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Nederlands (België) Fannie Mae
Vous avez certainement entendu parler de Fannie Mae, également connue sous le nom de Federal National Mortgage Association, que vous soyez sur le marché pour acheter un logement, refinancer une propriété ou simplement suivre l'actualité (FNMA). Même si vous ne connaissez pas le fonctionnement de Fannie Mae, vous savez probablement qu'elle joue un rôle important sur le marché du logement.
Fannie Mae n'est qu'une société parmi d'autres à prendre en compte lors de la recherche d'un prêt hypothécaire. Néanmoins, le fait de savoir comment des investisseurs comme Fannie Mae fonctionnent peut vous permettre de mieux comprendre le secteur du logement et le processus hypothécaire dans son ensemble.
Freddie Mac
La Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou FHLMC, est souvent connue sous le nom de Freddie Mac. Freddie Mac a été créé en 1970 dans le cadre de la loi d'urgence sur le financement du logement (Emergency Home Finance Act) afin d'améliorer le marché hypothécaire secondaire des États-Unis.
Avant la création de Freddie Mac, la Federal National Mortgage Association (communément appelée Fannie Mae) était la seule entité qui achetait des hypothèques immobilières et des prêts immobiliers aux émetteurs.
Ginnie Mae
La Government National Mortgage Association (GNMA), parfois connue sous le nom de Ginnie Mae, est une entité gouvernementale qui garantit le respect des délais de paiement des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ginnie Mae collabore avec d'autres organisations gouvernementales pour faciliter l'accès à des logements abordables par le biais de prêts hypothécaires.
Le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD) supervise la GNMA, qui a été créée à la suite d'une scission de Fannie Mae. Sa fonction est de fournir des liquidités au marché pour les prêts immobiliers directement assurés par le gouvernement américain.
Histoire de Fannie Mae
La Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) a été créée en 1938 en tant que Government Sponsored Enterprise (GSE) dans le but de rendre le logement plus accessible aux Américains à faibles revenus. Auparavant, un acompte important d'au moins 50% était souvent nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire. D'autres conditions strictes permettaient au prêteur de reprendre possession de la maison après un seul retard de paiement.
Fannie Mae a connu une croissance considérable depuis sa création, mais elle a également dû faire face à quelques difficultés en cours de route. Après un tour de table des actionnaires autorisé par le Congrès, Fannie Mae est devenue une société privée en 1968. Tous ses fonds provenaient de la vente d'actions et d'obligations. Cependant, la crise économique et les difficultés du marché immobilier qui en ont découlé à la fin des années 2000 ont eu un impact significatif sur Fannie Mae.
Fin 2008, le gouvernement a désigné l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) comme conservateur de Fannie Mae. Après avoir été négociée sur les marchés boursiers de New York et de Chicago, elle a été retirée de la cote au milieu de l'année 2010. En échange d'actions privilégiées, la FHFA accepte de fournir un soutien financier à Fannie Mae dans des conditions spécifiques définies dans l'accord.
Comment fonctionnent les prêts Fannie Mae (FNMA) ?
Il n'est pas possible d'obtenir un prêt hypothécaire directement auprès de Fannie Mae, qui ne crée pas de prêts. Les banques et les prêteurs non bancaires sont chargés de recueillir la demande d'un client, de souscrire le prêt - ce qui comprend la confirmation des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété - et de l'amener à la table de clôture. Fannie Mae achète aux prêteurs les prêts qui correspondent à ses normes, une fois la transaction conclue.
Limites des prêts conformes Fannie Mae
La FHFA fixe les limites des prêts conformes pour Fannie Mae. Fannie Mae garantit ces prêts hypothécaires, connus sous le nom de "conforming mortgages". Cela signifie qu'ils rembourseront les investisseurs en cas de défaillance de l'emprunteur. Fannie Mae conditionne ces prêts en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) avant de les vendre aux investisseurs sur le marché obligataire ouvert.
Un MBS peut être composé de 1 000 prêts ou plus présentant des caractéristiques comparables. Fannie Mae a plusieurs critères, dont l'un est qu'elle n'acquerra pas de prêts non conformes. De nombreux facteurs peuvent rendre un prêt non conforme, mais l'un des plus courants est le statut de prêt jumbo qui, pour 2022, est tout prêt supérieur à $726.200 pour des maisons à un seul logement dans des endroits où les coûts ne sont pas élevés.
Conditions de prêt Fannie Mae
Vous devez toujours vous sentir libre de discuter de votre situation avec un expert en prêts immobiliers, mais voici quelques principes de base pour l'approbation d'un prêt Fannie Mae :
Score de crédit
Votre cote de crédit est prise en compte tout au long de la procédure d'approbation du prêt. Un score FICO® d'au moins 620 est requis pour les prêts accordés par Fannie Mae ou son concurrent Freddie Mac. Les scores de qualification des emprunteurs individuels correspondent à la médiane des trois principaux bureaux de crédit - Experian™, Equifax® et TransUnion®. L'une des caractéristiques des prêts Fannie Mae est que s'il y a deux emprunteurs ou plus sur le prêt, la moyenne des scores de crédit médians devient votre score de crédit qualifiant à des fins hypothécaires.
Ratio dette/revenu (DTI)
Pour bénéficier d'un prêt Fannie Mae, votre DTI ne doit pas être supérieur à 50%, qui compare vos remboursements mensuels de dettes à votre revenu mensuel avant impôts. Ce chiffre peut être réduit en fonction de votre situation.
Acompte
Les exigences en matière d'acompte pour les résidences secondaires et les immeubles de placement sont plus élevées, mais pour une résidence principale d'une unité, l'acompte peut varier de 3% à 5%.
Réserves
Les réserves sont le montant des paiements hypothécaires que les prêteurs préfèrent voir sur votre compte en cas de perte de revenus ou d'autres difficultés financières. Dans le cas d'un prêt Fannie Mae, vos réserves peuvent aller jusqu'à 6 mois, mais 2 mois constituent généralement un bon point de départ.
Programmes hypothécaires Fannie Mae
Fannie Mae est un investisseur hypothécaire, mais il propose des programmes destinés à aider tout le monde, qu'il s'agisse d'acheteurs d'un premier logement, de propriétaires existants ou même de locataires.
Prêt à l'emploi
Le programme HomeReady®, qui s'adresse aussi bien aux primo-accédants qu'aux acheteurs réguliers, vous permet d'acheter une maison, de refinancer pour réduire votre taux d'intérêt et/ou de modifier la durée de votre prêt avec une mise de fonds aussi faible que 3% ou des fonds propres existants.
Le prêt étant destiné à aider les clients ayant des revenus faibles à modérés, les personnes qui en bénéficient ne peuvent pas gagner plus de 80% du revenu médian de la zone combinée. Fannie Mae propose une option de versement d'un acompte de 3% sans restriction de revenus, mais au moins un des clients doit être un primo-accédant.
HomePath® - La santé de l'homme
Le site HomePath® de Fannie Mae présente des maisons saisies qu'il a prises en charge pour les revendre, souvent connues sous le nom de maisons appartenant à des propriétaires immobiliers (ou REO). Lorsque vous achetez une maison saisie, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez, car elle est souvent proposée en l'état et nécessite souvent des travaux d'entretien. Il se peut toutefois que vous puissiez obtenir une offre intéressante.
RefiNow™
Le programme RefiNow™ offre des solutions aux propriétaires qui ont déjà eu du mal à se qualifier pour un refinancement afin de réduire leurs paiements hypothécaires. RefiNow™ offre des normes moins strictes en matière de DTI et de fonds propres, ce qui le rend adapté aux propriétaires à revenus modestes.
Les propriétaires éligibles au programme RefiNow™ doivent bénéficier d'une réduction d'au moins 0,5% de leur taux d'intérêt, ainsi que d'une baisse du montant total de leurs versements hypothécaires. Un autre avantage du programme RefiNow™ est que les personnes éligibles obtiendront un crédit de $500 pour une évaluation du logement si celle-ci est nécessaire.
Il est crucial de se rappeler que lors de la qualification pour RefiNow™, le score de crédit médian le plus bas est pris en compte, même si le prêt a de nombreux clients. Le score FICO® médian le plus bas parmi tous les emprunteurs du prêt doit être inférieur à 580.
Freddie Mac accorde-t-il des prêts directement ?
Freddie Mac n'accorde pas de prêts directs aux acquéreurs de logements, mais achète des prêts hypothécaires aux banques et à d'autres organismes de crédit hypothécaire. Les banques peuvent accroître leur capacité à prêter à un plus grand nombre d'Américains si elles regroupent les prêts hypothécaires et les vendent à Freddie Mac sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires.
Lorsque vous payez votre hypothèque chaque mois et que votre prêt est garanti par Freddie Mac, l'argent que vous payez est envoyé par votre agent hypothécaire à Freddie Mac. Enfin, Freddie Mac met votre paiement en commun avec d'autres, déduit une petite somme et distribue le reste aux investisseurs qui ont acheté les titres adossés à des hypothèques.
Quelle est l'influence de Freddie Mac sur le marché hypothécaire ?
Freddie Mac a un impact généralement bénéfique sur le marché hypothécaire. Si Freddie Mac n'existait pas, les initiateurs de prêts hypothécaires seraient contraints de conserver les prêts hypothécaires en interne.
En conséquence, ces entreprises supporteraient tous les risques et immobiliseraient leurs liquidités. Les taux d'intérêt exigés par les banques pour réaliser des bénéfices augmenteraient, ce qui ferait grimper le coût global de l'accession à la propriété dans l'ensemble du pays.
Ginnie Mae vs. Fannie Mae vs. Freddie Mac
Ginnie Mae présente certains parallèles avec Fannie Mae et Freddie Mac. Elles acquièrent toutes des hypothèques pour les regrouper en un MBS, qui est vendu sur le marché obligataire. Cela permet de créer des liquidités sur le marché hypothécaire et de maintenir le prix des logements à un niveau abordable. Fannie Mae et Freddie Mac ont également été créés avec des chartes gouvernementales, et ont donc émergé dans des domaines comparables avec le même objectif.
Une distinction fondamentale entre Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae réside dans les types de prêts hypothécaires qu'ils acquièrent. Fannie Mae et Freddie Mac soutiennent les prêts hypothécaires dits conventionnels. Ceux-ci requièrent une cote de crédit minimale de 620. Les taux d'intérêt de ces prêts sont souvent inférieurs à ceux de nombreux prêts gouvernementaux, car les scores de crédit sont plus élevés et les candidats sont souvent plus qualifiés.
Du point de vue de la une personne qui tente d'obtenir un prêt hypothécaireLes prêts hypothécaires traditionnels permettent de verser des acomptes à partir de 3%, tandis qu'un acompte de 20% vous permettra de supprimer totalement l'assurance hypothécaire. Mieux encore, lorsque vous aurez atteint 20% d'apport, vous pourrez demander la suppression de votre assurance hypothécaire.
Les efforts visant à retirer Freddie Mac et Fannie Mae de la tutelle de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) ont abouti. Pour l'instant, le statu quo prévaut.
Ginnie Mae achète des prêts hypothécaires garantis par l'État afin d'offrir de nouvelles liquidités au secteur hypothécaire, ce qui lui permet d'accorder des prêts supplémentaires et de poursuivre l'objectif d'un logement abordable. Après avoir acheté les hypothèques, les prêts présentant des caractéristiques comparables sont regroupés en MBS et vendus aux investisseurs sur le marché obligataire. La GNMA s'engage à soutenir les obligations même en cas de défaillance des prêts.
Ginnie Mae soutient les prêts FHA, VA et USDA, ainsi que le programme de prêt Section 184, afin d'aider les Amérindiens à devenir propriétaires. Fannie Mae et Freddie Mac sont des EGE soutenues par le gouvernement, mais ce ne sont pas des institutions gouvernementales en tant que telles. Ils achètent des prêts traditionnels.
Laissez-nous vous aider à comprendre et à travailler avec Fannie Mae
