Tipos de préstamos hipotecarios

Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios a disposición de las personas que desean comprar una casa. Dependiendo de su situación financiera actual y de sus preferencias personales, existe una opción que podría ser la adecuada para usted. Algunos tipos de hipotecas son las de tipo variable (ARM), las de tipo fijo, los préstamos FHA y los préstamos VA. Las ARM tienen un tipo de interés que fluctúa con el tipo de mercado, mientras que las hipotecas de tipo fijo ofrecen pagos mensuales predecibles a lo largo de todo el préstamo.

Los préstamos de la FHA están asegurados por el Gobierno y están dirigidos a quienes compran una vivienda por primera vez y no tienen tanto dinero ahorrado para el pago inicial. Los préstamos VA benefician a quienes tienen experiencia militar o a familiares con servicio militar y permiten planes de amortización ampliados con pagos iniciales bajos o nulos. Existen muchos otros tipos de opciones hipotecarias, por lo que es importante hablar con un agente hipotecario para determinar cuál es la mejor para sus objetivos a largo plazo.

 

Tipos de préstamos hipotecarios

 

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional es aquel que no está garantizado por el gobierno federal. Los préstamos convencionales exigen una puntuación crediticia mínima más alta que otros tipos de préstamos -normalmente 620- y son más difíciles de conseguir que las hipotecas avaladas por el Gobierno. Los prestatarios que pagan menos de 20% de entrada en este tipo de préstamo hipotecario suelen verse obligados a pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

Un préstamo conforme es el tipo más popular de hipoteca convencional. Sigue los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac y tiene límites de préstamo que suelen ajustarse anualmente para tener en cuenta las mejoras en los precios de los inmuebles. En la mayor parte de Estados Unidos, el préstamo conforme máximo para una vivienda unifamiliar en 2022 era de $647.200.

Los prestatarios con unos ingresos y un historial laboral constantes, buen crédito y al menos un 3% de pago inicial son ideales.

 

Hipotecas a tipo fijo

Como su nombre indica, una hipoteca a tipo fijo es un tipo de hipoteca en el que el tipo de interés no varía a lo largo de la vida del préstamo. A menos que obtengas una nueva hipoteca, el tipo de interés que se indica en el momento del cierre es el que se mantendrá durante toda la vida del préstamo.

Las hipotecas a tipo fijo a 15 y 30 años son dos de las opciones más populares. En comparación con los préstamos hipotecarios con tipos de interés variables, las hipotecas a tipo fijo son más estables y predecibles, lo que te permite presupuestar mejor los gastos de la vivienda.

Ideal para: Titulares de hipotecas que deseen pagos mensuales constantes (incluidos principal e intereses).

 

Préstamos FHA

Estos préstamos hipotecarios están garantizados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y están diseñados para solicitantes con historiales crediticios imperfectos y pequeños pagos iniciales. Para un préstamo de la FHA se requiere una puntuación crediticia de 580, junto con un pago inicial de 3,5% al cierre. En el rango de 500-579, se requerirá un pago inicial de 10%. Para viviendas unifamiliares, el límite máximo de préstamo de la FHA en la mayoría de los condados de EE.UU. para 2022 era de $420.680. El importe máximo de préstamo que se podía obtener con un programa de la FHA era de $970.800 en localidades de alto coste.

Las primas del seguro hipotecario del préstamo de la FHA se exigen por adelantado. Tendrá que pagar el seguro hipotecario de la FHA por un préstamo con un pago inicial inferior a 10% hasta que tenga 20% de capital en su vivienda, momento en el que podrá refinanciar un préstamo convencional sin esta prima. Si paga al menos 10% de entrada, el plazo se reduce a 11 años.

Ideal para: Aquellos prestatarios con peor calificación crediticia y pocos recursos para el pago inicial serán los más beneficiados con este préstamo.

 

Hipotecas a tipo variable

Un préstamo hipotecario con un tipo de interés variable se conoce como hipoteca de tipo variable (ARM). A diferencia del tipo fijo, éste varía a lo largo del plazo de amortización del préstamo. La hipoteca de tipo variable (ARM) 5/1 es una opción popular porque combina la estabilidad de un plazo a tipo fijo con la flexibilidad de los ajustes periódicos del tipo.

El tipo de interés de una hipoteca ARM 5/1 permanece estable durante los cinco primeros años del préstamo y después fluctúa anualmente. Inicialmente, las hipotecas de tipo variable (ARM) ofrecen tipos de interés más bajos que las de tipo fijo, pero tras el ajuste inicial pueden aumentar hasta cinco puntos porcentuales o más que el tipo fijo.

Ideal para: Beneficioso para los prestatarios que quieren vender su casa o refinanciar antes de que expire el plazo de su préstamo actual a tipo fijo.

 

Hucha dorada junto a una casa.

Préstamos con saldo elevado

Otro tipo de préstamo convencional es el préstamo de saldo alto. En pocas palabras, es un préstamo con una cantidad que excede el límite de préstamo conforme convencional, pero todavía se considera conforme, ya que se mantiene dentro del límite de préstamo establecido por la Agencia Federal de Financiación de Vivienda (FHFA) para lugares de alto costo.

En 2022, el préstamo de alto saldo máximo para viviendas unifamiliares era de $970.800, lo que supone 150% del límite de préstamo normal antes mencionado.

Ideal para: Prestatarios que buscan un préstamo convencional en una región con precios inmobiliarios superiores a la media.

 

Hipotecas Jumbo

Una hipoteca jumbo es un préstamo convencional más grande que a menudo se utiliza para comprar una casa de gama alta. Las cantidades de los préstamos Jumbo superan todas las limitaciones de los préstamos conformes y a veces necesitan un pago inicial sustancial de al menos 20%.

Los préstamos jumbo difieren de los préstamos conformes de saldo alto en que no siguen las normas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Si reúne los requisitos, es posible que pueda pedir más con un préstamo jumbo que con un préstamo de saldo alto: quizá $1 millón o más.

En los últimos años, los tipos de interés de las hipotecas Jumbo no han sido ni mucho más altos ni mucho menos más bajos que los de los préstamos convencionales.

Ideal para: Prestatarios que necesitan una hipoteca que supere las limitaciones de los préstamos conformes.

 

Préstamos VA

Los veteranos, los militares en activo y sus cónyuges pueden solicitar un préstamo garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de Estados Unidos.

La mayoría de los préstamos VA no necesitan un pago inicial. Mientras que el VA no tiene un requisito mínimo de puntuación de crédito, los prestamistas VA puede esperar una puntuación de crédito de al menos 620. Los prestatarios que nunca han utilizado los beneficios de préstamos VA o cuyos préstamos VA actuales han sido pagados en su totalidad tampoco están sujetos a las restricciones de préstamos VA.

Ideal para: Miembros del servicio elegibles que puedan beneficiarse de una financiación con pago inicial cero.

 

Préstamos USDA

Los préstamos USDA están garantizados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) y se ponen a disposición de compradores de vivienda con ingresos pobres y moderados en regiones rurales. Estas hipotecas no exigen pago inicial ni seguro hipotecario, pero sí restricciones de ingresos.

Ideal para: Prestatarios con bajos ingresos que quieran evitar poner dinero de entrada.

 

Segundas hipotecas: Préstamos con garantía hipotecaria y HELOCS

Otra forma de acceder al creciente patrimonio neto de su vivienda es a través de una segunda hipoteca, que es un subconjunto de la categoría de préstamos hipotecarios. Una segunda hipoteca también es un préstamo garantizado por la casa, al igual que la primera hipoteca utilizada para comprar la propiedad. Las segundas hipotecas, sin embargo, se pagan después de las primeras en caso de ejecución hipotecaria.

Tanto los HELOC como los préstamos sobre el capital de la vivienda son ejemplos de segundas hipotecas. En pocas palabras, un préstamo sobre el valor neto de la vivienda es una suma global de dinero que se concede una sola vez. Un préstamo a tipo fijo es aquel que devenga un tipo de interés constante y se reembolsa en pagos anuales o mensuales iguales durante un periodo de tiempo predeterminado. Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es una línea de crédito que puede reembolsarse a plazos y tiene un tipo de interés variable, muy parecido al de una tarjeta de crédito. Mientras la línea de crédito esté activa, el dinero se puede pedir prestado, devolver y volver a utilizar.

Ideal para: Propietarios que tienen capital en sus viviendas y desean pedir un préstamo con cargo al mismo para pagar otros gastos o inversiones.

 

Hipotecas inversas

Los propietarios de viviendas de 62 años o más pueden optar a una hipoteca inversa, que es distinta de una hipoteca estándar. En lugar de pagar usted al prestamista, el prestamista de la hipoteca inversa le paga a usted una suma global o pagos mensuales con el capital disponible.

El tipo más frecuente de hipoteca inversa es la hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM). Está asegurada por la FHA y tiene muchos gastos iniciales y continuados. Los préstamos HECM, al igual que los préstamos FHA, tienen restricciones de préstamo. El límite máximo de préstamo para una HECM en 2022 era de $970.800. Puede reembolsar una hipoteca inversa vendiendo su casa o refinanciando para suscribir una nueva hipoteca a plazo que cubra el importe adeudado.

Ideal para: Propietarios de viviendas de edad avanzada (a partir de 62 años) con un patrimonio neto significativo que desean ingresos adicionales por jubilación.

 

Conclusión

Con tantos tipos de préstamos hipotecarios disponibles, es fundamental que las personas investiguen a fondo y decidan cuál se adapta mejor a su situación financiera. Deben tener en cuenta los requisitos, las condiciones, los costes de cierre, los tipos de interés y otros factores para evaluar qué tipo de préstamo satisfará sus necesidades y objetivos. En última instancia, las personas tienen que ser conscientes de que, sea cual sea el tipo de préstamo que elijan, tendrán que asumir la responsabilidad durante un periodo de tiempo considerable. Por lo tanto, es esencial que la elección correcta se base en la diligencia debida y en una información correcta.

 

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