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Nederlands (België) Was bedeutet es, ein Haus zu refinanzieren?
Wenn Sie die Hypothek für Ihr Haus refinanzieren, tauschen Sie Ihre bestehende Hypothek gegen eine neuere Hypothek aus, die oft einen neuen Kapitalbetrag und einen anderen Zinssatz hat. Der Grund dafür ist, dass die neue Hypothek einen höheren Betrag umfasst. Danach wird Ihr Kreditgeber die neuere Hypothek zur Tilgung der älteren Hypothek verwenden, so dass Sie nur noch ein einziges Darlehen haben und jeden Monat eine einzige Zahlung zu leisten haben.
Es gibt verschiedene Beweggründe, die Hausbesitzer dazu bewegen, ihr Haus zu refinanzieren. Sie können das Eigenkapital in ihrem Haus nutzen, indem sie eine Cash-out-Refinanzierung beantragen, oder sie können einen besseren Zinssatz und/oder eine niedrigere monatliche Zahlung durch eine Zins- und Laufzeitrefinanzierung anstreben. Im Rahmen einer Refinanzierung ist es möglich, einen Mitunterzeichner aus der Hypothek herauszunehmen, was im Falle einer Scheidung häufig der Fall ist. Sie haben auch die Möglichkeit, eine andere Person in die neue Hypothek aufzunehmen.
Wie funktioniert die Refinanzierung eines Hauses?
Eine Refinanzierung ist im Allgemeinen einfacher als ein Hauskauf, umfasst aber viele der gleichen Schritte. Eine Refinanzierung dauert in der Regel 30 bis 45 Tage.
Schauen wir uns die Refinanzierung an.
Die Anwendung
Recherchieren Sie zunächst die Refinanzierungsmöglichkeiten, um die für Sie am besten geeignete zu finden.
Ihr Kreditgeber fragt nach denselben Informationen, die Sie beim Kauf des Hauses angegeben haben, wenn Sie eine Refinanzierung vornehmen. Er prüft Ihr Einkommen, Ihr Vermögen, Ihre Schulden und Ihre Kreditwürdigkeit, um festzustellen, ob Sie refinanzieren können.
Ihr Kreditgeber benötigt möglicherweise:
- Zwei aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Zwei der letzten W-2s
- Zwei aktuelle Kontoauszüge
In einem Staat, in dem eine Gütergemeinschaft besteht, kann Ihr Kreditgeber die Unterlagen Ihres Ehepartners verlangen (unabhängig davon, ob Ihr Ehepartner das Darlehen in Anspruch nimmt). Selbstständige benötigen unter Umständen einen höheren Einkommensnachweis. Lassen Sie außerdem Ihre letzten Steuererklärungen erstellen.
Sie sind nicht verpflichtet, bei Ihrem bisherigen Kreditgeber zu refinanzieren. Wenn Sie den Kreditgeber wechseln, zahlt der neue Kreditgeber Ihren alten Kreditgeber aus und beendet damit Ihre Verbindung. Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen, die Verfügbarkeit und die Kundenzufriedenheit der einzelnen Kreditgeber.
Tarifsperre
Nach der Bewilligung können Sie wählen, ob Sie Ihren Zinssatz fest oder variabel gestalten wollen.
Refinanzierungszinsbindung
15 bis 60 Tage Zinsbindung. Standort, Kreditart und Kreditgeber beeinflussen die Dauer der Zinsbindung.
Sie können einen besseren Zinssatz erhalten, wenn Sie den Kredit für eine kürzere Dauer abschließen, da der Kreditgeber den Markt nicht so lange absichern muss. Wenn Ihr Kredit nicht innerhalb der Sperrfrist abgeschlossen wird, müssen Sie möglicherweise für eine Verlängerung bezahlen.
Rate-floating
Möglicherweise können Sie Ihren Zinssatz auch variabel gestalten, was bedeutet, dass Sie ihn nicht festschreiben. Diese Option kann Ihnen einen niedrigeren Zinssatz bieten, erhöht aber Ihr Hypothekenzinsrisiko.
Unter bestimmten Umständen kann eine Float-Down-Option das Beste aus beiden Welten bieten, aber wenn Sie mit den Zinssätzen zum Zeitpunkt der Antragstellung zufrieden sind, ist es besser, sie zu fixieren.
Underwriting
Ihr Kreditgeber beginnt mit dem Underwriting, wenn Sie Ihren Antrag auf ein Refinanzierungsdarlehen einreichen. Ihr Kreditgeber prüft Ihre Finanzdaten während des Underwritings.
Ihr Kreditgeber prüft die Immobilie, so wie Sie sie damals erworben haben. Dazu gehört auch eine Bewertung des Hauses. Die Bewertung der Refinanzierung ist ein wichtiger Bestandteil des Prozesses, da sie darüber entscheidet, welche Alternativen Ihnen zur Verfügung stehen.
Der Wert Ihrer Immobilie wirkt sich darauf aus, wie viel Geld Sie bei einer Refinanzierung verdienen können. Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlung senken möchten, kann der Wert beeinflussen, ob Sie über genügend Eigenkapital verfügen, um die private Hypothekenversicherung (PMI) abzuschaffen oder sich für eine bestimmte Kreditvariante zu qualifizieren.
Bewertung
Für eine Refinanzierung ist eine Schätzung erforderlich, genau wie beim Kauf. Ihr Kreditgeber fordert ein Gutachten an, ein Gutachter besucht Ihr Haus, und Sie erhalten einen Kostenvoranschlag.
Sorgen Sie dafür, dass Ihr Haus bei der Bewertung gut aussieht. Um einen guten Eindruck zu machen, sollten Sie putzen und reparieren. Machen Sie eine Liste der Verbesserungen, die Sie seit dem Kauf vorgenommen haben.
Ihre nächsten Schritte hängen davon ab, ob:
Darlehensbetrag stimmt mit der Bewertung überein. Wenn die Bewertung des Hauses mit dem Darlehensbetrag übereinstimmt oder diesen übersteigt, ist die Risikoübernahme abgeschlossen. Ihr Darlehensgeber wird Ihnen Informationen zum Abschluss geben.
Was ist, wenn das Gutachten zu niedrig ausfällt? Wenn das Gutachten zu niedrig ausfällt, ist der Beleihungsauslauf (LTV) Ihrer Refinanzierung möglicherweise zu hoch. In diesem Fall können Sie entweder den Betrag, den Sie durch die Refinanzierung erhalten möchten, reduzieren oder Ihren Antrag zurückziehen. Sie können eine Cash-in-Refinanzierung durchführen, um die Bedingungen Ihres derzeitigen Geschäfts zu erhalten.
Abschluss des Darlehens
Nach dem Underwriting und der Begutachtung schließen Sie Ihr Darlehen ab. Ihr Kreditgeber wird Ihnen vor dem Abschluss eine Abschlusserklärung (Closing Disclosure) aushändigen. Darin finden Sie alle endgültigen Zahlen zu Ihrem Darlehen.
Eine Refinanzierung geht schneller als ein Kauf. Die Inhaber des Kredits und des Titels sowie ein Vertreter des Kreditgebers oder des Titelunternehmens nehmen am Abschluss teil.
Beim Abschluss prüfen und unterzeichnen Sie die Kreditunterlagen. Alle Abschlussgebühren, die nicht in Ihrem Kredit enthalten sind, werden zu diesem Zeitpunkt bezahlt. Wenn Ihr Kreditgeber Ihnen Geld schuldet (z. B. für eine Cash-out-Refinanzierung), erhalten Sie es nach dem Abschluss.
Nach dem Abschluss haben Sie ein paar Tage Zeit, bevor Sie sich festlegen müssen. Sie können Ihre Refinanzierung während der 3-tägigen Nachfrist widerrufen, wenn etwas schiefgeht.
Neufassung (Umstrukturierung) vs. Refinanzierung
Viele Kreditgeber werden Ihnen das nicht sagen, aber Sie können Ihre Hypothek zu einem günstigeren Zinssatz umstrukturieren (umschreiben). Mit ein paar einfachen Formalitäten und etwa $250.00 können Sie einen niedrigeren Zinssatz und eine niedrigere monatliche Rate erhalten, ohne dass Ihnen die zusätzlichen Refinanzierungskosten entstehen.
Schließlich sollten Sie in Erwägung ziehen, überhaupt keine Refinanzierung vorzunehmen. Möglicherweise haben Sie bereits einen erheblichen Prozentsatz der Hypothekenzinsen gezahlt. Da die Hypothekenzinsen in den ersten Jahren stark ins Gewicht fallen (Front-End-Loaded), ist eine Refinanzierung möglicherweise nicht sinnvoll, wenn Ihre aktuelle Zahlung größtenteils aus Kapital besteht.
Wie Sie sehen, beschränken sich die Einsparungen nicht nur auf die Zahlung, sondern es kann noch mehr sein. Wir hoffen, dass diese Vorschläge Ihnen helfen werden, viel mehr Geld zu sparen, als Sie es sich vorstellen können.
Wenn Ihr Kreditgeber sich weigert, das Darlehen umzuschulden, und stattdessen eine reguläre Refinanzierung anbietet, bitten Sie um eine Gutschrift für die Jahre, die Sie bereits gezahlt haben. In einem Jahr haben Sie bereits $24.000,00 zu $2.000,00 pro Monat gezahlt!
Wenn Sie also eine Hypothek mit einer Laufzeit von 28 Jahren beantragen, müssen Sie zwei weitere Jahre lang nichts bezahlen. Wenn Ihre Bank dies nicht tun würde, können Sie es selbst tun, indem Sie das Darlehen über einen Zeitraum von 28 Jahren vorzeitig zurückzahlen.
Eine weitere gute Strategie, um Geld zu sparen, ist die Beibehaltung Ihrer derzeitigen Raten nach der Refinanzierung. Die Refinanzierung eines Darlehens mit 30 Jahren Laufzeit in ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit kann Ihre Zinskosten erheblich senken, aber die Beibehaltung Ihrer ursprünglichen Zahlung kann Ihre Hypothek beschleunigen und um 3 Jahre oder mehr verkürzen.
4 Gründe für die Refinanzierung Ihrer Hypothek
1. Ändern Sie Ihre Darlehenslaufzeit
2. Senken Sie Ihren Zinssatz
3. Ändern Sie Ihre Darlehensart
4. Lassen Sie sich Ihr Eigenkapital auszahlen
Sollte ich meine Hypothek refinanzieren?
Im Allgemeinen ist es ratsam, eine Umschuldung vorzunehmen, wenn dies zu einem um ein Prozent oder mehr niedrigeren Zinssatz führen würde. Die Berechnung des Break-even-Points ist der genaueste Ansatz, um sicher zu wissen, ob eine Refinanzierung in Ihrem besten Interesse ist. Dazu dividieren Sie den Gesamtbetrag Ihrer Abschlusskosten durch den Betrag, den Sie voraussichtlich jeden Monat sparen werden. Das Ergebnis ist der Zeitraum, in dem sich die Investition in die Refinanzierung für Sie auszahlen wird.
Wenn Sie durch eine Refinanzierung $150 pro Monat einsparen, aber $5.000 an Gebühren zahlen müssen, erreichen Sie die Gewinnschwelle erst nach 33 Zahlungen ($5.000 / $150 = 33,33). Die Refinanzierung ist vorteilhaft, wenn Sie beabsichtigen, mindestens die nächsten drei Jahre in Ihrem derzeitigen Haus zu bleiben.
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) rät, mit der Refinanzierung zu warten, bis Sie innerhalb von zwei Jahren die Gewinnschwelle erreicht haben. Eine Refinanzierung kann zwar kostspielig sein, ist aber keine schlechte Idee, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie über den Break-even-Punkt hinaus in Ihrem Haus bleiben werden. Wenn Sie planen, nach der Refinanzierung auf absehbare Zeit in dem Haus zu bleiben, können Sie mehr Geld sparen.
