Преимущество обратной ипотеки

Что такое обратная ипотека?

Несмотря на то, что сотни тысяч пожилых людей (62 года и старше) используют обратную ипотеку для повышения качества жизни, многие люди не знают о преимуществах, которые она может дать. В чем преимущества получения обратной ипотеки? На самом деле существует единственный правильный ответ: это повышение качества вашей жизни. Вы можете тратить деньги по своему усмотрению. Если вы собираетесь использовать их для замещения утраченного дохода умершего супруга, оплаты дорогостоящего медицинского обслуживания или отпуска, покупки нового автомобиля, лодки или самолета и т.д. - это все прекрасно. Деньги от обратной ипотеки могут быть использованы по вашему усмотрению. При обратной ипотеке кредитор осуществляет выплаты вам, а не наоборот, как в случае с обычной ипотекой.

Если вы рассматриваете возможность получения обратной ипотеки, вы должны иметь авторитетного местного эксперта, работающего на вас. С 2004 года Курт Хайде консультирование клиентов по вопросам обратной ипотеки в American Nationwide Mortgage Company. Чтобы помочь вам получить финансирование по обратной ипотеке, необходимое для того, чтобы остаться в своем доме и поддерживать уровень жизни, которого вы заслуживаете, он дает честные советы и прямолинейные указания, основанные на его 13-летнем опыте работы в этой области.

Количество фасадов дома.

Как работает обратная ипотека?

Обратные ипотечные кредиты - это кредиты, которые позволяют домовладельцам, имеющим на это право, занять деньги, но они не функционируют как кредиты на покупку жилья. Владелец дома в возрасте 62 лет и старше, имеющий значительный собственный капитал, может взять кредит под залог дома (домов) и получить единовременную сумму, фиксированный ежемесячный платеж или кредитную линию. Обратная ипотека не требует выплат по кредиту в течение всей жизни домовладельца, в отличие от прямой ипотеки.

У вас есть возможность получить деньги по обратному ипотечному кредиту единовременным платежом, в виде кредитной линии или ежемесячными платежами. Поскольку обратный ипотечный кредит не требует от вас ежемесячных платежей по ипотеке, взятые вами деньги можно использовать для погашения существующего долга, избавления от других постоянных счетов или повышения уровня жизни.

Для кого подходит обратная ипотека?

Чтобы иметь право на получение финансируемой государством обратной ипотеки, самому молодому владельцу закладываемого дома должно быть не менее 62 лет. Заемщики могут брать кредит только под залог основного жилья и должны либо полностью владеть своей недвижимостью, либо иметь не менее 50% собственного капитала и не более одного основного залога (формы долга) - другими словами, у заемщика не может быть второго залога по кредитной линии на покупку жилья (HELOC) или второй ипотеки. Деньги от обратной ипотеки часто используются для погашения текущей ипотеки заемщика, если заемщик еще не владеет домом полностью.

Обратные ипотечные кредиты, поддерживаемые правительством, доступны только для определенных видов недвижимости. Типы недвижимости, которые соответствуют требованиям, включают:

  • Односемейные дома
  • Многоквартирная недвижимость, включающая до четырех единиц
  • Мануфактурные дома, построенные после июня 1976 года
  • Кондоминиумы или таунхаусы

Каковы затраты на обратную ипотеку?

Крайне важно иметь полное представление о соответствующих сборах по любому финансовому продукту, но особенно важно сделать это по тому, который вы рассматриваете для выхода на пенсию. Имея под рукой эти данные, вы сможете принять взвешенное решение по поводу вашего плана использования собственного капитала, будь то обратная ипотека или другой вариант, например, рефинансирование или продажа.

Например, если вы решите продать свой дом, вы можете понести такие расходы, как $30 000 комиссионных за недвижимость (6% от суммы продажи $500 000 равняется $30 000), и это еще до того, как вы учтете расходы на ремонт дома, постановку, инспекцию, переезд, страхование титула, налог на передачу и любые другие расходы и сборы, которые могут быть понесены.

Чтобы помочь вам глубже понять расходы, связанные с обратной ипотекой, мы разделили эти расходы на следующие категории: комиссии, процентная ставка, страховые платежи и текущие расходы.

Оценочный сбор

Оценка дает оценку стоимости вашего дома, что имеет большое значение при определении суммы кредита.

Цены на оценку варьируются в зависимости от географии, типа дома и стоимости, но в среднем они составляют $450.

Оценка также гарантирует, что дом физически здоров и отвечает всем требованиям безопасности и муниципальным строительным требованиям. Если оценщик обнаружит конструктивные недостатки, вы должны нанять подрядчика для выполнения ремонтных работ, которые потребуют повторного осмотра оценщиком для утверждения. Эта повторная инспекция обычно стоит $125 для оценки.

Комиссионный сбор

Плата за оформление используется для оплаты операционных расходов вашего кредитора, связанных с оформлением вашей обратной ипотеки.

Комиссии варьируются в зависимости от кредитора и ограничены FHA. Первоначальный сбор установлен в размере $2,500 для домов стоимостью менее $125,000. Для домов стоимостью более $125 000 кредитор может взимать 2% с первой суммы в $200 000 и 1% с каждой суммы сверх $200 000, максимум $6 000.

Плата за закрытие сделки

Расходы на закрытие сделки включают в себя целый ряд услуг, необходимых для завершения обратной ипотеки. Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA) предложила краткий обзор обычных сборов. Эти сборы могут быть включены в сумму кредита на обратную ипотеку, что минимизирует ваши карманные расходы.

Сервисный сбор

Плата за обслуживание покрывает предполагаемые расходы на обслуживание вашего счета в течение срока действия кредита. FHA ограничивает эту стоимость на уровне $35 в месяц.

Плата за консультацию

Консультации охватывают все аспекты процедуры обратной ипотеки, включая преимущества, недостатки и квалификационные критерии. По данным NRMLA, стоимость составляет около $125. Это одна из немногих комиссий, которая не может быть включена в ваш кредит или финансироваться.

Процентные ставки по обратной ипотеке

Хотя проценты по обратной ипотеке начисляются постоянно, погашение основного долга, выплата комиссий и процентов откладывается до тех пор, пока домовладелец не съедет из дома.

Обратные ипотечные кредиты могут иметь фиксированные или переменные процентные ставки. В течение всего времени, пока начисляются проценты, фиксированные ставки остаются неизменными. Переменные ставки имеют базовый индекс и маржинальную ставку.

Есть один недостаток в выборе фиксированной ставки для Home Equity Conversion Mortgage (HECM): обычно вы обязаны получить деньги единовременно. Выбор фиксированной ставки может дать некоторую предсказуемость в плане оценки того, сколько процентов будет накапливаться на сумму.

Ставки по ипотеке с конверсией домашнего капитала (HECM) по состоянию на 14 апреля 2022 года

Фиксированная ставка 

Регулируемая ставка

Лимит кредитования 

4.81%

3.52%

$970,800

4.93%

3.77%

$970,800

4.99%

4.02%

$970,800

5.06%

4.27%

$970,800

5.18%

4.52%

$970,800

Источник: Investopedia

Какую сумму вы можете взять в долг по обратной ипотеке?

Обратная ипотека позволяет вам занять деньги, используя в качестве залога собственный капитал вашей недвижимости. Если вам 60 лет, максимальная сумма, которую вы можете взять в долг, скорее всего, составит 15-20% от стоимости вашего дома. По эмпирическому правилу, добавьте 1% за каждый год старше 60 лет. Таким образом, в 65 лет максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит, составит примерно 20-25%.

62-летний человек, например, сможет взять в долг значительно меньше, чем 82-летний - при покупке недвижимости стоимостью $500 000 при процентах 5,25% разница составит почти $77 000.

Дорогая ли обратная ипотека?

Кредит на обратную ипотеку зачастую дороже, чем другие виды жилищных кредитов. При получении кредита на обратную ипотеку вы будете нести ответственность за сумму займа, а также за проценты и комиссии. В отличие от обычных ипотечных кредитов, сумма долга по обратному ипотечному кредиту растет с течением времени.

Можете ли вы задолжать больше, чем стоит дом при обратной ипотеке?

Обратная ипотека может истощить капитал вашего дома, оставив вас и ваших наследников с меньшими активами. В большинство обратных ипотечных кредитов включено положение о "безвозвратном взыскании". Это гарантирует, что после погашения кредита и продажи дома вы или ваше имущество не сможете задолжать больше, чем стоит дом.

Можете ли вы рефинансировать обратную ипотеку?

Ответ - да, можно рефинансировать обратную ипотеку в обычный кредит или другой вид ипотеки. Для того чтобы получить право на новый кредит, вам необходимо соответствовать определенным квалификационным требованиям. Эти требования зависят от ряда факторов, включая размер собственного капитала, которым вы располагаете в настоящее время, вашу способность справляться с платежами по ипотеке, а также вашу кредитную историю.

Плюсы и минусы обратной ипотеки?

Миниатюрный домик с лупой рядом с ним.

Специалисты по обратной ипотеке

Обратная ипотека может стать для вас решением, если вы испытываете трудности с ежемесячными счетами и другими финансовыми обязательствами. Вот несколько преимуществ, которые дает выбор в пользу обратной ипотеки.

1. Помогает обеспечить вашу пенсию

Лучшими кандидатами на получение обратной ипотеки являются пенсионеры, которые накопили значительную сумму денег в своих домах, но у них мало ликвидных активов или инвестиций, на которые можно рассчитывать при выходе на пенсию. С помощью обратной ипотеки можно превратить актив, который обычно трудно продать, в наличные деньги, которые затем можно использовать для оплаты расходов, связанных с выходом на пенсию.

2. Вы можете оставаться в своем собственном доме

Вам не обязательно отказываться от дома, чтобы превратить свой актив в наличные деньги; вы можете сделать это, получая денежную выгоду от продажи недвижимости. Это означает, что вам не придется беспокоиться о сокращении штата или о том, что цены на жилье будут снижены и вы будете вынуждены переехать.

3. Вы сможете погасить текущую ипотеку

Чтобы получить право на получение обратной ипотекиИпотека на вашу недвижимость не обязательно должна быть выплачена полностью. На самом деле, деньги, которые вы получаете от обратной ипотеки, могут быть использованы для погашения существующей ипотеки на ваш дом. Это высвобождает средства, которые затем можно использовать на другие расходы.

4. Вы не будете нести ответственность за уплату налогов

Налоговая служба классифицирует средства, которые вы получаете от обратной ипотеки, как аванс по кредиту, а не как налогооблагаемый доход. Это означает, что средства не подлежат налогообложению, в отличие от других форм пенсионного дохода, таких как снятие средств с индивидуального пенсионного счета (IRA) или 401(k).

5. Вы защищены, если остаток превышает стоимость вашего дома

Существует вероятность того, что при определенных обстоятельствах стоимость вашего дома может оказаться ниже, чем вся сумма задолженности по обратной ипотеке. Это может произойти, например, если цены на дома упадут. Если что-то подобное произойдет, вашим наследникам не придется беспокоиться о том, как они будут выплачивать оставшуюся сумму.

6. У ваших наследников есть разные варианты

В случае наследования у наследников есть различные варианты: Они могут сохранить дом и рефинансировать сумму обратной ипотеки, если стоимость недвижимости достаточна; или, если долг превышает стоимость недвижимости, они могут погасить кредит, передав право собственности обратно кредитору.

Противопоказания обратной ипотеки

Вопрос заключается в том, каковы недостатки обратной ипотеки? Хотя может показаться, что преимуществ много, вы также должны знать о том, что существуют некоторые существенные риски.

1. Риск того, что на ваш дом будет обращено взыскание, существует всегда

Для того чтобы иметь право на получение обратной ипотеки, вы должны быть в состоянии оплачивать налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и взносы в ТСЖ, связанные с вашим домом, а также любые другие расходы, связанные с владением домом. Вы также обязаны использовать недвижимость в качестве основного места жительства в течение большей части года, когда вы сдаете ее в аренду.

Если в любой момент в течение срока действия кредита вы просрочите эти платежи или будете большую часть года жить не в своем доме, вы рискуете просрочить обратную ипотеку и получить свой дом обратно в собственность через процедуру обращения взыскания.

2. Сумма, которую могут унаследовать ваши наследники, может быть уменьшена

Один из самых важных способов накопить деньги для будущих поколений - стать владельцем жилья. Однако для погашения долга, связанного с обратной ипотекой, жилье часто приходится продавать. После вашей смерти ваши наследники будут вынуждены выплатить всю сумму кредита или 95% оценочной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше. В большинстве случаев для этого необходимо либо продать дом, либо передать недвижимость кредитору, чтобы кредит был погашен.

Не говоря уже о том, что обратная ипотека приведет к уменьшению собственного капитала в вашей собственности. Возможно, что к тому времени, когда ее нужно будет погасить, у ваших наследников вообще не останется капитала для наследования.

3. Это не бесплатно

Несмотря на то, что при обратной ипотеке вам не придется вносить ежемесячные ипотечные платежи, ее наличие все равно связано со многими расходами. Вы должны постоянно платить налоги, страховку и взносы в ассоциацию домовладельцев, и, кроме того, вы должны заплатить авансовый страховой взнос. В большинстве случаев эта сумма равна 2% от оценочной стоимости вашего дома. Во время закрытия сделки вы также должны будете оплатить все расходы по оформлению кредита. У вас есть возможность включить эти расходы в баланс кредита, однако это приведет к уменьшению суммы, которую вы получите.

4. Это может повлиять на другие ваши льготы после выхода на пенсию

Хотя обратная ипотека может не считаться налогооблагаемым доходом для целей Налогового управления (IRS), она может повлиять на ваше право на участие в других нуждающихся государственных программах, таких как Medicaid или Supplemental Security Income (SSI). В ваших интересах поговорить об этом с экспертом по льготам, чтобы убедиться, что ваше право на получение льгот не будет поставлено под угрозу.

5. Обратная ипотека, как известно, сложна для понимания

Обратные ипотечные кредиты не лишены ограничений и оговорок. Эти кредиты сопряжены с рядом опасностей, некоторые из которых могут помешать получить дополнительные деньги. Вы должны подходить к любому предложению об обратной ипотеке с особой осторожностью, если не имеете четкого представления об условиях.

Используйте обратную ипотеку для доступа к существующему капиталу вашего дома

Обратная ипотека не должна быть краткосрочным финансовым решением. Твердым эмпирическим правилом является намерение жить в своем доме не менее пяти лет со дня закрытия сделки. Это даст вам достаточно времени, чтобы окупить расходы, связанные с закрытием сделки, и воспользоваться всеми преимуществами. При анализе преимуществ и недостатков получения обратной ипотеки учитывайте свои обстоятельства. Только вы можете определить, в чем заключаются недостатки.

Прежде чем обратиться к специалисту по обратной ипотеке, подумайте о разговоре с близкими. Может показаться, что вы подвели своих детей или даже супруга, если вам придется сказать им, что вам нужно взять деньги из собственного капитала дома. К счастью, во многих ситуациях помощь предлагают члены семьи, что устраняет необходимость в обратной ипотеке.