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Nederlands (België) Fannie Mae
Sem dúvida, você já ouviu falar da Fannie Mae, também conhecida como Federal National Mortgage Association, quer esteja no mercado para comprar uma casa, refinanciar um imóvel ou apenas acompanhar as notícias (FNMA). Mesmo que não esteja familiarizado com o funcionamento da Fannie Mae, você provavelmente sabe que ela desempenha um papel importante no mercado imobiliário.
A Fannie Mae é apenas uma das empresas a serem consideradas na busca de uma hipoteca. Ainda assim, saber como investidores como a Fannie Mae operam pode lhe dar uma melhor compreensão do setor imobiliário e do processo mais amplo de hipoteca.
Freddie Mac
A Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou FHLMC, é geralmente conhecida como Freddie Mac. A Freddie Mac foi criada em 1970 como parte da Emergency Home Finance Act para aprimorar o mercado hipotecário secundário dos Estados Unidos.
Antes da criação da Freddie Mac, a única entidade que comprava hipotecas imobiliárias e empréstimos imobiliários de emissores era a Federal National Mortgage Association (comumente conhecida como Fannie Mae).
Ginnie Mae
A Government National Mortgage Association (GNMA), às vezes conhecida como Ginnie Mae, é uma entidade governamental que garante pagamentos pontuais de títulos lastreados em hipotecas (MBS). A Ginnie Mae colabora com outras organizações governamentais para tornar as moradias econômicas mais amplamente disponíveis por meio de empréstimos hipotecários.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA supervisiona a GNMA, que foi formada como consequência de uma separação da Fannie Mae. Sua função é fornecer liquidez de mercado para empréstimos imobiliários que são diretamente segurados pelo governo dos EUA.
História da Fannie Mae
A Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) foi criada em 1938 como uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) com o objetivo de tornar a moradia mais acessível aos americanos de baixa renda. No passado, para obter uma hipoteca, geralmente era necessária uma entrada considerável de pelo menos 50%. Havia condições adicionais rigorosas que permitiam que o credor retomasse a posse da casa com apenas um pagamento atrasado.
A Fannie Mae cresceu substancialmente desde sua criação, mas também enfrentou alguns desafios ao longo do caminho. Após uma rodada de investimento de acionistas autorizada pelo Congresso, a Fannie Mae tornou-se uma empresa privada em 1968. Todo o dinheiro para ela veio da venda de ações e títulos. No entanto, a crise econômica e as consequentes dificuldades do mercado imobiliário no final dos anos 2000 tiveram um impacto significativo sobre a Fannie Mae.
No final de 2008, o governo nomeou a Federal Housing Finance Agency (FHFA) para atuar como conservadora da Fannie Mae. Depois de ser negociada nas bolsas de valores de Nova York e Chicago, ela foi retirada da lista em meados de 2010. Em troca de ações preferenciais, a FHFA concorda em fornecer apoio financeiro à Fannie Mae sob condições específicas, conforme descrito no contrato.
Como funcionam os empréstimos da Fannie Mae (FNMA)?
Não é possível obter uma hipoteca diretamente da Fannie Mae, pois ela não cria empréstimos. Os bancos e os credores não bancários são responsáveis por receber a solicitação do cliente, subscrever o empréstimo - o que inclui a confirmação da renda, dos ativos e do valor da propriedade - e levá-lo à mesa de fechamento. A Fannie Mae adquire dos credores os empréstimos que atendem a seus padrões após o fechamento do negócio.
Limites de empréstimos em conformidade com a Fannie Mae
A FHFA estabelece limitações de empréstimos em conformidade para a Fannie Mae. A Fannie Mae garante esses empréstimos hipotecários, conhecidos como hipotecas em conformidade. Isso significa que eles reembolsarão os investidores em caso de inadimplência do mutuário. A Fannie Mae empacota esses empréstimos em títulos lastreados em hipotecas (MBS) antes de vendê-los aos investidores no mercado aberto de títulos.
Um MBS pode ser composto de 1.000 ou mais empréstimos com características comparáveis. A Fannie Mae tem vários critérios, um dos quais é o de não adquirir empréstimos não conformes. Muitos fatores podem fazer com que um empréstimo não esteja em conformidade, mas um dos mais comuns é o status de empréstimo jumbo, que, para 2022, é qualquer empréstimo acima de $726.200 para casas de uma unidade em locais que não sejam de alto custo.
Requisitos de empréstimo da Fannie Mae
Você deve sempre se sentir à vontade para discutir suas circunstâncias com um Especialista em Empréstimos Imobiliários; no entanto, a seguir estão alguns princípios básicos para a aprovação de empréstimos da Fannie Mae:
Pontuação de crédito
Sua pontuação de crédito é considerada em todo o processo de aprovação do empréstimo. Uma pontuação FICO® qualificada de pelo menos 620 é exigida para empréstimos da Fannie Mae ou de sua rival Freddie Mac. As pontuações de qualificação dos mutuários individuais são a mediana das três principais agências de crédito - Experian™, Equifax® e TransUnion®. Uma característica dos empréstimos da Fannie Mae é que, se houver dois ou mais mutuários no empréstimo, a média das pontuações de crédito medianas se tornará sua pontuação de crédito qualificada para fins de hipoteca.
Índice de endividamento sobre a renda (DTI)
Para se qualificar para um empréstimo da Fannie Mae, seu DTI não deve ser superior a 50%, que compara os pagamentos mensais da dívida com sua renda mensal antes dos impostos. Isso pode precisar ser reduzido com base em suas circunstâncias.
Adiantamento
Os requisitos de entrada para segundas residências e propriedades de investimento são maiores, mas para uma residência principal de uma unidade, a entrada pode variar de 3% a 5%.
Reservas
As reservas são o valor dos pagamentos da hipoteca que os credores preferem ver em sua conta em caso de perda de renda ou outras dificuldades financeiras. Com um empréstimo da Fannie Mae, suas reservas podem ser de até 6 meses, mas 2 meses geralmente é um bom ponto de partida.
Programas de hipoteca da Fannie Mae
A Fannie Mae é uma investidora em hipotecas, mas oferece programas para ajudar todos, desde compradores de imóveis pela primeira vez até proprietários de imóveis já existentes e até mesmo locatários.
HomeReady
O programa HomeReady®, que está disponível tanto para compradores de primeira viagem quanto para compradores recorrentes, permite que você compre uma casa, refinancie para reduzir sua taxa e/ou altere o prazo do empréstimo com apenas 3% de entrada ou com o patrimônio líquido existente.
Como o empréstimo se destina a ajudar clientes com renda baixa a moderada, as pessoas que o recebem não podem ganhar mais do que 80% da renda média da área combinada. A Fannie Mae oferece uma opção de entrada de 3% sem restrições de renda, mas pelo menos um cliente deve ser um comprador de imóvel pela primeira vez.
HomePath®
O site HomePath® da Fannie Mae exibe as execuções hipotecárias das quais ela assumiu o controle para revenda, geralmente conhecidas como casas de propriedade imobiliária (ou REO). Ao comprar uma casa hipotecada, você deve saber no que está se metendo, pois elas geralmente são oferecidas no estado em que se encontram e frequentemente precisam de manutenção. No entanto, talvez você consiga obter uma boa oferta.
RefiNow™
O programa RefiNow™ oferece soluções para os proprietários de imóveis que antes tinham dificuldades para se qualificar para um refinanciamento a fim de reduzir seus pagamentos de hipoteca. O RefiNow™ oferece padrões menos rigorosos de DTI e patrimônio líquido, tornando-o adequado para proprietários de imóveis com renda modesta.
Os proprietários de imóveis qualificados para o programa RefiNow™ devem experimentar uma redução de pelo menos 0,5% em sua taxa de juros, bem como uma queda no pagamento total da hipoteca. Outra vantagem do programa RefiNow™ é que os indivíduos que se qualificarem receberão um crédito de $500 para uma avaliação da casa, caso seja necessária.
É fundamental lembrar que, ao se qualificar para o RefiNow™, a pontuação de crédito média mais baixa é considerada, mesmo que o empréstimo tenha vários clientes. O FICO® Score médio mais baixo entre todos os tomadores de empréstimo deve ser inferior a 580.
A Freddie Mac emite empréstimos diretamente?
O Freddie Mac não concede empréstimos diretos a compradores de casas, mas compra hipotecas empacotadas de bancos e outros originadores de hipotecas. Os bancos podem aumentar sua capacidade de emprestar a mais americanos se empacotarem hipotecas e as venderem ao Freddie Mac como títulos lastreados em hipotecas.
Quando você paga sua hipoteca todos os meses e seu empréstimo é garantido pela Freddie Mac, o dinheiro que você paga é enviado do seu agente de hipotecas para a Freddie Mac. Por fim, a Freddie Mac agrupará seu pagamento com outros, deduzirá uma pequena taxa e distribuirá o restante aos investidores que originalmente compraram os títulos lastreados em hipotecas.
Como a Freddie Mac afeta o mercado hipotecário?
A Freddie Mac tem um impacto benéfico geral sobre o mercado hipotecário. Os originadores de hipotecas seriam forçados a manter os empréstimos hipotecários internamente se a Freddie Mac não existisse.
Como consequência, essas empresas assumiriam todo o risco e imobilizariam seu dinheiro. Isso aumentaria as taxas de juros exigidas pelos bancos para obter lucro, elevando o custo geral da casa própria em todo o país.
Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac
A Ginnie Mae tem alguns paralelos com a Fannie Mae e a Freddie Mac. Todas elas adquirem hipotecas para agrupá-las em um MBS, que é vendido no mercado de títulos. Isso cria liquidez no mercado de hipotecas e ajuda a manter as casas acessíveis. Tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac também foram formadas por meio de cartas constitutivas do governo e, portanto, surgiram de áreas comparáveis com o mesmo objetivo.
Uma distinção fundamental entre a Fannie Mae, a Freddie Mac e a Ginnie Mae está nos tipos de hipotecas que elas adquirem. A Fannie Mae e a Freddie Mac apóiam hipotecas conhecidas como empréstimos convencionais. Esses empréstimos exigem uma pontuação de crédito mínima de 620. As taxas de juros desses empréstimos costumam ser mais baixas do que as de muitos empréstimos do governo, uma vez que as pontuações de crédito são mais altas e os candidatos são frequentemente mais qualificados.
Do ponto de vista de alguém que esteja tentando obter uma hipotecaEm alguns casos, as hipotecas tradicionais oferecem entradas de até 3%, enquanto uma entrada de 20% permitirá que você elimine totalmente o seguro hipotecário. Melhor ainda, depois de obter 20% de patrimônio líquido, você poderá solicitar a remoção do seguro hipotecário.
Os esforços para retirar a Freddie Mac e a Fannie Mae da tutela da Federal Housing Finance Agency (FHFA) foram e voltaram. Por enquanto, o status quo prevalece.
A Ginnie Mae compra hipotecas garantidas pelo governo a fim de oferecer dinheiro novo ao setor hipotecário, permitindo que ele faça empréstimos adicionais e promova o objetivo de moradias acessíveis. Após a compra das hipotecas, os empréstimos com características comparáveis são agrupados em MBSs e vendidos a investidores no mercado de títulos. A GNMA concorda em apoiar os títulos mesmo que os empréstimos não sejam pagos.
A Ginnie Mae apóia os empréstimos da FHA, VA e USDA, bem como o programa de empréstimos da Seção 184, para ajudar os nativos americanos a se tornarem proprietários de imóveis. A Fannie Mae e a Freddie Mac são GSEs apoiadas pelo governo, mas não são instituições governamentais em si mesmas. Elas compram empréstimos tradicionais.
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