¿Qué son los gastos de cierre de una hipoteca?

Los gastos de cierre de la hipoteca pueden considerarse las comisiones que se devengan durante el proceso hipotecario en el momento de cerrar el acuerdo hipotecario. Estos gastos suelen incluir una comisión de apertura por parte del prestamista hipotecario, comisiones de terceros por servicios como tasaciones, revisión y tramitación por parte del agente de préstamos, búsqueda de títulos, revisión de informes crediticios y posiblemente más, dependiendo de diversos factores. Es importante tener en cuenta estos gastos de cierre al planificar la hipoteca, ya que podrían añadir miles de euros al importe de la misma. Asegúrese de entender completamente las condiciones de su hipoteca para que no le coja por sorpresa ninguno de estos costes asociados no deseados.

¿Cuánto cuestan los gastos de cierre?

Los gastos de cierre pueden oscilar entre el 3 y el 6% del importe del préstamo. Esto significa que, si contratas una hipoteca de $200.000, los gastos de cierre pueden oscilar entre $6.000 y $12.000. Los gastos de cierre son independientes del pago inicial y pueden negociarse. El vendedor puede pagar algunos o todos los gastos de cierre. Ten en cuenta que tu capacidad de negociación puede verse muy influida por el tipo de mercado en el que te encuentres.

Pagar los gastos de su bolsillo como gasto único es la forma más rentable de cubrir los gastos de cierre. Si el prestamista lo permite, puede financiarlos incluyéndolos en el préstamo, pero pagaría intereses por esos gastos durante toda la vida de la hipoteca.

¿Quién paga los gastos de cierre?

Los gastos de cierre corren a cargo tanto del comprador como del vendedor. Sin embargo, el comprador suele ser responsable de la mayor parte de ellos. Puede negociar concesiones del vendedor con un vendedor para ayudarle a sufragar los gastos de cierre. Las concesiones del vendedor pueden ser muy beneficiosas si cree que tendrá dificultades para reunir los fondos necesarios para el cierre. La cantidad que los vendedores pueden dar para los gastos de cierre es limitada. Un agente hipotecario puede ayudarle a negociar mejores condiciones hipotecarias. Los vendedores sólo pueden aportar una proporción determinada del valor de la hipoteca, que varía en función del tipo de préstamo, la ocupación y el pago inicial.

Préstamos tradicionales

A continuación se explican los límites de las concesiones del vendedor para los préstamos convencionales. El porcentaje indicado se basa en el precio de compra o el valor de tasación, el menor de los dos.

En el caso de las viviendas principales:

Pagos iniciales de 25% o más: 9%
Anticipos de 10 - 24.99%: 6%
Menos de 10% de pago inicial: 3%

En el caso de las segundas residencias:

Pagos iniciales de 25% o más: 9%
Anticipos de 10 - 24.99%: 6%

El importe máximo de las concesiones del vendedor para cualquier pago inicial en una propiedad de inversión es de 2%.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son bastante más sencillos, con un límite máximo de contribución del 6% que depende del menor entre el valor de tasación y el precio de compra.

Préstamos VA

Las concesiones al vendedor de préstamos VA están sujetas a diversas restricciones en función de la situación. Las cuentas de depósito en garantía (impuestos pagados por adelantado y seguro del propietario) y cualquier tasa de financiación VA obligatoria pueden financiarse con hasta el 4% del precio de compra o del valor tasado (el que sea menor).

El vendedor puede pagar una cantidad ilimitada de dinero para cubrir gastos como puntos de descuento, comisiones de apertura, gastos de peritaje, tasación e informes de crédito.

Antes de continuar, vale la pena mencionar que las concesiones del vendedor para préstamos jumbo pueden diferir según el prestamista.

¿Cuánto cuestan los gastos de cierre para un comprador?

Los gastos de cierre que paga cada comprador varían. Dependiendo de las características específicas de la operación en cuestión, algunos de estos gastos pueden ser negociables, mientras que otros son obligatorios por parte del prestamista o del gobierno. Los gastos en los que incurrirá son variables y vendrán determinados por factores como su ubicación, el tipo de préstamo que obtenga y el prestamista con el que trabaje.

Su prestamista debe proporcionarle la Divulgación de cierre al menos tres días laborables antes de la reunión de cierre. En ella encontrará un desglose detallado de todo el dinero adeudado y los gastos de cierre que debe pagar. Veamos algunos de los elementos más típicos que pueden aparecer en la declaración de gastos de cierre.

Tasa de solicitud

Algunos prestamistas imponen una comisión por la solicitud del préstamo. Los prestamistas cobran hasta $500 por este concepto. Puede tratarse de un cargo aparte o de un depósito a cuenta de los gastos de cierre. Aunque le denieguen la solicitud de préstamo, el coste no es reembolsable.

Valoración

Una empresa externa de gestión de tasaciones enviará a un tasador profesional para que valore la vivienda para la entidad crediticia. Para garantizar que la vivienda está lista para mudarse, realizan comprobaciones básicas de seguridad. Las tasaciones determinan los préstamos inmobiliarios. De este modo se evita que la propiedad se pague de más. Las tasaciones suelen costar entre $300 y $600.

Gastos jurídicos

Algunos estados necesitan un abogado para finalizar una hipoteca. Los honorarios del abogado inmobiliario incluyen los gastos de coordinación del cierre y la documentación de la transferencia del título. Los honorarios de los abogados inmobiliarios locales varían según el estado.

Tasa de cierre

La empresa de custodia o el abogado que se encarga de su cierre recibe sus honorarios. Cada cierre requiere un abogado en ciertos estados. La asistencia del estado y del abogado determinan estos honorarios.

Tasa de mensajería

Los gastos de transporte de la documentación hipotecaria están cubiertos por los gastos de mensajería. Su prestamista puede incurrir en gastos de mensajería de $30.

Tasa de información

Su informe crediticio y su puntuación cuestan dinero. Los informes de crédito cuestan una media de $25.

Puntos de descuento

Al pagar por adelantado los puntos de descuento, los prestamistas reducen su tipo de interés (esencialmente, comprando a la baja su tipo para ahorrar intereses durante la vida del préstamo). Los puntos de descuento son 1% de su préstamo.

Una hipoteca de $100.000 cuesta $1.000 por punto. Para un préstamo de $200.000, un punto cuesta $2.000. Los puntos de descuento son opcionales.

Su Estimación de Préstamo enumera los costes de los puntos de descuento en la sección Gastos de apertura.

Fondos en custodia

Los fondos en custodia contienen los impuestos sobre la propiedad, las primas, el seguro de la vivienda y el seguro hipotecario. Su prestamista retiene el dinero de la plica. Posteriormente, el prestamista paga su hipoteca con el dinero de la plica.

Es posible que el prestamista exija una cuenta de depósito en garantía en el momento del cierre. Muchos compradores depositan dos meses de gastos en el momento del cierre, dependiendo del prestamista.

Seguro FHA

Los préstamos FHA necesitan una cuota de seguro hipotecario al cierre. Su prima de seguro hipotecario (MIP) es 1.75% de su préstamo base.

Si le prestan $100.000 para comprar una propiedad, su MIP de cierre es de $1.750. Su MIP mensual, de 0,45% a 1,05% del valor de su préstamo, es diferente de este pago inicial.

Certificación de inundación

El certificado de inundación cuesta $15-25 si su propiedad se encuentra en una llanura inundable. La Agencia Federal para la Gestión de Emergencias utiliza este dinero para prepararse para las crisis y centrarse en las zonas de alto riesgo. Sólo los compradores de zonas inundables pagan este gasto de cierre.

Cuota de transferencia HOA

La cuota de transferencia de la asociación de propietarios transfiere los costes de la HOA del vendedor al comprador. Garantiza que el vendedor pague las cuotas de la comunidad. También incluye las finanzas de la asociación y el calendario de pagos.

Los vendedores suelen pagarla. En un mercado competitivo o si usted cubre todos los gastos de cierre, es posible que tenga que pagar su propia comisión de transferencia.

La normativa de las HOA determina las tasas de transferencia. Si reside en una zona sin HOA, no se le cobrará esta tasa.

Seguro de hogar

El seguro de hogar cubre los daños materiales. La mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen un importe mínimo de seguro de propietario para cubrir los daños. También puedes contratar un seguro de responsabilidad civil y de contenido.

Muchos prestamistas exigen un año de seguro de vivienda en el momento del cierre. Prevea un gasto mensual de $35 por cada $100.000 de valor de la vivienda.

El seguro del propietario de una casa de $200.000 cuesta aproximadamente $70 al mes. El prestamista puede necesitar $840 en depósito al cierre.

Comisión de apertura del préstamo

Los costes de apertura del préstamo financian la tramitación y la suscripción. Su prestamista recibe este cargo por suscribir y documentar su préstamo. Los gastos de apertura representan un promedio del 1% del valor del préstamo. Aparecen en el apartado "Gastos de apertura" del presupuesto del préstamo, junto con los puntos de descuento hipotecario.

Seguro de título

Si una reclamación de título se lleva su casa, el seguro de título del prestamista reembolsa al banco. El seguro de título del prestamista se paga una vez al cierre, a diferencia de otros seguros.

El seguro de titularidad del propietario difiere del seguro de titularidad del prestamista. El seguro de título para prestamistas cuesta $875.

Pruebas de pintura con plomo

Las viviendas anteriores a 1979 pueden contener pintura con plomo. La pintura con plomo es perjudicial tanto para adultos como para niños.

Este coste incluye una prueba de plomo en el hogar. Las inspecciones de pintura con plomo cuestan $300.

Seguro de título de propiedad

El seguro del título de propiedad es opcional, pero puede cubrir muchas situaciones. Si un propietario anterior te demanda después de comprar la propiedad, el seguro de título te protegerá.

Supongamos que se descubre un embargo del título 10 años después. El seguro de título le reembolsará la póliza. El seguro de título de propiedad supone una media del 0,5-1% del precio de compra.

Tasa de inspección de plagas

Algunos estados exigen una inspección de plagas antes del cierre del préstamo. Los compradores de viviendas VA también deben someterse a inspecciones de plagas. Si el tasador ve algún problema, es posible que lo necesiten otros préstamos.

Las inspecciones de plagas tienen un coste medio de $100. Los compradores, vendedores o prestamistas pueden pagar por ello.

Intereses diarios prepagados

El prestamista puede exigirle que pague por adelantado los intereses del préstamo entre el cierre y el primer pago de la hipoteca. El importe del préstamo, el tipo y la fecha de cierre determinan los intereses.

Seguro Hipotecario Privado (PMI)

Si usted pone menos de 20% abajo en un préstamo hipotecario tradicionaldebe pagar el PMI. El PMI protege a los prestamistas frente a los impagos.

Es posible que su prestamista le exija el primer mes de PMI en el momento del cierre. La mayoría de los propietarios pagan $30-$70 al mes en concepto de PMI por cada $100.000 prestados, dependiendo de su prestamista.

Con un préstamo tradicional, puede pagar parte o la totalidad de una cobertura PMI por adelantado en el momento del cierre para reducir o eliminar los gastos del seguro hipotecario.

A menos que usted ponga 10%, los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado y un impuesto mensual MIP. El MIP caduca a los 11 años. Los préstamos USDA contienen un cargo de garantía inicial y un cargo de garantía anual que actúan de forma similar al PMI/MIP.

Impuesto sobre bienes inmuebles

Los impuestos sobre la propiedad pagan los servicios de la administración local. Con ellos se pagan carreteras, parques de bomberos y escuelas. La ubicación y el valor de la vivienda determinan los impuestos sobre la propiedad.

Su prestamista puede querer un año de pagos de impuestos de propiedad en el cierre. Los registros públicos y el valor de tasación pueden estimar los impuestos sobre la propiedad.

Si va a comprar a un familiar o conocido, pregúntele qué porcentaje de impuestos sobre la propiedad pagó el año pasado. Esto estimará mejor sus gastos de cierre de impuestos sobre la propiedad.

Tasa de bloqueo

Fijar el tipo de interés entre la aprobación previa de la hipoteca y el cierre puede tener un coste. Bloquear el tipo de interés cuesta entre el 0,25 y el 0,50% del préstamo. Dependiendo de la duración del bloqueo del tipo, varios prestamistas ofrecen esta opción de forma gratuita.

Tasa de registro

Su ciudad o condado cobra una tasa de registro para actualizar los registros públicos de propiedad de la tierra. Esto debería costar alrededor de $125.

Tasa de encuesta

Algunos estados exigen que se realice un estudio topográfico antes de vender una casa. La empresa de agrimensura que comprueba los límites de tu propiedad antes del cierre recibe una comisión.

Los estudios topográficos cuestan entre $300 y $950. Una propiedad grande o con lindes irregulares puede costar más.

Tasas de vigilancia fiscal e investigación de la situación

Esto paga a una empresa para que compruebe sus impuestos sobre la propiedad. Esta organización también se pondrá en contacto con su prestamista si usted no paga los impuestos sobre la propiedad. Este cargo depende de su ubicación y de su prestamista.

Tarifas de búsqueda

Las búsquedas de títulos descubren reclamaciones de propiedad. Embargos, quiebras e impuestos impagados pueden indicar que el vendedor no es el propietario de la casa.

La mayoría de los estados exigen que las compañías de seguros de títulos comprueben los títulos, mientras que otros exigen que lo hagan los abogados inmobiliarios. La búsqueda de títulos cuesta entre $200 y $400.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Los impuestos de transmisiones patrimoniales se pagan a la administración local para actualizar y transmitir el título de propiedad de su vivienda. Este gravamen, como otros impuestos municipales, varía según la localidad.

Comisión de suscripción

Su prestamista recibe la comisión de suscripción para la verificación del préstamo. Los costes de suscripción del préstamo pueden alcanzar los $795.

Tasa VA

Los préstamos VA necesitan una cuota de financiación VA de cierre. Su cuota de financiación VA apoya la administración del programa de préstamos VA. El coste de financiación depende del pago inicial, de la compra o refinanciación, y de la utilización por primera vez o repetida de los beneficios VA.

Si paga menos de 5% de entrada en su préstamo, su cuota de financiación VA es de 2,3% del valor del préstamo para un primer usuario o de 3,6% para un usuario posterior. Un pago inicial de 5% reduce su coste a 1,65%, mientras que un pago inicial de 10% lo reduce a 1,4%. Los dos últimos son iguales tanto si lo haces por primera como por décima vez.

El cargo de financiación para una refinanciación de préstamos VA es 2.3% para el primer uso y 3.6% para usos futuros. VA Streamlines (también llamados Préstamos de Refinanciación de Reducción de la Tasa de Interés, o IRRRLs) llevan un cargo de financiación 0.5%.

Si recibe una discapacidad del VA o es cónyuge supérstite de un veterano fallecido en acto de servicio o por una discapacidad relacionada con el servicio, la tasa de financiación queda exenta. Los beneficiarios del Corazón Púrpura en servicio activo están exentos del cargo de financiación.

En conclusión

Los gastos de cierre de la hipoteca son numerosos y pueden acumularse rápidamente si se pagan por separado. Un consejo para ahorrar costes es pedir a su prestamista hipotecario que combine todos los gastos de cierre de la hipoteca en un pago único en el momento del cierre. De este modo, se reducirán las dudas sobre los costes y las sorpresas de gastos adicionales. La clave está en saber de antemano de qué gastos de cierre de la hipoteca es usted responsable para poder planificar la suma de todos ellos en un pago único y ahorrar dinero.

¿Qué son los gastos de cierre de una hipoteca?