Types de prêts hypothécaires

Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires pour les personnes souhaitant acheter un logement. En fonction de votre situation financière actuelle et de vos préférences personnelles, il existe une option qui peut vous convenir. Parmi les types de prêts hypothécaires, on trouve les prêts hypothécaires à taux variable (ARM), les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêts FHA et les prêts VA. Les prêts hypothécaires à taux variable ont un taux d'intérêt qui fluctue en fonction du taux du marché, tandis que les prêts hypothécaires à taux fixe offrent des paiements mensuels prévisibles pendant toute la durée du prêt.

Les prêts FHA sont assurés par le gouvernement et s'adressent aux acheteurs d'un premier logement qui n'ont pas forcément beaucoup d'argent de côté pour le versement initial. Les prêts VA sont destinés aux personnes ayant une expérience militaire ou aux membres de leur famille ayant servi dans l'armée. Ils permettent des plans de remboursement prolongés avec des acomptes faibles ou nuls. Il existe de nombreux autres types de prêts hypothécaires. Il est donc important de consulter un courtier en prêts hypothécaires pour déterminer celui qui correspond le mieux à vos objectifs à long terme.

 

Types de prêts hypothécaires

 

Prêts conventionnels

Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas garanti par le gouvernement fédéral. Les prêts conventionnels exigent une cote de crédit minimale plus élevée que les autres types de prêts - normalement 620 - et sont plus difficiles à obtenir que les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Les emprunteurs qui versent un acompte inférieur à 20% pour ce type de prêt hypothécaire sont souvent contraints de payer une assurance hypothécaire privée (PMI).

Un prêt conforme est le type de prêt hypothécaire conventionnel le plus répandu. Il suit les critères de Fannie Mae et Freddie Mac et comporte des limites de prêt qui sont souvent ajustées chaque année pour tenir compte de l'évolution des prix de l'immobilier. Dans la majeure partie des États-Unis, le montant maximum d'un prêt conforme pour une maison unifamiliale en 2022 était de $647 200.

Les emprunteurs ayant des revenus et des antécédents professionnels réguliers, un bon crédit et un acompte d'au moins 3% sont idéaux.

 

Hypothèques à taux fixe

Comme son nom l'indique, un prêt hypothécaire à taux fixe est un type de prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt ne change pas pendant la durée du prêt. À moins que vous n'obteniez un nouveau prêt hypothécaire, le taux d'intérêt indiqué à la clôture est celui que vous conserverez pendant toute la durée de votre prêt.

Les hypothèques à taux fixe sur 15 ans et 30 ans sont deux des choix les plus populaires. Par rapport aux prêts hypothécaires à taux d'intérêt variable, les prêts hypothécaires à taux fixe sont plus stables et prévisibles, ce qui vous permet de mieux budgétiser les dépenses liées à votre logement.

Idéal pour : Les détenteurs d'une hypothèque qui souhaitent des paiements mensuels réguliers (principe et intérêts compris).

 

Prêts FHA

Ces prêts hypothécaires sont garantis par la Federal Housing Administration (FHA) et sont conçus pour les demandeurs ayant des antécédents de crédit imparfaits et de petits acomptes. Un score de crédit de 580 est requis pour un prêt FHA, ainsi qu'un acompte de 3,5% à la clôture. Dans la fourchette 500-579, un acompte de 10% sera exigé. Pour les maisons individuelles, le plafond des prêts FHA dans la plupart des comtés américains pour 2022 était de $420 680. Le montant maximum du prêt pouvant être obtenu dans le cadre d'un programme FHA était de $970 800 dans les régions où les coûts sont élevés.

Les primes de l'assurance hypothécaire du prêt FHA sont exigées dès le départ. Vous devrez payer l'assurance hypothécaire FHA pour un prêt avec un acompte inférieur à 10% jusqu'à ce que vous ayez 20% de fonds propres dans votre maison, date à laquelle vous pourrez refinancer votre prêt conventionnel sans cette prime. Si vous versez un acompte d'au moins 10%, la durée du prêt est ramenée à 11 ans.

Idéal pour : Les emprunteurs dont la cote de crédit est moins bonne et qui disposent de peu de ressources pour verser un acompte bénéficieront le plus de ce prêt.

 

Hypothèques à taux variable

Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt varie est appelé prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Contrairement à un taux fixe, celui-ci varie tout au long de la période de remboursement du prêt. Le prêt hypothécaire à taux variable 5/1 est un choix populaire car il combine la stabilité d'un taux fixe et la flexibilité d'ajustements périodiques du taux.

Le taux d'intérêt d'un ARM 5/1 reste stable pendant les cinq premières années du prêt et fluctue ensuite chaque année. Au départ, les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) offrent des taux d'intérêt plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe, mais après l'ajustement initial, ils peuvent augmenter jusqu'à cinq points de pourcentage ou plus par rapport au taux fixe.

Idéal pour : Avantageux pour les emprunteurs qui souhaitent vendre leur logement ou se refinancer avant l'échéance de leur prêt à taux fixe actuel.

 

Tirelire en or à côté d'une maison.

Prêts à solde élevé

Un autre type de prêt conventionnel est le prêt à solde élevé. En bref, il s'agit d'un prêt dont le montant dépasse la limite du prêt conventionnel conforme, mais qui est toujours considéré comme conforme puisqu'il respecte la limite de prêt fixée par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) pour les régions à coûts élevés.

En 2022, le plafond du prêt à taux élevé pour les maisons individuelles était de $970.800, soit 150% du plafond du prêt normal mentionné ci-dessus.

Idéal pour : Les emprunteurs à la recherche d'un prêt conventionnel dans une région où les prix de l'immobilier sont plus élevés que la moyenne.

 

Hypothèques Jumbo

Un prêt jumbo est un prêt conventionnel plus important qui est souvent utilisé pour l'achat d'une maison haut de gamme. Les montants des prêts jumbo dépassent toutes les limites des prêts conventionnels et nécessitent parfois un acompte substantiel d'au moins 20%.

Les prêts jumbo diffèrent des prêts conformes à solde élevé en ce sens qu'ils ne suivent pas les règles établies par Fannie Mae et Freddie Mac. Si vous êtes qualifié, vous pouvez emprunter davantage avec un prêt jumbo qu'avec un prêt à solde élevé - peut-être $1 million ou plus.

Ces dernières années, les taux des prêts hypothécaires Jumbo n'ont pas été sensiblement plus élevés ou moins élevés en moyenne que ceux des prêts conventionnels conformes.

Idéal pour : Les emprunteurs qui ont besoin d'un prêt hypothécaire dépassant les limites d'un prêt conforme.

 

Prêts VA

Les anciens combattants, les militaires en service actif et leurs conjoints peuvent demander un prêt garanti par le ministère américain des anciens combattants (VA).

La majorité des prêts VA ne nécessitent pas d'acompte. Bien que l'AV n'exige pas de score de crédit minimum, les prêteurs AV peuvent exiger un score de crédit d'au moins 620. Les emprunteurs qui n'ont jamais utilisé les avantages d'un prêt VA ou dont les prêts VA en cours ont été entièrement remboursés ne sont pas non plus soumis aux restrictions des prêts VA.

Idéal pour : Les militaires éligibles qui peuvent bénéficier d'un financement sans apport.

 

Prêts USDA

Les prêts USDA sont garantis par le ministère de l'Agriculture des États-Unis (USDA) et sont mis à la disposition des acheteurs de logements à revenus pauvres et modérés dans les régions rurales. Ces prêts hypothécaires n'exigent pas de versement initial ni d'assurance hypothécaire, mais ils sont soumis à des restrictions de revenus.

Idéal pour : Les emprunteurs à faible revenu qui veulent éviter de verser une mise de fonds.

 

Deuxième hypothèque : Prêts sur fonds propres et HELOCS

Un autre moyen d'accéder au capital croissant de votre maison est de contracter une hypothèque de second rang, qui est un sous-ensemble de la catégorie des prêts hypothécaires. Une hypothèque de second rang est également un prêt garanti par la maisonL'hypothèque de second rang est remboursée après l'hypothèque de premier rang en cas de saisie. Les prêts hypothécaires de second rang sont toutefois remboursés après les prêts hypothécaires de premier rang en cas de saisie.

Les LDC et les prêts sur valeur domiciliaire sont tous deux des exemples de prêts hypothécaires de second rang. Pour simplifier, un prêt sur valeur domiciliaire est une somme d'argent forfaitaire unique. Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux d'intérêt est constant et qui est remboursé en versements annuels ou mensuels égaux sur une période de temps prédéterminée. Une ligne de crédit immobilier (HELOC) est une ligne de crédit qui peut être remboursée en plusieurs fois et dont le taux d'intérêt est variable, à l'instar d'une carte de crédit. Tant que la ligne de crédit est active, l'argent peut être emprunté, remboursé et réutilisé.

Idéal pour : Les propriétaires qui disposent d'un capital immobilier et qui souhaitent emprunter pour payer d'autres dépenses ou investissements.

 

Hypothèques inversées

Les propriétaires âgés de 62 ans et plus peuvent bénéficier d'un prêt hypothécaire inversé, qui diffère d'un prêt hypothécaire ordinaire. Au lieu de verser des paiements à votre prêteur, celui-ci vous verse des paiements forfaitaires ou mensuels prélevés sur votre capital disponible.

Le type de prêt hypothécaire inversé le plus répandu est le Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Il est assuré par la FHA et comporte de nombreuses dépenses initiales et continues. Les prêts HECM, comme les prêts FHA, sont assortis de restrictions. En 2022, le plafond du prêt HECM était de $970 800. Vous pouvez rembourser un prêt hypothécaire inversé en vendant votre maison ou en vous refinançant pour contracter un nouveau prêt hypothécaire à terme afin de couvrir le montant dû.

Idéal pour : Propriétaires âgés (62 ans et plus) disposant d'un capital important et souhaitant bénéficier d'un revenu supplémentaire à la retraite.

 

Conclusion

Compte tenu du grand nombre de types de prêts hypothécaires disponibles, il est essentiel que les gens fassent des recherches approfondies et choisissent celui qui convient le mieux à leur situation financière. Ils doivent tenir compte des exigences, des conditions, des frais de clôture, des taux d'intérêt et d'autres facteurs pour évaluer le type de prêt qui répondra à leurs besoins et à leurs objectifs. En fin de compte, les gens doivent être conscients que, quel que soit le type de prêt qu'ils choisissent, ils en supporteront la responsabilité pendant une longue période. Il est donc essentiel de faire le bon choix sur la base d'une diligence raisonnable et d'informations correctes.

 

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