Nederlands (België) 
English 
Español de México 
Português do Brasil 
Русский 
Deutsch 
Français 
Norsk nynorsk 
Svenska Fannie Mae
U hebt ongetwijfeld gehoord van Fannie Mae, ook bekend als de Federal National Mortgage Association, of u nu in de markt bent om een huis te kopen, een woning te herfinancieren, of gewoon het nieuws volgt (FNMA). Zelfs als u niet weet hoe Fannie Mae werkt, weet u waarschijnlijk wel dat het een grote rol speelt op de huizenmarkt.
Fannie Mae is slechts één bedrijf waarmee u rekening moet houden bij het zoeken naar een hypotheek. Als u echter weet hoe investeerders zoals Fannie Mae te werk gaan, krijgt u meer inzicht in de woningbouw en het bredere hypotheekproces.
Freddie Mac
De Federal Home Loan Mortgage Corporation, of FHLMC, staat vaak bekend als Freddie Mac. Freddie Mac werd in 1970 opgericht als onderdeel van de Emergency Home Finance Act om de secundaire hypotheekmarkt van de Verenigde Staten te versterken.
Vóór de oprichting van Freddie Mac was de Federal National Mortgage Association (beter bekend als Fannie Mae) de enige entiteit die vastgoedhypotheken en -leningen van emittenten kocht.
Ginnie Mae
De Government National Mortgage Association (GNMA), soms bekend als Ginnie Mae, is een overheidsinstantie die garant staat voor tijdige betalingen op door hypotheken gedekte effecten (MBS). Ginnie Mae werkt samen met andere overheidsorganisaties om betaalbare huisvesting via hypotheekleningen breder beschikbaar te maken.
Het U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) houdt toezicht op GNMA, dat ontstond als gevolg van een afsplitsing van Fannie Mae. Haar functie is het verschaffen van marktliquiditeit voor woningleningen die rechtstreeks door de Amerikaanse overheid zijn verzekerd.
Geschiedenis van Fannie Mae
De Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) werd in 1938 opgericht als een Government Sponsored Enterprise (GSE) met als doel huisvesting toegankelijker te maken voor Amerikanen met een laag inkomen. In het verleden was vaak een aanzienlijke aanbetaling van ten minste 50% nodig om een hypotheek te krijgen. Er waren extra strenge voorwaarden waardoor de geldschieter het huis met slechts één betalingsachterstand weer in bezit kon nemen.
Fannie Mae is sinds haar oprichting aanzienlijk gegroeid, maar heeft onderweg ook een aantal uitdagingen gekend. Na een door het Congres goedgekeurde investeringsronde met aandeelhouders werd Fannie Mae in 1968 een particuliere onderneming. Al het geld daarvoor kwam van de verkoop van aandelen en obligaties. De economische crisis en de daaruit voortvloeiende moeilijkheden op de vastgoedmarkt eind jaren 2000 hadden echter grote gevolgen voor Fannie Mae.
Eind 2008 wees de regering het Federal Housing Finance Agency (FHFA) aan als conservator voor Fannie Mae. Na op de beurzen van New York en Chicago te zijn verhandeld, werd de beursnotering medio 2010 geschrapt. In ruil voor preferente aandelen stemt de FHFA ermee in Fannie Mae financiële steun te verlenen onder specifieke voorwaarden die in de overeenkomst zijn vastgelegd.
Hoe werken Fannie Mae (FNMA) leningen?
U kunt geen hypotheek rechtstreeks van Fannie Mae krijgen, omdat zij geen leningen creëert. Banken en niet-bancaire kredietverstrekkers zijn verantwoordelijk voor het verzamelen van de aanvraag van een klant, het overnemen van de lening - waaronder het bevestigen van inkomen, activa en eigendomswaarde - en het brengen naar de sluitingstafel. Fannie Mae koopt leningen die aan haar normen voldoen van kredietverstrekkers zodra de deal is gesloten.
Fannie Mae Conforming Loan Limits
De FHFA stelt voor Fannie Mae conforme leenbeperkingen vast. Fannie Mae garandeert deze hypothecaire leningen, bekend als conforme hypotheken. Dit houdt in dat ze investeerders terugbetalen als de lener in gebreke blijft. Fannie Mae verpakt deze leningen in mortgage-backed securities (MBS) alvorens ze aan beleggers te verkopen op de open obligatiemarkt.
Een MBS kan bestaan uit 1000 of meer leningen met vergelijkbare kenmerken. Fannie Mae heeft verschillende criteria, waarvan er één is dat zij geen niet-conforme leningen verwerft. Vele factoren kunnen ertoe leiden dat een lening niet conform is, maar een van de meest voorkomende is de status van jumbo-lening, die voor 2022 elke lening is boven $726.200 voor huizen met 1 eenheid op locaties zonder hoge kosten.
Fannie Mae lening vereisten
U moet zich altijd vrij voelen om uw omstandigheden te bespreken met een Home Loan Expert, maar hieronder volgen enkele basisprincipes voor de goedkeuring van Fannie Mae-leningen:
Kredietscore
Uw kredietscore wordt in aanmerking genomen tijdens het goedkeuringsproces van de lening. Voor leningen van Fannie Mae of haar rivaal Freddie Mac is een FICO®-score van ten minste 620 vereist. De score van individuele kredietnemers is de mediaan van de drie belangrijkste kredietbureaus - Experian™, Equifax® en TransUnion®. Een kenmerk van Fannie Mae-leningen is dat als er twee of meer kredietnemers op de lening zijn, het gemiddelde van de mediane kredietscores uw kwalificerende kredietscore voor hypotheekdoeleinden wordt.
Verhouding schulden/inkomen (DTI)
Om in aanmerking te komen voor een Fannie Mae-lening mag uw DTI niet hoger zijn dan 50%, dat uw maandelijkse schuldbetalingen vergelijkt met uw maandelijkse inkomen vóór belastingen. Dit kan worden verlaagd op basis van uw omstandigheden.
Aanbetaling
De aanbetalingsvereisten voor tweede huizen en beleggingspanden zijn groter, maar voor een eengezinswoning kan de aanbetaling variëren van 3% tot 5%.
Reserves
Reserves zijn het bedrag aan hypotheekbetalingen dat kredietverstrekkers graag op uw rekening zien in geval van inkomensverlies of andere financiële moeilijkheden. Bij een Fannie Mae lening kunnen uw reserves oplopen tot 6 maanden, maar 2 maanden is meestal een goed uitgangspunt.
Fannie Mae hypotheekprogramma's
Fannie Mae is een hypotheekinvesteerder, maar biedt programma's aan om iedereen te helpen, van kopers van een eerste huis tot bestaande huiseigenaren en zelfs huurders.
HomeReady®
Met het HomeReady®-programma, dat beschikbaar is voor zowel eerste kopers als herhalingsaankopers, kunt u een huis kopen, herfinancieren om uw rentevoet te verlagen en/of de looptijd van uw lening wijzigen met een aanbetaling van slechts 3% of bestaand eigen vermogen.
Omdat de lening bedoeld is om klanten met lage tot modale inkomens te helpen, kunnen mensen op deze lening niet meer verdienen dan 80% van het gebied mediane inkomen gecombineerd. Fannie Mae biedt een aanbetalingsoptie van 3% zonder inkomensbeperkingen, maar ten minste één klant moet een eerste huizenkoper zijn.
HomePath®
De HomePath®-website van Fannie Mae toont inbeslagnames die zij in handen heeft genomen voor wederverkoop, vaak bekend als woningen in eigendom (of REO). Bij de aankoop van een afgeschermd huis, moet u begrijpen wat u krijgt in, omdat ze vaak worden aangeboden als-is en vaak nodig wat onderhoud. U kunt echter wel een mooi aanbod krijgen.
RefiNow™
Het RefiNow™-programma biedt oplossingen voor huiseigenaren die eerder moeite hadden om in aanmerking te komen voor een herfinanciering om hun hypotheekbetalingen te verlagen. RefiNow™ biedt minder strenge DTI- en eigenwoningnormen, waardoor het geschikt is voor huiseigenaren met een bescheiden inkomen.
Huiseigenaren die in aanmerking komen voor het RefiNow™-programma moeten ten minste een 0,5% verlaging van hun rentetarief ervaren, evenals een daling van hun totale hypotheekbetaling. Een ander voordeel van het RefiNow™ programma is dat personen die in aanmerking komen een krediet van $500 krijgen voor een woningtaxatie als die nodig is.
Het is cruciaal om te onthouden dat bij de kwalificatie voor RefiNow™ de laagste mediane kredietscore in aanmerking wordt genomen, zelfs als de lening veel klanten heeft. De laagste mediane FICO® Score onder alle leningnemers moet minder dan 580 zijn.
Geeft Freddie Mac rechtstreeks leningen uit?
Freddie Mac verstrekt geen rechtstreekse leningen aan huizenkopers, maar koopt verpakte hypotheken van banken en andere hypotheekverstrekkers. Banken kunnen hun vermogen om aan meer Amerikanen te lenen vergroten als zij hypotheken verpakken en deze aan Freddie Mac verkopen als mortgage-backed securities.
Wanneer u elke maand uw hypotheek betaalt en uw lening wordt gegarandeerd door Freddie Mac, wordt het geld dat u betaalt door uw hypotheekbeheerder naar Freddie Mac gestuurd. Uiteindelijk zal Freddie Mac uw betaling bundelen met anderen, een kleine vergoeding aftrekken en de rest uitkeren aan de investeerders die oorspronkelijk de mortgage-backed securities hebben gekocht.
Hoe beïnvloedt Freddie Mac de hypotheekmarkt?
Freddie Mac heeft een algemeen gunstig effect op de hypotheekmarkt. Indien Freddie Mac niet zou bestaan, zouden hypotheekverstrekkers gedwongen zijn hypothecaire leningen in eigen beheer te houden.
Bijgevolg zouden deze bedrijven alle risico's dragen en hun geld vastzetten. Dit zou de rente verhogen die banken nodig hebben om winst te maken, waardoor de totale kosten van huizenbezit in het hele land zouden stijgen.
Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac
Ginnie Mae heeft wel wat overeenkomsten met Fannie Mae en Freddie Mac. Zij nemen allemaal hypotheken over om ze te bundelen in een MBS, die op de obligatiemarkt wordt verkocht. Dit creëert liquiditeit in de hypotheekmarkt en helpt huizen betaalbaar te houden. Zowel Fannie Mae als Freddie Mac werden eveneens opgericht met overheidsstatuten, en kwamen dus voort uit vergelijkbare gebieden met hetzelfde doel.
Een fundamenteel onderscheid tussen Fannie Mae vs Freddie Mac en Ginnie Mae ligt in de soorten hypotheken die zij verwerven. Fannie Mae en Freddie Mac ondersteunen hypotheken die bekend staan als conventionele leningen. Deze vereisen een minimale kredietscore van 620. De rente op deze leningen is vaak lager dan die op veel overheidsleningen, omdat de kredietscores hoger zijn en de aanvragers vaak beter gekwalificeerd zijn.
Vanuit het standpunt van iemand die een hypotheek probeert te krijgentraditionele hypotheken bieden aanbetalingen van slechts 3%, terwijl u met een aanbetaling van 20% de hypotheekverzekering volledig kunt afschaffen. Nog beter, nadat u 20% eigen vermogen bereikt, kunt u vragen dat uw hypotheekverzekering wordt verwijderd.
De pogingen om Freddie Mac en Fannie Mae uit het conservatorschap van de Federal Housing Finance Agency (FHFA) te halen zijn voorbij. Voorlopig heerst de status quo.
Ginnie Mae koopt door de overheid gedekte hypotheken op om de hypotheeksector nieuw geld te bieden, zodat deze extra leningen kan verstrekken en het streven naar betaalbare huisvesting kan bevorderen. Na de aankoop van de hypotheken worden leningen met vergelijkbare kenmerken gebundeld in MBS'en en verkocht aan investeerders op de obligatiemarkt. GNMA stemt ermee in de obligaties te ondersteunen, zelfs als de leningen mislukken.
Ginnie Mae steunt FHA-, VA- en USDA-leningen, evenals het Section 184 leningenprogramma, om inheemse Amerikanen te helpen huiseigenaar te worden. Fannie Mae en Freddie Mac zijn overheidsbedrijven, maar het zijn geen overheidsinstellingen op zich. Zij kopen traditionele leningen.
Laat ons u helpen begrijpen en werken met Fannie Mae
