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Nederlands (België) Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, il est conseillé d'évaluer vos finances et d'établir un budget. Ensuite, pour connaître le montant que vous pouvez emprunter, demandez une préapprobation. Voici ce à quoi il faut s'attendre à chaque étape de cette section particulière du processus de demande de prêt hypothécaire :
Examinez votre situation financière
Votre situation financière détermine si vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire, le montant que vous pouvez emprunter et les conditions de votre prêt. Les emprunteurs ayant une cote de crédit de 700 ou plus et un ratio dette/revenu de 45% ou moins obtiennent souvent les meilleures conditions de prêt.
Pensez à vérifier si votre dossier de crédit ne comporte pas d'erreurs avant de demander un prêt hypothécaire.
Les gens sont parfois surpris par leur cote de crédit, car elle a été abaissée par un élément de leur dossier de crédit dont ils n'étaient pas au courant.
Un prêt standard requiert généralement une cote de crédit de 620. Une cote de crédit d'au moins 580 est requise pour un prêt garanti par le gouvernement, mais cela peut varier en fonction du prêt.
Pour bénéficier de meilleures conditions de prêt, vous pouvez choisir de contester les inexactitudes figurant dans votre dossier de crédit, de vous efforcer d'améliorer votre cote de crédit ou de rembourser vos dettes. Si vous devez améliorer votre situation financière, cette partie du processus hypothécaire peut prendre quelques semaines ou plus.
Faire un budget
En établissant un budget à l'avance, vous éviterez de tomber amoureux d'un bien que vous ne pouvez pas vous permettre. Selon une règle empirique, le montant total de votre logement ne doit pas dépasser 28% de votre salaire mensuel.
Votre ratio d'endettement, tout comme votre revenu et votre cote de crédit, est un indicateur puissant utilisé par les prêteurs pour évaluer si vous disposez des liquidités nécessaires pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire.
Le montant de tous vos paiements mensuels minimums est divisé par votre revenu mensuel brut pour obtenir votre DTI. Les factures de cartes de crédit, les prêts étudiants et les prêts automobiles sont des exemples de dettes mensuelles qui doivent être incluses dans votre DTI. Lors du calcul du DTI, les dépenses telles que la nourriture ou l'abonnement à Netflix peuvent être exclues.
Le taux d'endettement recherché par un prêteur varie en fonction du type de prêt hypothécaire demandé. Un DTI de 50% ou moins est souvent la base d'un prêt hypothécaire traditionnel, mais de nombreux prêts garantis par le gouvernement ont des limites plus élevées.
Par exemple, si votre revenu mensuel net est de 1 4T7 000 avant impôts, vous pouvez consacrer jusqu'à 1 4T1 960 au remboursement de votre prêt hypothécaire. Cette somme doit couvrir le capital, les intérêts, les impôts, l'assurance hypothécaire et l'assurance habitation, ainsi que les éventuels frais de copropriété.
L'erreur la plus fréquente consiste à dépenser ce pour quoi vous êtes pleinement qualifié plutôt que ce que votre budget vous permet.
Une calculatrice hypothécaire peut vous aider à déterminer les maisons que vous pouvez vous permettre en fonction de votre budget mensuel et du montant que vous verserez à la clôture de la transaction. Un prêteur peut vous dire que vous pouvez emprunter davantage en fonction de votre situation financière, mais vous seul savez combien vous pouvez vous permettre de payer chaque mois tout en continuant à assumer vos autres responsabilités.
Obtenir une autorisation préalable
Une fois que vous avez fixé votre budget, contactez un prêteur et obtenez une pré-approbation pour ce montant. Vous gagnerez du temps si vous avez les documents suivants à portée de main :
- les formulaires W-2 des deux années précédentes.
- Vos derniers bulletins de salaire.
- Copies des déclarations fiscales des deux dernières années.
- Les relevés bancaires personnels des deux ou trois derniers mois.
- Une preuve d'identité, telle qu'un permis de conduire.
Pour déterminer si vous remplissez les conditions requises pour un prêt au logement, le prêteur vérifiera ces documents et examinera votre solvabilité. Si tout est en ordre, le prêteur vous enverra une lettre indiquant le montant que vous pouvez emprunter. La plupart des lettres de préapprobation ne sont valables que pendant 60 à 90 jours.
Cette lettre a deux objectifs : elle vous aide à déterminer votre pouvoir d'achat et elle montre aux vendeurs que vous avez obtenu un financement. Si vous n'avez pas de lettre de préapprobation, il se peut que vous ne puissiez même pas visiter certains logements sur certains marchés.
Trouver un bien et faire une offre
Les délais de recherche et d'offre d'achat varient d'un acheteur à l'autre, mais l'intervention d'un agent immobilier peut accélérer le processus. L'agent immobilier approprié peut vous aider à trouver des logements abordables dans votre région et à gérer l'ensemble du processus d'achat.
Si une maison que vous avez visitée ne répond pas exactement à vos besoins, vous pouvez donner à votre agent immobilier des informations sur ce que vous avez aimé et ce que vous n'avez pas aimé. N'oubliez pas de noter le prix d'inscription et le prix de vente final du bien. Cela peut vous aider à définir vos attentes.
Après avoir trouvé la maison idéale, vous et votre agent immobilier travaillerez ensemble pour faire une offre. Vous pouvez vous attendre à ce qu'un prix, une date de clôture proposée (entre 30 et 90 jours après l'acceptation de l'offre) et des conditions vous permettant d'annuler ou de renégocier l'accord soient précisés dans le présent document. Votre offre peut être subordonnée à l'approbation d'un prêt hypothécaire et aux résultats d'une inspection du logement, par exemple.
Faire une offre
Vous devez faire une offre sur un logement si vous en avez trouvé un qui répond à vos besoins. Vous aurez besoin de l'aide d'un agent immobilier pour cela, car les vendeurs peuvent accepter différents types d'offres pour leurs maisons.
Vous devrez montrer que vous êtes sérieux au sujet du bien qui vous intéresse en versant à ce stade des "arrhes". Le montant habituel du dépôt d'arrhes se situe entre 1% et 2% du prix d'achat.
En cas de conclusion d'une transaction immobilière, cette somme servira d'acompte.
Votre offre doit également comporter une clause de résiliation, ou "clause contingente", au cas où une certaine condition ne serait pas remplie. Si le logement que vous avez choisi n'est pas idéal, ces garanties vous protégeront, vous et votre argent. Voici quelques exemples d'éventualités typiques :
- Les évaluations doivent être proches du montant du prêt, et non inférieures.
- L'inspection du logement ne doit pas révéler de graves défauts dans le bien immobilier
- Vous pouvez obtenir l'approbation finale du prêt hypothécaire.
Lorsque vous et le vendeur parvenez à un accord sur le prix et les conditions, vous signez tous deux un contrat de vente.
Demande d'hypothèque
Une fois que l'acheteur a signé le contrat d'achat, il demande normalement un prêt hypothécaire et prend rendez-vous pour une inspection du logement. Prochaines étapes :
Choisir une banque ou un courtier en hypothèques. Lorsque vous cherchez un prêteur hypothécaire, renseignez-vous sur les différentes institutions financières, qu'il s'agisse de grandes banques ou de coopératives de crédit locales. Aucune règle ne vous oblige à obtenir un prêt hypothécaire auprès de la même banque que celle qui a délivré votre lettre de préapprobation, mais cela ne fait pas de mal.
Obtenez des offres de prêt de la part de plusieurs institutions et comparez leurs TAEG, points et autres frais. Comme certains prêteurs peuvent égaler les taux d'intérêt ou accorder des réductions, il peut être efficace d'utiliser la meilleure offre pour négocier.
Cela peut vous permettre d'économiser $10.000 ou plus. À titre d'exemple, si vous versez 101 000 euros pour un bien de 1 400 000 euros et que vous obtenez un taux d'intérêt de 61 000 euros au lieu de 6,51 000 euros, vous économiserez 1 411 euros par mois. Cela représente une économie de plus de $42 000 sur la durée du prêt.
N'oubliez pas que la seule façon d'obtenir une estimation de prêt est d'en faire la demande officielle. L'impact de plusieurs demandes de prêt hypothécaire doit être pris en compte lors de la comparaison des estimations de prêt.
Les demandes multiples de prêt au logement effectuées dans une période de 45 jours n'apparaîtront dans votre dossier de crédit que sous la forme d'une seule enquête approfondie. Le fait de soumettre une demande en dehors de cette période peut avoir un impact négatif sur votre cote de crédit.
Indiquez à l'agent de crédit que vous êtes prêt à poursuivre la demande de prêt hypothécaire après avoir trouvé le prêteur approprié. Votre "intention de procéder" est définie comme suit :
Faites appel à un inspecteur professionnel pour inspecter les lieux. Votre offre d'achat d'une maison n'est pas définitive tant qu'un inspecteur n'a pas inspecté minutieusement la structure, les systèmes et les principaux appareils de la propriété.
Pour bien comprendre ce que vous achetez, il faut procéder à une évaluation approfondie de la maison. Ils examinent les tableaux électriques en explorant le sous-sol, le grenier et le toit. Ils examinent la structure de la maison.
L'inspecteur établira un rapport de ses constatations après la visite. Si le rapport fait état de dommages importants auxquels vous ne voulez pas faire face, vous pouvez être autorisé à renoncer à l'achat, en fonction des conditions du contrat.
Souscription d'hypothèques
Une fois le contrat de vente conclu et la demande de prêt hypothécaire soumise, le processus de souscription peut commencer. Selon ICE Mortgage Technology, un fournisseur de logiciels de prêt, cette section peut prendre de quelques jours à quelques semaines. La rapidité avec laquelle vous répondez aux questions du souscripteur et soumettez les documents requis déterminera le délai de traitement de votre demande.
Ce qu'il faut prévoir à ce stade :
Lisez les documents. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre dossier est envoyé au service de souscription pour évaluation. Toutes vos informations financières, y compris vos revenus, vos antécédents professionnels et vos économies pour l'acompte et les frais de clôture, sont vérifiées par le souscripteur afin de s'assurer que vous remplissez les conditions requises pour le prêt hypothécaire. Pour que la date de clôture soit respectée, veillez à répondre rapidement à toute demande de renseignements ou de documents supplémentaires, comme une lettre expliquant la source d'un dépôt bancaire important.
Obtenez une évaluation professionnelle de votre maison. Une évaluation sera demandée par votre prêteur pour confirmer la valeur de la maison, qui sera déterminée par l'état actuel de la maison et le prix courant des maisons dans la région qui sont dans un état comparable. Les prêteurs prennent ces précautions afin de pouvoir récupérer leur investissement par la vente du bien en cas de défaillance.
Vous avez découvert une bonne affaire si la valeur estimée de la maison est supérieure au prix de vente. Toutefois, l'inverse peut poser problème, car la banque ne prêterait pas plus que la valeur estimée d'un bien immobilier. Dans ce cas, vous avez le choix entre plusieurs solutions :
- Il suffit de payer soi-même la différence de prix, mais cela peut s'avérer dangereux si la maison ne vaut pas ce qu'elle demande.
- Discutez avec le vendeur du prix demandé pour la maison.
- En fonction des spécificités de l'accord, il est possible que vous puissiez vous retirer de l'accord.
Effectuer une recherche de titre. Une recherche de titre est le processus par lequel un avocat ou une société de titres vérifie le propriétaire légitime de la propriété et vérifie s'il y a des réclamations en suspens ou des privilèges contre la propriété en examinant les dossiers publics. Vous pouvez vous prémunir contre toute contestation juridique de votre propriété en souscrivant une assurance-titre. L'assurance titre du prêteur est obligatoire, alors que celle du propriétaire ne l'est pas.
Fermer la propriété
Si votre demande de prêt hypothécaire a été acceptée, la procédure de clôture peut commencer. Vous serez alors invité à une réunion de clôture à la société de titres (ou au bureau de l'avocat), où l'on vous présentera une montagne de documents.
Le formulaire de déclaration de clôture sera l'un des documents les plus importants que vous examinerez lors de cette réunion. Ce formulaire comprend des colonnes pour les frais de clôture prévus et réels, ainsi qu'un espace pour noter toute augmentation de prix.
En règle générale, les frais de clôture représentent entre 2% et 5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison au prix de 1T4T200 000, les frais de clôture peuvent être compris entre 1T4T4 000 et 1T4T10 000. Les frais de clôture peuvent s'accumuler rapidement, il est donc essentiel de prêter attention aux spécificités de votre État, au type de prêt et au prêteur hypothécaire.
Renseignez-vous auprès de votre prêteur et/ou de votre agent immobilier s'il apparaît des dépenses qui n'étaient pas incluses dans l'estimation initiale du prêt ou si les frais de clôture semblent beaucoup plus élevés que prévu.
Signez l'acceptation du prêt hypothécaire et obtenez les clés de votre nouveau bien si tout est en ordre.
Période d'examen de trois jours et visite finale
Un compte à rebours commence à cet instant. Votre hypothèque sera active dans trois jours si aucune autre mesure n'est prise. À ce stade, vous avez toutefois le droit de consacrer trois jours à l'évaluation de vos documents pour vous assurer que tout est en ordre.
Comparez votre déclaration de clôture à l'estimation du prêt que vous avez obtenue à l'étape 4 ci-dessus. Les petits ajustements, les incohérences ou les erreurs sont autorisés, mais si vous trouvez quelque chose que vous ne comprenez pas, demandez immédiatement une explication.
En outre, certaines modifications peuvent entraîner la suspension de votre contrat hypothécaire. C'est le cas si
- Le TAEG du prêt varie de plus d'un huitième de pour cent (la plupart des prêts à taux fixe) ou d'un quart de pour cent (la plupart des prêts à taux révisable).
- Une pénalité de remboursement anticipé est appliquée au prêt.
- Les produits de prêt ont changé (par exemple, passage d'un prêt à taux fixe à un prêt à taux révisable).
Si tout est en ordre, votre hypothèque sera activée automatiquement dans les trois jours.
Les contrats de prêt hypothécaire vous donnent souvent la possibilité d'effectuer une dernière visite du bien au moins 24 heures avant la clôture de la transaction. Vous pouvez profiter de cette visite pour vous assurer que le locataire précédent a quitté les lieux et qu'il a effectué les réparations nécessaires.
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