Тот, кто не владел своим основным жильем в течение последних трех лет, рассматривается правительством как "первый покупатель жилья".
Трехлетний срок, используемый для определения статуса первого покупателя, имеет обратную силу, начиная со дня планируемого закрытия сделки. Дата подачи заявления на получение ипотечного кредита не влияет на одобрение.
Арендаторы, дети, родители-одиночки, вынужденные домохозяйки и лица, не снимающие жилье, - все это примеры покупателей первого жилья. Для тех, кто в этом нуждается, государство и некоммерческие организации предлагают программы кредитования, которые могут помочь с такими вещами, как первоначальный взнос и плата за закрытие сделки. Налоговые льготы на государственном и федеральном уровнях, а также образовательные инициативы могут помочь смягчить финансовые последствия.
Вполне естественно, что у вас возникают вопросы относительно процесса покупки жилья, особенно если вы делаете это впервые. Покупка дома в первый раз может оказаться непосильной задачей, и у вас могут возникнуть вопросы о процессе, например, о том, где можно получить первоначальный взнос или помощь в оплате расходов на закрытие сделки.
В этой статье мы рассмотрим некоторые из наиболее выгодных стимулов, кредитов и программ для тех, кто впервые покупает жилье, чтобы вы могли принять обоснованное решение.
Давайте рассмотрим некоторые из наиболее известных вариантов финансирования для тех, кто впервые приобретает жилье.
Помощь в оплате первоначального взноса (DPA)
Первоначальный взнос - это значительные первоначальные расходы при покупке дома, и он необходим для большинства ипотечных кредитов. К счастью, многие кредиторы предоставляют помощь в оплате первоначального взноса, что может помочь вам справиться с первоначальными расходами на первоначальный взнос.
Большинство программ помощи в оплате первоначального взноса представляют собой гранты или кредиты с низкой или нулевой процентной ставкой, и многие из них доступны только для тех, кто впервые покупает квартиру. То, на какие именно программы помощи вы претендуете, может повлиять на то, как вы можете использовать свои деньги и должны ли вы их возвращать.
Кредиты DPA
Беспокоитесь, что у вас не хватит денег на первоначальный взнос? Вы также можете быть квалифицированы для программы содействия первоначальному взносу через несколько различных видов кредитов, что уменьшит сумму, которую вы должны внести.
Вторичные ипотечные кредиты, кредиты с отсрочкой платежа и прощенные кредиты - вот некоторые возможности.
Кредиты, оформленные как вторая ипотека, должны выплачиваться одновременно с первой ипотекой.
При переезде, продаже, рефинансировании или погашении основного ипотечного кредита вы должны полностью погасить все кредиты с отсрочкой платежа.
Кредиты также могут быть прощены в течение определенного количества лет, если вы переедете, продадите, рефинансируете или погасите основную сумму ипотеки до истечения установленного количества лет или иным образом нарушите требования прощения.
Гранты DPA
Существует вероятность того, что вы можете претендовать на получение DPA через гранты, которые не нужно погашать. Рекомендуется уточнить информацию о программах помощи в оплате первоначального взноса для начинающих покупателей у местных властей или властей штата, поскольку критерии программ для кредитов и грантов могут отличаться в разных учреждениях.
Налоговые вычеты
К сожалению, кредит $7,500 для покупателей первого жилья, предусмотренный Законом о жилье и экономическом восстановлении, больше не предоставляется. Программа завершилась в 2010 году.
Однако вы все равно можете сэкономить на налогах, воспользовавшись многочисленными вычетами. Вычеты, предоставляемые федеральным правительством и правительством штата, могут уменьшить ваш налогооблагаемый доход.
Например, если стоимость вашей ипотеки составляет менее $750 000 ($375 000, если вы состоите в раздельном браке), вы можете вычесть из федеральных налогов всю сумму страховых взносов по ипотеке. Сюда входят частное ипотечное страхование по кредитам FHA (PMI) и взносы по ипотечному страхованию (MIP), а также расходы на гарантии по кредитам USDA и расходы на финансирование кредитов VA.
Вы также можете вычесть расходы на выплату процентов по кредитам в пределах вышеуказанных ограничений на основное жилье и одно вторичное жилье. Это, пожалуй, два самых значительных вычета на приобретение жилья.
Правительство вашего штата или муниципалитета может предоставить дополнительные вычеты и льготы.
Помощь при закрытии
Так же, как и в случае с первоначальным взносом, существуют программы, спонсируемые государством или частными организациями, которые могут помочь вам покрыть расходы на закрытие сделки. Дополнительные расходы, которые необходимо оплатить по завершении процедуры подачи заявки на ипотечный кредит, называются расходами на закрытие сделки. Сумма, которую вам придется заплатить в счет расходов на закрытие кредита, обычно составляет от 2% до 6% от общей стоимости вашего кредита на покупку жилья. Как и в случае с первоначальным взносом, помощь в оплате расходов на закрытие сделки может быть предоставлена в виде гранта или кредита.
Кроме того, вы можете попросить продавца о помощи в покрытии расходов на закрытие сделки путем использования уступок продавца. Существует вероятность того, что продавец может выделить деньги на оплату юридических услуг покупателя, услуг по уплате налога на недвижимость и титульного страхования. Он также может помочь с оплатой налогов на недвижимость и приобретением баллов для снижения процентной ставки.
Федеральные программы для тех, кто впервые покупает жилье
При покупке дома вы можете претендовать на получение помощи от федеральных властей, властей штата и местных органов власти. Все люди, которые являются гражданами или постоянными жителями США, имеют право участвовать в федеральных программах. Вам не обязательно быть жителем определенного штата, чтобы получить помощь от правительства, однако не все имеют право на участие в каждой программе. В этом разделе мы рассмотрим некоторые из наиболее известных программ. государственные программы помощи тем, кто впервые покупает квартиру.
Кредиты, обеспеченные государством
Еще один способ приобретения жилья без первоначального взноса для тех, кто впервые обращается за помощью, - это кредит, гарантированный федеральным правительством. Кредиты, обеспеченные правительством, могут помочь вам купить дом, даже если у вас скромный первоначальный взнос или плохая кредитная история. Кредиты, обеспеченные государством, застрахованы правительством, что делает их менее рискованными для кредиторов. Это также означает, что кредиторы смогут предоставлять заемщикам более низкие процентные ставки. В настоящее время доступны три вида кредитов, обеспеченных государством: кредиты FHA, кредиты USDA и кредиты VA. Каждая программа имеет свой собственный набор требований.
Добрый сосед по соседству
Вы преподаете в школах дошкольного и 12-го классов, являетесь врачом скорой помощи, пожарным или сотрудником правоохранительных органов? Вы можете воспользоваться инициативой Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) "Добрый сосед по соседству".
Программа Good Neighbor Next Door предоставляет выбранным домам HUD существенную скидку 50%. Предлагаемые дома являются объектами лишения права выкупа, и даже без скидки их цена достаточно приемлема. На сайте программы HUD есть список доступной недвижимости.
Программа HomePath® Ready Buyer™
Благодаря программе HomePath® от Fannie Mae покупатели, впервые приобретающие жилье, могут купить дом, на который обращено взыскание, с первоначальным взносом всего в 3%. В рамках программы вам также могут быть компенсированы расходы на закрытие сделки в размере до 3%. Поскольку Fannie Mae продает недвижимость в состоянии "как есть", покупатели должны быть готовы к тому, что перед заселением придется сделать ремонт. Хотя для одних эти расходы могут оказаться непомерно высокими, другие могут справиться с ними с помощью программы помощи при закрытии сделки.
HomePath® Ready Buyer™ предназначен исключительно для тех покупателей, которые впервые приобретают жилье и хотят сделать приобретаемый дом своим постоянным местом жительства. Для закрытия сделки Fannie Mae требует, чтобы вы прошли курс HomeView Homeownership Education.
Государственные и местные программы для тех, кто впервые покупает жилье
Большая часть жилищной помощи, предоставляемой федеральным правительством, предоставляется через программы штатов и местных органов власти. Специфика каждой программы зависит от региона. На сайте HUD вы можете найти исчерпывающий список информации о приобретении жилья, относящейся к каждому штату.
Благотворительные или некоммерческие программы для тех, кто впервые покупает жилье
Если ваш доход скромный или умеренный, благотворительная или некоммерческая организация может быть в состоянии помочь. Неправительственные организации (НПО), такие как благотворительные и некоммерческие организации, могут быть отличным источником информации и финансирования для покупателей жилья. Некоммерческие организации часто имеют требования к уровню дохода, которые ограничивают круг лиц, которые могут получить помощь.
Хабитат для человечества
Habitat for Humanity - это всемирная организация, которая помогает малообеспеченным семьям найти и содержать "простые, хорошие и недорогие" дома бесплатно или с минимальными затратами. Добровольцы строят дома для нуждающихся, и Habitat for Humanity не получает прибыли от продажи дома. Благодаря этому их дома стоят значительно дешевле, чем аналогичные дома в данном районе. Habitat for Humanity построила более 800 000 домов, что делает ее крупнейшей благотворительной строительной организацией в мире.
Корпорация помощи соседям Америки (NACA)
Еще одна национальная организация, которая может помочь вам получить ипотечный кредит, - это Корпорация помощи соседям Америки (NACA). Семьи, которые "финансово нестабильны", могут получить помощь от NACA в виде консультаций и обучения по ипотеке. Сотрудники NACA также помогают семьям с низкими доходами найти кредитора, готового пойти навстречу.
Вы можете получить более подробную информацию о своих возможностях стать владельцем жилья с помощью кредита NACA, при этом нет требований к минимальному кредитному баллу или первоначальному взносу.
То же самое можно сказать и о многих НПО и благотворительных организациях: они, как правило, обслуживают определенный регион. HUD ведет базу данных всех зарегистрированных организаций 501(c)(3) в каждом округе и штате. Посетите сайт HUD, чтобы узнать больше о местных программах жилищной помощи.
Кредиты и гранты для студентов, приобретающих жилье в первый раз
Хотя получение ипотечного кредита студентом может быть более сложным из-за непогашенных студенческих долгов, программы для начинающих покупателей все еще могут быть доступны.
Нынешние студенты и недавние выпускники, желающие приобрести жилье и при этом выплачивать студенческий кредит, могут рассмотреть, например, кредиты FHA и VA. Заемщики студенческих кредитов, которые хотят приобрести жилье, но не успели накопить, могут сделать это с большей легкостью, если правила соотношения долга к доходу (DTI) будут гибкими, а требуемый первоначальный взнос - низким.
Должники по студенческим кредитам могут претендовать на участие в программах для начинающих покупателей в нескольких штатах. Покупатели жилья с определенной суммой студенческого долга или только что окончившие университет могут иметь право на участие в программах, которые снижают процентную ставку по ипотеке, помогают внести первоначальный взнос или предоставляют доступ к специализированному финансированию. Узнайте, какие у вас есть варианты, посетив веб-сайт штата или поговорив с агентом по недвижимости.