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Nederlands (België) Cuando estés en proceso de solicitar una hipoteca, es una buena idea evaluar tus finanzas y crear un presupuesto. A continuación, para saber cuánto puede pedir prestado, solicite una preaprobación. A continuación te explicamos qué debes esperar en cada fase de esta sección concreta del proceso de solicitud de hipoteca:
Examine su situación financiera
Su situación financiera determina si reúne los requisitos para una hipoteca, cuánto puede pedir prestado y las condiciones del préstamo. Los prestatarios con puntuaciones crediticias en torno a 700 o superiores y ratios deuda-ingresos de 45% o menos suelen obtener las mejores condiciones de préstamo.
Considere la posibilidad de examinar su historial crediticio en busca de errores antes de solicitar una hipoteca.
La gente a veces se asusta de su puntuación de crédito, ya que ha sido impulsado hacia abajo por algo en sus informes de crédito que no eran conscientes de.
Un préstamo estándar suele requerir una puntuación crediticia de 620. Para un préstamo respaldado por el gobierno se requiere una puntuación de crédito de al menos 580, aunque esto puede variar en función del préstamo.
Para poder optar a mejores condiciones de préstamo, puede optar por impugnar las inexactitudes de su informe crediticio, centrarse en mejorar su puntuación de crédito o saldar sus deudas. Si necesita mejorar sus finanzas, esta sección del proceso hipotecario puede tardar unas semanas o más.
Hacer un presupuesto
Establecer un presupuesto con antelación puede ayudarte a evitar enamorarte de una propiedad que no puedes permitirte. Según una regla empírica, el pago total de la vivienda no debe superar el 28% de tu salario mensual.
Su ratio deuda-ingresos, al igual que sus ingresos y su puntuación crediticia, es un poderoso indicador que utilizan los prestamistas para evaluar si dispone del flujo de caja necesario para optar a una hipoteca.
El importe de todos los pagos mínimos mensuales de su deuda se divide entre sus ingresos brutos mensuales para obtener su DTI. Las facturas de las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles y los préstamos para vehículos son ejemplos de deudas mensuales que deben incluirse en el DTI. Al calcular el DTI, pueden excluirse gastos como la comida o una suscripción a Netflix.
El DTI que busca un prestamista varía en función del tipo de hipoteca que solicites. Un DTI de 50% o menos suele ser la base de referencia para una hipoteca tradicional, pero muchos préstamos avalados por el Estado tienen límites más altos.
Por ejemplo, si sus ingresos netos mensuales son de 1.000 PT4T7.000 antes de impuestos, puede gastar hasta 1.960 PT4T1.960 en el pago de la hipoteca. Esta cantidad debe cubrir el capital, los intereses, los impuestos, el seguro hipotecario y el seguro de hogar, así como los gastos de la comunidad de propietarios.
El error más común es gastar lo que se está plenamente cualificado y no lo que permite el presupuesto.
Una calculadora hipotecaria puede ayudarte a determinar las casas que puedes permitirte en función de tu presupuesto mensual y de la cantidad que pondrás de entrada al cierre. Es posible que un prestamista te diga que puedes pedir más prestado en función de tu situación financiera, pero solo tú sabes cuánto puedes permitirte pagar cada mes sin dejar de cumplir con tus otras responsabilidades.
Obtener la aprobación previa
Una vez que hayas decidido un presupuesto, ponte en contacto con un prestamista y obtén una preaprobación por ese importe. Ahorrarás tiempo si tienes a mano los siguientes documentos:
- Formularios W-2 de los dos años anteriores.
- Tus recibos de sueldo más recientes.
- Copias de las declaraciones de la renta de los dos últimos años.
- Extractos bancarios personales de los dos o tres meses anteriores.
- Prueba de identificación, como el carné de conducir.
Para determinar si reúne los requisitos para un préstamo hipotecario, el prestamista comprobará estos documentos y su historial crediticio. Si todo es correcto, el prestamista le enviará una carta en la que le indicará cuánto dinero puede pedir prestado. La mayoría de las cartas de preaprobación sólo tienen una validez de 60 a 90 días.
Esta carta tiene dos finalidades: le ayuda a determinar su poder adquisitivo y demuestra a los vendedores que tiene financiación asegurada. Si no tiene una carta de preaprobación, es posible que ni siquiera pueda ver viviendas concretas en determinados mercados.
Encontrar una propiedad y hacer una oferta
Los plazos de búsqueda y presentación de ofertas varían de un comprador a otro, pero un agente inmobiliario puede agilizar el proceso. El agente inmobiliario adecuado puede ayudarle a encontrar casas asequibles en su zona y a navegar por todo el proceso de compra.
Si una casa que ve no se ajusta exactamente a sus necesidades, puede dar a su agente inmobiliario su opinión sobre lo que le ha gustado y lo que no. Recuerde llevar un registro del precio de venta y del precio final de venta de la vivienda. Eso puede ayudarle a fijar expectativas.
Cuando haya encontrado la casa perfecta, usted y su agente inmobiliario trabajarán juntos para hacer una oferta. En este documento se detallarán el precio, la fecha de cierre propuesta (entre 30 y 90 días después de la aceptación de la oferta) y las condiciones que le permitirán cancelar o renegociar el acuerdo. Su oferta puede estar condicionada a la aprobación de una hipoteca y a los resultados de una inspección de la vivienda, por ejemplo.
Hacer una oferta
Debe hacer una oferta por una vivienda si ha localizado una que se ajuste a sus necesidades. Para ello necesitará la ayuda de un agente inmobiliario, ya que varios vendedores pueden aceptar distintos tipos de ofertas por sus viviendas individuales.
En este punto, tendrá que demostrar que se toma en serio la propiedad en la que está interesado depositando una cantidad en concepto de "fianza". El importe habitual del depósito de garantía oscila entre 1% y 2% del precio de compra.
Si se cierra una transacción inmobiliaria, esta suma se utilizará como pago inicial.
Su oferta también debe incluir una cláusula de rescisión, o "contingencia", en caso de que no se cumpla una determinada condición. Si la casa por la que se ha decidido resulta ser menos que ideal, estas salvaguardas le mantendrán a usted y a su dinero a salvo. Las contingencias típicas son:
- Las tasaciones deben ser cercanas al importe del préstamo, no inferiores
- Las inspecciones de viviendas no deben revelar defectos graves en la propiedad
- Usted es capaz de obtener la aprobación final de la hipoteca.
Cuando usted y el vendedor lleguen a un acuerdo sobre el precio y las condiciones, ambos firmarán un contrato de compraventa.
Solicitar una hipoteca
Una vez que el comprador ha firmado el contrato de compraventa, normalmente solicita una hipoteca y programa una inspección de la vivienda. Pasos a seguir:
Seleccione un banco o agente hipotecario. A la hora de buscar un prestamista hipotecario, infórmese sobre diversas entidades financieras, desde grandes bancos hasta cooperativas de crédito locales. No hay ninguna norma que obligue a adquirir una hipoteca en el mismo banco que emitió la carta de preaprobación, pero no está de más.
Obtenga presupuestos de préstamos de muchas entidades y compare sus TAE, puntos y otras comisiones. Como algunos prestamistas pueden igualar los tipos de interés o conceder reducciones, utilizar la mejor oferta para regatear puede ser eficaz.
Haciendo esto podrías ahorrarte fácilmente $10.000 o más. Por ejemplo, si pagas 10% de entrada por una propiedad de $400.000 y obtienes un tipo de interés de 6% en lugar de 6,5%, ahorrarás $117 cada mes. Eso suma más de $42.000 de ahorro a lo largo de la vida del préstamo.
Tenga en cuenta que la única forma de adquirir un presupuesto de préstamo es solicitarlo formalmente. A la hora de comparar estimaciones de préstamos, debe tenerse en cuenta el impacto de varias solicitudes de hipoteca.
Las solicitudes múltiples de préstamos hipotecarios realizadas en un periodo de 45 días sólo aparecerán en su historial crediticio como una única consulta dura. Presentar una solicitud fuera de este plazo podría tener un impacto negativo en su calificación crediticia.
Indique al gestor de préstamos que está dispuesto a seguir adelante con la solicitud de hipoteca una vez que haya localizado al prestamista adecuado. Su "intención de seguir adelante" se define como lo siguiente:
Consiga que un inspector de viviendas profesional eche un vistazo al lugar. Su oferta de compra de una casa no es definitiva hasta que un inspector haya inspeccionado a fondo la estructura, los sistemas y los principales electrodomésticos del inmueble.
Comprender lo que se está comprando requiere una evaluación exhaustiva de la casa. Están investigando los cuadros eléctricos explorando el sótano, el ático y el tejado. Están examinando la estructura de la casa.
Tras la inspección, el inspector elaborará un informe con sus conclusiones. Si el informe detecta daños importantes a los que no quieres hacer frente, es posible que puedas echarte atrás en la compra, en función de las condiciones del contrato.
Suscripción de hipotecas
Una vez concluido el contrato de compraventa y presentada la solicitud de hipoteca, puede comenzar el proceso de suscripción. Según ICE Mortgage Technology, proveedor de software de préstamos, esta sección puede tardar desde unos días hasta un par de semanas. La puntualidad de sus respuestas a las preguntas del suscriptor y la presentación de la documentación requerida determinarán la rapidez con que se procese su solicitud.
Qué anticipar en esta fase:
Lea la documentación. Cuando solicite una hipoteca, su documentación se enviará al departamento de suscripción para su evaluación. El suscriptor verificará toda su información financiera, incluidos sus ingresos, historial laboral y ahorros para el pago inicial y los gastos de cierre, para asegurarse de que cumple los requisitos para la hipoteca. Para no retrasar la fecha de cierre, asegúrese de responder rápidamente a cualquier consulta o solicitud de documentación adicional, como una carta explicando la procedencia de un depósito bancario importante.
Obtenga una tasación profesional de la vivienda. El prestamista solicitará una tasación para confirmar el valor de la vivienda, que se determinará en función de su estado actual y del precio de venta de viviendas comparables en la zona. Los prestamistas toman estas precauciones para poder recuperar su inversión mediante la venta de la vivienda en caso de impago.
Ha descubierto una buena ganga si el valor de tasación de la vivienda es superior al precio de venta. Sin embargo, lo contrario podría plantear problemas, ya que el banco no prestaría más que el valor de tasación de una propiedad. En ese caso, puede elegir entre varias alternativas:
- Paga tú mismo la diferencia de precio, aunque puede ser una jugada arriesgada si la casa no vale lo que piden.
- Hable con el vendedor sobre el precio de venta de la vivienda.
- Dependiendo de los detalles del acuerdo, es posible que puedas echarte atrás.
Realice una búsqueda de títulos. Una búsqueda de títulos es el proceso mediante el cual un abogado o una empresa de títulos verifica el propietario legítimo de la propiedad y comprueba si hay reclamaciones o gravámenes pendientes contra la propiedad mediante una revisión de los registros públicos. Puede protegerse contra cualquier impugnación legal de la propiedad adquiriendo un seguro de título. El seguro de título del prestamista es obligatorio, mientras que la cobertura del propietario no lo es.
Cierre de la propiedad
Si su solicitud de préstamo hipotecario ha sido aceptada, puede comenzar el proceso de cierre. Ahora se le pedirá a una reunión de cierre en la compañía de título (o la oficina del abogado), donde se le presentará con una montaña de papeleo.
El formulario de divulgación de cierre será uno de los documentos más importantes que revise en esta reunión. Este formulario incluye columnas para los gastos de cierre previstos y reales, así como un espacio para anotar cualquier aumento de precio.
En general, los gastos de cierre suponen entre 2% y 5% del precio de compra de la vivienda. Por lo tanto, si compra una casa por $200.000, los gastos de cierre pueden oscilar entre $4.000 y $10.000. Los gastos de cierre pueden acumularse rápidamente, por lo que es crucial prestar atención a las especificaciones de su estado, tipo de préstamo y prestamista hipotecario.
Pregunte a su prestamista o agente inmobiliario si aparece algún gasto que no estaba incluido en la estimación inicial del préstamo o si los costes de cierre parecen mucho más elevados de lo previsto.
Firme la aceptación de la hipoteca y reciba las llaves de su nueva vivienda si todo es correcto.
Periodo de revisión de tres días y recorrido final
En este momento se inicia una cuenta atrás. Su hipoteca se activará en tres días si no toma ninguna otra medida. En este momento, sin embargo, tienes derecho a pasar tres días evaluando tu documentación para asegurarte de que todo está en orden.
Compare la declaración de cierre con la estimación del préstamo que obtuvo en el paso 4 anterior. Se permiten pequeños ajustes, incoherencias o errores, pero si encuentra algo que no entiende, pida una explicación inmediatamente.
Además, algunas modificaciones pueden dar lugar a la suspensión de su contrato hipotecario. Esto ocurrirá si:
- La TAE del préstamo varía en más de un octavo de punto porcentual (la mayoría de los préstamos a tipo fijo) o un cuarto de punto porcentual (la mayoría de los préstamos a tipo variable).
- Se aplica al préstamo una penalización por pago anticipado.
- Los productos de préstamo han cambiado (por ejemplo, se ha pasado de un préstamo a tipo fijo a un préstamo a tipo variable).
Suponiendo que todo esté en orden, su hipoteca se activará automáticamente en un plazo de tres días.
Los contratos hipotecarios suelen ofrecerle la oportunidad de realizar una última visita a la vivienda al menos 24 horas antes del cierre. Puede aprovechar esta visita para asegurarse de que el inquilino anterior ha desalojado la vivienda y ha realizado las reparaciones necesarias.
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