Arten von Hypothekendarlehen

Es gibt viele Arten von Hypothekendarlehen für Menschen, die ein Haus kaufen möchten. Je nach Ihrer aktuellen finanziellen Situation und Ihren persönlichen Präferenzen gibt es eine Option, die für Sie geeignet sein könnte. Zu den Hypothekenarten gehören Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM), Festzinshypotheken, FHA- und VA-Darlehen. ARMs haben einen Zinssatz, der mit dem Marktzins schwankt, während Festhypotheken während der gesamten Laufzeit Ihres Kredits vorhersehbare monatliche Zahlungen bieten.

FHA-Darlehen werden von der Regierung versichert und richten sich an Erstkäufer, die möglicherweise nicht so viel Geld für eine Anzahlung zurücklegen können. VA-Darlehen kommen denjenigen zugute, die über Militärerfahrung verfügen oder Familienangehörige haben, die im Militärdienst stehen, und ermöglichen verlängerte Rückzahlungspläne mit niedrigen oder keinen Anzahlungen. Es gibt noch viele andere Arten von Hypotheken, so dass es wichtig ist, mit einem Hypothekenmakler zu sprechen, um festzustellen, welche für Ihre langfristigen Ziele am besten geeignet ist.

 

Arten von Hypothekendarlehen

 

Konventionelle Darlehen

Ein konventioneller Kredit ist ein Kredit, der nicht von der Bundesregierung garantiert wird. Herkömmliche Darlehen erfordern eine höhere Mindestkreditwürdigkeit als andere Darlehensarten - normalerweise 620 - und sind schwieriger zu qualifizieren als staatlich garantierte Hypotheken. Kreditnehmer, die bei dieser Form des Hypothekendarlehens weniger als 20% anzahlen, sind oft gezwungen, eine private Hypothekenversicherung (PMI) abzuschließen.

Ein konformes Darlehen ist die gängigste Form der konventionellen Hypothek. Er folgt den Kriterien von Fannie Mae und Freddie Mac und hat Darlehensgrenzen, die oft jährlich angepasst werden, um Verbesserungen der Immobilienpreise zu berücksichtigen. In weiten Teilen der Vereinigten Staaten lag der Höchstbetrag für ein konformes Darlehen für ein Einfamilienhaus im Jahr 2022 bei $647.200.

Kreditnehmer mit einem konstanten Einkommen und Job Geschichte, gute Kredit-und mindestens ein 3% Anzahlung sind ideal.

 

Festverzinsliche Hypotheken

Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei einer Festzinshypothek um eine Hypothek, bei der sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Wenn Sie keine neue Hypothek aufnehmen, ist der bei Vertragsabschluss angegebene Zinssatz derjenige, den Sie während der gesamten Laufzeit Ihres Kredits beibehalten.

Eine 15-jährige und eine 30-jährige Festhypothek sind zwei der beliebtesten Optionen. Im Vergleich zu Hypothekendarlehen mit variablen Zinssätzen sind Festzinshypotheken stabiler und berechenbarer, so dass Sie die Ausgaben für Ihr Haus besser planen können.

Ideal für: Hypothekennehmer, die gleichbleibende monatliche Zahlungen (einschließlich Zinsen und Tilgung) wünschen.

 

FHA-Darlehen

Diese Hypothekendarlehen werden von der Federal Housing Administration (FHA) garantiert und sind für Antragsteller mit unvollkommener Kredithistorie und geringer Anzahlung gedacht. Für ein FHA-Darlehen ist eine Kreditwürdigkeit von 580 erforderlich, zusammen mit einer Anzahlung von 3,5% bei Abschluss. Im Bereich von 500-579 wird eine Anzahlung von 10% verlangt. Für Einfamilienhäuser lag die Obergrenze für FHA-Darlehen in den meisten Bezirken der USA im Jahr 2022 bei $420.680. Der maximale Darlehensbetrag, der im Rahmen eines FHA-Programms gewährt werden konnte, betrug $970.800 in teuren Gegenden.

Die Prämien für die FHA-Hypothekenversicherung sind im Voraus zu zahlen. Sie werden benötigt, um FHA Hypothekenversicherung auf ein Darlehen mit einer Anzahlung von weniger als 10% zu zahlen, bis Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus haben, an welchem Punkt Sie in ein konventionelles Darlehen ohne diese Prämie refinanzieren können. Bei einer Anzahlung von mindestens 10% wird die Laufzeit auf 11 Jahre verkürzt.

Ideal für: Kreditnehmer mit schlechterer Bonität und geringen Mitteln für eine Anzahlung profitieren am meisten von diesem Darlehen.

 

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Ein Hypothekendarlehen mit wechselndem Zinssatz wird als "adjustable-rate mortgage" (ARM) bezeichnet. Im Gegensatz zu einem festen Zinssatz ändert sich dieser während der gesamten Rückzahlungsdauer des Darlehens. Die 5/1-Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM) ist sehr beliebt, weil sie die Stabilität einer Festzinsperiode mit der Flexibilität regelmäßiger Zinsanpassungen verbindet.

Der Zinssatz für einen 5/1 ARM bleibt in den ersten fünf Jahren des Darlehens stabil und schwankt danach jährlich. Anfänglich sind die Zinssätze für Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz (ARM) niedriger als für Hypotheken mit festem Zinssatz, aber nach der ersten Anpassung können sie auf fünf Prozentpunkte oder mehr gegenüber dem festen Zinssatz steigen.

Ideal für: Vorteilhaft für Kreditnehmer, die ihr Haus verkaufen oder refinanzieren wollen, bevor die Laufzeit ihres aktuellen Festzinskredits abläuft.

 

Goldenes Sparschwein neben einem Haus.

Kredite mit hoher Bilanzsumme

Eine andere Art von konventionellem Darlehen ist ein High-Balance-Darlehen. Kurz gesagt handelt es sich dabei um ein Darlehen, dessen Betrag die konventionelle, konforme Darlehensgrenze überschreitet, das aber immer noch als konform gilt, da es innerhalb der von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) für hochpreisige Standorte festgelegten Darlehensgrenze bleibt.

Im Jahr 2022 beträgt der Höchstbetrag für Darlehen mit hoher Bilanzsumme für Einfamilienhäuser $970.800, was 150% der oben erwähnten normalen Darlehensgrenze entspricht.

Ideal für: Kreditnehmer, die einen konventionellen Kredit in einer Region mit überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen suchen.

 

Jumbo-Hypotheken

Eine Jumbo-Hypothek ist ein größeres konventionelles Darlehen, das häufig zum Kauf eines hochwertigen Hauses verwendet wird. Jumbo-Darlehen Beträge übersteigen alle konformen Darlehen Grenzen und manchmal brauchen eine erhebliche Anzahlung von mindestens 20%.

Jumbo-Darlehen unterscheiden sich von High-Balance-Conforming-Darlehen dadurch, dass sie nicht den von Fannie Mae und Freddie Mac aufgestellten Regeln entsprechen. Wenn Sie qualifiziert sind, können Sie mit einem Jumbo-Darlehen unter Umständen mehr Geld aufnehmen als mit einem Darlehen mit hoher Bilanzsumme - vielleicht $1 Million oder mehr.

Die Jumbo-Hypothekenzinsen waren in den letzten Jahren im Vergleich zu konformen konventionellen Krediten im Durchschnitt weder spürbar höher noch günstiger.

Ideal für: Kreditnehmer, die eine Hypothek benötigen, die über die konformen Darlehensgrenzen hinausgeht.

 

VA-Darlehen

Veteranen, Soldaten im aktiven Dienst und ihre Ehepartner können einen vom US Department of Veterans Affairs (VA) garantierten Kredit beantragen.

Bei den meisten VA-Darlehen ist keine Anzahlung erforderlich. Die VA hat zwar keine Mindestanforderungen an die Kreditwürdigkeit, doch können VA-Kreditgeber eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 erwarten. Kreditnehmer, die noch nie VA-Darlehensleistungen in Anspruch genommen haben oder deren laufende VA-Darlehen vollständig zurückgezahlt wurden, unterliegen ebenfalls nicht den Einschränkungen für VA-Darlehen.

Ideal für: Anspruchsberechtigte Service-Mitglieder, die von einer Finanzierung ohne Anzahlung profitieren können.

 

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen werden vom Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten (USDA) garantiert und für Hauskäufer mit geringem und mittlerem Einkommen in ländlichen Regionen zur Verfügung gestellt. Für diese Hypotheken ist keine Anzahlung oder Hypothekenversicherung erforderlich, allerdings gibt es Einkommensbeschränkungen.

Ideal für: Kreditnehmer mit geringem Einkommen, die keine Anzahlung leisten wollen.

 

Zweite Hypotheken: Eigenheimdarlehen und HELOCS

Eine weitere Möglichkeit, an das wachsende Eigenkapital Ihres Hauses heranzukommen, ist eine zweite Hypothek, die eine Unterkategorie des Hypothekendarlehens darstellt. Eine zweite Hypothek ist ebenfalls ein durch das Haus gesichertes DarlehenDie zweite Hypothek ist genauso hoch wie die erste Hypothek, mit der die Immobilie erworben wurde. Zweite Hypotheken werden jedoch im Falle einer Zwangsvollstreckung nach den ersten Hypotheken zurückgezahlt.

HELOCs und Eigenheimkredite sind beides Beispiele für zweite Hypotheken. Vereinfacht ausgedrückt, handelt es sich bei einem Eigenheimdarlehen um eine einmalige, pauschale Geldsumme. Ein festverzinsliches Darlehen ist ein Darlehen mit einem konstanten Zinssatz, das in gleichen jährlichen oder monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt wird. Ein Eigenheimkredit (Home Equity Line of Credit, HELOC) ist ein Kredit, der in Raten zurückgezahlt werden kann und einen variablen Zinssatz hat, ähnlich wie eine Kreditkarte. Solange die Kreditlinie aktiv ist, kann das Geld geliehen, zurückgezahlt und wieder verwendet werden.

Ideal für: Hausbesitzer, die über Eigenkapital in ihrem Haus verfügen und dieses zur Finanzierung anderer Ausgaben oder Investitionen nutzen möchten.

 

Umgekehrte Hypotheken

Hausbesitzer ab 62 Jahren können für eine Umkehrhypothek in Frage kommen, die sich von einer normalen "Forward"-Hypothek unterscheidet. Anstatt dass Sie Zahlungen an Ihren Kreditgeber leisten, zahlt Ihnen Ihr Kreditgeber für die umgekehrte Hypothek einen Pauschalbetrag oder monatliche Zahlungen aus Ihrem verfügbaren Eigenkapital.

Die am weitesten verbreitete Form der Umkehrhypothek ist die Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Sie ist von der FHA versichert und ist mit vielen Vorleistungen und laufenden Kosten verbunden. Für HECM-Darlehen gelten wie für FHA-Darlehen Darlehensbeschränkungen. Der Höchstbetrag für ein HECM-Darlehen lag im Jahr 2022 bei $970.800. Sie können eine umgekehrte Hypothek zurückzahlen, indem Sie Ihr Haus verkaufen oder eine neue Terminhypothek aufnehmen, um den fälligen Betrag zu decken.

Ideal für: Ältere Haus- und Wohnungseigentümer (ab 62 Jahren) mit hohem Eigenkapital, die ein zusätzliches Einkommen im Ruhestand wünschen.

 

Schlussfolgerung

Da es so viele Arten von Hypothekendarlehen gibt, ist es für die Menschen wichtig, sich gründlich zu informieren und zu entscheiden, welches für ihre finanzielle Situation am besten geeignet ist. Sie sollten die Anforderungen, Bedingungen, Abschlusskosten, Zinssätze und andere Faktoren berücksichtigen, um zu beurteilen, welche Art von Darlehen ihren Bedürfnissen und Zielen entspricht. Letztlich muss man sich darüber im Klaren sein, dass man unabhängig von der Art des Kredits, für den man sich entscheidet, für einen längeren Zeitraum haftet. Daher ist es wichtig, dass die richtige Wahl auf der Grundlage der gebotenen Sorgfalt und korrekter Informationen getroffen wird.

 

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