Hur lång tid tar processen för bolån?

När du ska ansöka om ett bolån är det en bra idé att utvärdera din ekonomi och göra en budget. Sedan, för att ta reda på hur mycket du kan låna, ansöka om ett förhandsgodkännande. Här är vad du kan förvänta dig i varje steg av denna särskilda del av processen för ansökan om bolån:

 

Granska din finansiella situation

Din ekonomiska situation avgör om du kvalificerar dig för ett bolån, hur mycket du kan låna och villkoren för ditt lån. Låntagare med kreditvärdighet i mitten av 700-talet eller högre och skuldkvot på 45% eller lägre får ofta de bästa lånevillkoren.

Innan du ansöker om ett bolån bör du se över din kreditupplysning för att upptäcka eventuella felaktigheter.

Ibland blir människor förvånade över sin kreditvärdighet eftersom den har sjunkit på grund av något i deras kreditupplysningar som de inte var medvetna om.

Ett standardlån kräver vanligtvis en kreditpoäng på 620. En kreditpoäng på minst 580 krävs för ett statligt backat lån, men detta kan variera beroende på lånet.

För att kvalificera dig för bättre lånevillkor kan du välja att bestrida felaktigheter i din kreditupplysning, fokusera på att förbättra din kreditvärdighet eller betala av dina skulder. Om du behöver förbättra din ekonomi kan denna del av bolåneprocessen ta några veckor eller längre.

 

Gör en budget

Att sätta upp en budget i förväg kan hjälpa dig att undvika att bli kär i en bostad som du inte har råd med. Enligt en tumregel bör din totala boendekostnad inte överstiga 28% av din månadslön.

Din skuldkvot, precis som din inkomst och kreditvärdighet, är en kraftfull indikation som används av långivare för att bedöma om du har det kassaflöde som krävs för att kvalificera dig för ett bolån.

Beloppet för alla dina lägsta månatliga skuldbetalningar divideras med din bruttomånadsinkomst för att få din DTI. Kreditkortsräkningar, studielån och fordonslån är exempel på månatliga skulder som måste inkluderas i din DTI. Vid beräkning av DTI kan utgifter som mat eller en Netflix-prenumeration uteslutas.

Den DTI som en långivare letar efter varierar beroende på vilken typ av bolån du ber om. En DTI på 50% eller mindre är ofta baslinjen för ett traditionellt bolån, men många statsstödda lån kommer att ha högre gränser.

Om du t.ex. har en månadsinkomst på $7 000 före skatt kan du lägga upp till $1 960 på din bolånebetalning. Denna summa ska täcka kapital, ränta, skatter, bolåneförsäkring och hemförsäkring samt eventuella HOA-kostnader.

Det vanligaste felet är att man spenderar det man är fullt kvalificerad för i stället för det som budgeten tillåter.

En bolånekalkylator kan hjälpa dig att avgöra vilka hus du har råd med beroende på din månatliga budget och det belopp du kommer att lägga ner vid överlåtelsen. En långivare kan säga att du kan låna mer beroende på din ekonomiska situation, men bara du vet hur mycket du har råd att betala varje månad samtidigt som du uppfyller dina andra skyldigheter.

 

Inhämta förhandsgodkännande

När du har bestämt dig för en budget kontaktar du en långivare och får ett förhandsgodkännande på det beloppet. Du sparar tid om du har följande papper till hands:

 

  • W-2-blanketter från de två föregående åren.
  • Dina senaste lönebesked.
  • Kopior av skattedeklarationer från de senaste två åren.
  • Personliga kontoutdrag från de senaste två till tre månaderna.
  • Identitetsbevis, t.ex. körkort.

 

För att fastställa om du kvalificerar dig för ett huslån kommer långivaren att kontrollera dessa papper och dra din kredit. Om allt stämmer kommer långivaren att skicka ett brev till dig där det står hur mycket pengar du får låna. De flesta förhandsgodkännanden är endast giltiga i 60 till 90 dagar.

 Detta brev har två syften: det hjälper dig att fastställa din köpkraft och det visar för säljarna att du har säkrat finansieringen. Om du inte har ett förhandsgodkännande kanske du inte ens kan se specifika bostäder på vissa marknader.

 

Hitta en fastighet och lämna ett erbjudande

Olika bostadsköpare kommer att ha olika tidslinjer för att söka efter och lägga ett bud på ett hus, men en fastighetsmäklare kan göra att processen går snabbare. En lämplig fastighetsmäklare kan hjälpa dig att hitta prisvärda hus i ditt område och navigera i hela köpprocessen.

Om en bostad du ser inte exakt uppfyller dina behov kan du ge din mäklare feedback om vad du gillade och inte gillade med den. Kom ihåg att hålla reda på bostadens utropspris och slutliga försäljningspris. Det kan hjälpa dig att sätta förväntningar.

När du har hittat det perfekta huset kommer du och din fastighetsmäklare att arbeta tillsammans för att lägga ett bud. Du kan förvänta dig att se ett pris, ett föreslaget slutdatum (mellan 30 och 90 dagar efter att erbjudandet har accepterats) och villkor som gör att du kan avbryta eller omförhandla affären som anges i detta dokument. Ditt erbjudande kan till exempel vara villkorat av att ett bolån godkänns och av resultatet av en husbesiktning.

 

Ett hus

Att lämna ett erbjudande

Du bör lägga ett bud på en bostad om du har hittat en som uppfyller dina behov. Du behöver hjälp av en fastighetsmäklare för detta, eftersom olika säljare kan acceptera olika typer av bud på sina enskilda bostäder.

Du måste visa att du menar allvar med den fastighet du är intresserad av genom att lägga ner lite "handpenning" vid denna tidpunkt. Mellan 1% och 2% av köpeskillingen är det typiska beloppet för handpenningen.

Om en fastighetsaffär slutförs kommer denna summa att användas som handpenning.

Ditt erbjudande bör också innehålla en uppsägningsbestämmelse, eller "eventualförpliktelse", om ett visst villkor inte uppfylls. Om bostaden du har bestämt dig för visar sig vara mindre än idealisk, kommer dessa skyddsåtgärder att hålla dig och dina pengar säkra. Typiska villkor inkluderar:

 

  • Värderingarna måste ligga nära lånebeloppet, inte lägre
  • Besiktningen får inte avslöja allvarliga brister i fastigheten
  • Du kan få ett slutligt godkännande av bolånet.

 

När du och säljaren har kommit överens om pris och villkor undertecknar ni båda ett köpeavtal.

 

Ansökan om hypotekslån

När köparen har undertecknat köpeavtalet ansöker han eller hon normalt om ett bolån och bokar in en husbesiktning. Steg att ta härnäst:

Välj en hypoteksbank eller mäklare. Gör dina läxor på en mängd olika finansinstitut, från stora banker till lokala kreditföreningar, medan du letar efter en hypotekslångivare. Det finns ingen regel som säger att du måste förvärva en inteckning från samma bank som utfärdade ditt förhandsgodkännande, men det gör inte ont.

Ta in låneofferter från många institutioner och jämför deras effektiva ränta, poäng och andra avgifter. Eftersom vissa långivare kan matcha räntor eller ge rabatter kan det vara effektivt att använda det bästa erbjudandet för att förhandla med.

Om du gör det kan du lätt spara $10 000 eller mer. Om du t.ex. lägger 10% på ett lån på $400 000 och får en ränta på 6% istället för 6,5%, sparar du $117 varje månad. Det blir mer än $42 000 i besparingar under lånets löptid.

Tänk på att det enda sättet att få en låneuppskattning är att formellt ansöka om en sådan. Effekten av flera låneansökningar bör beaktas när man jämför låneuppskattningar.

Flera ansökningar om bostadslån som görs inom en 45-dagarsperiod kommer bara att visas i ditt kreditregister som en enda hård förfrågan. Att skicka in en ansökan utanför denna tidsram kan ha en negativ inverkan på ditt kreditbetyg.

Meddela lånehandläggaren att du är redo att gå vidare med låneansökan efter att du har hittat en lämplig långivare. Din "avsikt att gå vidare" definieras som följande:

Låt en professionell besiktningsman ta en titt på bostaden. Ditt erbjudande om att köpa ett hus är inte slutgiltigt förrän en besiktningsman har gjort en grundlig inspektion av fastighetens struktur, system och vitvaror.

För att förstå vad du köper krävs en grundlig utvärdering av huset. De undersöker elpanelerna genom att utforska källaren, vinden och taket. De undersöker husets struktur.

Besiktningsmannen sammanställer en rapport över sina iakttagelser efter genomgången. Om rapporten visar på stora skador som du inte vill ta itu med kan du få backa från köpet, beroende på villkoren i kontraktet.

 

Underwriting av hypotekslån

Efter att ett köpeavtal har slutförts och en ansökan om hypotekslån har lämnats in kan garantiprocessen påbörjas. Enligt ICE Mortgage Technology, en leverantör av låneprogramvara, kan detta avsnitt ta allt från några dagar till ett par veckor. Hur snabbt du svarar på försäkringsgivarens frågor och skickar in nödvändiga papper kommer att avgöra hur snart din ansökan behandlas.

Vad kan vi förvänta oss i detta skede?

Läs pappersarbetet. När du ansöker om ett bolån kommer dina papper att skickas till garantiavdelningen för utvärdering. All din finansiella information, inklusive din inkomst, arbetshistorik och besparingar för en handpenning och stängningskostnader, verifieras av försäkringsgivaren för att säkerställa att du kvalificerar dig för bolånet. För att hålla ditt slutdatum enligt schemat, var noga med att svara snabbt på alla förfrågningar eller förfrågningar om extra papper, till exempel ett brev som förklarar källan till en betydande bankinsättning.

Skaffa en professionell värdering av bostaden. En värdering kommer att beställas av din långivare för att bekräfta bostadens värdering, som kommer att bestämmas av bostadens nuvarande skick och det löpande priset för hus i regionen som är i jämförbart skick. Långivare vidtar dessa försiktighetsåtgärder så att de kan återfå sin investering genom försäljning av fastigheten i händelse av fallissemang.

Du har hittat en bra affär om bostadens taxeringsvärde är högre än försäljningspriset. Motsatsen kan dock leda till problem eftersom banken inte lånar ut mer än det uppskattade värdet på en fastighet. Om så är fallet kan du välja mellan några alternativ:

  • Det är bara att betala prisskillnaden själv, men det kan vara en riskabel åtgärd om huset inte är värt vad de begär.
  • Prata ner det begärda priset på huset med säljaren.
  • Beroende på hur avtalet ser ut i detalj kan du ha möjlighet att dra dig ur arrangemanget.

 

Genomför en lagfartsundersökning. En lagfartsansökan är den process där en advokat eller ett lagfartsföretag kontrollerar fastighetens rättmätiga ägare och söker efter eventuella utestående fordringar eller panträtter mot fastigheten genom en granskning av offentliga register. Du kan skydda dig mot eventuella rättsliga utmaningar mot ditt fastighetsägande genom att köpa en titelförsäkring. Långivarens titelförsäkring är obligatorisk, medan en ägares täckning inte är det.

 

Avslut på fastigheten

Om din ansökan om hypotekslån godkändes kan avslutningsprocessen påbörjas. Du kommer nu att kallas till ett avslutningsmöte på titelföretaget (eller advokatkontoret), där du kommer att få ta del av en stor mängd pappersarbete.

Din slutredovisning kommer att vara ett av de viktigaste dokumenten du granskar vid detta möte. Formuläret innehåller kolumner för både de beräknade och faktiska avslutskostnaderna, samt en plats för att notera eventuella prisökningar.

Generellt sett ligger slutkostnaderna på mellan 2% och 5% av bostadens köpeskilling. Så om du köper ett hus för $200,000 kan dina slutkostnader vara allt från $4,000 till $10,000. Stängningskostnader kan läggas upp snabbt, så det är viktigt att vara uppmärksam på detaljerna i din stat, lånetyp och hypotekslångivare.

Fråga din långivare och/eller fastighetsmäklare om det dyker upp kostnader som inte ingick i den ursprungliga låneberäkningen eller om dina slutkostnader verkar mycket högre än väntat.

Skriv under godkännandet av bolånet och få nycklarna till din nya bostad om allt stämmer.

 

Tre dagars granskningsperiod och slutlig genomgång

En nedräkning startar i detta ögonblick. Ditt bolån kommer att aktiveras om tre dagar om du inte vidtar några ytterligare åtgärder. Vid denna tidpunkt har du dock rätt att ägna tre dagar åt att utvärdera din dokumentation för att säkerställa att allt är i sin ordning.

Jämför din slutredovisning med den låneberäkning som du fick i steg 4 ovan. Små justeringar, inkonsekvenser eller misstag är tillåtna, men om du hittar något som du inte förstår ska du omedelbart be om en förklaring.

Dessutom kan vissa ändringar leda till att ditt bolåneavtal upphävs. Detta kommer att inträffa om:

 

  • Lånets effektiva ränta varierar med mer än en åttondels procent (de flesta fasta lån) eller en fjärdedels procent (de flesta lån med rörlig ränta).
  • En straffavgift för förtidsbetalning tillämpas på lånet.
  • Låneprodukterna har ändrats (t.ex. från lån med fast ränta till lån med rörlig ränta).

 

Förutsatt att allt är i sin ordning kommer ditt bolån att aktiveras automatiskt inom tre dagar.

Bolåneavtal ger dig ofta möjlighet till en slutlig genomgång av fastigheten minst 24 timmar före stängning. Du kan använda detta besök för att se till att den tidigare hyresgästen har lämnat fastigheten och har slutfört eventuella nödvändiga reparationer.

o.