Что такое Fannie Mae и Freddie Mac?

Fannie Mae

Вы, несомненно, слышали о Fannie Mae, также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, независимо от того, находитесь ли вы на рынке покупки жилья, рефинансирования недвижимости или просто следите за новостями (FNMA). Даже если вы не знакомы с принципами работы Fannie Mae, вы наверняка знаете, что она играет большую роль на рынке жилья.

Fannie Mae - это только одна компания, которую необходимо учитывать при поиске ипотечного кредита. Тем не менее, знание того, как работают такие инвесторы, как Fannie Mae, может дать вам лучшее представление о жилищной индустрии и более широком процессе ипотечного кредитования.

 

Freddie Mac

Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования, или FHLMC, часто известна как Freddie Mac. Freddie Mac была создана в 1970 году в рамках Закона о чрезвычайном финансировании жилищного строительства для укрепления вторичного ипотечного рынка США.

До создания Freddie Mac единственной организацией, которая приобретала у эмитентов ипотечные кредиты на недвижимость и кредиты на покупку жилья, была Федеральная национальная ипотечная ассоциация (широко известная как Fannie Mae).

 

Ginnie Mae

Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA), иногда известная как Ginnie Mae, является правительственной организацией, которая гарантирует своевременные выплаты по ипотечным ценным бумагам (MBS). Ginnie Mae сотрудничает с другими правительственными организациями, чтобы сделать доступное жилье более доступным с помощью ипотечных кредитов.

 Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) осуществляет надзор за GNMA, которая была образована в результате отделения от Fannie Mae. Его функция заключается в обеспечении рыночной ликвидности для жилищных кредитов, которые напрямую застрахованы правительством США.

 

Человек держит миниатюрный дом

История Fannie Mae

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) была создана в 1938 году как государственное спонсируемое предприятие (GSE) с целью сделать жилье более доступным для американцев с низкими доходами. В прошлом для получения ипотечного кредита часто требовался значительный первоначальный взнос в размере не менее 50%. Существовали дополнительные жесткие условия, которые позволяли кредитору вернуть дом в собственность при наличии всего одного просроченного платежа.

За время своего существования Fannie Mae значительно выросла, но на этом пути ей пришлось столкнуться и с некоторыми трудностями. После раунда инвестиций акционеров, санкционированного Конгрессом, Fannie Mae стала частной компанией в 1968 году. Все деньги для нее поступали от продажи акций и облигаций. Однако экономический кризис и последовавшие за ним трудности на рынке недвижимости в конце 2000-х годов оказали значительное влияние на Fannie Mae.

В конце 2008 года правительство назначило Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) в качестве консерватора Fannie Mae. После того, как акции компании торговались на Нью-Йоркском и Чикагском фондовых рынках, в середине 2010 года она была исключена из списка. В обмен на привилегированные акции FHFA согласилось оказывать финансовую поддержку Fannie Mae на определенных условиях, указанных в соглашении.

 

Как работают кредиты Fannie Mae (FNMA)?

Вы не можете получить ипотечный кредит непосредственно в Fannie Mae, поскольку она не занимается выдачей кредитов. Банки и небанковские кредиторы отвечают за сбор заявок клиентов, андеррайтинг кредита, который включает в себя подтверждение доходов, активов и стоимости имущества, и доведение их до закрытия сделки. Fannie Mae приобретает у кредиторов кредиты, соответствующие ее стандартам, после закрытия сделки.

 

Лимиты на конформные кредиты Fannie Mae

FHFA устанавливает ограничения на конформное кредитование для Fannie Mae. Fannie Mae гарантирует эти ипотечные кредиты, известные как конформные ипотечные кредиты. Это означает, что они будут выплачены инвесторам в случае дефолта заемщика. Fannie Mae упаковывает эти кредиты в ипотечные ценные бумаги (MBS), а затем продает их инвесторам на открытом рынке облигаций.

MBS может состоять из 1 000 или более кредитов с сопоставимыми характеристиками. Fannie Mae имеет различные критерии, один из которых заключается в том, что они не будут приобретать несоответствующие кредиты. Несоответствие кредита может быть обусловлено многими факторами, но одним из наиболее распространенных является статус джамбо-кредита, под которым в 2022 году понимается любой кредит на сумму свыше $726,200 для домов на 1 единицу в местах с невысокой стоимостью.

 

Требования к кредитам Fannie Mae

Вы всегда можете обсудить свои обстоятельства с экспертом по жилищному кредитованию, однако ниже перечислены основные принципы одобрения кредита Fannie Mae:

 

Кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг учитывается в процессе утверждения кредита. Для получения кредитов от Fannie Mae или ее конкурента Freddie Mac требуется квалификационный балл FICO® не менее 620. Квалификационные баллы отдельных заемщиков представляют собой средние значения трех основных кредитных бюро - Experian™, Equifax® и TransUnion®. Одна из особенностей кредитов Fannie Mae заключается в том, что если в кредите участвуют два или более заемщика, средний из медианных кредитных баллов становится вашим квалификационным кредитным баллом для целей ипотеки.

 

Соотношение долга и дохода (DTI)

Чтобы получить право на кредит Fannie Mae, ваш DTI должен составлять не более 50%, что сравнивает ваши ежемесячные выплаты по долгам с вашим ежемесячным доходом до уплаты налогов. Этот показатель может быть снижен в зависимости от ваших обстоятельств.

 

Первоначальный взнос

Требования к первоначальному взносу для вторых домов и инвестиционной недвижимости выше, однако для первичного жилья, состоящего из 1 единицы, первоначальный взнос может составлять от 3% до 5%.

 

Резервы

Резервы - это сумма ипотечных платежей, которую кредиторы предпочитают видеть на вашем счету в случае потери дохода или других финансовых трудностей. При получении кредита Fannie Mae резервы могут составлять до 6 месяцев, однако 2 месяца обычно являются достойной отправной точкой.

 

Ипотечные программы Fannie Mae

Fannie Mae - это ипотечный инвестор, но они предлагают программы, помогающие всем - от тех, кто впервые приобретает жилье, до существующих домовладельцев и даже арендаторов.

 

HomeReady®

Программа HomeReady®, доступная как для тех, кто впервые, так и для повторных покупателей жилья, позволяет вам купить дом, рефинансировать его для снижения ставки и/или изменить срок кредита, имея всего 3% первоначального взноса или имеющийся капитал.

Поскольку кредит предназначен для помощи клиентам с низкими и умеренными доходами, люди, получающие его, не могут зарабатывать более 80% совокупного медианного дохода в регионе. Fannie Mae предоставляет вариант с первоначальным взносом 3% без ограничений по доходу, но хотя бы один из клиентов должен быть покупателем жилья впервые.

 

HomePath®

На сайте HomePath® компании Fannie Mae представлены дома, которые она взяла под контроль для перепродажи, часто известные как дома, находящиеся в собственности недвижимости (или REO). Приобретая дом, на который обращено взыскание, вы должны понимать, во что вы ввязываетесь, поскольку они часто предлагаются в состоянии "как есть" и часто требуют некоторого ремонта. Тем не менее, вы можете получить хорошее предложение.

 

RefiNow™

Программа RefiNow™ предлагает решения для домовладельцев, которые ранее с трудом могли получить право на рефинансирование с целью снижения платежей по ипотеке. Программа RefiNow™ предлагает менее строгие стандарты DTI и собственного капитала, что делает ее подходящей для домовладельцев со скромными доходами.

Для участия в программе RefiNow™ домовладельцы должны получить снижение процентной ставки как минимум на 0,5%, а также снижение общей суммы ипотечного платежа. Еще одним преимуществом программы RefiNow™ является то, что лица, отвечающие требованиям, получат кредит в размере $500 на проведение оценки дома, если таковая требуется.

Важно помнить, что при отборе на RefiNow™ учитывается самый низкий медианный кредитный балл, даже если у кредита много клиентов. Самый низкий медианный балл FICO® Score среди всех заемщиков кредита должен быть менее 580.

 

Выдает ли Freddie Mac кредиты напрямую?

Freddie Mac не предоставляет прямых кредитов покупателям жилья, а приобретает упакованные ипотечные кредиты у банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты. Банки могут увеличить свои возможности по кредитованию большего числа американцев, если они упакуют ипотечные кредиты и продадут их Freddie Mac в виде ипотечных ценных бумаг.

Когда вы ежемесячно выплачиваете ипотеку, а ваш кредит гарантирован Freddie Mac, деньги, которые вы платите, отправляются от вашей ипотечной компании в Freddie Mac. Наконец, Freddie Mac объединяет ваш платеж с другими, вычитает небольшую плату и распределяет оставшуюся сумму между инвесторами, которые первоначально приобрели ипотечные ценные бумаги.

 

Как Freddie Mac влияет на ипотечный рынок?

Freddie Mac в целом оказывает благоприятное воздействие на ипотечный рынок. Если бы Freddie Mac не существовало, то компании, выдающие ипотечные кредиты, были бы вынуждены хранить их у себя.

Как следствие, эти предприятия будут нести весь риск и связывать свои денежные средства. Это приведет к повышению процентных ставок, необходимых банкам для получения прибыли, что приведет к повышению общей стоимости домовладения по всей стране.

 

Ginnie Mae против Fannie Mae против Freddie Mac

Ginnie Mae действительно имеет некоторые параллели с Fannie Mae и Freddie Mac. Все они приобретают ипотечные кредиты для объединения в MBS, которые продаются на рынке облигаций. Это создает ликвидность на ипотечном рынке и помогает сохранить доступность жилья. И Fannie Mae, и Freddie Mac были созданы на основе правительственных уставов, поэтому они возникли из сопоставимых областей с одинаковой целью.

Основное различие между Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae заключается в видах ипотечных кредитов, которые они приобретают. Fannie Mae и Freddie Mac поддерживают ипотечные кредиты, известные как обычные кредиты. Для их получения требуется минимальный кредитный балл 620. Процентные ставки по этим кредитам часто ниже, чем по многим государственным кредитам, поскольку кредитные баллы выше и заявители часто более квалифицированы.

С точки зрения человек, пытающийся получить ипотечный кредитТрадиционные ипотечные кредиты предусматривают первоначальный взнос от 3%, а первоначальный взнос в 20% позволит вам полностью отказаться от ипотечного страхования. Более того, после получения 20% собственного капитала вы можете потребовать отмены ипотечного страхования.

Усилия по выводу Freddie Mac и Fannie Mae из-под консервативного контроля Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) не увенчались успехом. На данный момент преобладает статус-кво.

Ginnie Mae покупает обеспеченные государством ипотечные кредиты, чтобы предоставить новые денежные средства ипотечному сектору, позволяя ему выдавать дополнительные кредиты и способствовать достижению цели доступного жилья. После покупки ипотечных кредитов кредиты с сопоставимыми характеристиками объединяются в MBS и продаются инвесторам на рынке облигаций. GNMA обязуется поддерживать облигации даже в том случае, если кредиты окажутся неудачными.

Ginnie Mae поддерживает кредиты FHA, VA и USDA, а также программу кредитования Section 184, чтобы помочь коренным американцам стать домовладельцами. Fannie Mae и Freddie Mac являются государственными GSE, но сами по себе они не являются государственными учреждениями. Они приобретают традиционные кредиты.

 

Мы поможем вам понять и работать с Fannie Mae