Wie lange dauert das Hypothekenverfahren?

Wenn Sie eine Hypothek beantragen wollen, sollten Sie Ihre Finanzen prüfen und ein Budget aufstellen. Um dann herauszufinden, wie viel Sie leihen können, beantragen Sie eine Vorabgenehmigung. Im Folgenden erfahren Sie, was Sie in den einzelnen Phasen dieses Abschnitts des Hypothekenantrags zu erwarten haben:

 

Prüfen Sie Ihre finanzielle Situation

Ihre finanzielle Situation entscheidet darüber, ob Sie sich für eine Hypothek qualifizieren, wie viel Sie leihen können und zu welchen Konditionen Sie Ihr Darlehen erhalten. Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von mindestens Mitte 700 und einem Schulden-Einkommens-Verhältnis von 45% oder weniger erhalten häufig die besten Kreditkonditionen.

Ziehen Sie in Erwägung, Ihre Kreditakte auf Fehler zu überprüfen, bevor Sie eine Hypothek beantragen.

Die Menschen sind manchmal erschrocken über ihre Kreditwürdigkeit, da sie durch etwas in ihren Kreditberichten nach unten gedrückt wurde, dessen sie sich nicht bewusst waren.

Für einen Standardkredit ist in der Regel eine Kreditwürdigkeit von 620 erforderlich. Für ein staatlich gefördertes Darlehen ist eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 erforderlich, was jedoch je nach Darlehen variieren kann.

Um sich für bessere Kreditkonditionen zu qualifizieren, können Sie Ungenauigkeiten in Ihrer Kreditauskunft anfechten, sich auf die Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit konzentrieren oder Ihre Schulden zurückzahlen. Wenn Sie Ihre Finanzen verbessern müssen, kann dieser Teil des Hypothekenverfahrens einige Wochen oder länger dauern.

 

Einen Haushaltsplan erstellen

Wenn Sie im Voraus ein Budget festlegen, können Sie vermeiden, sich in eine Immobilie zu verlieben, die Sie sich nicht leisten können. Eine Faustregel besagt, dass die gesamten Wohnkosten nicht mehr als 28% Ihres Monatseinkommens betragen sollten.

Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis ist ebenso wie Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit ein wichtiges Indiz für Kreditgeber, um zu beurteilen, ob Sie über den notwendigen Cashflow verfügen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren.

Der Betrag all Ihrer monatlichen Mindestschuldzahlungen wird durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen geteilt, um Ihren DTI zu erhalten. Kreditkartenrechnungen, Studienkredite und Fahrzeugkredite sind Beispiele für monatliche Schulden, die in Ihren DTI einbezogen werden müssen. Bei der Berechnung des DTI können Ausgaben wie Lebensmittel oder ein Netflix-Abonnement ausgeschlossen werden.

Der DTI, den ein Kreditgeber verlangt, hängt von der Art der Hypothek ab, die Sie beantragen. Ein DTI von 50% oder weniger ist oft die Basis für eine herkömmliche Hypothek, aber viele staatlich geförderte Darlehen haben höhere Grenzen.

Wenn Ihr monatliches Nettoeinkommen beispielsweise $7.000 vor Steuern beträgt, können Sie bis zu $1.960 für Ihre Hypothekenzahlung ausgeben. Mit dieser Summe sollten Sie die Grundschuld, die Zinsen, die Steuern, die Hypotheken- und die Wohngebäudeversicherung sowie die Kosten für die Hausverwaltung abdecken.

Der häufigste Fehler besteht darin, das auszugeben, wofür Sie voll qualifiziert sind, und nicht das, was Ihr Budget erlaubt.

Ein Hypothekenrechner kann Ihnen dabei helfen, die Häuser zu ermitteln, die Sie sich je nach Ihrem monatlichen Budget und dem Betrag, den Sie bei Abschluss der Transaktion anzahlen werden, leisten können. Ein Kreditgeber kann Ihnen sagen, dass Sie je nach Ihrer finanziellen Situation mehr Geld leihen können, aber nur Sie wissen, wie viel Sie sich jeden Monat leisten können, während Sie gleichzeitig Ihren anderen Verpflichtungen nachkommen.

 

Vorabgenehmigung einholen

Sobald Sie sich für ein Budget entschieden haben, wenden Sie sich an einen Kreditgeber und holen Sie eine Vorabgenehmigung in dieser Höhe ein. Sie sparen Zeit, wenn Sie die folgenden Unterlagen zur Hand haben:

 

  • W-2-Formulare aus den beiden Vorjahren.
  • Ihre letzten Gehaltsabrechnungen.
  • Kopien der Steuererklärungen der letzten zwei Jahre.
  • Persönliche Kontoauszüge aus den letzten zwei bis drei Monaten.
  • Einen Ausweis, z. B. einen Führerschein.

 

Um festzustellen, ob Sie für ein Hausdarlehen in Frage kommen, wird der Kreditgeber diese Unterlagen prüfen und Ihre Kreditwürdigkeit abfragen. Wenn alles in Ordnung ist, schickt der Kreditgeber Ihnen ein Schreiben, in dem er angibt, wie viel Geld Sie leihen können. Die meisten Vorabgenehmigungsschreiben sind nur 60 bis 90 Tage lang gültig.

 Dieses Schreiben dient zwei Zwecken: Es hilft Ihnen, Ihre Kaufkraft zu ermitteln, und es zeigt den Verkäufern, dass Sie eine gesicherte Finanzierung haben. Wenn Sie keine Vorabgenehmigung haben, können Sie sich möglicherweise nicht einmal bestimmte Häuser in bestimmten Märkten ansehen.

 

Eine Immobilie finden und ein Angebot machen

Die verschiedenen Hauskäufer haben unterschiedliche Zeitvorgaben für die Suche nach einem Haus und die Abgabe eines Angebots, aber ein Immobilienmakler kann den Prozess beschleunigen. Der richtige Immobilienmakler kann Ihnen helfen, erschwingliche Häuser in Ihrer Gegend zu finden und den gesamten Kaufprozess zu steuern.

Wenn eine Wohnung, die Sie besichtigen, nicht Ihren Vorstellungen entspricht, können Sie Ihrem Immobilienmakler mitteilen, was Ihnen an der Wohnung gefällt und was nicht. Denken Sie daran, den Listenpreis und den endgültigen Verkaufspreis der Immobilie zu notieren. So können Sie Ihre Erwartungen besser einschätzen.

Nachdem Sie das perfekte Haus gefunden haben, werden Sie und Ihr Immobilienmakler zusammenarbeiten, um ein Angebot zu machen. Sie können davon ausgehen, dass in diesem Dokument ein Preis, ein vorgeschlagener Abschlusstermin (30 bis 90 Tage nach Annahme des Angebots) und Bedingungen genannt werden, die es Ihnen ermöglichen, das Geschäft zu stornieren oder neu auszuhandeln. Ihr Angebot kann zum Beispiel von der Genehmigung einer Hypothek und den Ergebnissen einer Hausinspektion abhängig gemacht werden.

 

Ein Haus

Ein Angebot machen

Sie sollten ein Angebot für eine Wohnung machen, wenn Sie eine gefunden haben, die Ihren Anforderungen entspricht. Dazu benötigen Sie die Unterstützung eines Immobilienmaklers, da verschiedene Verkäufer unterschiedliche Angebote für ihre Häuser akzeptieren können.

Sie müssen zeigen, dass es Ihnen mit der Immobilie, für die Sie sich interessieren, ernst ist, indem Sie zu diesem Zeitpunkt eine "Anzahlung" leisten. Die übliche Höhe der Anzahlung liegt zwischen 1% und 2% des Kaufpreises.

Kommt ein Immobiliengeschäft zustande, wird dieser Betrag als Anzahlung verwendet.

Ihr Angebot sollte auch eine Rücktrittsklausel für den Fall enthalten, dass eine bestimmte Bedingung nicht erfüllt wird. Sollte sich das Haus, für das Sie sich entschieden haben, als nicht ideal erweisen, sind Sie und Ihr Geld durch diese Vorkehrungen abgesichert. Typische Eventualitäten sind:

 

  • Die Schätzungen müssen in der Nähe des Kreditbetrags liegen, nicht darunter.
  • Hausbesichtigungen dürfen keine schwerwiegenden Mängel an der Immobilie aufzeigen
  • Sie können eine endgültige Hypothekengenehmigung erhalten.

 

Wenn Sie und der Verkäufer eine Einigung über den Preis und die Bedingungen erzielt haben, unterzeichnen Sie beide einen Kaufvertrag.

 

Beantragung einer Hypothek

Sobald ein Käufer einen Kaufvertrag unterschrieben hat, wird er normalerweise eine Hypothek beantragen und einen Termin für eine Hausbesichtigung vereinbaren. Die nächsten Schritte:

Wählen Sie eine Hypothekenbank oder einen Makler. Informieren Sie sich bei der Suche nach einem Hypothekarkreditgeber über eine Vielzahl von Finanzinstituten, von großen Banken bis hin zu lokalen Kreditgenossenschaften. Es gibt keine Vorschrift, die besagt, dass Sie eine Hypothek bei derselben Bank aufnehmen müssen, die Ihnen die Vorabgenehmigung erteilt hat, aber es kann nicht schaden.

Holen Sie Kreditangebote von mehreren Instituten ein und vergleichen Sie deren effektiven Jahreszins, Zinsen und andere Gebühren. Da einige Kreditgeber die gleichen Zinssätze anbieten oder Nachlässe gewähren, kann es sich lohnen, mit dem besten Angebot zu verhandeln.

Auf diese Weise können Sie leicht $10.000 oder mehr sparen. Wenn Sie beispielsweise für eine Immobilie im Wert von $400.000 eine Anzahlung von 10% leisten und einen Zinssatz von 6% anstelle von 6,5% erhalten, sparen Sie jeden Monat $117. Das sind über die gesamte Laufzeit des Kredits mehr als $42.000 an Einsparungen.

Denken Sie daran, dass die einzige Möglichkeit, einen Darlehensvoranschlag zu erhalten, darin besteht, einen formellen Antrag zu stellen. Die Auswirkungen mehrerer Hypothekenanträge sollten beim Vergleich von Darlehensangeboten berücksichtigt werden.

Mehrere Anträge auf ein Wohnungsbaudarlehen, die innerhalb von 45 Tagen gestellt werden, werden in Ihrer Kreditakte nur als eine einzige Abfrage aufgeführt. Die Einreichung eines Antrags außerhalb dieses Zeitrahmens kann sich negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken.

Teilen Sie dem Kreditsachbearbeiter mit, dass Sie bereit sind, den Hypothekenantrag zu stellen, nachdem Sie einen geeigneten Kreditgeber gefunden haben. Ihre "Absicht, fortzufahren" ist wie folgt definiert:

Beauftragen Sie einen professionellen Hausinspektor mit der Besichtigung des Hauses. Ihr Angebot zum Kauf eines Hauses ist erst dann endgültig, wenn ein Inspektor die Struktur, die Systeme und die wichtigsten Geräte der Immobilie gründlich inspiziert hat.

Um zu verstehen, was Sie kaufen, ist eine gründliche Bewertung des Hauses erforderlich. Sie untersuchen die elektrischen Schalttafeln, indem sie den Keller, den Dachboden und das Dach untersuchen. Sie untersuchen die Struktur des Hauses.

Der Inspektor erstellt nach der Begehung einen Bericht über seine Feststellungen. Wenn der Bericht größere Schäden feststellt, die Sie nicht beseitigen wollen, können Sie je nach den Vertragsbedingungen vom Kauf zurücktreten.

 

Hypothekenübernahme

Nachdem ein Kaufvertrag abgeschlossen und ein Hypothekenantrag eingereicht wurde, kann das Underwriting-Verfahren beginnen. Nach Angaben von ICE Mortgage Technology, einem Anbieter von Kreditsoftware, kann dieser Abschnitt zwischen ein paar Tagen und ein paar Wochen dauern. Wie schnell Ihr Antrag bearbeitet wird, hängt von der Rechtzeitigkeit Ihrer Antworten auf die Fragen des Underwriters und der Einreichung der erforderlichen Unterlagen ab.

Was in dieser Phase zu erwarten ist:

Lesen Sie den Papierkram. Wenn Sie eine Hypothek beantragen, werden Ihre Unterlagen zur Prüfung an die Underwriting-Abteilung weitergeleitet. Alle Ihre finanziellen Angaben, einschließlich Ihres Einkommens, Ihres beruflichen Werdegangs und Ihrer Ersparnisse für die Anzahlung und die Abschlusskosten, werden vom Underwriter überprüft, um sicherzustellen, dass Sie sich für die Hypothek qualifizieren. Damit Sie den Termin für den Abschluss der Hypothek einhalten können, sollten Sie auf alle Anfragen oder Aufforderungen zur Vorlage zusätzlicher Unterlagen, z. B. eines Schreibens, in dem die Herkunft einer größeren Bankeinlage erläutert wird, schnell reagieren.

Besorgen Sie sich eine professionelle Bewertung Ihres Hauses. Ihr Kreditgeber wird ein Gutachten in Auftrag geben, um den Wert des Hauses zu bestätigen. Dieser wird anhand des aktuellen Zustands des Hauses und des Preises für Häuser in der Region, die sich in einem vergleichbaren Zustand befinden, ermittelt. Die Kreditgeber treffen diese Vorkehrungen, damit sie ihre Investition im Falle eines Zahlungsausfalls durch den Verkauf der Immobilie wieder hereinholen können.

Sie haben ein gutes Geschäft gemacht, wenn der geschätzte Wert der Immobilie höher ist als der Verkaufspreis. Im umgekehrten Fall kann es jedoch zu Problemen kommen, da die Bank keinen Kredit über den geschätzten Wert einer Immobilie hinaus gewähren würde. Wenn das der Fall ist, können Sie zwischen einigen Alternativen wählen:

  • Bezahlen Sie die Preisdifferenz einfach selbst, aber das kann gefährlich sein, wenn das Haus nicht das wert ist, was sie verlangen.
  • Sprechen Sie mit dem Verkäufer die Preisvorstellung für das Haus herunter.
  • Je nach den Einzelheiten der Vereinbarung können Sie unter Umständen von der Vereinbarung zurücktreten.

 

Führen Sie eine Titelsuche durch. Bei einer Titelrecherche prüft ein Anwalt oder eine Titelgesellschaft den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie und überprüft anhand öffentlicher Aufzeichnungen, ob noch Forderungen oder Pfandrechte an der Immobilie bestehen. Sie können sich gegen alle rechtlichen Anfechtungen Ihres Eigentumsrechts absichern, indem Sie eine Eigentumsversicherung abschließen. Die Eigentumsversicherung des Kreditgebers ist obligatorisch, die des Eigentümers hingegen nicht.

 

Schließen Sie das Grundstück

Wenn Ihr Antrag auf ein Hypothekendarlehen angenommen wurde, kann das Abschlussverfahren beginnen. Sie werden nun zu einer Abschlussbesprechung bei der Hypothekengesellschaft (oder beim Anwalt) gebeten, bei der Ihnen ein Berg von Papieren vorgelegt wird.

Das Formular zur Offenlegung der Abschlusskosten wird eines der wichtigsten Dokumente sein, die Sie bei diesem Treffen durchsehen. Dieses Formular enthält Spalten für die voraussichtlichen und tatsächlichen Abschlusskosten sowie eine Stelle, an der Sie eventuelle Preiserhöhungen vermerken können.

Im Allgemeinen liegen die Abschlusskosten zwischen 2% und 5% des Kaufpreises des Hauses. Wenn Sie also ein Haus für $200.000 kaufen, können Ihre Abschlusskosten zwischen $4.000 und $10.000 liegen. Die Abschlusskosten können sich schnell summieren, daher ist es wichtig, dass Sie die Besonderheiten Ihres Staates, Ihrer Darlehensart und Ihres Hypothekengebers beachten.

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber und/oder Immobilienmakler, wenn Kosten auftauchen, die nicht in der ursprünglichen Kreditschätzung enthalten waren, oder wenn Ihre Abschlusskosten viel höher erscheinen als erwartet.

Unterschreiben Sie die Annahme der Hypothek und erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrer neuen Immobilie, wenn alles in Ordnung ist.

 

Dreitägige Überprüfungsfrist und abschließende Begehung

In diesem Moment beginnt ein Countdown. Ihre Hypothek wird in drei Tagen aktiv, wenn keine weiteren Maßnahmen ergriffen werden. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie jedoch das Recht, drei Tage lang Ihre Unterlagen zu prüfen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.

Vergleichen Sie die Abschlusserklärung mit dem Kostenvoranschlag, den Sie in Schritt 4 oben erhalten haben. Kleine Anpassungen, Unstimmigkeiten oder Fehler sind zulässig, aber wenn Sie etwas finden, was Sie nicht verstehen, bitten Sie sofort um eine Erklärung.

Außerdem können einige Änderungen zur Aussetzung Ihres Hypothekenvertrags führen. Dies ist der Fall, wenn:

 

  • Der effektive Jahreszins des Kredits schwankt um mehr als ein Achtel Prozent (die meisten festen Kredite) oder ein Viertel Prozent (die meisten Kredite mit variablem Zinssatz).
  • Auf das Darlehen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.
  • Die Darlehensprodukte haben sich geändert (z. B. Wechsel von einem Darlehen mit festem Zinssatz zu einem Darlehen mit variablem Zinssatz).

 

Wenn alles in Ordnung ist, wird Ihre Hypothek innerhalb von drei Tagen automatisch aktiviert.

In Hypothekenverträgen wird Ihnen häufig die Möglichkeit eingeräumt, die Immobilie mindestens 24 Stunden vor dem Abschluss zu besichtigen. Sie können diese Besichtigung nutzen, um sich zu vergewissern, dass der Vormieter die Immobilie geräumt und alle notwendigen Reparaturen abgeschlossen hat.

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