Сколько времени занимает процесс получения ипотеки?

Когда вы находитесь в процессе подачи заявки на получение ипотечного кредита, неплохо было бы оценить свои финансы и составить бюджет. Затем, чтобы узнать, какую сумму вы можете взять в кредит, подайте заявку на предварительное одобрение. Вот что следует ожидать на каждом этапе этого раздела процесса подачи заявки на ипотеку:

 

Изучите свое финансовое положение

Ваше финансовое положение определяет, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита, какую сумму вы можете взять, а также условия кредитования. Заемщики с кредитным рейтингом от середины 700 и выше и соотношением долга к доходу 45% и менее часто получают лучшие условия кредитования.

Прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, проверьте свою кредитную историю на наличие ошибок.

Иногда люди бывают поражены своим кредитным рейтингом, поскольку он был снижен из-за того, что в их кредитных отчетах было что-то, о чем они не знали.

Для получения стандартного кредита обычно требуется кредитный рейтинг 620. Для получения кредита, обеспеченного государством, требуется кредитная оценка не менее 580, однако она может варьироваться в зависимости от вида кредита.

Чтобы получить более выгодные условия кредитования, вы можете оспорить неточности в кредитной истории, улучшить свой кредитный рейтинг или погасить долги. Если вам необходимо улучшить свое финансовое положение, этот этап ипотечного процесса может занять несколько недель или больше.

 

Составьте бюджет

Заблаговременное определение бюджета поможет вам не влюбиться в недвижимость, которую вы не можете себе позволить. Согласно одному эмпирическому правилу, ваш общий платеж за жилье должен составлять не более 28% вашей месячной зарплаты.

Соотношение вашего долга к доходу, как и ваш доход и кредитная история, является мощным показателем, используемым кредиторами для оценки того, есть ли у вас необходимый денежный поток для получения ипотечного кредита.

Сумма всех ваших минимальных ежемесячных платежей по долгам делится на ваш валовой ежемесячный доход, чтобы получить ваш DTI. Счета по кредитным картам, студенческие кредиты и автокредиты - это примеры ежемесячных долгов, которые должны быть включены в ваш DTI. При расчете DTI могут быть исключены такие расходы, как питание или подписка на Netflix.

DTI, на который ориентируется кредитор, варьируется в зависимости от вида ипотеки, которую вы запрашиваете. DTI 50% или менее часто является базовым показателем для традиционной ипотеки, однако многие кредиты, обеспеченные государством, имеют более высокие ограничения.

Например, если ваш ежемесячный доход составляет $7 000 до вычета налогов, вы можете потратить до $1 960 на оплату ипотеки. Эта сумма должна покрывать основной долг, проценты, налоги, ипотечное страхование и страхование домовладельцев, а также любые расходы на ТСЖ.

Самая распространенная ошибка - тратить столько, на сколько у вас хватает квалификации, а не столько, сколько позволяет бюджет.

Ипотечный калькулятор может помочь вам определить, какие дома вы можете себе позволить в зависимости от вашего ежемесячного бюджета и суммы, которую вы внесете при закрытии сделки. Кредитор может сказать вам, что вы можете взять больший кредит в зависимости от вашего финансового положения, но только вы знаете, сколько вы можете позволить себе платить каждый месяц, выполняя при этом свои другие обязанности.

 

Получение предварительного одобрения

Определившись с бюджетом, свяжитесь с кредитором и получите предварительное одобрение на эту сумму. Вы сэкономите время, если у вас под рукой будут следующие документы:

 

  • Формы W-2 за предыдущие два года.
  • Ваши последние платежные ведомости.
  • Копии налоговых деклараций за последние два года.
  • Личные банковские выписки за предыдущие два-три месяца.
  • Удостоверение личности, например, водительские права.

 

Чтобы определить, имеете ли вы право на получение кредита на покупку дома, кредитор проверит эти документы и вашу кредитную историю. Если все подтвердится, кредитор пришлет вам письмо, в котором будет указано, какую сумму вы можете взять в долг. Большинство писем с предварительным одобрением действительны только в течение 60-90 дней.

 Это письмо преследует две цели: оно помогает определить вашу покупательную способность и демонстрирует продавцам, что у вас есть обеспеченное финансирование. Если у вас нет письма с предварительным одобрением, вы можете даже не увидеть конкретные дома на определенных рынках.

 

Поиск недвижимости и составление предложения

У разных покупателей жилья разные сроки поиска и предложения дома, но агент по недвижимости может ускорить этот процесс. Правильный агент по недвижимости поможет вам найти доступные дома в вашем районе и сориентироваться во всем процессе покупки.

Если увиденный вами дом не совсем соответствует вашим требованиям, вы можете сообщить своему агенту по недвижимости о том, что вам в нем понравилось и что не понравилось. Не забывайте следить за ценой объявления и конечной ценой продажи недвижимости. Это поможет вам определиться с ожиданиями.

После того как вы нашли идеальный дом, вы и ваш агент по недвижимости вместе сделаете предложение. Вы можете ожидать увидеть цену, предполагаемую дату закрытия сделки (от 30 до 90 дней после принятия предложения), а также условия, которые позволят вам отменить или пересмотреть сделку, прописанные в этом документе. Ваше предложение может быть обусловлено, например, одобрением ипотеки и результатами осмотра дома.

 

Дом

Составление предложения

Если вы нашли дом, отвечающий вашим требованиям, вам следует сделать предложение о покупке. Для этого вам понадобится помощь агента по недвижимости, так как разные продавцы могут принимать различные предложения на свои дома.

Вам нужно будет показать, что вы серьезно относитесь к интересующей вас недвижимости, внеся на этом этапе некоторую сумму "задатка". От 1% до 2% от цены покупки - это типичная сумма задатка.

При заключении сделки с недвижимостью эта сумма будет использована в качестве первоначального взноса.

Ваше предложение также должно включать положение о расторжении договора, или "непредвиденные обстоятельства", в случае невыполнения определенного условия. Если дом, на котором вы остановили свой выбор, окажется не таким уж идеальным, эти меры предосторожности обезопасят вас и ваши деньги. Типичные непредвиденные обстоятельства включают:

 

  • Оценки должны быть близки к сумме кредита, не ниже
  • Проверка жилья не должна выявлять серьезных недостатков в недвижимости
  • Вы сможете получить окончательное одобрение ипотеки.

 

Когда вы и продавец достигнете соглашения по цене и условиям, вы оба подпишете договор купли-продажи.

 

Подача заявки на ипотеку

После подписания договора купли-продажи покупатель обычно подает заявку на получение ипотечного кредита и назначает осмотр жилья. Следующие шаги:

Выберите ипотечный банк или брокера. В поисках ипотечного кредитора изучите информацию о различных финансовых учреждениях, от крупных банков до местных кредитных союзов. Не существует правила, согласно которому вы должны приобретать ипотечный кредит в том же банке, который выдал вам письмо с предварительным одобрением, но это не помешает.

Получите котировки кредитов от многих учреждений и сравните их процентные ставки, баллы и другие сборы. Поскольку некоторые кредиторы могут сравнить процентные ставки или снизить их, использование лучшего предложения для заключения сделки может быть эффективным.

Это может сэкономить вам $10 000 или больше. Например, если вы внесете 10% за недвижимость стоимостью $400 000 и получите процентную ставку 6% вместо 6,5%, вы будете экономить $117 каждый месяц. Это составляет более $42 000 сэкономленных средств за весь срок кредита.

Имейте в виду, что единственный способ получить оценку кредита - это подать официальную заявку. При сравнении кредитных оценок следует учитывать влияние нескольких заявок на получение ипотечного кредита.

Несколько заявок на получение жилищного кредита, поданных в течение 45 дней, будут отображаться в вашей кредитной истории только как один жесткий запрос. Подача заявки за пределами этого срока может негативно отразиться на вашем кредитном рейтинге.

Проинструктируйте кредитного специалиста, что вы готовы приступить к рассмотрению заявки на ипотеку после того, как найдете подходящего кредитора. Ваше "намерение действовать" определяется следующим образом:

Пригласите профессионального домашнего инспектора, чтобы он осмотрел дом. Ваше предложение о покупке дома не будет окончательным, пока инспектор тщательно не проверит структуру дома, системы и основную технику.

Понимание того, что вы покупаете, требует тщательной оценки дома. Они исследуют электрические щитки, исследуя подвал, чердак и крышу. Они исследуют структуру дома.

После осмотра инспектор составит отчет о своих выводах. Если в отчете будут обнаружены серьезные повреждения, с которыми вы не хотите иметь дело, вам может быть разрешено отказаться от покупки, в зависимости от условий контракта.

 

Андеррайтинг ипотечных кредитов

После заключения договора купли-продажи и подачи заявки на ипотеку может начаться процесс андеррайтинга. По данным компании ICE Mortgage Technology, поставщика программного обеспечения для кредитования, этот этап может занять от нескольких дней до нескольких недель. Своевременность ваших ответов на запросы андеррайтеров и представление необходимых документов определят, как скоро будет рассмотрена ваша заявка.

Что ожидать на этом этапе:

Читайте документы. Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, ваши документы отправляются в отдел андеррайтинга для оценки. Андеррайтер проверяет всю вашу финансовую информацию, включая доходы, историю работы, сбережения для первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, чтобы убедиться, что вы отвечаете требованиям ипотеки. Чтобы не пропустить дату закрытия сделки, не забудьте оперативно ответить на любые запросы или просьбы о предоставлении дополнительных документов, например, письма с объяснением источника значительного банковского депозита.

Получите профессиональную оценку дома. Оценка будет заказана вашим кредитором для подтверждения стоимости дома, которая будет определяться текущим состоянием дома и ценой на дома в регионе, находящиеся в сопоставимом состоянии. Кредиторы принимают такие меры предосторожности, чтобы в случае дефолта вернуть свои инвестиции за счет продажи недвижимости.

Вы нашли хорошую сделку, если оценочная стоимость дома превышает цену продажи. Однако в противном случае могут возникнуть проблемы, поскольку банк не даст кредит на сумму, превышающую оценочную стоимость недвижимости. В этом случае вы можете выбирать между несколькими альтернативами:

  • Просто оплатите разницу в цене сами, однако это может быть опасным шагом, если дом не стоит того, что за него просят.
  • Обсудите с продавцом запрашиваемую цену дома.
  • В зависимости от специфики соглашения, вы можете отказаться от него.

 

Проведите поиск титула. Поиск титула - это процесс, в ходе которого адвокат или титульная компания проверяет законного владельца недвижимости и проверяет наличие неоплаченных претензий или залоговых прав на недвижимость путем анализа публичных записей. Вы можете обезопасить себя от любых юридических проблем с правом собственности на недвижимость, приобретя титульное страхование. Страхование титула кредитора является обязательным, а страхование титула владельца - нет.

 

Закрыть объект недвижимости

Если ваша заявка на ипотечный кредит была принята, можно начинать процесс закрытия сделки. Теперь вас пригласят на встречу в титульную компанию (или офис адвоката), где вам будет представлена целая гора документов.

Форма раскрытия информации о закрытии сделки будет одним из самых важных документов, которые вы рассмотрите на этой встрече. В этой форме есть колонки для прогнозируемых и фактических расходов на закрытие сделки, а также место для отметки любого повышения цены.

Как правило, расходы на закрытие сделки составляют от 2% до 5% от покупной цены дома. Так, если вы покупаете дом за $200 000, ваши расходы на закрытие сделки могут составить от $4 000 до $10 000. Расходы на закрытие сделки могут быстро увеличиться, поэтому очень важно обращать внимание на особенности вашего штата, типа кредита и ипотечного кредитора.

Проконсультируйтесь со своим кредитором и/или агентом по недвижимости, если появляются какие-либо расходы, которые не были включены в первоначальную оценку кредита, или если ваши расходы на закрытие сделки кажутся намного выше, чем ожидалось.

Подпишите согласие на получение ипотечного кредита и получите ключи от новой недвижимости, если все подтвердится.

 

Трехдневный период рассмотрения и заключительный осмотр

С этого момента начинается обратный отсчет времени. Ваша ипотека станет активной через три дня, если не будет предпринято никаких дальнейших действий. Однако в этот момент вы имеете право в течение трех дней изучить свою документацию, чтобы убедиться, что все в порядке.

Сравните раскрытие информации о закрытии сделки с оценкой кредита, которую вы получили на этапе 4 выше. Небольшие корректировки, несоответствия или ошибки допустимы, но если вы обнаружите что-то непонятное, немедленно потребуйте объяснений.

Кроме того, некоторые изменения могут привести к приостановке действия вашего ипотечного договора. Это произойдет, если:

 

  • APR кредита изменяется более чем на одну восьмую процента (большинство кредитов с фиксированной ставкой) или на одну четверть процента (большинство кредитов с регулируемой ставкой).
  • К кредиту применяется штраф за досрочное погашение.
  • Изменились кредитные продукты (например, переход от кредита с фиксированной ставкой к кредиту с регулируемой ставкой).

 

Если все в порядке, ваша ипотека будет активирована автоматически в течение трех дней.

Ипотечные контракты часто предоставляют вам возможность окончательного осмотра недвижимости не позднее чем за 24 часа до закрытия сделки. Вы можете воспользоваться этим визитом, чтобы убедиться, что предыдущий арендатор освободил жилье и завершил все необходимые ремонтные работы.

o.