Que sont les frais de clôture d'un prêt hypothécaire ?

Que sont les frais de clôture d'un prêt hypothécaire ?

Les frais de clôture d'un prêt hypothécaire peuvent être considérés comme les frais qui sont dus au cours de la procédure hypothécaire, au moment de la conclusion du contrat de prêt hypothécaire. Ces frais comprennent généralement une commission d'ouverture de dossier versée par le prêteur hypothécaire, des frais de tiers pour des services tels que l'évaluation, l'examen et le traitement du dossier par l'agent de crédit, la recherche de titre, l'examen du rapport de solvabilité et éventuellement d'autres frais en fonction d'une série de facteurs. Il est important de tenir compte de ces frais de clôture lors de la planification de votre hypothèque, car ils peuvent potentiellement ajouter des milliers de dollars au montant de votre hypothèque. Veillez à bien comprendre les conditions de votre prêt hypothécaire afin de ne pas être pris par surprise par l'un ou l'autre de ces coûts associés indésirables.

Quel est le montant des frais de clôture ?

Les frais de clôture peuvent représenter entre 3 et 6% du montant du prêt. Cela signifie que si vous contractez un prêt hypothécaire de 1T4T200 000, vous pouvez vous attendre à ce que les frais de clôture se situent entre 1T4T6 000 et 1T4T12 000. Les frais de clôture sont distincts de l'acompte et peuvent être négociés. Le vendeur peut payer une partie ou la totalité des frais de clôture. Gardez à l'esprit que votre force de négociation peut être fortement influencée par le type de marché dans lequel vous vous trouvez.

Payer les dépenses de sa poche en une seule fois est l'approche la plus rentable pour couvrir les frais de clôture. Si le prêteur le permet, vous pourrez peut-être les financer en les intégrant au prêt, mais vous paierez des intérêts sur ces frais pendant toute la durée de l'hypothèque.

 

Qui paie les frais de clôture ?

Les frais de clôture sont supportés à la fois par les acheteurs et les vendeurs. Cependant, l'acheteur est normalement responsable de la majorité d'entre eux. Vous pouvez négocier des concessions avec le vendeur pour l'aider à payer les frais de clôture. Les concessions du vendeur peuvent s'avérer très utiles si vous pensez avoir des difficultés à réunir les fonds nécessaires à la conclusion de l'achat. Le montant que les vendeurs peuvent accorder pour couvrir les frais de clôture est limité. Un courtier en hypothèques peut vous aider à négocier de meilleures conditions hypothécaires.. Les vendeurs ne peuvent apporter qu'une proportion déterminée de la valeur du prêt hypothécaire, qui varie en fonction du type de prêt, du taux d'occupation et de l'acompte.

 

Prêts traditionnels

Les limites des concessions du vendeur pour les prêts conventionnels sont expliquées ci-dessous. Le pourcentage indiqué est basé sur le prix d'achat ou la valeur estimée, selon le montant le moins élevé.

Dans le cas des résidences principales :

  • Acomptes de 25% ou plus : 9%
  • Acomptes de 10 - 24.99% : 6%
  • Moins de 10% d'acompte : 3%

 

Dans le cas des résidences secondaires :

  • Acomptes de 25% ou plus : 9%
  • Acomptes de 10 - 24.99% : 6%

 

Le montant maximum des concessions du vendeur pour tout acompte sur un bien d'investissement est de 2%.

 

Prêts FHA

Les prêts FHA sont beaucoup plus simples, avec un plafond de contribution de 6% dépendant de la valeur la moins élevée entre la valeur estimée et le prix d'achat.

 

Prêts VA

Les concessions accordées par le vendeur dans le cadre d'un prêt VA sont soumises à diverses restrictions en fonction de la situation. Les comptes séquestres (taxes prépayées et assurance des propriétaires) et tous les frais de financement VA obligatoires peuvent être financés jusqu'à 4% du prix d'achat ou de la valeur imposable (le montant le moins élevé étant retenu).

Le vendeur peut payer un montant illimité pour couvrir des frais tels que les points d'escompte, les frais d'ouverture de dossier, les frais d'enquête, d'évaluation et de rapport de solvabilité.

Avant de poursuivre, il convient de mentionner que les concessions du vendeur pour les prêts jumbo peuvent varier d'un prêteur à l'autre.

 

Maison miniature, avec des dollars et le mot "hypothèque" en Lego à côté.

Quel est le montant des frais de clôture pour un acheteur ?

Les frais de clôture payés par chaque acheteur varient. En fonction des spécificités de l'opération, certains de ces frais peuvent être négociables, tandis que d'autres sont imposés par le prêteur ou le gouvernement. Les frais que vous encourrez sont variables et dépendent de facteurs tels que votre lieu de résidence, le type de prêt que vous obtenez et le prêteur avec lequel vous travaillez.

Votre prêteur doit vous remettre votre déclaration de clôture au moins trois jours ouvrables avant la réunion de clôture. Vous y trouverez une ventilation détaillée de toutes les sommes dues et des frais de clôture qui doivent être payés. Examinons quelques-uns des éléments les plus courants qui peuvent figurer sur votre déclaration de frais de clôture.

 

Frais de dossier

Certains prêteurs imposent des frais de dossier. Les prêteurs facturent jusqu'à $500 pour ces frais. Il peut s'agir de frais distincts ou d'un acompte sur les frais de clôture. Même si votre demande de prêt est refusée, ces frais ne sont pas remboursables.

 

Évaluation

Une entreprise tierce de gestion des évaluations enverra un évaluateur professionnel pour évaluer votre maison pour le compte de votre prêteur. Pour s'assurer que le logement est prêt à être emménagé, ils effectuent des contrôles de sécurité de base. Les évaluations déterminent les prêts immobiliers. Cela permet d'éviter les surpaiements. Les évaluations coûtent généralement entre $300 et $600.

 

Frais de justice

Dans certains États, il est nécessaire de faire appel à un avocat pour finaliser une hypothèque. Les honoraires d'un avocat spécialisé dans l'immobilier comprennent les frais de coordination de la clôture et les documents relatifs au transfert du titre de propriété. Les honoraires d'un avocat en droit immobilier varient d'un État à l'autre.

 

Frais de clôture

L'entreprise de dépôt fiduciaire ou l'avocat qui s'occupe de votre clôture reçoit vos honoraires. Dans certains États, chaque clôture nécessite un avocat. Les honoraires sont déterminés en fonction de l'État et de la présence de l'avocat.

 

Frais de messagerie

Les frais de transport des documents hypothécaires sont couverts par les frais de messagerie. Votre prêteur peut encourir des frais de messagerie de $30.

 

Taxe de déclaration

Votre dossier de crédit et votre score coûtent de l'argent. Le coût d'un dossier de crédit est en moyenne de $25.

 

Points d'escompte

En payant à l'avance des points d'escompte, les prêteurs réduisent votre taux d'intérêt (essentiellement en achetant votre taux pour économiser des intérêts sur la durée du prêt). Les points d'escompte représentent 1% de votre prêt.

Un prêt hypothécaire de $100.000 coûte $1.000 par point. Pour un prêt de $200.000, un point coûte $2.000. Les points d'escompte sont facultatifs.

Votre estimation de prêt mentionne les coûts des points d'escompte sous la rubrique des frais d'ouverture de dossier.

 

Fonds bloqués

Les fonds bloqués contiennent les taxes foncières, les primes, l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire. Votre prêteur conserve les fonds bloqués. Le prêteur paie ensuite votre prêt hypothécaire avec les fonds séquestrés.

Un compte séquestre peut être exigé par votre prêteur lors de la clôture. De nombreux acheteurs déposent deux mois de frais à la clôture, en fonction de leur prêteur.

 

Assurance FHA

Les prêts FHA doivent être assortis d'une prime d'assurance hypothécaire à la clôture de la transaction. Votre prime d'assurance hypothécaire (MIP) s'élève à 1,75% de votre prêt de base.

Si vous empruntez $100.000 pour acheter un bien immobilier, votre PIM de clôture est de $1.750. Votre PRI mensuel, de 0,45% à 1,05% de la valeur de votre prêt, est différent de ce paiement initial.

 

Certification des inondations

La certification des inondations coûte $15-25 si votre propriété est située dans une zone inondable. L'Agence fédérale de gestion des urgences utilise cet argent pour se préparer aux crises et cibler les zones à haut risque. Seuls les acheteurs situés dans une zone inondable paient ces frais de clôture.

 

Frais de transfert HOA

Les frais de transfert de l'association des propriétaires transfèrent les coûts de l'association des propriétaires du vendeur à l'acheteur. Il garantit que le vendeur paie les cotisations de l'association. Il comprend également les états financiers de l'association et le calendrier des paiements.

Ce sont généralement les vendeurs qui les paient. Dans un marché concurrentiel ou si vous prenez en charge tous les frais de clôture, il se peut que vous deviez payer vos propres frais de transfert.

Les frais de transfert sont déterminés par les règlements des associations de propriétaires. Si vous résidez dans une région où il n'y a pas d'association de propriétaires, ces frais ne vous seront pas facturés.

 

Assurance habitation

L'assurance habitation couvre les dommages matériels. La plupart des prêteurs hypothécaires exigent un montant minimum d'assurance habitation pour couvrir les dommages. Vous pouvez également souscrire une assurance responsabilité civile et une assurance contenu.

De nombreux prêteurs exigent une année d'assurance habitation au moment de la signature du contrat. Attendez-vous à dépenser chaque mois $35 pour $100 000 de valeur de la maison.

L'assurance habitation pour une maison de $200.000 coûte environ $70 par mois. Votre prêteur peut avoir besoin de $840 en dépôt fiduciaire à la clôture de la transaction.

 

Frais d'ouverture de dossier

Les frais d'origination du prêt financent le traitement et la souscription. Votre prêteur reçoit ces frais pour la souscription et la documentation de votre prêt. Les frais d'ouverture de dossier représentent en moyenne 1% de la valeur de votre prêt. Ils apparaissent sous la rubrique Frais d'ouverture de dossier sur l'estimation du prêt, avec les points d'escompte hypothécaire.

 

Assurance titres

Si votre maison fait l'objet d'une réclamation, l'assurance titre du prêteur rembourse la banque. L'assurance titre du prêteur est payée une seule fois à la clôture de la transaction, contrairement aux autres assurances.

L'assurance titre du propriétaire diffère de l'assurance titre du prêteur. L'assurance titre pour les prêteurs coûte $875.

 

Test de peinture au plomb

Les maisons datant d'avant 1979 peuvent contenir de la peinture au plomb. Les peintures à base de plomb sont nocives pour les adultes et les enfants.

Ce coût comprend un test de plomb à domicile. Les inspections de peintures à base de plomb coûtent $300.

 

Maison miniature en bois posée sur des billets de 100 dollars.

Assurance titre du propriétaire

L'assurance du titre de propriété est facultative mais peut couvrir de nombreuses situations. Si un propriétaire antérieur vous poursuit après que vous avez acheté le bien, l'assurance titre vous protégera.

Supposons qu'un privilège de propriété soit découvert 10 ans plus tard. L'assurance titre remboursera votre police. L'assurance titre représente en moyenne 0,5-1% du prix d'achat.

 

Frais d'inspection des parasites

Certains États exigent une inspection des parasites avant la clôture du prêt. Les acheteurs de logements VA doivent également faire l'objet d'une inspection parasitaire. Si l'évaluateur constate un problème, d'autres prêts peuvent l'exiger.

Les inspections antiparasitaires s'élèvent en moyenne à $100. Les acheteurs, les vendeurs ou les prêteurs peuvent payer pour cela.

 

Charges d'intérêts journaliers prépayés

Votre prêteur peut vous demander de rembourser par anticipation les intérêts du prêt entre la date de clôture et celle de votre premier versement hypothécaire. Le montant du prêt, le taux et la date de clôture déterminent vos intérêts.

 

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si vous déposez moins de 20% sur un prêt immobilier traditionnelvous devez payer la PMI. La PMI protège les prêteurs contre les défauts de paiement.

Votre prêteur peut avoir besoin de votre premier mois de frais PMI à la clôture de la transaction. La plupart des propriétaires paient $30-$70 par mois pour la PMI pour chaque $100.000 emprunté, en fonction de leur prêteur.

Dans le cadre d'un prêt traditionnel, vous pouvez payer une partie ou la totalité de la couverture PMI avant la clôture du contrat afin de réduire ou d'éliminer les frais d'assurance hypothécaire.

À moins que vous n'apportiez 10%, les prêts FHA nécessitent une prime d'assurance hypothécaire initiale et une taxe MIP mensuelle. Le MIP expire au bout de 11 ans. Les prêts USDA comportent des frais de garantie initiaux et des frais de garantie annuels qui agissent de manière similaire à la PMI/MIP.

 

Taxe foncière

Les impôts fonciers permettent de financer les services des collectivités locales. Les impôts fonciers financent les routes, les casernes de pompiers et les écoles. L'emplacement et la valeur de la maison déterminent les taxes foncières.

Votre prêteur peut exiger le paiement d'une année de taxes foncières à la clôture de la transaction. Les registres publics et la valeur d'évaluation peuvent permettre d'estimer les taxes foncières.

Si vous achetez à un parent ou à une connaissance, demandez-lui quel pourcentage de l'impôt foncier il a payé l'année dernière. Cela vous permettra d'estimer au mieux les frais de clôture liés à l'impôt foncier.

 

Frais de blocage du taux

Bloquer votre taux d'intérêt entre la préapprobation du prêt hypothécaire et la clôture de la transaction peut vous coûter cher. Le blocage du taux coûte de 0,25 à 0,50% de votre prêt. En fonction de la durée de blocage du taux, plusieurs prêteurs offrent cette option gratuitement.

 

Taxe d'enregistrement

Votre ville ou votre comté facture des frais d'enregistrement pour mettre à jour les registres publics de propriété foncière. Ces frais devraient s'élever à environ $125.

 

Frais d'enquête

Certains États exigent des relevés de terrain avant de vendre une maison. L'entreprise d'arpentage qui vérifie les limites de votre propriété avant la clôture de la vente perçoit des honoraires.

L'arpentage coûte de $300 à $950. Une grande propriété ou une propriété dont les limites sont irrégulières peut coûter plus cher.

 

Frais de contrôle et de recherche sur la situation fiscale

Elle paie une entreprise qui vérifie vos impôts fonciers. Cet organisme contactera également votre prêteur si vous ne payez pas vos impôts fonciers. Ces frais dépendent de votre lieu de résidence et de votre prêteur.

 

Frais de recherche

Les recherches de titres révèlent les droits de propriété. Les privilèges, les faillites et les impôts impayés peuvent suggérer que le vendeur n'est pas propriétaire de la maison.

La plupart des États exigent que les compagnies d'assurance titres vérifient les titres, tandis que d'autres exigent que les avocats spécialisés dans l'immobilier le fassent. Les recherches de titres coûtent de $200 à $400.

 

Taxe de transfert

Les droits de mutation sont payés à votre administration locale pour mettre à jour et transférer le titre de propriété de votre logement. Ce prélèvement, comme les autres taxes municipales, varie selon les endroits.

 

Commission de souscription

Votre prêteur perçoit des frais de souscription pour la vérification du prêt. Les frais de souscription du prêt peuvent atteindre $795.

 

Taxe VA

Les prêts VA nécessitent des frais de financement VA à la clôture. Vos frais de financement VA servent à financer l'administration du programme de prêts VA. Le coût du financement dépend de l'acompte, de l'achat ou du refinancement, et de l'utilisation pour la première fois ou à plusieurs reprises des prestations VA.

Si vous versez moins de 5% sur votre prêt, vos frais de financement VA s'élèvent à 2,3% de la valeur du prêt pour un premier utilisateur ou à 3,6% pour un utilisateur ultérieur. Un acompte de 5% réduit votre coût à 1,65%, tandis qu'un acompte de 10% le réduit à 1,4%. Les deux derniers sont les mêmes, que ce soit pour la première ou la dixième fois.

Les frais de financement pour un refinancement de prêt VA sont de 2,3% pour la première utilisation et de 3,6% pour les utilisations ultérieures. Les VA Streamlines (également appelés Interest Rate Reduction Refinance Loans, ou IRRRL) sont assortis de frais de financement de 0,5%.

Si vous bénéficiez d'une invalidité VA ou si vous êtes le conjoint survivant d'un ancien combattant décédé en service ou d'une invalidité liée au service, les frais de financement sont supprimés. Les bénéficiaires de la Purple Heart en service actif sont exemptés des frais de financement.

 

En conclusion

Les frais de clôture d'un prêt hypothécaire sont nombreux et peuvent s'additionner rapidement si vous les payez séparément. Un conseil pour réduire les coûts est de demander à votre prêteur hypothécaire de regrouper tous les frais de clôture en un seul paiement forfaitaire au moment de la clôture. En adoptant cette approche, vous éviterez les questions importantes sur les coûts ou les surprises liées à des frais supplémentaires en cours de route. L'essentiel est de savoir à l'avance quels sont les frais de clôture du prêt hypothécaire qui vous incombent, afin de pouvoir les regrouper en un seul paiement forfaitaire et de réaliser des économies.

 

Laissez-nous vous aider à comprendre tous les coûts associés à votre hypothèque.