Quanto tempo leva o processo hipotecário?

Quando estiver no processo de solicitação de uma hipoteca, é uma boa ideia avaliar suas finanças e criar um orçamento. Em seguida, para saber quanto você pode emprestar, solicite uma pré-aprovação. Veja a seguir o que esperar em cada estágio dessa seção específica do processo de solicitação de hipoteca:

 

Examine sua situação financeira

Sua situação financeira determina se você se qualifica para uma hipoteca, quanto pode emprestar e as condições do empréstimo. Os mutuários com escores de crédito na faixa de 700 ou mais e índices de endividamento de 45% ou menos geralmente obtêm as melhores condições de empréstimo.

Considere examinar seu registro de crédito para verificar se há erros antes de solicitar uma hipoteca.

Às vezes, as pessoas se assustam com sua pontuação de crédito, pois ela foi reduzida por algo em seus relatórios de crédito que elas não conheciam.

Em geral, um empréstimo padrão exige um escore de crédito de 620. Uma pontuação de crédito de pelo menos 580 é exigida para um empréstimo apoiado pelo governo, mas isso pode variar dependendo do empréstimo.

Para se qualificar para melhores condições de empréstimo, você pode optar por contestar imprecisões em seu relatório de crédito, concentrar-se em melhorar sua pontuação de crédito ou pagar suas dívidas. Se precisar melhorar suas finanças, essa seção do processo de hipoteca pode levar algumas semanas ou mais.

 

Faça um orçamento

Definir um orçamento com antecedência pode ajudá-lo a evitar se apaixonar por um imóvel que não pode pagar. De acordo com uma regra geral, o pagamento total da moradia não deve ser superior a 28% do seu salário mensal.

O índice dívida/renda, assim como a renda e a pontuação de crédito, é uma indicação poderosa usada pelos credores para avaliar se você tem o fluxo de caixa necessário para se qualificar para uma hipoteca.

O valor de todos os pagamentos mínimos mensais de sua dívida é dividido por sua renda mensal bruta para obter seu DTI. Contas de cartão de crédito, empréstimos estudantis e empréstimos para veículos são exemplos de dívidas mensais que devem ser incluídas em seu DTI. Ao calcular o DTI, despesas como alimentação ou uma assinatura da Netflix podem ser excluídas.

O DTI que um credor está procurando varia de acordo com o tipo de hipoteca que você está solicitando. Um DTI de 50% ou menos costuma ser a base para uma hipoteca tradicional, mas muitos empréstimos garantidos pelo governo têm limites mais altos.

Por exemplo, se sua renda mensal for de $7.000 antes dos impostos, você poderá gastar até $1.960 no pagamento da hipoteca. Esse valor deve cobrir o princípio, os juros, os impostos, o seguro hipotecário e o seguro residencial, bem como quaisquer custos de HOA.

O erro mais comum é gastar o que você está totalmente qualificado e não o que seu orçamento permite.

Uma calculadora de hipoteca pode ajudá-lo a determinar as casas que você pode pagar, dependendo do seu orçamento mensal e do valor que você dará de entrada no fechamento. Um credor pode lhe dizer que você pode tomar um empréstimo maior dependendo de sua situação financeira, mas somente você sabe quanto pode pagar mensalmente e ainda cumprir suas outras responsabilidades.

 

Obter pré-aprovação

Depois de decidir sobre um orçamento, entre em contato com um credor e obtenha uma pré-aprovação nesse valor. Você economizará tempo se tiver os seguintes documentos em mãos:

 

  • Formulários W-2 dos dois anos anteriores.
  • Seus contracheques mais recentes.
  • Cópias das declarações de imposto de renda dos últimos dois anos.
  • Extratos bancários pessoais dos últimos dois ou três meses.
  • Comprovante de identificação, como carteira de motorista.

 

Para determinar se você se qualifica para um empréstimo imobiliário, o credor verificará esses documentos e obterá seu crédito. Se tudo estiver certo, o credor lhe enviará uma carta informando quanto dinheiro você poderá emprestar. A maioria das cartas de pré-aprovação é válida por apenas 60 a 90 dias.

 Essa carta tem duas finalidades: ajuda a determinar seu poder de compra e demonstra aos vendedores que você garantiu o financiamento. Se você não tiver uma carta de pré-aprovação, talvez nem consiga ver casas específicas em determinados mercados.

 

Encontrar uma propriedade e fazer uma oferta

Diferentes compradores de casas terão prazos diferentes para procurar e fazer uma oferta por uma casa, mas um agente imobiliário pode tornar o processo mais rápido. O agente imobiliário adequado pode ajudá-lo a encontrar casas a preços acessíveis em sua área e a navegar por todo o processo de compra.

Se uma casa que você viu não atender exatamente às suas necessidades, você pode dar um feedback ao seu agente imobiliário sobre o que gostou e o que não gostou nela. Lembre-se de acompanhar o preço de listagem e o preço final de venda da propriedade. Isso pode ajudá-lo a definir suas expectativas.

Depois de encontrar a casa perfeita, você e seu agente imobiliário trabalharão juntos para fazer uma oferta. Você pode esperar ver um preço, uma data de fechamento proposta (de 30 a 90 dias após a oferta ser aceita) e termos que lhe permitam cancelar ou renegociar o negócio, descritos neste documento. Sua oferta pode estar condicionada à aprovação de uma hipoteca e aos resultados de uma inspeção da casa, por exemplo.

 

Uma casa

Fazendo uma oferta

Você deve fazer uma oferta por uma casa se encontrar uma que atenda às suas necessidades. Você precisará da ajuda de um agente imobiliário para isso, pois vários vendedores podem aceitar diferentes tipos de ofertas para suas casas individuais.

Você precisará mostrar que leva a sério a propriedade em que está interessado, depositando um pouco de "earnest money" nesse momento. Entre 1% e 2% do preço de compra é o valor típico do depósito do "earnest money".

Se uma transação imobiliária for concluída, esse valor será usado como entrada.

Sua oferta também deve incluir uma cláusula de rescisão, ou "contingência", caso uma determinada condição não seja atendida. Se a casa que você escolheu não for a ideal, essas salvaguardas manterão você e seu dinheiro seguros. As contingências típicas incluem:

 

  • As avaliações devem ser próximas ao valor do empréstimo, não inferiores
  • As inspeções residenciais não devem revelar falhas graves na propriedade
  • Você pode obter a aprovação final da hipoteca.

 

Quando você e o vendedor chegarem a um acordo sobre o preço e as condições, ambos assinarão um contrato de compra e venda.

 

Solicitação de hipoteca

Depois que o comprador tiver um contrato de compra assinado, ele normalmente solicitará uma hipoteca e agendará uma inspeção residencial. Etapas a seguir:

Selecionar um banco ou corretor de hipotecas. Ao procurar um credor hipotecário, faça sua lição de casa em uma variedade de instituições financeiras, desde grandes bancos até cooperativas de crédito locais. Não há nenhuma regra que diga que você precisa adquirir uma hipoteca do mesmo banco que emitiu sua carta de pré-aprovação, mas não custa nada.

Obtenha cotações de empréstimos de várias instituições e compare suas APRs, pontos e outras taxas. Como alguns credores podem igualar as taxas de juros ou oferecer reduções, usar a melhor oferta para negociar pode ser eficaz.

Fazer isso pode lhe poupar facilmente $10.000 ou mais. Por exemplo, se você der uma entrada de 10% em uma propriedade de $400.000 e obtiver uma taxa de juros de 6% em vez de uma taxa de juros de 6,5%, você economizará $117 todos os meses. Isso resulta em uma economia de mais de $42.000 ao longo da vida do empréstimo.

Lembre-se de que a única maneira de obter uma estimativa de empréstimo é solicitá-la formalmente. O impacto de várias solicitações de hipoteca deve ser considerado ao comparar as estimativas de empréstimo.

Várias solicitações de empréstimo imobiliário feitas em um período de 45 dias só aparecerão no seu registro de crédito como uma única consulta difícil. O envio de uma solicitação fora desse período pode ter um impacto negativo em sua classificação de crédito.

Informe ao agente de empréstimo que você está pronto para prosseguir com a solicitação de hipoteca depois de localizar o credor apropriado. Sua "intenção de prosseguir" é definida como o seguinte:

Contrate um inspetor residencial profissional para dar uma olhada no local. Sua oferta para comprar uma casa não é definitiva até que um inspetor tenha inspecionado minuciosamente a estrutura, os sistemas e os principais aparelhos da propriedade.

Entender o que você está comprando requer uma avaliação completa da casa. Eles estão investigando os painéis elétricos, explorando o porão, o sótão e o telhado. Eles estão examinando a estrutura da casa.

O inspetor compilará um relatório de suas descobertas após a inspeção. Se o relatório encontrar danos graves com os quais você não quer lidar, você poderá desistir da compra, dependendo das condições do contrato.

 

Subscrição de hipotecas

Após a conclusão de um contrato de compra e venda e o envio de uma solicitação de hipoteca, o processo de subscrição pode ser iniciado. De acordo com a ICE Mortgage Technology, fornecedora de software de empréstimo, essa seção pode levar de alguns dias a algumas semanas. A pontualidade de suas respostas às perguntas do subscritor e o envio da documentação exigida determinarão o tempo de processamento de sua solicitação.

O que esperar nesta etapa:

Leia a documentação. Quando você solicita uma hipoteca, sua documentação será enviada ao departamento de subscrição para avaliação. Todas as suas informações financeiras, inclusive sua renda, histórico profissional e economias para pagamento da entrada e despesas de fechamento, são verificadas pelo subscritor para garantir que você se qualifique para a hipoteca. Para manter a data de fechamento dentro do cronograma, não deixe de responder rapidamente a quaisquer perguntas ou solicitações de documentos adicionais, como uma carta explicando a origem de um depósito bancário significativo.

Obter uma avaliação profissional da casa. O credor solicitará uma avaliação para confirmar a avaliação da casa, que será determinada pela condição atual da casa e pela taxa de venda de casas na região que estejam em condições comparáveis. Os credores tomam essas precauções para que possam recuperar seu investimento por meio da venda da propriedade em caso de inadimplência.

Você descobriu uma boa pechincha se o valor avaliado da casa for maior do que o preço de venda. Entretanto, o contrário pode gerar problemas, pois o banco não emprestaria mais do que o valor avaliado de uma propriedade. Se esse for o caso, você pode escolher entre algumas alternativas:

  • Apenas pague você mesmo a diferença de preço, mas isso pode ser uma atitude perigosa se a casa não valer o que estão pedindo.
  • Converse com o vendedor sobre o preço pedido da casa.
  • Dependendo das especificidades do contrato, você poderá desistir do acordo.

 

Realizar uma pesquisa de título. Uma pesquisa de título é o processo pelo qual um advogado ou uma empresa de título verifica o proprietário legítimo da propriedade e verifica se há reivindicações ou ônus pendentes contra a propriedade por meio de uma revisão de registros públicos. Você pode se proteger contra qualquer contestação legal à propriedade do imóvel adquirindo um seguro de título. O seguro de título do credor é obrigatório, enquanto a cobertura do proprietário não é.

 

Fechamento da propriedade

Se a sua solicitação de empréstimo hipotecário foi aceita, o processo de fechamento pode começar. Você será convocado para uma reunião de fechamento na empresa de títulos (ou no escritório do advogado), onde lhe será apresentada uma grande quantidade de documentos.

Seu formulário de divulgação de fechamento será um dos documentos mais importantes a serem analisados nessa reunião. Esse formulário inclui colunas para as despesas de fechamento projetadas e reais, bem como um local para anotar qualquer aumento de preço.

De modo geral, as despesas de fechamento estão entre 2% e 5% do preço de compra da casa. Portanto, se você estiver comprando uma casa por $200.000, suas taxas de fechamento poderão ser de $4.000 a $10.000. Os custos de fechamento podem se acumular rapidamente, portanto, é fundamental prestar atenção às especificidades de seu estado, tipo de empréstimo e credor hipotecário.

Informe-se melhor com seu credor e/ou agente imobiliário se aparecer alguma despesa que não tenha sido incluída na estimativa inicial do empréstimo ou se os custos de fechamento parecerem muito mais altos do que o esperado.

Assine a aceitação da hipoteca e receba as chaves de sua nova propriedade se tudo estiver certo.

 

Período de revisão de três dias e passo a passo final

A contagem regressiva começa neste momento. Sua hipoteca se tornará ativa em três dias se nenhuma ação adicional for tomada. Nesse momento, no entanto, você tem o direito de passar três dias avaliando sua documentação para garantir que tudo esteja em ordem.

Compare sua divulgação de fechamento com a estimativa de empréstimo que você obteve na etapa 4 acima. Pequenos ajustes, inconsistências ou erros são permitidos, mas se você encontrar algo que não entenda, peça uma explicação imediatamente.

Além disso, algumas modificações podem resultar na suspensão de seu contrato de hipoteca. Isso ocorrerá se:

 

  • A APR do empréstimo varia em mais de um oitavo de um por cento (a maioria dos empréstimos fixos) ou um quarto de um por cento (a maioria dos empréstimos com taxa ajustável).
  • Uma penalidade de pré-pagamento é aplicada ao empréstimo.
  • Os produtos de empréstimo foram alterados (por exemplo, uma mudança de um empréstimo com taxa fixa para um empréstimo com taxa ajustável).

 

Supondo que tudo esteja em ordem, sua hipoteca será ativada automaticamente em três dias.

Os contratos de hipoteca geralmente lhe dão a oportunidade de fazer uma visita final ao imóvel pelo menos 24 horas antes do fechamento. Você pode utilizar essa visita para garantir que o locatário anterior tenha desocupado o imóvel e concluído os reparos necessários.

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