlehen von Freddie Mac garantiert wird, wird das von Ihnen gezahlte Geld von Ihrem Hypothekenverwalter an Freddie Mac überwiesen. Schließlich fasst Freddie Mac Ihre Zahlung mit anderen zusammen, zieht eine kleine Gebühr ab und verteilt den Rest an die Investoren, die die hypothekarisch gesicherten Wertpapiere ursprünglich gekauft haben.

 

Welchen Einfluss hat Freddie Mac auf den Hypothekenmarkt?

Freddie Mac hat einen allgemein positiven Einfluss auf den Hypothekenmarkt. Gäbe es Freddie Mac nicht, wären die Hypothekengeber gezwungen, Hypothekendarlehen intern zu vergeben.

Infolgedessen würden diese Unternehmen das gesamte Risiko tragen und ihr Bargeld binden. Dadurch würden die Zinssätze steigen, die die Banken benötigen, um Gewinne zu erzielen, was die Gesamtkosten für Wohneigentum im ganzen Land in die Höhe treiben würde.

 

Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac

Ginnie Mae weist einige Parallelen zu Fannie Mae und Freddie Mac auf. Sie alle erwerben Hypotheken, um sie in MBS zu bündeln, die dann auf dem Anleihemarkt verkauft werden. Dies schafft Liquidität auf dem Hypothekenmarkt und trägt dazu bei, dass Häuser erschwinglich bleiben. Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac wurden ebenfalls mit staatlicher Genehmigung gegründet und sind daher aus vergleichbaren Bereichen mit demselben Ziel entstanden.

Ein grundlegender Unterschied zwischen Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae liegt in der Art der Hypotheken, die sie erwerben. Fannie Mae und Freddie Mac unterstützen Hypotheken, die als konventionelle Darlehen bekannt sind. Diese erfordern eine Mindestkreditwürdigkeit von 620. Die Zinssätze für diese Darlehen sind oft niedriger als die für viele staatliche Darlehen, da die Kreditwürdigkeit höher ist und die Antragsteller häufig besser qualifiziert sind.

Unter dem Gesichtspunkt der jemand, der eine Hypothek aufnehmen möchteBei herkömmlichen Hypotheken ist eine Anzahlung von nur 3% möglich, während Sie mit einer Anzahlung von 20% die Hypothekenversicherung vollständig abschaffen können. Noch besser: Wenn Sie 20% Eigenkapital erreicht haben, können Sie beantragen, dass Ihre Hypothekenversicherung aufgehoben wird.

Die Bemühungen, Freddie Mac und Fannie Mae aus der Aufsicht der Federal Housing Finance Agency (FHFA) zu entlassen, sind gescheitert. Vorerst herrscht der Status quo vor.

Ginnie Mae kauft staatlich besicherte Hypotheken auf, um dem Hypothekensektor neue Mittel zur Verfügung zu stellen, die es ihm ermöglichen, zusätzliche Kredite zu vergeben und das Ziel eines erschwinglichen Wohnraums zu fördern. Nach dem Ankauf der Hypotheken werden Darlehen mit vergleichbaren Merkmalen in MBS gebündelt und an Investoren auf dem Anleihemarkt verkauft. Die GNMA verpflichtet sich, die Anleihen zu stützen, auch wenn die Kredite ausfallen.

Ginnie Mae unterstützt FHA-, VA- und USDA-Darlehen sowie das Kreditprogramm Section 184, um amerikanischen Ureinwohnern den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Fannie Mae und Freddie Mac sind staatlich unterstützte GSEs, aber sie sind an und für sich keine staatlichen Institutionen. Sie kaufen herkömmliche Darlehen an.

 

Wir helfen Ihnen, Fannie Mae zu verstehen und mit ihr zu arbeiten