Was sind Hypothekenabschlusskosten?
Als Hypothekenabschlusskosten bezeichnet man die Gebühren, die während des Hypothekenprozesses zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hypothekenvertrags fällig werden. Zu diesen Kosten gehören in der Regel eine Bearbeitungsgebühr des Hypothekengebers, Gebühren Dritter für Dienstleistungen wie Schätzungen, die Prüfung und Bearbeitung durch den Darlehensgeber, die Titelsuche, die Prüfung von Kreditauskünften und möglicherweise weitere Kosten, die von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Diese Abschlusskosten sollten Sie bei der Planung Ihrer Hypothek unbedingt berücksichtigen, da sie den Betrag Ihrer Hypothek möglicherweise um Tausende erhöhen können. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Bedingungen Ihrer Hypothek genau verstehen, damit Sie nicht von diesen unerwünschten Nebenkosten überrascht werden.
Wie hoch sind die Abschlusskosten?
Die Abschlusskosten können zwischen 3 und 6% des Kreditbetrags betragen. Das bedeutet, dass Sie bei einer Hypothek von $200.000 mit Abschlusskosten zwischen $6.000 und $12.000 rechnen können. Die Abschlusskosten sind von Ihrer Anzahlung getrennt und können verhandelt werden. Der Verkäufer kann einige oder alle Abschlusskosten übernehmen. Denken Sie daran, dass Ihre Verhandlungsstärke stark von der Art des Marktes abhängt, in dem Sie sich befinden.
Die Zahlung der Ausgaben aus eigener Tasche als einmalige Ausgabe ist der kostengünstigste Ansatz zur Deckung der Abschlusskosten. Wenn der Kreditgeber es zulässt, können Sie diese Kosten in den Kredit einbeziehen, aber Sie würden während der gesamten Laufzeit der Hypothek Zinsen für diese Kosten zahlen.
Wer zahlt die Abschlusskosten?
Die Abschlussgebühren werden sowohl von den Käufern als auch von den Verkäufern getragen. In der Regel ist jedoch der Käufer für den Großteil der Kosten verantwortlich. Sie können mit dem Verkäufer Zugeständnisse aushandeln, um die Übernahme der Abschlusskosten zu erleichtern. Zugeständnisse des Verkäufers können sehr vorteilhaft sein, wenn Sie glauben, dass Sie Schwierigkeiten haben werden, die für den Abschluss erforderlichen Mittel aufzubringen. Der Betrag, den Verkäufer für die Abschlusskosten gewähren können, ist begrenzt. Ein Hypothekenmakler kann Ihnen helfen, bessere Hypothekenbedingungen auszuhandeln. Die Verkäufer dürfen nur einen bestimmten Anteil des Beleihungswerts beisteuern, der je nach Kreditart, Belegung und Anzahlung variiert.
Traditionelle Darlehen
Die Höchstgrenzen für Verkäuferzugeständnisse bei konventionellen Krediten werden im Folgenden erläutert. Der angegebene Prozentsatz basiert auf dem niedrigeren Wert des Kaufpreises oder des Schätzwerts.
Im Falle von Hauptwohnsitzen:
- Anzahlungen von 25% oder mehr: 9%
- Anzahlungen von 10 - 24.99%: 6%
- Weniger als 10% Anzahlung: 3%
Im Falle von Zweitwohnungen:
- Anzahlungen von 25% oder mehr: 9%
- Anzahlungen von 10 - 24.99%: 6%
Der Höchstbetrag der Verkäuferzugeständnisse für eine Anzahlung auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beträgt 2%.
FHA-Darlehen
FHA-Darlehen sind wesentlich einfacher, mit einer Beitragshöchstgrenze von 6%, die sich nach dem niedrigeren Wert des Schätzwertes und des Kaufpreises richtet.
VA-Darlehen
Die Zugeständnisse des Verkäufers bei VA-Darlehen unterliegen je nach Situation einer Reihe von Einschränkungen. Treuhandkonten (vorausbezahlte Steuern und Hausbesitzerversicherung) und alle obligatorischen VA-Finanzierungsgebühren können mit bis zu 4% des Kaufpreises oder des geschätzten Wertes (je nachdem, welcher Wert niedriger ist) finanziert werden.
Der Verkäufer kann einen unbegrenzten Betrag zur Deckung von Kosten wie Rabattpunkten, Bearbeitungsgebühren, Gutachten, Bewertungen und Kreditauskünften zahlen.
Bevor wir fortfahren, sollten wir erwähnen, dass die Zugeständnisse des Verkäufers für Jumbo-Kredite je nach Kreditgeber unterschiedlich sein können.
Wie hoch sind die Abschlusskosten für einen Käufer?
Die von jedem Käufer zu zahlenden Abschlussgebühren sind unterschiedlich. Je nach den Besonderheiten des jeweiligen Geschäfts können einige dieser Kosten verhandelbar sein, während andere vom Kreditgeber oder der Regierung vorgeschrieben sind. Die Kosten, die Ihnen entstehen, sind variabel und hängen unter anderem von Ihrem Standort, der Art des Kredits und dem Kreditgeber ab, mit dem Sie zusammenarbeiten.
Ihr Darlehensgeber muss Ihnen mindestens drei Arbeitstage vor dem Abschlusstreffen die Closing Disclosure zukommen lassen. Dort finden Sie eine detaillierte Aufschlüsselung aller geschuldeten Beträge und der zu zahlenden Abschlusskosten. Werfen wir einen Blick auf einige der typischsten Posten, die auf Ihrer Abschlusskostenerklärung erscheinen können.
Anmeldegebühr
Einige Kreditgeber erheben eine Kreditantragsgebühr. Die Kreditgeber verlangen dafür bis zu $500. Dabei kann es sich um eine separate Gebühr oder eine Anzahlung auf die Abschlusskosten handeln. Selbst wenn Ihr Darlehensantrag abgelehnt wird, werden die Kosten nicht erstattet.
Schätzung
Ein externes Bewertungsmanagement-Unternehmen schickt einen professionellen Gutachter, der Ihr Haus für Ihren Kreditgeber bewertet. Um sicherzustellen, dass das Haus bezugsfertig ist, führen sie grundlegende Sicherheitsüberprüfungen durch. Schätzungen bestimmen die Höhe von Immobilienkrediten. Dadurch wird eine Überbezahlung der Immobilie verhindert. Schätzungen kosten normalerweise $300-$600.
Juristische Gebühren
In einigen Staaten ist für den Abschluss einer Hypothek ein Anwalt erforderlich. Die Gebühren eines Immobilienanwalts umfassen die Kosten für die Koordination des Abschlusses und die Dokumentation der Eigentumsübertragung. Die Gebühren der örtlichen Immobilienanwälte variieren je nach Bundesland.
Abschlussgebühr
Das Treuhandunternehmen oder der Anwalt, der Ihren Abschluss bearbeitet, erhält Ihre Gebühr. In bestimmten Staaten ist für jeden Abschluss ein Anwalt erforderlich. Diese Gebühren werden durch die Anwesenheit des Staates und des Anwalts bestimmt.
Kurier-Gebühr
Die Kosten für den Transport von Hypothekenpapieren werden durch Kurierkosten gedeckt. Ihrem Kreditgeber können Kurierkosten in Höhe von $30 entstehen.
Gebühr für die Berichterstattung
Ihre Kreditauskunft und Ihr Score kosten Geld. Eine Kreditauskunft kostet durchschnittlich $25.
Rabattpunkte
Indem sie im Voraus für Rabattpunkte zahlen, senken die Kreditgeber Ihren Zinssatz (im Wesentlichen kaufen sie Ihren Zinssatz herunter, um während der Laufzeit des Kredits Zinsen zu sparen). Rabattpunkte sind 1% Ihres Darlehens.
Eine Hypothek von $100.000 kostet $1.000 pro Punkt. Für ein Darlehen von $200.000 kostet ein Punkt $2.000. Rabattpunkte sind optional.
In Ihrem Kostenvoranschlag sind die Kosten für Rabattpunkte unter den Abschlussgebühren aufgeführt.
Treuhandfonds
Treuhandgelder enthalten Grundsteuern, Prämien, Wohngebäude- und Hypothekenversicherung. Ihr Kreditgeber verwaltet das Treuhandgeld. Der Kreditgeber zahlt Ihre Hypothek anschließend mit den Treuhandgeldern aus.
Ein Treuhandkonto kann von Ihrem Kreditgeber bei Abschluss verlangt werden. Viele Hauskäufer hinterlegen je nach Kreditgeber zwei Monatsbeträge bei Abschluss.
FHA-Versicherung
FHA-Darlehen erfordern eine Hypothekenversicherungsgebühr beim Abschluss. Ihre Hypothekenversicherungsprämie (MIP) beträgt 1,75% Ihres Basisdarlehens.
Wenn Sie ein Darlehen von $100.000 für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, beträgt Ihre AbschlussmIP $1.750. Ihre monatliche MIP, 0,45% bis 1,05% Ihres Darlehenswertes, unterscheidet sich von dieser Vorauszahlung.
Hochwasser-Zertifizierung
Eine Hochwasserzertifizierung kostet $15-25, wenn Ihr Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Die Federal Emergency Management Agency verwendet dieses Geld, um sich auf Krisen vorzubereiten und Hochrisikogebiete zu schützen. Nur Käufer aus Überschwemmungsgebieten zahlen diese Abschlusskosten.
HOA-Transfer-Gebühr
Die Ablösesumme für die Wohnungseigentümergemeinschaft überträgt die HOA-Kosten vom Verkäufer auf den Käufer. Sie stellt sicher, dass der Verkäufer die HOA-Gebühren bezahlt. Sie umfasst auch die Finanzdaten und den Zahlungsplan des Verbandes.
In der Regel zahlt der Verkäufer diese Gebühr. In einem wettbewerbsintensiven Markt oder wenn Sie alle Abschlussgebühren übernehmen, müssen Sie möglicherweise Ihre eigene Ablösesumme zahlen.
Die Ablösesummen richten sich nach den Bestimmungen der HOA. Wenn Sie in einem Gebiet ohne HOA wohnen, wird Ihnen diese Gebühr nicht berechnet.
Hausratversicherung
Die Wohngebäudeversicherung deckt Sachschäden ab. Die meisten Hypothekarkreditgeber verlangen eine Mindesthöhe der Wohngebäudeversicherung, um Schäden abzudecken. Sie können auch eine Haftpflicht- und Hausratversicherung abschließen.
Viele Kreditgeber verlangen bei Abschluss eine einjährige Wohngebäudeversicherung. Rechnen Sie mit monatlichen Ausgaben von $35 für $100.000 an Hauswert.
Die Hausratversicherung für ein Haus mit einem Wert von $200.000 kostet etwa $70 pro Monat. Ihr Kreditgeber kann $840 in Treuhandkonto bei Abschluss benötigen.
Gebühr für die Kreditvergabe
Die Kosten für die Kreditvergabe dienen der Finanzierung der Bearbeitung und Prüfung des Kredits. Ihr Kreditgeber erhält diese Gebühr für die Prüfung und Dokumentation Ihres Kredits. Die Abschlusskosten betragen durchschnittlich 1% des Darlehenswerts. Diese Kosten werden auf Ihrem Darlehensantrag zusammen mit den Diskontpunkten für Hypothekarkredite als Bearbeitungsgebühren ausgewiesen.
Rechtsschutzversicherung
Wenn ein Titel Anspruch nimmt Ihr Haus, Lender's Titel Versicherung erstattet die Bank. Lender's title insurance wird im Gegensatz zu anderen Versicherungen einmalig beim Abschluss bezahlt.
Die Versicherung des Eigentümers unterscheidet sich von der Versicherung des Kreditgebers. Die Rechtsschutzversicherung für Kreditgeber kostet $875.
Prüfung auf Bleifarbe
Häuser aus der Zeit vor 1979 können Bleifarbe enthalten. Bleifarben sind sowohl für Erwachsene als auch für Kinder schädlich.
Diese Kosten beinhalten einen Bleitest zu Hause. Inspektionen auf Bleifarbe kosten $300.
Versicherung des Eigentümers
Die Versicherung des Eigentümers ist optional, kann aber viele Situationen abdecken. Wenn ein früherer Eigentümer Sie verklagt, nachdem Sie die Immobilie gekauft haben, schützt Sie die Rechtsschutzversicherung.
Angenommen, ein Grundpfandrecht wird 10 Jahre später entdeckt. Die Rechtsschutzversicherung erstattet Ihre Police. Die Titelversicherung beträgt im Durchschnitt 0,5-1% des Kaufpreises.
Gebühr für Schädlingsinspektion
Einige Staaten verlangen eine Schädlingsinspektion vor dem Abschluss des Darlehens. Auch VA-Häuslekäufer müssen Schädlingsinspektionen durchführen lassen. Wenn der Gutachter ein Problem feststellt, kann dies für weitere Darlehen erforderlich sein.
Schädlingsinspektionen kosten durchschnittlich $100. Käufer, Verkäufer oder Darlehensgeber können dafür bezahlen.
Vorausbezahlte tägliche Zinskosten
Ihr Kreditgeber kann von Ihnen verlangen, dass Sie die Darlehenszinsen zwischen dem Abschluss und Ihrer ersten Hypothekenzahlung vorzeitig zurückzahlen. Ihr Darlehensbetrag, der Zinssatz und das Abschlussdatum bestimmen Ihre Zinsen.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Wenn Sie weniger als 20% auf ein herkömmliches Wohnungsbaudarlehenmüssen Sie eine PMI zahlen. PMI schützt die Kreditgeber vor Kreditausfällen.
Ihr Kreditgeber kann die PMI-Gebühr für den ersten Monat beim Abschluss verlangen. Die meisten Hausbesitzer zahlen $30-$70 pro Monat für PMI pro $100.000 geliehen, abhängig von ihrem Kreditgeber.
Bei einem herkömmlichen Darlehen können Sie einen Teil oder die gesamte PMI-Deckung vor dem Abschluss bezahlen, um die Kosten für die Hypothekenversicherung zu senken oder zu vermeiden.
FHA-Darlehen erfordern eine Vorauszahlung der Hypothekenversicherungsprämie und eine monatliche MIP-Steuer, es sei denn, Sie setzen 10% ab. Die MIP verfällt nach 11 Jahren. USDA-Darlehen enthalten eine Garantiegebühr im Voraus und eine jährliche Garantiegebühr, die ähnlich wie PMI/MIP wirken.
Grundsteuer
Mit den Grundsteuern werden die Dienstleistungen der Kommunalverwaltung finanziert. Mit den Grundsteuern werden Straßen, Feuerwachen und Schulen bezahlt. Standort und Wert des Hauses bestimmen die Grundsteuer.
Ihr Kreditgeber kann bei Abschluss die Grundsteuerzahlungen eines Jahres verlangen. Öffentliche Aufzeichnungen und der Schätzwert können die Grundsteuer schätzen.
Wenn Sie von einem Verwandten oder Bekannten kaufen, fragen Sie ihn, wie viel Prozent der Grundsteuer er im letzten Jahr bezahlt hat. So können Sie Ihre Ausgaben für die Grundsteuer am besten abschätzen.
Gebühr für Ratensperre
Die Festlegung Ihres Zinssatzes zwischen der Vorabgenehmigung der Hypothek und dem Abschluss kann Sie etwas kosten. Die Festsetzung Ihres Zinssatzes kostet 0,25-0,50% Ihres Darlehens. Je nach Dauer der Zinssperre bieten einige Kreditgeber diese Option kostenlos an.
Gebühr für die Aufnahme
Ihre Stadt oder Ihr Landkreis erhebt eine Eintragungsgebühr für die Aktualisierung der öffentlichen Grundbesitzunterlagen. Diese Gebühr sollte etwa $125 betragen.
Gebühr für die Umfrage
In einigen Staaten sind vor dem Verkauf eines Hauses Grundstücksvermessungen erforderlich. Das Vermessungsunternehmen, das Ihre Grundstücksgrenzen vor dem Abschluss überprüft, erhält eine Gebühr.
Grundstücksvermessungen kosten $300-$950. Ein großes Grundstück oder eines mit unregelmäßigen Grenzverläufen kann zusätzliche Kosten verursachen.
Gebühren für Steuerüberwachung und Statusrecherche
Damit wird ein Unternehmen bezahlt, das Ihre Grundsteuer überprüft. Diese Organisation wird sich auch an Ihren Kreditgeber wenden, wenn Sie die Grundsteuer nicht bezahlen. Diese Gebühr hängt von Ihrem Wohnort und Ihrem Kreditgeber ab.
Gebühren für die Suche
Eigentumsrecherchen decken Eigentumsansprüche auf. Pfandrechte, Konkurse und unbezahlte Steuern könnten darauf hindeuten, dass der Verkäufer nicht der Eigentümer des Hauses ist.
In den meisten Staaten müssen die Titel von Versicherungsgesellschaften geprüft werden, in anderen von Immobilienanwälten. Titelprüfungen kosten $200-$400.
Übertragungssteuer
Die Grunderwerbssteuer wird an die örtliche Regierung gezahlt, um die Eigentumsrechte an Ihrem Haus zu aktualisieren und zu übertragen. Diese Abgabe ist, wie andere kommunale Steuern auch, je nach Ort unterschiedlich hoch.
Gebühr für die Übernahme
Ihr Kreditgeber erhält eine Gebühr für die Kreditüberprüfung. Die Kosten für die Darlehensprüfung können bis zu $795 betragen.
VA-Gebühr
VA-Darlehen erfordern eine abschließende VA-Finanzierungsgebühr. Ihre VA-Finanzierungsgebühr unterstützt die Verwaltung des VA-Darlehensprogramms. Die Finanzierungskosten hängen von der Anzahlung, dem Kauf oder der Refinanzierung und der erstmaligen oder wiederholten Inanspruchnahme von VA-Leistungen ab.
Wenn Sie weniger als 5% auf Ihr Darlehen anzahlen, beträgt Ihre VA-Finanzierungsgebühr 2,3% des Darlehenswerts für einen Erstnutzer oder 3,6% für einen späteren Nutzer. Bei einer Anzahlung von 5% reduzieren sich die Kosten auf 1,65%, bei einer Anzahlung von 10% auf 1,4%. Die letzten beiden sind gleich, egal ob Sie es zum ersten oder zehnten Mal tun.
Die Finanzierungsgebühr für ein VA-Darlehen zur Refinanzierung beträgt 2,3% für die erste Inanspruchnahme und 3,6% für künftige Inanspruchnahmen. VA Streamlines (auch Interest Rate Reduction Refinance Loans oder IRRRLs genannt) haben eine Finanzierungsgebühr von 0,5%.
Wenn Sie eine VA-Invalidität erhalten oder der überlebende Ehepartner eines Veteranen sind, der im Dienst oder an einer dienstbedingten Behinderung gestorben ist, entfällt die Finanzierungsgebühr. Purple-Heart-Empfänger im aktiven Dienst sind von der Finanzierungsgebühr befreit.
Fazit
Die Kosten für den Abschluss einer Hypothek sind zahlreich und können sich schnell summieren, wenn Sie sie einzeln bezahlen. Ein kostensparender Tipp ist, Ihren Hypothekarkreditgeber zu bitten, alle Hypothekenabschlussgebühren zum Zeitpunkt des Abschlusses in einer Pauschalzahlung zusammenzufassen. Auf diese Weise lassen sich größere Fragen zu den Kosten oder zusätzliche Gebührenüberraschungen im Nachhinein vermeiden. Entscheidend ist, dass Sie im Voraus wissen, für welche Hypothekenabschlusskosten Sie verantwortlich sind, so dass Sie planen können, sie alle in einer Pauschalsumme zusammenzufassen und Geld zu sparen.
Wir helfen Ihnen, alle mit Ihrer Hypothek verbundenen Kosten zu verstehen